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近期的房地產(chǎn)市場，因海南省出臺《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》(以下簡稱《通知》)驚起波瀾?！艾F(xiàn)房銷售”“限購2套”等政策，讓外界心生無數(shù)疑問：為何在疫情蔓延的當(dāng)下，全國各地紛紛出臺松綁救市政策，唯獨海南省調(diào)控加碼?

《通知》中指出要加快發(fā)展旅游地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)，鼓勵存量商品住宅用地或項目轉(zhuǎn)型發(fā)展為安居型商品住房、商業(yè)、辦公等經(jīng)營性房地產(chǎn)或租賃住房等政策，卻似乎被外界忽略。但這些才是此次政策出臺的核心邏輯所在。因為，2020年是海南建設(shè)自由貿(mào)易港的開局之年。

“限購展現(xiàn)了海南去地產(chǎn)化與加快經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、建設(shè)自由港的決心，房價調(diào)控政策則有利于吸引島外人才落戶?！焙？谑蟹繀f(xié)秘書長王路指出背后的原因。與此同時，多家入駐海南的房企，也向《中國經(jīng)營報》記者表達了對海南樓市的信心。

“風(fēng)起于青萍之末”

海南省3月7日出臺的《通知》一夜之間便掀起了討論熱潮，其引發(fā)的轟動效應(yīng)堪比2018年“4·22全域限購”政策的出臺。

《通知》中提出的多條措施，“對在我省已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭(含夫妻雙方及未成年子女)，停止向其銷售安居型商品住房和市場化商品住房”“新出讓土地建設(shè)的商品住房，實行現(xiàn)房銷售制度”“加快發(fā)展旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)”，進一步讓外界意識到海南擺脫房地產(chǎn)依賴，推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的決心不會動搖。

關(guān)于該政策的出臺，對幕后消息有所了解的海口市房協(xié)秘書長王路向記者透露，“這個政策反響之所以很大，是因為在疫情當(dāng)下和其他地區(qū)的松綁形成對比，但是不論有沒有疫情，海南這個政策都是要出臺的，因為政府內(nèi)部在去年下半年就開始著手準(zhǔn)備了。實質(zhì)上這是針對接下來海南建設(shè)自貿(mào)港產(chǎn)業(yè)發(fā)展整體戰(zhàn)略，做的一個房地產(chǎn)長效調(diào)控機制。”

根據(jù)規(guī)劃，2018年—2020年，是海南復(fù)制借鑒其他自貿(mào)區(qū)成功經(jīng)驗，壓茬試行自由港某些政策，做好從“自貿(mào)區(qū)”到“自由港”銜接的初步探索階段。2020年—2025年，海南將初步建立起自由港政策和制度體系，營商環(huán)境達到國內(nèi)一流水平，是最為重要和關(guān)鍵階段。2020年正是該關(guān)鍵階段的開局之年。

王路指出，“自貿(mào)港某種意義上相當(dāng)于一個特別行政區(qū)，它要跟國際接軌，就要有獨立的關(guān)稅體制和貿(mào)易游戲規(guī)則。正常情況下，今年3月底會有一個發(fā)展綱要出臺，之后會有大量的產(chǎn)業(yè)政策落地。所以，海南的這個長效房地產(chǎn)機制，是為后期的產(chǎn)業(yè)政策進行鋪路?！?/p>

風(fēng)起于青萍之末。記者發(fā)現(xiàn)，此次海南樓市調(diào)控“大招”的出臺，與之前的各項“去地產(chǎn)化”手段一脈相承，更是一系列調(diào)控發(fā)酵的結(jié)果。在海南從事房地產(chǎn)行業(yè)9個年頭的趙璞對于該政策的出臺，也表示“一點不驚訝”。

因為事實上，海南樓市的調(diào)控政策一直在路上。以2017年為例，該年4月份，海南實行限購+限售政策，暫停向購買第3套及以上商品住宅的居民家庭發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款，居民家庭新購第2套房拿證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓。對無房和有房人員購房的公積金貸款比例進行調(diào)整，同時瓊海實行限購。

該年5月份，?？凇⑷齺?、五指山、保亭、瓊中、白沙多地相繼加入限購行列。9月份，中部生態(tài)核心區(qū)永久停止開發(fā)新建外銷房地產(chǎn)項目，100平方米及以下的小戶型被禁止。10月份，三亞調(diào)控再升級。2017年，針對海南島內(nèi)不同地區(qū)出臺的調(diào)控指令，超過20條。

但是，2015年底中央明確將去庫存作為2016年的五大經(jīng)濟任務(wù)之一，并在2016年出臺了大量利好樓市的政策，此舉帶動全國房價從一線到二線，再到三四線的輪番上漲，海南房價在這輪漲潮中也從平緩上漲發(fā)展到暴漲，到2018年初達到頂峰。

趙璞指出，“拿?？趤碚f，2014年時有個大房企進入當(dāng)?shù)刂苯拥蛢r賣房，引起其他房企爭相加入，原本2萬的房價降到了1萬以下，那時是海南樓價的一個低谷。2015、2016、2017年三年大家覺得不行了，房價又開始慢慢回升，到了2018年年初一下就瘋漲起來?！睋?jù)她回憶，2017年底還賣9000多元/平方米的剛需房，過了年就漲到15000元左右，旅居的也從7000—8000元漲到11000—13000元。“真的挺恐怖的?！壁w璞對那段經(jīng)歷仍心有余悸。

再之后，就是號稱史上最嚴(yán)的2018年海南“4·22全域限購”政策出臺?！罢畡澏朔績r紅線，之后全省就圍繞著最高價走，沒什么大變化，一些開發(fā)商還有捂盤的情況發(fā)生。直到去年年底，房價開始出現(xiàn)下降的苗頭，因為有的開發(fā)商撐不住了。”趙璞說道。

2018年還有個事情值得注意，當(dāng)年4月13日，也就是全域限購政策出臺一個多星期前，宣布設(shè)立海南自由貿(mào)易港。

再把目光拉回當(dāng)下，在3月7日晚舉行的新聞發(fā)布會上，“《通知》明確，各市縣對本地房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展負(fù)主體責(zé)任，避免將住房作為短期刺激經(jīng)濟增長的工具和手段?！焙Ｄ鲜∽〗◤d廳長霍巨燃重點指出了這項規(guī)定。

轉(zhuǎn)型布局新風(fēng)口

“公司在海南市場的發(fā)展受到政策的影響較大，若按照最新的政策文件施行，我們將會保持謹(jǐn)慎的態(tài)度?！贬槍Α锻ㄖ诽岢龅默F(xiàn)房銷售制度，一家頭部民營房企內(nèi)部人士李凱對記者透露。

另一位熟諳海南市場的頭部房企項目負(fù)責(zé)人(周肖)指出，“從主體封頂預(yù)售變?yōu)楝F(xiàn)房銷售，至少會增加企業(yè)半年左右的開發(fā)周期。一方面，延緩企業(yè)開盤時間，增加了企業(yè)資金負(fù)擔(dān)和成本;另一方面，現(xiàn)房銷售呈現(xiàn)出的產(chǎn)品將更全面和直接，對企業(yè)綜合開發(fā)能力尤其是精裝修能力要求會更高?！?/p>

周肖也表示，由于本項政策是對新出讓土地的約束條件，因此短期對目前現(xiàn)有項目的房企主體影響較小，但提高了企業(yè)后期拿地的財務(wù)要求。

不過，李凱認(rèn)為，因為公司在海南已有商業(yè)、旅游地產(chǎn)方面的布局，因此“對海南市場仍比較看好且不會退出，對政策的利好也抱持期待?！?/p>

如前面所提及，《通知》中“鼓勵存量商品住宅用地或項目轉(zhuǎn)型發(fā)展為安居型商品住房、商業(yè)、辦公等經(jīng)營性房地產(chǎn)或租賃住房。下一步加快發(fā)展旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)”。實際上，這一措施在此之前醞釀多時。

2019年1月28日，海南省自然資源和規(guī)劃廳廳長丁式江指出，“海南省存在一定數(shù)量存量商品住宅用地不能繼續(xù)用于住宅開發(fā)，我們鼓勵和引導(dǎo)存量商品住宅用地轉(zhuǎn)型用于以旅游業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)項目?！蓖?月24日，海南省便出臺政策，鼓勵存量商品住宅用地轉(zhuǎn)型利用和處置盤活，以服務(wù)于自貿(mào)區(qū)和自貿(mào)港建設(shè)。

王路認(rèn)為，“現(xiàn)在的海南，去地產(chǎn)化的目標(biāo)是非常確定的。因為近30年來，過度依賴房地產(chǎn)給海南的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)領(lǐng)域帶來太多的問題。如果海南想建設(shè)自貿(mào)港，就必須與房地產(chǎn)告別，放棄它作為龍頭老大的地位，轉(zhuǎn)而聚焦發(fā)展旅游業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)行業(yè)這三大產(chǎn)業(yè)?！蓖趼愤M一步指出，發(fā)展這三大產(chǎn)業(yè)的前提，就是海南的用地規(guī)劃、指標(biāo)，都得往它們身上傾斜，否則自貿(mào)港的大基建就會缺乏條件基礎(chǔ)。

2018年政策收緊后，海南房地產(chǎn)行業(yè)步入冷靜期，多項數(shù)據(jù)表明海南經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴逐步降低。2019年海南省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報顯示，2019年全省房屋銷售面積829.34萬平方米，同比下降42.1%;銷售額1275.76億元，同比下降38.8%。同時，在拉動經(jīng)濟增長“三駕馬車”之一的投資領(lǐng)域，2019年海南的房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅下降22.1%，而進出口額增長6.8%，高于全國平均水平3.4%。服務(wù)業(yè)比重達到59.0%，比全國平均水平高出5個百分點，服務(wù)業(yè)對經(jīng)濟增長貢獻率達到75%，比全國平均水平59.4%高出15.6個百分點。

值得一提的是，排名前20的房地產(chǎn)企業(yè)中超過一半均已布局海南，包括恒大、碧桂園、融創(chuàng)中國、雅居樂、富力等上市房企坐擁可觀的土地儲備。記者發(fā)現(xiàn)，在此背景下，不少房企近年來的布局，已積極轉(zhuǎn)向文旅、康養(yǎng)等服務(wù)和商業(yè)運營，有的企業(yè)甚至已深耕多年。

2009年，雅居樂在海南踏出其文旅地產(chǎn)的第一步，號稱“中國第一盤”的雅居樂清水灣項目便位于海南三亞。此后10年間，雅居樂以清水灣項目作為起點，探索觀光式旅游、體驗式度假、沉浸式生活等場景。雅居樂主席兼總裁陳卓林曾于2019年3月20日的業(yè)績發(fā)布會上稱，“海南在未來絕對是個寶貝”。

2015年，恒大拿下位于海南博鰲樂城國際醫(yī)療旅游先行區(qū)的相關(guān)地塊發(fā)展醫(yī)療和康養(yǎng)行業(yè)，設(shè)立海南博鰲恒大國際醫(yī)院有限公司。2018年2月底，博鰲恒大國際醫(yī)院正式投入運營。醫(yī)院第一期總建筑面積11萬平方米，包括醫(yī)療樓和康養(yǎng)樓兩大區(qū)域，康養(yǎng)樓區(qū)域配套190套公寓，共設(shè)康養(yǎng)床位424張。在旅游地產(chǎn)方面，恒大更布局有儋州?；◢u項目，涵蓋國際會議中心、酒店、影視基地、博物館群等28個業(yè)態(tài)。

周肖告訴記者，“經(jīng)過多年市場培育，海南的旅游地產(chǎn)形成了獨具特色的格局?！彼J(rèn)為，當(dāng)下出臺的政策經(jīng)優(yōu)化調(diào)整后，海南的旅游地產(chǎn)將憑借其資源稀缺性，繼續(xù)表現(xiàn)出穩(wěn)定的市場需求。

“內(nèi)緊外松”為哪般?

稍微對海南有所了解的人，都會注意到海南一方面在加快推進“去地產(chǎn)化”運動，另一方面卻又不斷放寬人才購房門檻。

2019年10月19日，三亞下發(fā)紅頭文件，進一步完善人才住房政策，該文件引發(fā)市場嘩然。

2019年年初，海口市進一步放寬了人才落戶的學(xué)歷、年齡等條件，不僅人才本人、配偶、未成年子女可以落戶，符合條件的父母也可以落戶。同年6月份，海南省又宣布，普通人才尚未落戶的，今后購房社保限制將由2年或者5年統(tǒng)一降低為1年。

在王路看來，這一“內(nèi)緊外松”的現(xiàn)象看似相互背離，實則卻是相輔相成。

王路指出，“這些年來，海南的樓市動蕩很大，一是內(nèi)需支撐不住，二來外部需求受宏觀經(jīng)濟影響很大。所以海南需要引進人才，增加人口，同時也為改善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)服務(wù)。過高的房價是不利于人才引進的，所以海南才會對內(nèi)調(diào)控對外放松。”他還指出，海南接下來會有很多利好政策放出，配合人才引進政策，將更有利于自貿(mào)港的建設(shè)。

實際上，在2018年海南也宣布建設(shè)自貿(mào)港時，便出臺了“百萬人才進海南行動計劃”，宣布對引進的各類人才自在瓊落戶之日起購買商品住宅，享受本地居民同等待遇，不受限購政策限制。

實際來看，海南省這幾年的人才引進政策效果如何?

趙璞對此表達了悲觀的看法，她說，“我接觸的客戶中，絕大部分海南買房都只是用于短期旅游和投資炒房，尤其是年輕人根本不想在這里落戶?？赡墁F(xiàn)在海南的經(jīng)濟還吸引不了他們?！?/p>

根據(jù)海南官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2017年年末全省常住人口925.76萬人，自然增長率8.72‰，2018年年末全省常住人口934.32萬人，自然增長率8.47‰，2019年年末全省常住人口944.72萬人，自然增長率6.76‰?？梢园l(fā)現(xiàn)，雖然過去3年來，海南的常住人口逐步增長，但自然增長率卻逐年下降。

中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁對新政策表達了疑慮，“海南轉(zhuǎn)化土地性質(zhì)是為了騰籠換鳥，但目前海南脆弱的產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀無法與內(nèi)地競爭，達不到吸引人才的目的。而且，建設(shè)自貿(mào)港是一個高度市場化的行為，更是一件艱難的事情，海南可以向新加坡等國際上成功的案例學(xué)習(xí)。”

“現(xiàn)在海南的旅游地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)還是低級別的，功能性不大。如果一下進來很多人的話，這些配套跟不上他們的服務(wù)需求。但是，往好的方向看，那就是發(fā)展的空間很大，有很多可能性?！壁w璞在另一個角度也表達了樂觀的看法。

她進一步說，“我理解海南政府要發(fā)展的旅游地產(chǎn)，應(yīng)該是下沉到下面的縣市，帶動當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展。在建設(shè)自貿(mào)港的驅(qū)動下，經(jīng)濟發(fā)展起來了，商業(yè)地產(chǎn)的需求也會隨之提升。當(dāng)產(chǎn)業(yè)更加豐富了，就會吸引更多人才。不過這確實需要一個周期，所以現(xiàn)在出臺的政策，方向是對的?！?/p>

記者同時向海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳致函詢問新政策具體如何服務(wù)于自貿(mào)港建設(shè)等，截至發(fā)稿未獲回復(fù)。

(文中趙璞、李凱、周肖均為化名)

*本文來源：中國經(jīng)營報，作者：童柴玲，原標(biāo)題：《海南樓市大“變局” 房企轉(zhuǎn)身布局文旅地產(chǎn)》。