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中國文旅集團赴港IPO:80%收入靠賣房

大景區(qū) 本文作者:曾樹佳 2020-04-20
中國文旅集團靠賣文旅物業(yè)支撐主營收入。

一份招股書,掀開了中國文旅的神秘面紗。

中國文旅,全稱為中國文旅集團有限公司,英文名字為China Cultural Tourism Group Limited,是本次赴港IPO的上市主體。

4月17日,它向港交所遞交了招股書。這是一家文化旅游物業(yè)開發(fā)商,體量不大,主要項目為恩平泉林黃金小鎮(zhèn),2019年實現(xiàn)營收7.36億元。

招股書披露了中國文旅的前世今生。2006年,陳凱君女士創(chuàng)立了中國文旅的前身恩平金輝煌,用以收購位于恩平的土地(即泉林黃金小鎮(zhèn)所在地)。四年后,譚文超為了給兒子譚嘉偉畫下事業(yè)藍圖,相中了泉林黃金小鎮(zhèn),并迅速入局。

2017年底,中國奧園(3883.HK)與之結(jié)緣,斥巨資入股恩平金輝煌,獲得28%股權(quán)。奧園入股后,中國文旅即被外界視為奧園文旅。

招股書顯示,上市前,中國奧園通過旗下悅景持有中國文旅28%股份,為最大單一股東,而非絕對控股股東。

在股東陣營中,除奧園外,還包括中國文旅的前身恩平金輝煌的創(chuàng)始股東(包括譚嘉偉、陳凱君、許清彬 、蔡宏江等)、一家來自香港的基金(趙文煒)以及中國奧園前高管林錦堂,這三個股東分別持股40%、27.5%、4.5%。

所以,誰才是這次赴港招股的主角呢?

譚氏家族傳承史

恩平金輝煌于2006年4月成立,注冊資本為2000萬港元。它設(shè)立的使命,就是為了裝下泉林黃金小鎮(zhèn)地塊。資料顯示,泉林黃金小鎮(zhèn)占地面積1.2萬畝(陸地占地9000畝+自然生態(tài)湖3000畝),這是一個不折不扣的文旅大盤。

彼時的陳凱君,似乎嗅到了其中的投資商機,于是她迅速買下了它的20%股權(quán);不久之后,又將項目全盤攬至麾下。但自始至終,她或許都將自己定位為一個財務(wù)投資者。

四年之后的2010年,投身物業(yè)開發(fā)的譚文超,為了支持他兒子譚嘉偉未來在度假物業(yè)行業(yè)的發(fā)展,他開始與陳凱君探討項目合作的可能性。

一方重在經(jīng)營,一方注重投資收益,兩者一拍即合,很快就簽訂了合約。據(jù)此,在該年度的6月份,譚文超向陳凱君購下了聯(lián)新(彼時間接全資控股恩平金輝煌)的36.0%權(quán)益。

那一年,譚嘉偉才大概21歲,就讀于福建省華僑大學(xué)經(jīng)濟學(xué),主修國際經(jīng)濟與貿(mào)易,尚未畢業(yè)。雖然已為兒子畫下了職業(yè)規(guī)劃藍圖,但譚文超知道,不能急于將他推向臺前。

于是,譚文超拉來了自己的胞姐譚惠霞,讓這位有四年財務(wù)工作經(jīng)驗、精于計算的姑姑,先做一個過渡,為譚嘉偉以后接手業(yè)務(wù)做進一步的“鋪路”。

招股書稱,由于譚文超需從事其自身業(yè)務(wù),而譚嘉偉尚未加入集團,所以譚惠霞按譚文超的要求,以信托方式,代替他持有項目的權(quán)益。直至譚文超認為適合將權(quán)益轉(zhuǎn)讓予譚嘉偉為止。與此同時,譚惠霞也成為了聯(lián)新的董事。

2010年6月,志不在參與集團日常管理事務(wù)的陳凱君,將聯(lián)新的44.0%權(quán)益轉(zhuǎn)讓予譚惠霞,而譚惠霞以信托方式持有該等權(quán)益。轉(zhuǎn)讓事項完成之后,譚惠霞以信托方式代譚文超、陳凱君持有聯(lián)新36.0%、44.0%權(quán)益,總權(quán)益比例80%,而陳凱君自身僅保留20%的權(quán)益。此時,譚惠霞的角色變得更為舉足輕重了。

兩年后的2012年,恩平金輝煌開始興建泉林酒店別墅區(qū)與水禾田泉世界,這是泉林黃金小鎮(zhèn)的首項度假物業(yè)發(fā)展項目。但文旅項目資金需求大,沉淀時間長,譚文超不得不開始物色潛在投資者,為他的文旅業(yè)務(wù)注資。

譚文超多方尋覓,終使各方商業(yè)伙伴逐漸浮現(xiàn),這為此后的資本投資格局接上了引子。

在陳凱君與譚文超的授意下,2012年7月,譚惠霞分別向蔡宏江及一名獨立第三方轉(zhuǎn)讓聯(lián)新25.0%權(quán)益、向程耀轉(zhuǎn)讓聯(lián)新25.0%權(quán)益。兩筆交易,共賣出了信托中譚文超、陳凱君的6.0%、44.0%股權(quán)。

至此,譚惠霞手中的信托持有聯(lián)新權(quán)益僅剩30%,這是為譚嘉偉而留下的。

大學(xué)畢業(yè)三年后,譚嘉偉于2014年加入恩平金輝煌出任高級經(jīng)理一職,并負責(zé)協(xié)助當時管理層,制定營運策略及監(jiān)察本集團整體營運。隔年3月,譚惠霞迫不及待地將手中的30%聯(lián)新權(quán)益交給了譚嘉偉。

后來通過一系列股份轉(zhuǎn)讓,譚嘉偉于聯(lián)新的持股比例增至36%,而陳凱君及蔡宏江則實益擁有44.0%及20.0%權(quán)益。由于陳凱君、蔡宏江并不參與實際運作,所以間接透過聯(lián)新、冠基擁有恩平金輝煌36%股權(quán)的譚嘉偉,似乎可以借著這個文旅平臺一展身手了。

譚惠霞也總算完成了“家業(yè)”的交接。不過,她并未就此離開,直至2018年4月,她獲委任為恩平金輝煌總裁,負責(zé)為本集團制定營運策略及計劃,仍充當譚嘉偉業(yè)務(wù)運轉(zhuǎn)的左膀右臂。

入局者奧園

2017年,譚嘉偉獲委任為香港金輝煌的董事,并自此一直負責(zé)集團的業(yè)務(wù)發(fā)展及管理。這一年,恩平金輝煌流動負債凈額約1.13億元,而在手現(xiàn)金卻僅為5160萬元,引入投資者迫在眉睫。

年末,外來資金開始大規(guī)模入場。悅景、騏達及雅志各自與聯(lián)新訂立協(xié)議,以向聯(lián)新收購冠基(持有恩平金輝煌100%股權(quán))當時已發(fā)行股本的合共60.0%,總代價為人民幣3億元。

其中,悅景是由中國奧園全資擁有的投資控股公司,它出資1.4億元,收購冠基28%股份;而騏達于投資時由趙文煒全資擁有、雅志則由林錦堂全資擁有,兩者分別出資1.375億、0.225億,收購冠基27.5%、4.5%股權(quán)。

面對資金的大量涌入,譚嘉偉喜憂交疊。喜的是,這一筆筆“輸血”,將使得公司擁有更好的運轉(zhuǎn)空間;憂的是,股東紛紛入局,有可能會稀釋他于恩平金輝煌的權(quán)益。

于是,在引入投資者的同一天,即2017年12月28日,譚嘉偉通過其投資工具順天,向聯(lián)新收購冠基當時已發(fā)行股本的10.0%,代價為5000萬元。

但此舉已無濟于事,據(jù)樂居財經(jīng)計算,加上購來的10%的股權(quán),譚嘉偉最終持有冠基的股權(quán)比例為20.8%,仍遭稀釋不少。而奧園成為冠基、恩平新輝煌的最大股東,已成定局。

奧園入股之后,將景點及酒店咨詢、管理服務(wù)的業(yè)務(wù),迅速注入恩平金輝煌。該平臺文旅業(yè)務(wù)的發(fā)展車輪,也隨之而加快轉(zhuǎn)動。

2018年起,恩平金輝煌開始發(fā)力收并購,目前已經(jīng)擁有廣州金輝煌、安徽青禾、開平青禾、金輝煌(小鎮(zhèn)旅游)、金輝煌(酒店)、廣東泉林等平臺。

2018年10月23日,中國文旅集團有限公司在開曼群島注冊成立,成為了恩平金輝煌對外對接的主體。在招股書中,中國文旅表示“擬加入奧園集團以共同發(fā)展及拓展文化旅游業(yè)務(wù)”;字里行間,似乎已傳達出完全歸附奧園之意。

目前的中國文旅,已經(jīng)刻上了很多奧園的印跡。

管理層中,執(zhí)行董事、主席及提名委員會主席林錦堂,曾于2008年12月至2012年5月,在奧園擔(dān)任首席財務(wù)官兼公司秘書,后因“個人事業(yè)發(fā)展”離職。據(jù)說,他任職期間,曾幫助奧園脫手北京長安8號這個猶如“燙手山芋”的項目,郭梓文對其大為贊賞。

2017年,在奧園入股冠基的時候,林錦堂的身影也突然閃現(xiàn),以0.225億元突擊入局;隔年10月,他加入了中國文旅,并在不到一年的時間內(nèi)成為執(zhí)行董事、集團主席。速度之快讓人咋舌。

而此前出現(xiàn)在股權(quán)變動“線條”中的程耀,目前已擔(dān)任中國文旅的首席營運官(文化旅游)。他與中國奧園也頗有淵源。

程耀自2016年8月至2018年12月,于廣東奧園文化旅游集團有限公司擔(dān)任集團總裁;此后,他升任奧園集團副總裁。2018年8月份,程耀曾公開表示,公司計劃于一年后拆分文旅板塊上市。

除此之外,中國文旅首席財務(wù)官江永標,目前也同時任奧園集團(廣州)有限公司集團策略投資中心總監(jiān)助理;非執(zhí)董阮永曦,則同時任奧園集團總裁助理兼集團策略投資中心總監(jiān)。

80%收入靠賣房

中國奧園向來有布局文旅的野心。早在2017年,奧園管理層就提出,計劃用三年時間將奧園文旅的營業(yè)額規(guī)模增加至100億元。話音未落,該公司就于年底入局了中國文旅。

而今,中國文旅招股書的披露,讓外界得以一睹這個文旅資產(chǎn)包的成色。

于2020年2月,中國文旅的組合由18個度假物業(yè)發(fā)展項目組成,其中包括8個已竣工度假物業(yè)、4個發(fā)展中度假物業(yè)、6幅持作未來發(fā)展的土地。

除持作未來發(fā)展的一幅土地位于安徽省歙縣外,它所有的度假物業(yè)均位于廣東;當中絕大部分位于恩平泉林黃金小鎮(zhèn),而開平及清遠也各有一個相關(guān)項目。

中國文旅自我定義為“文化旅游物業(yè)開發(fā)商”,同時從事一系列文化旅游業(yè)務(wù),如提供文化旅游勝地相關(guān)服務(wù)(包括酒店服務(wù)、景點咨詢服務(wù)以及景點管理服務(wù))、酒店咨詢及管理服務(wù)及旅游代理服務(wù)。

換而言之,中國文旅還是靠著賣文旅物業(yè)做支撐的。自2015年起,中國文旅連續(xù)完成八個位于恩平泉林黃金小鎮(zhèn)的度假物業(yè),即華僑公館、悅湖灣、泉林酒店別墅區(qū)與水禾田泉世界、悅?cè)獮场⒂∠笕稚虡I(yè)街、御山湖、悅公館及御瓏灣低層洋房。

2017年至2019年期間,中國文旅分別收入1.86億元、3.35億元、7.36億元,其中銷售度假物業(yè)的營收比例較大,期內(nèi)占比為99.8%、79.8%、80.7%。

而在旅游業(yè)務(wù)中,除了泉林黃金小鎮(zhèn),中國文旅旗下物業(yè)還包括奧園英德巧克力王國,其就奧園英德巧克力王國的規(guī)劃、設(shè)計及發(fā)展提供一站式景點咨詢服務(wù)。這是中國奧園入股之后,對它的業(yè)務(wù)輸入。

盈利方面,2017年至2019年,中國文旅凈利潤分別為4454.7萬元、7260.5萬元、1.04億元;毛利潤為6559萬元、1.50億元、3.18億元。2019年,其毛利率為43.3%、凈利率為14.13%,并無出現(xiàn)大的變動。

從數(shù)據(jù)里可以看到中國文旅近幾年規(guī)模的快速發(fā)展;但與此同時,它的資產(chǎn)流動性卻不是很強。2017年至2019年,中國文旅銀行結(jié)余及現(xiàn)金雖達5160萬元、2.6億元及4.89億元,但直至2019年,其流動比率僅為1,速動比率僅為0.4。

于2020年2月29日,中國文旅土地儲備總建筑面積約為160萬平方米,其中持作未來發(fā)展的建筑面積約110萬平方米,占總土地儲備約69.6%。這將成為中國文旅未來續(xù)航的基礎(chǔ)。

以恩平泉林黃金小鎮(zhèn)為主要資產(chǎn)的中國文旅,其成為中國奧園“囊中之物”已是不爭的事實。中國奧園最近在圈內(nèi)頗為高調(diào),前不久,它以11.6億收購京漢股份29.99%股權(quán),就曾引發(fā)業(yè)內(nèi)對其文旅板塊上市的種種猜想。

京漢股份在文旅業(yè)務(wù)上有著一定規(guī)模的布局。據(jù)其官微披露,該公司的文旅小鎮(zhèn)主要布局在北上廣及雄安新區(qū)、重慶、武漢、南京、成都等一二線及重點城市周邊,并與產(chǎn)業(yè)、文化、旅游、養(yǎng)老、社區(qū)等功能進行有效疊加。

如果中國文旅能成功登陸港交所,未來,奧園是否會將京漢股份旗下的文旅資產(chǎn)裝入中國文旅,這給市場留下了想象空間。

*本文來源:樂居財經(jīng),作者:曾樹佳,原標題:中國文旅赴港IPO:80%收入靠賣房丨穿透IPO?》。

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