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中國文旅集團上市背后的真正推手:“千億房企新貴”奧園的危機和謀圖

大景區(qū) 本文作者:曾建中(Ethan) 2020-04-21
披著文旅外衣的地產(chǎn)內(nèi)核,能講出好故事嗎?

中國文旅集團有限公司(簡稱“中國文旅集團”)近期向港股上市發(fā)起沖擊。這是一家成立于2018年10月的企業(yè),以此來算,還很年輕。

雖被冠以“中國”、“文旅集團”之名,但其體量尚小,2019年總收入為7.35億元,且以賣房為主,該年物業(yè)銷售收入占總收入超80%,這還是一家小的地產(chǎn)或文旅地產(chǎn)企業(yè)。

這些其實都還是較為表層信息,在其上市背后有著一個巨大推手,上市房企中國奧園集團股份有限公司(以下也稱中國奧園或奧園集團)。中國奧園在2019年正式邁入國內(nèi)房企年銷售額千億俱樂部,是房企30強。

這家新晉“千億新貴”, 從百億到千億,花了5年時間,有著一路狂奔之感,而其背后也是暗影浮現(xiàn)且愈加明顯,比如高企的債務(wù)危機。

從中國奧園、奧園健康(去年3月上市),到近期擬入股拿下控股權(quán)的京漢股份(A股上市房企,號稱“雄安地主”),乃至最近的中國文旅集團,“奧園系”正將更多的觸角滲入資本市場,以將自己在地產(chǎn)江湖的位次再往上提升,獲得更多的資金“彈藥”?

但披著文旅外衣的地產(chǎn)內(nèi)核,能講出一個可行的資本故事嗎?

三年百億的目標(biāo)

不算意外,中國文旅集團的底色還是地產(chǎn)或文旅地產(chǎn),仰賴賣房收入。其招股書顯示,2017年、2018年和2019年年度總收入分別為1.86億元、3.35億元、7.35億元,其中銷售獨家物業(yè)收入占比分別為99.8%、79.8%及80.7%。賣房收入占到8成。

同時,2017年-2019年凈利潤分別為4454萬元、7260萬元以及1.04億元。

中國文旅集團收入等情況(來源:招股書)

中國文旅集團發(fā)展的底盤也來自土地儲備。其招股書顯示,截至2020年2月底,其在國內(nèi)擁有18個度假物業(yè)發(fā)展項目組合,公司的土地儲備總建筑面積約為160萬平方米,其中已竣工、發(fā)展中及持作未來發(fā)展的建筑面積分別約為10萬平方米、40萬平方米和110萬平方米。也即尚有更大體量的可售房子空間,其企業(yè)規(guī)模將進由這些土地開發(fā)而做大。

說到這里,中國文旅集團在偌大的文旅地產(chǎn)市場中,依然還是小玩家。更需關(guān)注的是其背后的推動者,乃或主導(dǎo)者,奧園集團。

大致在2016年,奧園的文旅集團即已成立。執(zhí)惠曾有統(tǒng)計,國內(nèi)百強房企約有57家已布局文旅地產(chǎn),其中約有10家成立了單獨的文旅集團,奧園是為其一。

根據(jù)奧園集團官網(wǎng)介紹,其文旅集團旨在打造聚集世界歡樂的國際旅游目的地,擁有文旅運營、酒店管理、體育發(fā)展、康養(yǎng)旅居四大板塊,具體而言,其旗下小鎮(zhèn)公司以開發(fā)和運營文旅項目為主,打造國際知名旅游度假勝地;酒管公司以專業(yè)的服務(wù)、設(shè)計、管理成為一流的酒店管理企業(yè);體育公司以高效“體育+文化”創(chuàng)新運營模式,打造多個國際國內(nèi)知名品牌賽事;康養(yǎng)旅居業(yè)務(wù)旨在打造康養(yǎng)度假泉林品牌。

而在2017年,奧園集團曾提出,要用三年時間將奧園文旅的營業(yè)額規(guī)模增加至100億元。奧園文旅的高層也在2018年表示,將在一年后拆分文旅板塊上市。

不過從公開信息看,奧園的文旅集團并未出現(xiàn)更多突出的身影蹤跡,反而是中國文旅集團更多走上前臺,被打上濃厚的“奧園”烙印。

2017年,奧園集團斥巨資入股恩平金輝煌(中國文旅集團的前身),獲得28%股權(quán)。中國文旅集團招股書顯示,上市前,奧園集團為其最大單一股東。

奧園集團還在更多的滲透進入中國文旅集團。根據(jù)后者的招股書,中國文旅集團與奧園集團若干附屬公司有多項交易,包括向進升(中國奧園間接擁有70%權(quán)益)租賃土地及運營那金谷景區(qū)、租賃辦公場所;并為英德巧克力王國的規(guī)劃、開發(fā)及運營和中國部分酒店的規(guī)劃及開發(fā)提供咨詢服務(wù)。

2018年、2019年,奧園集團為中國文旅集團的最大客戶,為后者提供收益分別為1500萬、4090萬,分別占總收益的4.5%、5.6%。

再看高管層,中國文旅集團執(zhí)行董事、主席及提名委員會主席林錦堂,曾在奧園集團擔(dān)任重要職務(wù)五六年,包括首席財務(wù)官兼公司秘書;中國文旅集團首席營運官(文化旅游)程耀曾擔(dān)任奧園集團副總裁;中國文旅集團首席財務(wù)官江永標(biāo),目前同時擔(dān)任奧園集團(廣州)有限公司集團策略投資中心總監(jiān)助理。

“奧園系”高管層色彩明顯,占據(jù)著核心管理位置。

在中國文旅集團的招股書中,還有這樣的表示:本集團擬加入奧園集團以共同發(fā)展及拓展文化旅游業(yè)務(wù)。

其心昭昭,其意切切。

奧園的文旅集團,很大概率將以中國文旅集團為“前線”主體。其三年百億的目標(biāo),基本要仰賴中國文旅集團來實現(xiàn),但從后者的業(yè)務(wù)體量或速度看,這個目標(biāo)要實現(xiàn)還有些距離。

但奧園集團中還將有位“關(guān)鍵先生”,即A股上市公司京漢股份。4月7日,奧園集團公告稱,擬斥資11.6億元,收購京漢股份29.99%的股份,收購?fù)瓿珊?,其將成為控股股東。

京漢股份是一家河北房企,近年來尋求去地產(chǎn)化,在文旅板塊(大健康產(chǎn)業(yè))發(fā)力,但地產(chǎn)仍是主要收入來源,左右相突下,在健康養(yǎng)老、主題小鎮(zhèn)等方面有些成就,但還未形成較大氣候,還“拖累”地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入不振。

不過,京漢股份的文旅板塊業(yè)務(wù)與中國文旅集團主攻的休閑度假物業(yè)有協(xié)同互補之處,休閑度假、康養(yǎng)旅游等相結(jié)合,如果奧園集團要迅速做大中國文旅集團的業(yè)務(wù)規(guī)模,將京漢股份的文旅板塊資產(chǎn)輸入,不排除是一個可行辦法。

千億房企新貴的一路狂奔

意在拿下京漢股份,奧園集團所謀的不只是其文旅業(yè)務(wù),更在于其擁有的土地儲備,尤其是集中于京津冀地區(qū)的土地。

奧園集團的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要集中于粵港澳大灣區(qū),有著不少的政策紅利,但競爭也激烈,其要尋求在一二線城市的外擴,北京及環(huán)京地區(qū)是可謀之地。此外,不少房企的“野心”多不甘于扎根一地,而是希望走向全國,當(dāng)然其中也有避免重倉一地導(dǎo)致“雞蛋都在一個籃子里”的風(fēng)險。公開信息顯示,中國奧園的地產(chǎn)合同銷售明細方面,華南、中西部核心區(qū)、華東區(qū)分別占36%、26%、23%,環(huán)渤海尚只有11%,京漢股份將擴增這一數(shù)據(jù)。

京漢股份的項目主要位于北京、天津、重慶、成都、南京、太原、廣東省和河北省等地,共約18個項目,可售建筑面積總計124萬平方米。

土儲,依然是房企市場話語權(quán)和業(yè)績保有持續(xù)增長空間的核心要素。

奧園集團財報顯示,截至2019年底,其土地儲備總建筑面積達4503萬平方米(權(quán)益比79%),總貨值約4585億元。計入城市更新項目后,總貨值約6845億元。

其中2019年,中國奧園新增87個項目,新增可開發(fā)建筑面積約1609萬平米,新增可售貨值約1861億元。而其拿下這些土儲的代價是付出超300億元。(這也由此埋下一些隱患,下文再表)

其拿地的一個差異特點是,不依賴于招拍掛,而是主要通過收并購+三舊改造方式拿地,比如這次收購京漢股份股份就是如此。

這種拿地方式,一方面較快做大業(yè)務(wù)體量,另一方面也有助獲得一些較好的地塊。從百億到千億銷售額,奧園集團花了5年時間,不算長。其年報顯示,2016年至2019年,中國奧園合同銷售年復(fù)增長率達到66%,比行業(yè)均值要高,2019年全年實現(xiàn)合同銷售1180.6億元,成為房企“千億新貴”。

再看其2019年其他關(guān)鍵指標(biāo):營業(yè)額約505.3億元、核心凈利潤約51.2億元,同比分別增長63%和67%;毛利約150.21億元,毛利潤率29.7%......

數(shù)據(jù)亮眼,但它的日子也并非很好過。

中國奧園財報顯示,截至2019年末,其銀行及其他借款約為689.61億元(高出2018年末近300億元),優(yōu)先票據(jù)及公司債券約為268.03億元(高出2018年近100億元)。

這些合計超過957億元要還的債務(wù)中,按需要時償及1年內(nèi)負債高達近419億元,比2018年末高出近200億元。2019年,中國奧園的凈負債率為74.9%,不低。

中國奧園負債情況(來源:中國奧園財報)

根據(jù)中國奧園財報,截至2019年末,其綜合負債為2528.8億元,而2018年末為1581.2億元,一年間增加了近1000億元。

在此前的2019年業(yè)績會上,中國奧園管理層表示,2020年中國奧園到期債務(wù)為419億元,上半年到期占比約為37%,今年一季度公司已經(jīng)完成超過100億元的債務(wù)償還,接下來會根據(jù)債務(wù)到期情況對資金進行安排。

在不斷沖刺、邁進千億房企俱樂部的過程中,奧園對錢的需求度也一直走高。以2018年為例,其財報顯示,當(dāng)年5月,其在境外發(fā)行總數(shù)4.25億美元的3年期優(yōu)先票據(jù);7月,其在境外增外發(fā)行1.75億美元2020年到期的優(yōu)先票據(jù)……這些錢到手,成本不低。中國奧園財報顯示,其2016年-2018年三年的有息負債分別為183.8億元、403.7億元、577.2 億。

疫情下,地產(chǎn)企業(yè)也受到程度不一的沖擊。奧園也有些謹慎了,其此前提到2020年的買地預(yù)算不會超過全年銷售額的1/3,大約400億多一點。這個數(shù)字相比以往,其實還是不小。

它的現(xiàn)金流、債務(wù)等壓力也必然將走高。

為持續(xù)提供“彈藥”,向資本市場要錢是個路徑。此前,奧園健康上市,或即有如此考慮。最近奧園欲拿下京漢股份控股權(quán),以及推動中國文旅集團的上市,也不乏類同考慮。只是,以地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)的文旅集團,在當(dāng)前的地產(chǎn)市場及宏觀大環(huán)境下,能講的故事還是有限,它能夠遂愿嗎?

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