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登錄現(xiàn)在市場的集中點在于華僑城究竟有沒有用地產(chǎn)業(yè)務(wù)反哺文旅業(yè)務(wù),或者說華僑城文旅業(yè)務(wù)究竟怎么樣?
今天我們一起拆解一下:商業(yè)地產(chǎn)、酒店、主題公園業(yè)務(wù)究竟是否盈利,盈利多少?
1、商業(yè)地產(chǎn)
商業(yè)地產(chǎn)與華僑城本身業(yè)務(wù)緊密相連的,無論是綜合體項目,還是旅游地產(chǎn)項目,都存在可租賃地產(chǎn)。歡樂海岸項目是華僑城現(xiàn)在主打的商業(yè)地產(chǎn)項目,位于深圳灣公園的深圳歡樂海岸,初善君去過無數(shù)次,人流量非常大,可惜的是這個名字導(dǎo)致了公司實際開發(fā)的歡樂海岸項目非常少,目前只有順德、寧波有。
根據(jù)2018年的債券募集說明書,截至2018年底,公司的投資性房地產(chǎn)包括商鋪、廠房、住宅、寫字樓、餐飲、公寓和停車場等多種業(yè)態(tài),位于深圳、上海、成都、西安和佛山等地。深圳地理位置較好的商鋪公司各個項目出租率基本都在90%以上,發(fā)展較為成熟。
截止2019年底,投資性房地產(chǎn)賬面余額67億元,建筑面積151萬平米,物業(yè)租金收入為8.14億元,考慮到年折舊額3.57億元,這塊業(yè)務(wù)盈利不錯。
當(dāng)然看明細發(fā)現(xiàn),有些資產(chǎn)盈利非常好,比如深圳歡樂海岸,入賬成本不足13億,年租金收入高達4億,三年就可以回本了。有些資產(chǎn)盈利能力一般,比如入賬成本最高的西安長安國際,成本17億,租金只有0.8億元。
不瞞各位五年前初善君在長安國際上班一年有余,位于西安南門外,地方是好地方,之所以入賬成本高,應(yīng)該是后面買入的。
2019年年報顯示,投資性房地產(chǎn)余額翻倍至133億元,凈增約70億,不清楚是不是順德、寧波等地歡樂海岸開業(yè)了。
總之,在投資性房地產(chǎn)方面,公司整體還是可圈可點的,至少不會拖后腿。
2、酒店
華僑城的酒店業(yè)務(wù)其實很雞肋,基本都是單品牌獨立運營,大部分酒店預(yù)計是虧損的。根據(jù)年報,華僑城共有24家酒店,華僑城酒店集團憑借發(fā)展規(guī)模、品牌價值躋身“2018年度中國飯店60強”榜單。
但是實際上中國酒店賺錢并不容易,根據(jù)債券評級報告,公司主要酒店入住率并不高,公司酒店這塊肯定虧損了。整體來看,根據(jù)下表的客房數(shù)、入住率和平均房價測算,酒店業(yè)務(wù)2018年實現(xiàn)了營業(yè)收入6.5億左右。
至于酒店業(yè)務(wù)虧損多少?初善君也只是拍腦袋瞎猜,后續(xù)如果看到酒店集團的新聞,或許能知道這塊數(shù)據(jù)。
3、主題公園
下面是最重要的主題公園了,公司的單體主題公園主要包括歡樂谷、錦繡中華和世界之窗三大系列。根據(jù)債券跟蹤評級報告,歡樂谷+世紀之窗+錦繡中華2016年和2017年分別實現(xiàn)門票收入22.02億元和22.60億元。
這里面重慶歡樂谷、天津歡樂谷還在持續(xù)增長,其他基本穩(wěn)定,所以猜想2018年和2019年這塊業(yè)務(wù)比較穩(wěn)定。
此外,還有四處華僑城項目,泰州項目和秦皇島已經(jīng)轉(zhuǎn)讓了,所以主要還是深圳的東部華僑城,每年門票收入3億元左右。
未來還有南京歡樂谷、寧波華僑城待開業(yè)。
此外很多人提到的二次消費收入,根據(jù)之前披露的歡樂谷數(shù)據(jù),二次消費收入占比約20%左右,因此可以推算,主題公園2016年和2017年門票收入約為25億元,二次消費等其他收入約5億元,合計30億元。2018年和2019年按照每年5%的增長,分別實現(xiàn)收入31.5億元、33億元。
這個收入規(guī)模與主流券商預(yù)測差不多一致。
商業(yè)地產(chǎn)約8億+酒店約7億+主題公園33億,合計旅游業(yè)務(wù)收入約48億元。那么這些盈利能力究竟如何呢?
4、賺錢嗎?
租賃業(yè)務(wù)預(yù)計利潤很高,可能在30%左右,約2.4億。
酒店大概率是虧損的,利潤為零。
主題公園方面,參考華強方特2018年主題公園業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入25億元,毛利率37%,凈利率預(yù)計10%左右。那么華僑城盈利約3.3億元。所以三者整體利潤在6億左右。
此外,從固定資產(chǎn)折舊角度,截止2019年底固定資產(chǎn)賬面原值約290億元,當(dāng)年計提折舊13億元,假設(shè)固定資產(chǎn)主要是酒店和主題公園的話,對于兩者合計收入約40億元,折舊占比并不高。大概可以佐證判斷。
因此無論從哪個角度看,旅游這款業(yè)務(wù)賺錢并不多,但是也不少,至少不會托后腿,并不需要地產(chǎn)業(yè)務(wù)的反哺。
更為重要的是,依托于旅游業(yè)務(wù)的地產(chǎn)業(yè)務(wù),賺了很多錢,而且可持續(xù),真正賺錢的也是依托于旅游業(yè)務(wù)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
5、市場的擔(dān)心
華僑城現(xiàn)在市值只有477億元,對應(yīng)2020年市盈率只有3.4倍,市凈率只有0.71倍,除了對地產(chǎn)公司的本身偏見之外,還有什么擔(dān)心呢?
一是國企,不要問為什么,問就是國企不行;
二是可持續(xù)發(fā)展能力,換了領(lǐng)導(dǎo),肯定就不一樣了,這個問題確實存在;
三是扣非凈利潤問題,近三年每年都有大額的扣非凈利潤,原因各不相同,多少會有影響。按照2019年100億扣非凈利潤,估值就有4.77倍了。
四是經(jīng)營現(xiàn)金流連續(xù)多年大額負流出,其實這點很好解釋以至于我都懶得解釋,看收現(xiàn)比就知道了,今四年收現(xiàn)比1.3以上。公司前兩年拿地還是比較激進,這兩年如果控制節(jié)奏,經(jīng)營現(xiàn)金流就回來了。
其實歸根結(jié)底還是商業(yè)模式的問題,為了更快的發(fā)展,這幾年大幅拿地,經(jīng)營現(xiàn)金流非常差,市場甚至開始擔(dān)心他的現(xiàn)金流問題,作為央企,這一點應(yīng)該還好。
總之,個人依然極度看好華僑城的股價,作為國內(nèi)A股罕見的獨特的“核心資產(chǎn)”,光明就在不遠處。
*本文來源:雪球,作者:初善君,原標(biāo)題:《華僑城的文旅業(yè)務(wù)究竟賺了多少錢?》。