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高起點(diǎn)布局文旅板塊，成立文旅公司獨(dú)立運(yùn)營(yíng)

2017年7月19日，融創(chuàng)與大連萬達(dá)商業(yè)訂立協(xié)議書，以總代價(jià)438.4億人民幣收購(gòu)萬達(dá)商管持有的十三個(gè)文化旅游項(xiàng)目的項(xiàng)目公司91%股權(quán)，其中包含10座文旅城，融創(chuàng)通過特有的收并購(gòu)方式邁入文旅板塊，并實(shí)現(xiàn)高起點(diǎn)布局。

次年8月，融創(chuàng)文旅集團(tuán)正式成立，并與地產(chǎn)集團(tuán)區(qū)分，獨(dú)立負(fù)責(zé)文旅業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)。同年十月，融創(chuàng)又以62.8億元收購(gòu)萬達(dá)文旅城項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、管理及規(guī)劃公司，收獲了一只規(guī)模近5000人、架構(gòu)完整、經(jīng)營(yíng)豐富的文旅團(tuán)隊(duì)，并成立融創(chuàng)文旅設(shè)計(jì)院、文旅建設(shè)事業(yè)部，文旅集團(tuán)組織架構(gòu)逐步完善。

19年，融創(chuàng)再度斥資約153億收購(gòu)環(huán)球世紀(jì)、時(shí)代環(huán)球各51%股權(quán)，一躍成為會(huì)展類項(xiàng)目最大的持有及運(yùn)營(yíng)商，文旅板塊再添新業(yè)態(tài)。截至2020年6月，融創(chuàng)文旅已在國(guó)內(nèi)布局12座文旅城、4個(gè)旅游度假區(qū)、25個(gè)文旅小鎮(zhèn)、8個(gè)會(huì)議會(huì)展中心，涵蓋49個(gè)樂園、48個(gè)商業(yè)、近150家高端酒店。

定位中國(guó)家庭歡樂供應(yīng)商，主打三大文旅類型

作為融創(chuàng)多元化布局的重要板塊，融創(chuàng)文旅主要由文旅城、度假區(qū)、文旅小鎮(zhèn)三大類型構(gòu)成。文旅城定位于“身邊的目的地”，主打一站式吃住娛購(gòu)游的生活體驗(yàn)。度假區(qū)集中布局在自然資源豐富、氣候條件優(yōu)越的區(qū)域和城市，如海南、西雙版納、桂林等地，以景觀資源作為主要賣點(diǎn)。文旅小鎮(zhèn)則是為了滿足人們向往寧靜生活的需求，選址多集中在遠(yuǎn)離都市的遠(yuǎn)郊，主打田園生活，集文化、運(yùn)動(dòng)、康養(yǎng)、農(nóng)牧為一體。

以文旅城為主要發(fā)力點(diǎn)，打造“3+N”種業(yè)態(tài)模式

選址一二線核心城市，文旅城是融創(chuàng)的主要發(fā)力點(diǎn)。選址方面，文旅城主要布局在國(guó)內(nèi)人口基數(shù)大、長(zhǎng)期基本面向好一二線核心城市，如濟(jì)南、廣州、青島等地。業(yè)態(tài)方面，除主題樂園、商業(yè)、酒店三大基本業(yè)態(tài)外，依據(jù)不同的區(qū)域特點(diǎn)，再以雪世界、海世界、電影世界等八種主題業(yè)態(tài)進(jìn)行動(dòng)態(tài)組合，形成“3+N”種業(yè)態(tài)搭配模式，項(xiàng)目體量多在150萬方之上，截至2019年底已有八座文旅城開業(yè)運(yùn)營(yíng)。

文旅營(yíng)收雖逐步增長(zhǎng)，尚處于培育階段

2019年，融創(chuàng)文旅板塊實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入28.5億，較去年同期上升41%，其中，廣州、無錫、昆明三大文旅城順利開業(yè)。根據(jù)企業(yè)2019年業(yè)績(jī)推介材料，廣州、無錫文旅城開業(yè)半年分別實(shí)現(xiàn)收入4.8億、3.2億，融創(chuàng)茂出租率均達(dá)到100%，其中廣州雪世界日均客流超2700人次，基本實(shí)現(xiàn)滿載運(yùn)營(yíng)，無錫水世界最高單日客流突破1.2萬人次。雖然文旅板塊的營(yíng)收逐步增長(zhǎng)，部分樂園的經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)向好，但與千億營(yíng)收的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相比，19年文旅板塊營(yíng)收占比僅為1.7%，尚處于起步階段。

文旅+地產(chǎn)形成良性互動(dòng)，住宅熱銷緩解資金紓困

2015-2019年，融創(chuàng)固定資產(chǎn)由不到1億元迅速增至701億元，投資物業(yè)也增至268億元，文旅高投入、長(zhǎng)回報(bào)的特性使得較多資產(chǎn)沉淀其中。

文旅+地產(chǎn)開發(fā)同步進(jìn)行，配套住宅銷售大大緩解資金壓力。由于文旅項(xiàng)目處于一二線核心城市，人口基本面向好，且居住于周邊即可享受一站式吃住娛購(gòu)游的生活體驗(yàn)，豐富的業(yè)態(tài)對(duì)于潛在購(gòu)房群體具備較大吸引力。因此，通常在文旅城開業(yè)之前，融創(chuàng)會(huì)先開發(fā)部分配套住宅進(jìn)行銷售，實(shí)現(xiàn)文旅+地產(chǎn)開發(fā)同步進(jìn)行，住宅銷售的回款再投入到文旅開發(fā)之中，緩解現(xiàn)金流壓力。根據(jù)《2019年單項(xiàng)目銷售排行榜TOP100》，融創(chuàng)濟(jì)南、重慶、昆明三大文旅城項(xiàng)目進(jìn)入榜單前十，銷售均破百億，其中濟(jì)南文旅城更是以134.5億元摘得桂冠，其中濟(jì)南、重慶文旅城未開業(yè)即已實(shí)現(xiàn)熱銷，為后續(xù)文旅投入提供有力支持。

整體上看，融創(chuàng)憑借強(qiáng)大的資金實(shí)力，通過收并購(gòu)方式在短時(shí)間內(nèi)迅速成為國(guó)內(nèi)文文旅板塊領(lǐng)先企業(yè)，19年三大文旅城順利開業(yè)且經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)良好，文旅版圖逐步成型。雖然新開業(yè)文旅進(jìn)展順利，但后續(xù)的持續(xù)運(yùn)營(yíng)以及每年貢獻(xiàn)穩(wěn)定的產(chǎn)出才是文旅板塊的最大考驗(yàn)。融創(chuàng)雖在文旅項(xiàng)目上擁有多種業(yè)態(tài)的組合搭配，有利于與其他主題樂園形成差異化，但縱觀國(guó)內(nèi)外能夠長(zhǎng)期盈利的主題公園，標(biāo)志性IP的打造以及具有吸引力的內(nèi)容最為核心，融創(chuàng)在這方面還有待提高，從規(guī)模領(lǐng)先到盈利能力領(lǐng)先，融創(chuàng)還有較長(zhǎng)的路要走。

*本文來源：微信公眾號(hào)“克而瑞地產(chǎn)研究”（ID:cricyjzx)，作者：沈曉玲、萬任澄，原標(biāo)題：《評(píng)司論企 | 融創(chuàng)中國(guó)逐步成型的文旅版圖》。