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在一季度酒店入住率大幅下跌后，近日，中國金茂（00817.HK）及金茂酒店（06139.HK）同時(shí)發(fā)布公告稱，中國金茂將以每股4.8港元的價(jià)格完成對金茂酒店的私有化，此次私有化交易中國金茂共需支付31.9億港元。

交易數(shù)據(jù)顯示，4.8港元的價(jià)格較金茂酒店停牌前3.68港元的收市價(jià)溢價(jià)超30%，但這一價(jià)格仍低于2015年金茂酒店的發(fā)行價(jià)。

有機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，面對不斷走高的負(fù)債以及高端酒店行業(yè)的不景氣狀況，中國金茂提出私有化子公司的目的或在于更方便地為自身融資。

金茂酒店入住率斷崖式下跌

私有化的背后是金茂酒店斷崖式下跌的入住率，據(jù)金茂酒店披露的數(shù)據(jù)，今年一季度，金茂酒店在北京、上海、三亞和其他地區(qū)的入住率下滑均超過60%。

來源：公司公告

目前，中國金茂持有金茂酒店66.77%的股權(quán)。中國金茂稱，將通過結(jié)合內(nèi)部現(xiàn)金資源或外部債務(wù)融資籌集所需的現(xiàn)金31.91億港元。

對于私有化的原因，金茂酒店稱，公司主要在中國持有酒店及商業(yè)地產(chǎn)類資產(chǎn)，目前正面臨全球新冠肺炎疫情爆發(fā)的嚴(yán)峻考驗(yàn)。全球各國采取的旅游限制、檢疫和停工停產(chǎn)等措施嚴(yán)重地影響到了旅游業(yè)和租賃業(yè)；盡管已采取一定的應(yīng)對措施，但其財(cái)務(wù)和貿(mào)易前景依然容易受到全球形勢波動(dòng)的影響。

金茂酒店2019年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，其目前共持有國內(nèi)8家酒店及上海金茂大廈綜合體項(xiàng)目，酒店業(yè)務(wù)為公司主要收入來源，且酒店主要是位于城市核心地帶的豪華酒店。

對于此次收購的原因，中國金茂表示，在目前的情況下，中國金茂擬對金茂酒店的資產(chǎn)組合作出必要的調(diào)整，以度過該段艱難時(shí)期，但該調(diào)整是否能成功目前尚無定論，如果能夠?qū)嵤m然可能會(huì)對集團(tuán)中短期的財(cái)務(wù)業(yè)績等產(chǎn)生負(fù)面影響，但中國金茂可以更靈活地開展必要的資產(chǎn)組合調(diào)整，并作出與長期目標(biāo)相符的戰(zhàn)略決策。

6月17日，標(biāo)準(zhǔn)評級發(fā)布研報(bào)稱，指出私有化有兩個(gè)主要考慮因素。首先，COVID-19爆發(fā)給金茂酒店的股價(jià)造成了沉重壓力，使中國金茂能夠以較低的估值收購其子公司。其次，私有化將可以利用金茂酒店的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)為集團(tuán)提供更多融資選擇。

標(biāo)準(zhǔn)評級還認(rèn)為，中國金茂的收入增長和利潤率恢復(fù)可能會(huì)低于未來12個(gè)月的預(yù)期，這可能會(huì)導(dǎo)致中國金茂的杠桿率的改善有所減弱。

私有化或?yàn)楦奖闳谫Y

據(jù)《財(cái)經(jīng)涂鴉》了解，2019年，雖然中國金茂的收入增長12%，但整體銷售毛利率卻從2018年的38%下滑至2019年的29%。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)還顯示，截止2019年底，中國金茂有息負(fù)債達(dá)到960億元，其中一年內(nèi)到期的債務(wù)達(dá)到267億元，而公司賬面的現(xiàn)金及等價(jià)物僅有172億元，償債壓力明顯。

來源：公司公告

標(biāo)普指出，金茂酒店在上海擁有金茂大廈，在中國擁有其他八家豪華酒店資產(chǎn)，總公允價(jià)值估計(jì)超過200億元，私有化將使中國金茂更容易將這些資產(chǎn)抵押進(jìn)行融資。

安信國際認(rèn)為，私有化將可解除商業(yè)信托對酒店資產(chǎn)的鎖定。酒店資產(chǎn)若以抵押貸款作融資，其融資成本將低于金茂酒店平均之收益率。雖然私有化會(huì)提高金茂凈杠桿比率，但加上公司龐大的土儲規(guī)模和央企背景，仍然看好金茂的中長期發(fā)展。

不過，美銀證券發(fā)表研報(bào)指，中國金茂以逾30%溢價(jià)私有化金茂酒店，背后缺乏良好的財(cái)務(wù)回報(bào)潛力和足夠的商業(yè)理由，加上2020財(cái)年業(yè)務(wù)或有大部分來自一次性收益，業(yè)績前景不明朗，因此將金茂的評級由“買入”下調(diào)至“中性”。

中國金茂是中國中化集團(tuán)旗下房地產(chǎn)和酒店板塊的平臺企業(yè)，今年1-5月，中國金茂累計(jì)全口徑銷售額為652.3億元，累計(jì)同比增長19.8%。

中國金茂在209年年報(bào)中指出，從酒店市場來看，2019年國內(nèi)旅游人數(shù)與收入增速放 緩，從外部影響了酒店行業(yè)狀況。酒店業(yè)景氣指數(shù)在連續(xù)下跌至2013年下半年以來的最低值。縱觀全國酒店，除個(gè)別區(qū)域外,業(yè)績?nèi)€下跌。在酒店供給長期平穩(wěn)增長但需求增速回落下,供需結(jié)構(gòu)的不平衡影響了酒店入住率和每房可售收入下滑。其中高端飯店供需失衡進(jìn)一步加劇，未來該細(xì)分市場將持續(xù)承壓。

對于2020年的發(fā)展戰(zhàn)略，中國金茂認(rèn)為，2020年初突發(fā)的新冠病毒疫情還在持續(xù), 國際貿(mào)易形勢充滿變數(shù),中國經(jīng)濟(jì)下行壓力加大。對應(yīng)到房地產(chǎn)行業(yè),“房住不炒”仍是調(diào)控主導(dǎo)方向，隨著各城市穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的政策陸續(xù)推出，支持土地供應(yīng)、合理購房需求釋放的金融及財(cái)稅政策力度進(jìn)一步加大，公司將不斷夯實(shí)城市運(yùn)營商定位，豐富以城市運(yùn)營為核心的業(yè)務(wù)模式，持續(xù)推動(dòng)戰(zhàn)略執(zhí)行體系落地。

*本文來源：微信公眾號“財(cái)經(jīng)涂鴉”（ID：caijingtuya），作者：夏天天，原標(biāo)題：《A公司｜金茂酒店入住率斷崖式下跌，私有化或?yàn)榉奖阒袊鹈谫Y》。