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2020年，疫情對(duì)于長(zhǎng)租公寓、酒店行業(yè)，是一次重創(chuàng)，隨著新冠肺炎疫情的暴發(fā)，眾多長(zhǎng)租公寓公司、酒店損失慘重。易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)直言，從目前看，這不是一天兩天就能緩解的，疫情在加劇行業(yè)洗牌的同時(shí)，頭部企業(yè)的強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能力將進(jìn)一步凸顯。

近年來(lái)，長(zhǎng)租公寓經(jīng)歷了資本涌入的高光時(shí)刻，也經(jīng)歷了無(wú)數(shù)的質(zhì)疑與揣測(cè)。2020年，受疫情影響，長(zhǎng)租公寓企業(yè)現(xiàn)金流出現(xiàn)困境，出租率下滑、租金大幅下跌、退租問(wèn)題等也接踵而來(lái)，出現(xiàn)了“資金鏈斷裂”“房東、租客兩頭吃”“負(fù)責(zé)人失聯(lián)”等一系列傳聞。

CRIC城市租售系統(tǒng)顯示，2020年5月，55城租金平均價(jià)格環(huán)比下跌1.2%，租金已經(jīng)連續(xù)多月下降，較近期的最高點(diǎn)已下跌4.3%。受疫情影響，2020年，長(zhǎng)租公寓整體拓展基本處于停滯狀態(tài)，TOP20房企長(zhǎng)租公寓管理規(guī)模環(huán)比2019年四季度增速僅為1%。

最近三年左右，長(zhǎng)租公寓行業(yè)經(jīng)歷了燒錢(qián)擴(kuò)張和“過(guò)山車(chē)式”行情，疫情暴發(fā)使企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)一步慘淡。以蛋殼公寓為例，其2017年和2018年的現(xiàn)金流分別為負(fù)1.1億元和負(fù)11.6億元。蛋殼公寓的招股書(shū)披露，2017年凈虧損2.7億元；2018年凈虧損13.7億元。今年披露的2019年財(cái)報(bào)顯示，蛋殼公寓凈虧損又?jǐn)U大兩倍，凈虧損額高達(dá)34.37億元。今年僅一季度就虧損12.34億元。

另外，盈利率低是長(zhǎng)租公寓尚未解決的行業(yè)問(wèn)題，在當(dāng)前不利環(huán)境下，更是有大批長(zhǎng)租公寓因現(xiàn)金流斷裂而無(wú)以維系。如從2020年初開(kāi)始，青客公寓持續(xù)暴雷。有媒體報(bào)道稱，今年2月起，上海、杭州、南京等多地青客公寓的租客因“青客”拖欠房東租金，面臨斷水?dāng)嚯姅嗑W(wǎng)、甚至被趕出公寓的窘境。

“雖然疫情之下各企業(yè)積極復(fù)工復(fù)產(chǎn)，但部分企業(yè)為了控制成本，大量減少人員編制，失業(yè)率提升，就業(yè)環(huán)境一般，由于租賃市場(chǎng)與就業(yè)環(huán)境息息相關(guān)，因此，未來(lái)租金仍舊將在一定時(shí)間內(nèi)處于低位?！痹诙∽骊趴磥?lái)，當(dāng)前，頭部企業(yè)的強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能力進(jìn)一步凸顯。未來(lái)企業(yè)發(fā)展或?qū)?huì)開(kāi)始趨向規(guī)模兩端化、模式輕重兩端化發(fā)展。龍頭企業(yè)憑借融資優(yōu)勢(shì)，繼續(xù)做大做強(qiáng)，管理及成本壓力下，部分企業(yè)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目退出，而小規(guī)模企業(yè)轉(zhuǎn)做二房東。同時(shí)，國(guó)家隊(duì)主力拿地，重資產(chǎn)模式將成為市場(chǎng)一大趨勢(shì)，而房企、運(yùn)營(yíng)商則轉(zhuǎn)向以輕資產(chǎn)賦能租賃住房發(fā)展。

除了公寓行業(yè)外，酒店行業(yè)受疫情沖擊也很大。據(jù)企查查數(shù)據(jù)顯示，今年一季度酒店相關(guān)企業(yè)注冊(cè)量創(chuàng)下近五年來(lái)新低，僅有6.6萬(wàn)家企業(yè)新成立，較2019年同期下降近4成。而2020年第一季度有1.3萬(wàn)家酒店相關(guān)企業(yè)注銷(xiāo)、吊銷(xiāo)。據(jù)CAIC不完全統(tǒng)計(jì)，最近一個(gè)月僅一線、新一線城市就有超過(guò)20家中高檔酒店新掛牌擬進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)延卸嗉乙痪€城市高端酒店完成易主或撤牌，5月上海浦東四季酒店撤牌、6月北京萬(wàn)怡酒店剛剛撤牌關(guān)店。

開(kāi)元產(chǎn)業(yè)信托(下稱“開(kāi)元REITs”)是海外REITs市場(chǎng)唯一100%以內(nèi)地酒店作為底層資產(chǎn)的REITs，其旗下酒店也在疫情防控期間被迫停業(yè)1—2個(gè)月，3、4月份恢復(fù)營(yíng)業(yè)后整體運(yùn)營(yíng)后仍面臨較大壓力。目前，開(kāi)元REITs資產(chǎn)估值已跌回2016年水平。另有分析稱，今年受突如其來(lái)的疫情影響，酒店業(yè)整體承壓，預(yù)計(jì)2020年開(kāi)元REITS酒店資產(chǎn)估值也將進(jìn)一步下跌。

不過(guò)，對(duì)于酒店、公寓等商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，在承受巨大壓力的同時(shí)，也看到了曙光。2020年4月30日，公募REITs正式開(kāi)閘，雖然首批以基礎(chǔ)設(shè)施為主，但對(duì)于中國(guó)公募RETIs領(lǐng)域來(lái)說(shuō)可謂是個(gè)好消息。丁祖昱分析，如果公募REITs在基建領(lǐng)域試點(diǎn)較為順利的話，未來(lái)將大概率應(yīng)用到其他優(yōu)質(zhì)物業(yè)領(lǐng)域。

疫情之下，各個(gè)企業(yè)都在積極自救，盡量壓縮成本、保證現(xiàn)金流。隨著今年基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)的推出，有地產(chǎn)基金樂(lè)觀地預(yù)測(cè)，商業(yè)資產(chǎn)公募REITs有望在3年內(nèi)推出。

“商業(yè)資產(chǎn)公募REITs的關(guān)鍵在于底層資產(chǎn)的收益率是否可以超越市場(chǎng)其他資產(chǎn)對(duì)投資者產(chǎn)生充分的吸引力。開(kāi)元REITs2019年的分派收益率僅有4.4%，較上一年度下降2.3%，2020年的分派收益率恐要再次下跌，畢竟對(duì)酒店行業(yè)來(lái)說(shuō)，努力維持現(xiàn)金流走出‘至暗時(shí)刻’，‘活著’才是今年的關(guān)鍵詞?！倍∽骊耪f(shuō)。

*本文來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)新聞網(wǎng)，原標(biāo)題：《公寓酒店業(yè)經(jīng)營(yíng)慘淡 “活著”是今年關(guān)鍵詞》。