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企業(yè)常青的秘密就在于不斷創(chuàng)新，這一點在新華聯(lián)身上也體現(xiàn)得十分明顯。新華聯(lián)在上市初期以房地產(chǎn)業(yè)務為核心，上市后，通過洞察市場消費需求的轉(zhuǎn)變，結(jié)合自身優(yōu)勢，公司積極推動戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，確定了“文旅＋地產(chǎn)＋金融”的戰(zhàn)略布局，由單一的地產(chǎn)“開發(fā)商”角色向綜合的“開發(fā)商+運營商+服務商”角色轉(zhuǎn)變。

新華聯(lián)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型在2019年迎來里程碑：公司文旅項目全面進入收獲季，經(jīng)營目標圓滿完成；公司運營能力顯著提升，創(chuàng)利水平躍上新臺階。更重要的是，二級市場越發(fā)認可公司轉(zhuǎn)型方向，公司的估值邏輯正在重塑之中。

文旅轉(zhuǎn)型進入收獲期

多項財務指標穩(wěn)健發(fā)展

2019年是新華聯(lián)文旅項目步入全面運營期的一年：公司銅官窯古鎮(zhèn)二期三大文旅新產(chǎn)品震撼面世；四川閬中古城自當年初正式納入麾下后客流量和收入同比大幅增長；西寧童夢樂園于下半年盛大開業(yè)，多個景點為國際或國內(nèi)首創(chuàng)；蕪湖鳩茲古鎮(zhèn)于2019年末全面開園，成為安徽省乃至華東地區(qū)獨樹一幟的文化旅游目的地。

在新華聯(lián)轉(zhuǎn)型的關鍵期，公司業(yè)績穩(wěn)健抬升，營運水平進一步強健。新華聯(lián)2019年度業(yè)績報告顯示，新華聯(lián)2019年實現(xiàn)營業(yè)收入119.88億元，實現(xiàn)歸屬于母公司凈利潤8.10億元，圓滿完成年初的既定目標。與此同時，公司文旅項目運營能力和房地產(chǎn)項目管理水平進一步提升，2019年公司毛利率36.08%，相比2018年毛利率33.50%的水平，提升2.58個百分點。

目前，房地產(chǎn)行業(yè)依舊處于調(diào)控深水區(qū)，地產(chǎn)金融持續(xù)收緊之下，民營房企融資難、發(fā)債難現(xiàn)象凸顯。尤其在上半年疫情的影響之下，充裕的現(xiàn)金流成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重要的“免疫力”。隨著新華聯(lián)文旅項目全面進入運營期，持續(xù)高效的運營也給公司帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，2019年公司持續(xù)加大文旅項目及酒店等自物業(yè)的經(jīng)營水平，經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額達到29.90億元，而景區(qū)等自持的投入降為18.25億元。分季度來看，新華聯(lián)2019年第二、三、四季度經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量金額分別為14.32億元、3.25億元、12.70億元，持續(xù)造血能力突出。

文旅項目持續(xù)落地的同時，新華聯(lián)充足的存量土儲也為公司順利向文旅轉(zhuǎn)型提供了強有力的現(xiàn)金流支撐。2019年在傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務方面，公司繼續(xù)深耕“京津冀”“長三角”“大灣區(qū)”等具有深厚業(yè)務基礎的熱點區(qū)域。年報數(shù)據(jù)顯示，新華聯(lián)報告期內(nèi)，實現(xiàn)竣工交付160.44萬平方米，完成了年度交付任務；全年房地產(chǎn)項目實現(xiàn)簽約銷售面積60.66萬平方米，銷售金額79.01億元，結(jié)算面積82.90萬平方米，結(jié)算金額91.15億元，有效實現(xiàn)了年內(nèi)收入和利潤的結(jié)轉(zhuǎn)，為公司轉(zhuǎn)型關鍵期提供了穩(wěn)定現(xiàn)金流支撐。

值得關注的是，新華聯(lián)不僅2019年財務穩(wěn)健提升，公司旗下四大文旅項目更是在疫情期間“逆勢發(fā)力”，再度迎來客流高峰，為2020年的業(yè)績奠定了堅實的基礎。公開資料顯示，端午小長假，在國內(nèi)旅游整體下滑50%的情況下，長沙銅官窯古鎮(zhèn)、蕪湖鳩茲古鎮(zhèn)、西寧童夢樂園和四川閬中古城四大景區(qū)積極策劃主題創(chuàng)新活動，提升服務水平，端午期間累計接待客流超9萬人次，同比2019年同期客流增長110%，營業(yè)收入增長166%。

具體來看，長沙銅官窯古鎮(zhèn)景區(qū)打造了“首屆國潮龍舟電音節(jié)”主題活動，本次電音節(jié)包含國潮電音趴、瘋狂集裝箱、瘋狂泡泡派對、龍舟競渡、水槍大戰(zhàn)、激光焰火水舞秀等七大主題活動。端午三天，銅官窯古鎮(zhèn)客流3萬人次，同比2019年同期增長257%，營收同比增長58%，再次成為長沙旅游市場最熱景區(qū)。

鳩茲古鎮(zhèn)則推出了“祭祀大典”、龍舟民俗展演、佛山黃飛鴻舞獅、網(wǎng)紅夜市“星光夜場 雙園同樂”等五大主題活動。端午三天，鳩茲古鎮(zhèn)景區(qū)實現(xiàn)入園2萬人次，同比2019年同期增長95%，收入增長20%。西寧童夢樂園和四川閬中古城端午期間接待游客量分別高達4萬人次和1萬余人次。

聯(lián)手打造多個城市名片

拓寬企業(yè)護城河

對于新華聯(lián)而言，此次文旅轉(zhuǎn)型的成功，決勝于品牌戰(zhàn)略的成功，這也將重塑新華聯(lián)的估值邏輯——隨著公司從傳統(tǒng)房企向“文旅+地產(chǎn)+金融”轉(zhuǎn)型，文旅業(yè)務利潤占比或?qū)⑻嵘?，其估值中樞有望由傳統(tǒng)房企向綜合性的文旅地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型。

自轉(zhuǎn)型以來，新華聯(lián)旗下的多個文旅項目都成為當?shù)匚幕糜伟l(fā)展的標桿與旗幟。不得不說，新華聯(lián)的文旅轉(zhuǎn)型路始終與城市文化的品牌建設與輸出同行，與多地攜手打造各具特色的城市文旅名片。日益強大的品牌優(yōu)勢，也將成為新華聯(lián)全面轉(zhuǎn)型文旅后最堅硬的護城河。

據(jù)新華聯(lián)2019年業(yè)績報告，公司于2019年1月1日正式接管5A景區(qū)閬中古城，接管后運營狀況繼續(xù)保持良好態(tài)勢且有顯著提升。6月28日，銅官窯古鎮(zhèn)二期三大重磅旅游新產(chǎn)品震撼面市：中國大型原創(chuàng)演藝秀《銅官窯·傳奇》盛大首演，世界級5D影院《魔法釉·傳奇》成功首映，中國陶瓷藝術大師精品展示中心隆重開館，受到社會各界和游客的高度認可與廣泛關注。8月18日，西寧童夢樂園盛大開業(yè)，多個景點為國際或國內(nèi)首創(chuàng)，開業(yè)當天客流突破3萬人次。蕪湖鳩茲古鎮(zhèn)12月8日全面開園，成為安徽省乃至華東地區(qū)獨樹一幟的文化旅游目的地。

從公司品牌傳播的成果來看，因運營業(yè)績突出，新華聯(lián)躋身國務院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所等機構評選的“文旅地產(chǎn)優(yōu)秀運營企業(yè)”五強；銅官窯古鎮(zhèn)和鳩茲古鎮(zhèn)獲評中國優(yōu)秀文旅代表項目；銅官窯礦物寶石博物館成為“國家非物質(zhì)文化遺產(chǎn)保護單位”；鳩茲古鎮(zhèn)獲評國家4A級景區(qū)并入選2019年度安徽省特色小鎮(zhèn)；西寧童夢樂園獲“2019年度最佳親子旅游景區(qū)”稱號；閬中古城入選首批天府旅游名縣。

2020年3月，新華聯(lián)文旅再度憑借在中國文旅行業(yè)的突出業(yè)績及運營表現(xiàn)，榮登“2020年中國文旅地產(chǎn)10強”榜單，與恒大、融創(chuàng)、碧桂園、萬科等共同躋身前十，位列第七名。

文旅蓬勃發(fā)展疊加優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)加持

估值修復進程開啟

來自國家文化和旅游部的信息，2019年全年國內(nèi)旅游人數(shù)60.06億人次，比上年同期增長8.4％；全年實現(xiàn)旅游總收入6.63萬億元，同比增長11.1％。今年年初受到新冠疫情影響，文旅產(chǎn)業(yè)遭受短期沖擊，但良好發(fā)展的長期趨勢并未變。從國務院辦公廳印發(fā)《關于進一步激發(fā)文化和旅游消費潛力的意見》行業(yè)指導文件，再結(jié)合中國消費升級的廣闊前景，疫情后文旅行業(yè)必將恢復正常增長的勢頭，全面進入文旅運營期的新華聯(lián)，也將迎來新一輪的發(fā)展機遇。

值得關注的是，5月13日，新華聯(lián)的控股股東新華聯(lián)集團與中金公司簽署了合作協(xié)議，雙方將合作為新華聯(lián)集團及新華聯(lián)引進戰(zhàn)略投資者。對此新華聯(lián)集團總裁傅軍表示，中金公司具有較大的行業(yè)影響，也擁有豐富的重組資源。希望此次與中金公司緊密攜手，能為新華聯(lián)控股和新華聯(lián)文旅盡快引進實力雄厚的戰(zhàn)略投資者，特別是要注重引進央企或國企投資者，實現(xiàn)企業(yè)共贏發(fā)展。

更重要的是，在二級市場，新華聯(lián)股價筑底成功，并開始向上的歷程。以新華聯(lián)2019年業(yè)績數(shù)據(jù)來看，公司有40%的收入來源于非房地產(chǎn)業(yè)務，作為上市文旅企業(yè)，新華聯(lián)目前正處于估值底部，隨著國內(nèi)疫情的基本控制和消費券刺激政策的實施，旅游行業(yè)業(yè)績的復蘇會加速估值的修復。據(jù)Wind（申萬）數(shù)據(jù)，截至6月30日收盤，傳統(tǒng)房地產(chǎn)板塊的動態(tài)市盈率（整體法）在10倍左右，休閑服務板塊的整體估值約為132倍，旅游綜合板塊的估值高達530倍。而新華聯(lián)文旅目前的動態(tài)PE僅為12倍左右，未來估值切換的彈性空間大。

《紅周刊(博客,微博)》梳理A股旅游綜合板塊個股數(shù)據(jù)（表1）注意到，新華聯(lián)2019年營業(yè)收入為119.88億元，位列旅游綜合板塊個股第三，動態(tài)凈利潤為5.4億元、ROE高達10.3%，均位列板塊第二；但其動態(tài)PE卻僅為12.7倍，位列第八，存在明顯低估。而據(jù)安信證券預計，隨著存量文旅項目長沙銅官窯古鎮(zhèn)、蕪湖鳩茲古鎮(zhèn)、西寧新華聯(lián)童夢樂園逐步步入成熟期，閬中古城運營服務穩(wěn)步提升，其文旅產(chǎn)業(yè)有望進入持續(xù)收獲期，未來升值潛力巨大。

在不少機構投資人士看來，上半年資金抱團醫(yī)藥、消費、科技取暖，下半年等待市場新風向出現(xiàn)；二季度旅游行業(yè)業(yè)績雖然同比下跌，但市場已經(jīng)充分消化了一季度的悲觀預期；據(jù)行情數(shù)據(jù)顯示，第二季度旅游板塊強勢反彈，上證綜指上漲14.64%，申萬旅游指數(shù)上漲136.3%，均超過同期指數(shù)的表現(xiàn)，其中旅游綜合、餐飲、酒店漲幅居前。下半年的投資邏輯重點關注旅游行業(yè)業(yè)績復蘇的相關優(yōu)質(zhì)標的估值修復和中長期投資機會。

*本文來源：證券市場紅周刊，原標題：《新華聯(lián)文旅轉(zhuǎn)型全面落地，估值修復全面開啟》。