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登錄蛋殼還敢住嗎?
這恐怕是蛋殼租房人員最關(guān)心的問題。6月18日晚,蛋殼發(fā)布公告稱蛋殼CEO高靖被相關(guān)政府部門調(diào)查。
這已不是蛋殼今年的第一個負面新聞,疫情期間,蛋殼兩頭吃就引發(fā)了大眾的聲討,蛋殼維權(quán)群內(nèi)人數(shù)不斷上漲;員工接到延發(fā)工資的通知;裝修人員聲討蛋殼拖欠裝修款……無一不在驗證著公眾的隱憂。
時間倒回2015年,高靖帶領(lǐng)蛋殼闖進長租公寓行業(yè)時,這個行業(yè)已經(jīng)不是藍海了。2013年,自如已經(jīng)瞄準(zhǔn)長租公寓發(fā)力,2015年時,自如已經(jīng)有了20萬間房的體量,用戶累積達40萬人。
心懷創(chuàng)業(yè)夢的高靖還是單槍匹馬進入了長租公寓,并闖出了自己的一片天,投資界也曾看好蛋殼發(fā)展模式。
2020年1月17日,蛋殼公寓在紐約證券交易所正式掛牌上市,成為2020年登陸紐交所的中國第一股。從2015年初成立到紐交所正式掛牌上市,蛋殼公寓用了五年。
然而上市后,金融市場并未為蛋殼帶來解渴的資金,反而流血上市的輿論始終圍繞著蛋殼。
經(jīng)歷至暗時刻的蛋殼,還能重獲新生嗎?
燒錢的行業(yè),沒錢的蛋殼
高靖的履歷,放在大神眾多的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)里,不算太亮眼。
2005年-2009年,他就職于全球最大分類信息網(wǎng)站百姓網(wǎng)(原KIJIJI,Ebay全資子公司),出任北京分公司負責(zé)人;2009年加入百度,擔(dān)任搜索引擎營銷部主管。2011年至2013年,任中國領(lǐng)先的電子商務(wù)公司OkBuy的總裁辦公室主任。2013年至2014年,任Nuomi商業(yè)智能和業(yè)務(wù)分析系統(tǒng)負責(zé)人。2014年,任廣告技術(shù)公司Sun0101.com的首席執(zhí)行官。
不過他依然有一顆熊熊燃燒的創(chuàng)業(yè)之心。2014年,互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)正熱火朝天,資金如潮水般涌入市場, O2O項目賺足眼球,高靖也準(zhǔn)備入場。
2014年,或許是欣賞這位年輕人對創(chuàng)業(yè)的執(zhí)著,老領(lǐng)導(dǎo)沈博陽給高靖打了一個電話,表示愿意投一筆錢讓高靖去找一個更有發(fā)展的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)。
打完這通電話后,沈博陽陸續(xù)給高靖推薦多個項目,都被他一一否決。
他有自己的想法:“從商業(yè)本質(zhì)看,第一要看垂直市場是否足夠大,第二要看客單價或毛利能否平衡公司的運營成本,第三要看生命周期是否足夠長。”在長租公寓生意里,這三者顯然都滿足。
最終,他選擇了這個方向。
然而,長租公寓行業(yè)前有巨頭,后有追兵。此時,行業(yè)起步較早的自如已經(jīng)做到了20萬間體量,蛋殼作為后來者唯一能做的就是快速擴張。燒錢出規(guī)模的打法在中國并不少見,但一直都是財大氣粗公司的玩法,蛋殼沒背景,經(jīng)歷不足的高靖也沒有太多的資本支撐,錢只能一點點融。
相比自如“背靠大樹好乘涼”,蛋殼的融資則更為艱辛,融資金額也相對寒酸。
有段時間,高靖經(jīng)常在凌晨兩三點打電話尋融資,他知道蛋殼公寓在拿錢上不占優(yōu)勢,但擴張的腳步不能因此停下,畢竟得房源者得天下。
剛開始,靠著天使投資人沈博陽的幾千萬人民幣的啟動資金,蛋殼公寓開始在北京等一二線城市招兵買馬。
2017年6月,沈博陽從領(lǐng)英辭職,加入蛋殼公寓,擔(dān)任蛋殼公寓的執(zhí)行董事。離開領(lǐng)英時,沈博陽在發(fā)布的公開信中這樣描述他即將加入的項目——租房領(lǐng)域會出來獨角獸,而蛋殼就是沈博陽看中的那一個。
從天使投資人到業(yè)務(wù)負責(zé)人,沈博陽從長租公寓行業(yè)看到了比當(dāng)年團購更大的機會,他不再滿足于圍觀風(fēng)口中的長租公寓市場。
相比于創(chuàng)始人高靖,沈博陽看起來更有蛋殼管家的風(fēng)范。沈博陽在公開信中表示,蛋殼公寓的核心團隊來自其之前創(chuàng)立的糯米網(wǎng)。
沈博陽在蛋殼公寓的職責(zé)可以概括為四個方面:梳理大的戰(zhàn)略方向、招更好的人、對接更多資本以及維護高層政府關(guān)系。
無疑,沈博陽比高靖有更豐富的人脈,無論是戰(zhàn)略,還是錢,都是決定蛋殼未來發(fā)展方向的關(guān)鍵因素。
這位曾經(jīng)創(chuàng)立糯米網(wǎng)的老牌創(chuàng)業(yè)者為蛋殼公寓拉來了更多的投資,他不厭其煩地向投資者們介紹蛋殼。在沈博陽加入蛋殼后的三年中,蛋殼完成了五次融資,融資金額達到近10億美元。
沈博陽說服愉悅資本投資蛋殼,后者參與了蛋殼的三輪融資。愉悅資本合伙人劉二海被蛋殼公寓不同于普通中介的擴張方式打動,他覺得高靖引以為傲的數(shù)據(jù)系統(tǒng)最終會幫助蛋殼在廣闊中國市場中打出規(guī)模。
蛋殼公寓之后也不負眾望實現(xiàn)突圍,在激烈的市場競爭中存活下來。截至2019年11月30日,公司共運營432690間房間,是國內(nèi)市場占有率第二的長租公寓品牌。
“我覺得臨界點快到了。”2018年4月,坐在蛋殼公寓的辦公室,沈博陽對未來給出了非常樂觀的判斷。
租金貸解渴
蛋殼公寓的資金來源可以分為三個部分:私募股權(quán)融資、與租房分期公司合作、與大型國有銀行的合作,發(fā)行公募ABS資產(chǎn)證券化產(chǎn)品也在運作過程中。蛋殼一直不避諱其金融+長租公寓的打法,對金融杠桿展現(xiàn)出包容的姿態(tài)。
沈博陽清楚長租公寓是一個重資本的行業(yè)。每一套房子收進來,在沒有產(chǎn)生一分錢收益的前提下要投入幾萬塊去裝修改造,這部分投入要靠后續(xù)的租金差價一年多甚至兩年的時間才能回收。因此,這項生意需要大量的資本投入,如何撬動其中的杠桿,是非常難又非常重要的一環(huán)。
合理撬動金融杠桿是沈博陽一項重要工作,在他眼里“金融杠桿如果撬得大,公司容易出問題,但是撬少了,公司跑不動?!?/p>
沈博陽覺得一個長租公寓金融能力的強弱至關(guān)重要,要做到獲取資金的來源多渠道,這樣才能分散風(fēng)險,保持健康穩(wěn)步的發(fā)展。
2018年和2019年,蛋殼公寓完成了B輪和C輪融資,然而這兩輪融資的資金根本不足以支撐蛋殼公寓的擴張戰(zhàn)略。蛋殼公寓的融資最多的時候,僅有5億美元,而競品自如的融資最多達到了50億美元,是蛋殼公寓的10倍。
沒有充足的資金支撐創(chuàng)業(yè)怎么辦?高靖想到了一個好辦法——租金貸。相比于傳統(tǒng)的押一付三制的付款方法,租金貸可以使蛋殼提前獲得一年的租金,金融借貸+長租公寓的擴張模式可以幫助蛋殼快速打開市場。
租金貸為蛋殼提供了充裕的擴張資金,然而也埋下了資金鏈斷裂的隱患。2018年自如CEO熊林接受新京報采訪時表示,自如租金貸的占比保持在25%以內(nèi),負債水平和投入水平是良性的。
但據(jù)招股書顯示,2017年、2018年和2019年前九個月,通過“租金貸”模式獲取的租金預(yù)付款,占蛋殼公寓租金收入的90%、88%和80%。
如此大的比重,只需要一根稻草,就能壓斷整個鏈條。
2019年12月25日,《六部門關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》明確指出,住房租賃企業(yè)租金收入中,住房租金貸款金額占比不得超過30%,超過比例的應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位。
這也意味著,依靠租金貸擴張模式將難以為繼,租金貸在蛋殼整個營收占比將逐漸減少。
之后,高靖加速推動蛋殼上市之路,2020年1月17日,蛋殼公寓如愿登陸美股。當(dāng)天,高靖發(fā)了一條朋友圈,他寫道:“要加油,我們還差的遠,不負使命?!鄙鲜兄螅皻す乐?7.4億美元,而在2019年3月的C輪融資中,蛋殼的市值預(yù)估為20億美金。此后,蛋殼更是一直被“流血上市”的輿論纏身。
六天后,武漢宣布封城。
危機來了
2018年8月,我愛我家副總裁胡景暉火了,憑著出格的言論瞬間成為一個焦點“網(wǎng)紅”。
他公開批評長租公寓:“以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商,為了擴大規(guī)模,以高于市場正常價格的20%到40%在爭搶房源,完全破壞了正常房屋租賃市場。”
胡景暉預(yù)言,長租公寓爆倉一定比P2P暴雷更厲害。時間跳躍到2020年,胡景暉的預(yù)言似乎正在一一應(yīng)驗。
在高速擴張的過程中,蛋殼公寓連年虧損,2017年、2018年和2019年的凈虧損分別為2.72億、13.70億元和34.37億元——三年累計虧損50.79億元。據(jù)2020年6月10日蛋殼公寓發(fā)布的未經(jīng)審核的財務(wù)報告,公司一季度凈虧損12.34億元。
在中國市場上,燒錢造跑馬圈地,一向都受到追捧。沈博陽在接受媒體采訪時曾表示:“作為一家創(chuàng)業(yè)公司,當(dāng)你做的事變成風(fēng)口時,必須要拼命高速發(fā)展,甚至短期我們寧愿多虧錢,依然要追求發(fā)展速度?!?/p>
然而近兩年來,蛋殼的擴張之勢開始收縮。根據(jù)蛋殼的財報顯示,2017年-2019年蛋殼公寓的運營效率在走低。中國社會科學(xué)院金融研究所國際金融與國際經(jīng)濟研究室副主任蔡真分析認為,租金成本占收入的權(quán)重最大,在2018年和2019年的增速均超過收入增速,這說明擴張并沒有帶來規(guī)模效應(yīng),反而形成成本負擔(dān)。并且2017年-2019年的出租率也在逐年下降。
而后疫情黑天鵝襲來,旅游、房產(chǎn)等多個行業(yè)遭受到前所未有的打擊。蛋殼就是其中一個。
在疫情期間,蛋殼公寓的免租政策遭到業(yè)主們的“抗議”。
2020年2月初,蛋殼公寓客服致電房東,告知其未來一段時間在房租支付上會有所延期,此外房東須額外給予蛋殼一個月的房租減免。至于要求房東配合減租的原因,蛋殼客服方面給出的原因為“受疫情影響,屬不可抗力”。
被“一邊強制房東免租,一邊收租客租金”拖入泥潭的蛋殼公寓,沒過多久,又陷入被調(diào)查的漩渦。
6月18日晚間,蛋殼公寓披露高靖“正涉及地方政府部門調(diào)查”的同時,還公布了一項人事任命:蛋殼公寓董事會宣布任命聯(lián)合創(chuàng)始人、董事和總裁崔巖擔(dān)任代理CEO。
針對高靖涉及調(diào)查一事,蛋殼公寓方面表示,高靖所涉及的調(diào)查事項與蛋殼公寓并無關(guān)聯(lián)。該公司其他董事及管理人員均未收到與該項調(diào)查有關(guān)的通知及問詢。
雖然蛋殼及時作出回應(yīng),但對其資金鏈斷裂的猜測仍然甚囂塵上。崔巖的臨時接任,很難重獲外界對蛋殼公寓的信心。
值得注意的是,2019年12月4日,蛋殼公寓旗下公司蛋殼(杭州)資產(chǎn)管理有限公司法定代表人出現(xiàn)變更,崔巖卸任公司法定代表人、執(zhí)行董事兼總經(jīng)理,由張雪接任。
崔巖卸任四個月后,蛋殼(杭州)資產(chǎn)管理有限公司因違反財產(chǎn)報告制度,被列為失信被執(zhí)行人,張雪被杭州市西湖區(qū)人民法院下達了限制消費令。
這一切都顯示著,蛋殼已經(jīng)處在危機的漩渦中。
獨角獸or無底洞
無論是給予蛋殼第一筆啟動資金的沈博陽,還是創(chuàng)始人高靖都堅信蛋殼公寓會成為獨角獸。在高靖和沈博陽對蛋殼的設(shè)想里,蛋殼公寓的優(yōu)勢不在于拿房上,而在于數(shù)據(jù)系統(tǒng)的構(gòu)建。
2018年4月,加入蛋殼的沈博陽表示,基于數(shù)據(jù)所建立的模型和系統(tǒng)是蛋殼公寓對外融資時最吸引投資人的點,通過這些基礎(chǔ)設(shè)施,投資人能夠看到這家公司未來爆發(fā)的潛力和可復(fù)制性。
高靖也認為堅持以數(shù)據(jù)驅(qū)動,是提升價值的有效手段。蛋殼有一套被稱為“蛋殼大腦”的人工智能系統(tǒng),專門基于數(shù)據(jù)分析來做出實時無偏的決策,以幫助指導(dǎo)業(yè)務(wù)運營中的每個步驟。
“蛋殼大腦”還具備自我學(xué)習(xí)功能,能夠?qū)⑦^去城市和用戶數(shù)據(jù)等數(shù)據(jù)信息,運用到新進入城市中,提升每筆交易的效率。這一套系統(tǒng),能夠降低進入新市場需要了解本地情況的依賴性,并提升效率。
高靖和沈博陽對這套數(shù)據(jù)體系十分推崇,在拉投資時也頻頻向投資人講述數(shù)據(jù)+租房的故事。曾經(jīng)的投資人劉二海也正是對數(shù)據(jù)+擴張的方式感興趣才投資了當(dāng)時規(guī)模只有8000間的蛋殼公寓。
不過,蛋殼的數(shù)據(jù)故事在長租公寓熱潮退去后顯得不那么能打了。
長租公寓成為投資人青睞的行業(yè),很大程度上因為頂層設(shè)計,自2014年《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》中首次提出“租售并舉”概念后,住房租賃市場快速發(fā)展。
而后,缺少監(jiān)管和合理的盈利模式的長租公寓問題頻現(xiàn),2017至今暴雷的長租公寓數(shù)量達到了26家。
據(jù)中商產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2020-2025年中國長租公寓市場前景及投資機會研究報告》顯示,目前長租公寓企業(yè)的擴張規(guī)模逐漸放緩,管理房源量增速大幅下降,城市拓展維持在開發(fā)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略高地,基本不再新開城。
不難推測,長租公寓行業(yè)可能很快面臨新一輪洗牌。
2019年后,蛋殼融資高峰過去后,隨著國家對租金貸的監(jiān)管、長租公寓熱潮降溫,盈利主要靠租金的蛋殼對投資者的吸引下降了。
從領(lǐng)英辭職后,沈博陽在蛋殼傾注了諸多心血,然而潮水褪去后,蛋殼的破殼日恐怕很難看到了。
參考資料:
《深網(wǎng)|走出領(lǐng)英后,沈博陽的目標(biāo)是打造租房領(lǐng)域的超級獨角獸》深網(wǎng)
《高靖的蛋殼往事》樂居財經(jīng)
《劉二海:當(dāng)初是沈博陽介紹我投蛋殼 高靖敢打仗也會打仗》雷帝觸網(wǎng)
《疫情下分散式長租公寓的巨大流動性風(fēng)險》蔡真
*本文來源:微信公眾號“盒飯財經(jīng)”(ID:daxiongfan),作者:牛琳,原標(biāo)題:《蛋殼難以破殼》。