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王健林歸來?欲砸千億“挺進”東北文旅江湖,還拉上了萬科“組局”

大景區(qū) 本文作者:曾建中(Ethan) 2020-07-14
君欲遠離文旅,但實難舍也。

萬達和萬科“走”在了一起。

公開信息顯示,7月8日,萬科入股長春北方影都投資有限公司拿下15%的股份,萬達在后者中的股份也由此從100%降為85%。

長春北方影都投資有限公司成立于今年3月,負責長春國際影都項目投建,該項目規(guī)劃面積達1051平方公里,僅次于超過1200平方公里的好萊塢,是目前國內屬最大的(在建)影視文旅項目,受到吉林省、長春市省市兩級政府重視和支持。

這一項目號稱擬投資1000億元,此時距離王健林打包出售青島東方影都項目,并未過去多久。有不完全統(tǒng)計數據顯示,去年上半年,萬達的文旅項目簽約概算金額已超過2000億元,而大量拿地動作至少持續(xù)到今年4月份。

與前幾年高舉高打模式相比,萬達當前既有動作有類同,也有不同,背后也映襯出萬達的變與不變。

萬達走得并不輕松。公開信息顯示,7月6日,萬達地產集團總裁呂正韜正式離職,其加盟萬達18年。而受疫情等多重因素影響,萬達地產今年上半年僅完成200多億元的銷售,目標完成率僅30%。

江湖已變,也有不變,君雖敗退欲遠離,但實難舍也。關鍵是,想歸來的王健林,能歸來嗎?

挺進東北,引萬科入局

早在去年8月初,萬達與長春市政府簽訂戰(zhàn)略合作協議,決定投資1000億元建設影視文旅項目,該項目計劃于去年9月份開工建設。不過應該沒有如期開工。

3個多月后,去年11月底,王健林再次北上,到長春洽談上述影視產業(yè)鏈項目合作,得到了吉林省高層的會見。該高層表示,政府將大力支持萬達集團該項目建設,加快推動項目落地落實,推動影視產業(yè)高質量發(fā)展等。

王健林也有表態(tài),萬達集團將把促進吉林電影文化事業(yè)振興作為重要抓手,深入推進在吉林項目建設進度,大力培育發(fā)展影視全產業(yè)鏈,全力推動吉林全面振興全方位振興。

一個很大的實質動作出現在今年3月。公開信息顯示,今年3月16日,長春國土資源局成功整體出讓凈月高新區(qū)16宗地塊,包括4宗商業(yè)用地和12宗居住用地,總面積約為215萬平方米,這些地塊均被長春北方影都投資有限公司“拿下”,而該公司由萬達全資控股(萬科入股前)。而根據企查查的信息,早在去年9月,該公司已受讓了其中10宗土地。

按規(guī)劃,這些土地都將用于上述影視文旅項目建設,打造長春新地標,被命名為“長春國際影都”。長春北方影都投資有限公司成立于2020年3月9日,專為影都項目而設,下轄酒店投資、房地產及影視文化產業(yè)投資三家公司。

單從規(guī)劃面積看,長春國際影都達1051平方公里,稱得上世界級,僅次于面積約為1204.4平方公里的好萊塢,是目前國內屬最大的(在建)影視文旅項目。其主要規(guī)劃有六大主要業(yè)態(tài):影視拍攝基地、文旅綜合體(內含滑雪樂園、滑冰樂園、雨林樂園、體育樂園、游購樂園等)、電影節(jié)酒店接待區(qū)、國際潮流時尚街區(qū)、國家影視創(chuàng)客區(qū)、國際生態(tài)住區(qū)等。

這一項目備受當地政府重視。公開報道提到,今年6月初,長春市委高層圍繞長春國際影都建設,與王健林在北京進行了“深入交流”,前者希望雙方共同推動合作不斷深入,培育發(fā)展與影視相關的旅游、文創(chuàng)、數字制作等產業(yè),努力克服疫情影響,推動長春國際影都影視拍攝基地早日投入運營。同時,共同高標準籌備好長春電影節(jié),把“電影城”的城市名片擦得更亮。

王健林當時也表示,將全力加快項目建設進度,加快建設長春國際影都影視拍攝基地,為長春振興發(fā)展作出貢獻。

影都項目號稱投資千億(應有不少水分),縱萬達恢復了一些元氣,也難以全部“吃下”,加上疫情影響,萬達的營收和現金流也受影響不小。拉上萬科這一巨頭幫手,或既有分擔投資壓力,也有減輕投資風險的雙重考慮。

這其中有些2009年萬達投資打造長白山國際旅游度假區(qū)的“影子”,彼時,這一項目擬投數百億元,萬達較為吃力,于是拉上泛海集團、一方集團,以及億利資源集團、聯想控股和北京用友五家企業(yè)一起參與,當時這一項目主體公司的股東結構分別為:萬達占28%股份、泛海27%、一方集團20%、億利資源10%、聯想控股6%、北京用友5%,以及融科物業(yè)4%。

在之后萬達開發(fā)第二個文旅地產西雙版納項目時,其仍與上述幾家伙伴共同入股聯合投資。這一投資模式雖各家分利,但有助于將大型項目前期的現金流風險大大降低。待萬達財大氣粗有能力“吃獨食”,那又是另一邏輯了,不過后來萬達流動性危機出現,也和自己獨自投資多個大體量文旅地產項目有關,因果關系有時就是這樣。

力有不逮時,多馬拉大車,不失為明智之舉。工商資料顯示,7月8日,長春北方影都投資有限公司的股權信息發(fā)生變更,海南萬駿管理服務有限公司注資持股15%,萬達地產持股比例降為85%。北方影都投資注冊資本從5000萬元增加到5882.3529萬元。

其中,海南萬駿管理服務有限公司由深圳市盈達投資基金管理有限公司100%持有,后者由萬科企業(yè)股份有限公司全資持有。也即萬科入股了15%,與萬達正式搭伙。

(截圖來源:企查查)

萬科其實是長春國際影都項目所在地長春凈月高新區(qū)的“老人”。長春萬科的官方微信號信息顯示,早在2006年,萬科即已在凈月布局并開建多個地產項目,之后不斷加碼。

澎湃新聞提到,萬科將建造總建筑面積超過68萬平米的“影視文化綜合住區(qū)”。在長春萬科的官方微信號信息中,這一綜合住區(qū)名為“萬科·星光城”是全國萬科首個「影視文化」綜合住區(qū),其臨近影視基地,總建筑面積約68.6萬平米,整體規(guī)劃將緊扣影視文化主題。

目前尚難明確這一住宅區(qū)具體的地塊位置,但大概率應為萬達讓出影都項目部分住宅用地,來換取萬科的資金支持和對項目建設的支持。

王健林“不滅”的文旅地產之心

在將青島東方影都項目打包賣給融創(chuàng)不久,王健林為何又要在長春打造一個規(guī)劃體量規(guī)模更大的影都項目?

王健林或心有不甘,在文旅地產乃至整個地產板塊,重回跡象較為明顯。且距離2017年那場“世紀交易”,也有些時日了。

王健林在去年初即有了較多高調之舉。去年上半年,王健林頻頻與地方政府簽下巨額投資大單,所投項目涉及萬達廣場、文旅項目等,所涉地域包括武漢、廣州、上海、沈陽和四川等。

其中去年5月15日,萬達宣布與沈陽市政府簽訂全面戰(zhàn)略合作協議,萬達將在已完成投資250億元的基礎上,在沈陽再投資800億元,建設大型文化旅游項目、國際醫(yī)院、國際學校和5個萬達廣場。

去年6月25日,在已經累計完成對四川1600億元投資后,萬達與四川省續(xù)簽戰(zhàn)略合作協議,將再向四川增加1100億元投資,建設3個文化旅游項目、頂級國際醫(yī)院、國際體育賽事和新建20個萬達廣場。

有媒體曾有不完全統(tǒng)計,去年上半年萬達各區(qū)域簽約投資超過2500億元,其中超過2000億元用于文旅項目投資。

王健林沒有停下來。

去年7月底,萬達與陜西省政府簽約,雙方將在體育、文旅、影視、國際醫(yī)院、企業(yè)總部、商業(yè)綜合體六個方面深化合作。按此前協議,萬達預計在陜西的投資額將超過1000億元。

同年10月,王健林再次出手東北,在沈陽以17.69億元底價拿下三宗地塊,用以建設萬達廣場。

雖然上述項目投資額或簽約額,會有不少水分,且項目多是分期進行開發(fā),但萬達前期大量拿地等階段,也需要大量資金支持,這個壓力也不小,上述引入萬科入股影都項目公司,當有此應對考慮。

王健林慢慢減少并最終停掉房地產開發(fā)業(yè)務的“誓言”還言猶在耳,但綜觀上述動作表現,王健林在地產業(yè)務板塊,正不斷加強布局,這一動作還延續(xù)到今年。公開信息顯示,今年4月23日,萬達拿下江蘇鹽城純住宅地;4月28日,萬達拿下青島即墨區(qū)2宗商住地塊,其中住宅占70%以上。

參考樂居財經統(tǒng)計信息,2020年初至今,萬達地產集團在天津、沈陽、杭州、西安、河源、青島、西寧、肇慶、上海、重慶等地,新增28家投資企業(yè),注冊資本合計19.2億元。

整體來看,受制于輕模式的管控、營收等弊端,萬達廣場的輕模式擴張并未完全達到預期目標,這對于期待通過擴增萬達廣場體量、提升租金收益來做高萬達商管價值的期許,也受到影響,同時,萬達在影視、體育和電商等業(yè)務板塊也各有不順,這些可能導致重資產的(文旅)地產開發(fā),再被重視,況且,以文旅項目名義推動大量低價拿地,擴大土儲,于萬達商管來說也有利,對萬達本身也有一定戰(zhàn)略價值。

但文旅地產項目中的區(qū)域很關鍵,而萬達當前新簽約或開建的項目區(qū)域,要么屬非文旅高地,要么是文旅高地的非熱門優(yōu)選區(qū)域。

王健林是怎么想的?

以沈陽來說,王健林此前表示,自己首先是看好沈陽的未來發(fā)展;其次,沈陽投資營商環(huán)境發(fā)生深刻改變,現在市委市政府大力招商引資,服務熱情周到,效率極大提升。沈陽市政府和萬達集團的戰(zhàn)略合作從談判到簽約,只用時一個月。再者,萬達已在沈陽持續(xù)投資18年,開業(yè)6個項目,在沈陽的全部投資項目都賺了錢,在沈陽運營的商業(yè)和酒店效益也不錯,這些都讓萬達堅定了投資沈陽的決心,而且王健林堅信沈陽會在東北率先振興。

這其中也道出了部分事實。一方面,國家高層加快推進東北振興,在政策幫扶和資金支持上給予傾斜;另一方面,政策支持影響,以及自身發(fā)展經濟的訴求下,東北不少區(qū)域確實在營商環(huán)境上尋求改觀,比如黑龍江、吉林和遼寧相繼制定優(yōu)化營商環(huán)境條例,遼寧還成立了全國第一個“營商環(huán)境建設監(jiān)督局”,嘗試從“先政治后經濟”,改為“先經濟后政治”,但很本質的改觀依然需要一個較長過程。

由此具體到長春國際影都項目,亦有幾個重要因素:

其一,東北地區(qū)經濟提振在國家層面仍有政策,大環(huán)境下巨頭挺進東北之意不言而喻;其二,萬達進一步拓展商業(yè)版圖的可選優(yōu)質區(qū)域著實不是很多,長春的省會之利、影視文化積淀及影視產業(yè)鏈等是優(yōu)勢,況且萬達早在2015年,就在長春投資建設影視文化街區(qū)等,存量資源+增量項目,進行相關產業(yè)的進一步激活和延伸;其三,影視、商業(yè)地產等是當前王健林手中相對突出的資產,需要進一步落地拓展版圖;其四,萬達的元氣雖恢復了一些,但手上的錢應該還是不多,號稱千億體量項目要完整落地也殊非不易,拉入合作者,再加上當地政府相關的政策、資金等支持,當是關鍵;其五,東北的土地資源優(yōu)勢相對突出,萬達要大量拿地,東北是個還可以的的選擇。

但是,對比青島東方影都,長春國際影都所在區(qū)域,經濟發(fā)展水平、潛力空間,消費水平及輻射市場,以及交通區(qū)位等,都遜上一籌,能否撐起王健林未去的目標?

大佬曾敗退,今欲再重來,只是江湖變,誰解其未來?

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