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在2017年底開始關(guān)注海外置業(yè)以來，宅東創(chuàng)始人周元凱輾轉(zhuǎn)過東南亞、美國、英國，但都一一否決。

原因在于，當時東南亞的房價已經(jīng)漲得比較高，并且發(fā)展中國家存在較大的政治風(fēng)險；當他把視線轉(zhuǎn)向發(fā)達國家時，他認為英、美的投資優(yōu)勢也不足夠——距離太遠，中西方文化差異較大，還面臨著外交關(guān)系不確定的風(fēng)險。 

他最終看中了日本。

在1989年房產(chǎn)泡沫以來，日本房價一路下跌，直至2005年跌至谷底，其間數(shù)次回彈上揚，卻又遭遇了2008年的金融危機和2011年的福島地震，“連跌三次，三次的谷底都在一條線上，這條線在我看來就是一個非常安全的安全墊?！?/p>

日本是一個好機會。但是新冠肺炎席卷全球以來，宅東的主營業(yè)務(wù)，地產(chǎn)投資和民宿運營均受到了不同程度的沖擊。

“從天國到地獄”，日本民宿的收益對外國游客的依賴程度較高，有業(yè)內(nèi)人士如此評價2020年開年以來的日本民宿業(yè)。

據(jù)日本觀光廳4月30日發(fā)布的《宿泊旅行統(tǒng)計調(diào)查》，3月入住日本旅館·酒店的外國人數(shù)118萬人次，與上一年同期同比減少85.9%。

在迎來營業(yè)額暴跌之后，一些現(xiàn)金流緊張、還貸壓力大的房東開始撤退，有數(shù)據(jù)顯示，截至2020年4月民宿業(yè)務(wù)的撤出件數(shù)約為4100件，達到2018年11月民宿新法實施不久時的（約200件）的約20倍。

不過，同樣也有不少從業(yè)者迅速轉(zhuǎn)換經(jīng)營策略，以期待度過這一關(guān)。

有人增加“鐘點房”和“中、長租”的選項增加現(xiàn)金流；有人免費在疫情嚴重期間把手里的民宿提供給滯留在日本的游客，只收取水電費來拉點人氣進行宣傳；有人在停擺期間抓緊時間改善屋內(nèi)環(huán)境，希望提高之后的出租率。

經(jīng)歷過投資熱潮和疫情影響之后的日本民宿業(yè)，還是一門好生意嗎？如今的局中人，真的有那么慘嗎？

“開源”自救

李陽在日本做不動產(chǎn)公司，手里有50棟位于大阪的一戶建用于做民宿，其中有四十多棟都是客戶在他手上買了房之后委托他管理的。民宿的最后一批客人，是2月中旬左右離開的，李陽也開始著手準備口罩等防疫物資。

他給鋅財經(jīng)算了一筆賬，沒人住的情況下，一棟一戶建每個月的網(wǎng)費、電費、稅費等大約需要1000人民幣，“現(xiàn)在民宿就不用談收益了，只是控制損失?！?/p>

他控制損失的辦法，就是在發(fā)微博邀請當時因飛機停運而滯留大阪的游客來免費住，只需要交水電費，“雖然杯水車薪，但閑置著不如幫我拉點人氣，如果他們自覺點幫我維護一下衛(wèi)生，我還省了人工去打掃衛(wèi)生?！?/p>

開源、節(jié)流，這是幾乎所有在日本民宿行業(yè)從業(yè)者在疫情期間減少損失的所必須的動作。

3月的時候，宅東的民宿入住率還能堪堪維持在30%左右，但一進入4月，就直接掉到了5%以下，直到轉(zhuǎn)變運營策略，目標客戶從海外游客轉(zhuǎn)向為日本國內(nèi)，改為15天以上的中長租，價格上打了6折，才使得入住率在近期恢復(fù)到90%以上。

雖說折后的實際收入遠遠比不上原來的水平，不過，宅東創(chuàng)始人周元凱告訴鋅財經(jīng)，二房東模式的民宿在停業(yè)狀態(tài)下還要繼續(xù)付房租，對現(xiàn)金流的壓力很大，相當于持續(xù)虧損；而宅東和自己的投資人們買下的日本房子擁有永久產(chǎn)權(quán)，只需要去協(xié)調(diào)項目和人工成本就可以度過這一關(guān)。

相比于民宿業(yè)務(wù)，地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)的停擺更讓他焦灼。

投資人去不了日本，線上海外看房的成交難度很大，周元凱在日本的銷售團隊相當于全軍覆沒，他干脆砍掉了80%以上的銷售業(yè)務(wù)。此外，宅東通過節(jié)約人工成本的方式來維持健康的現(xiàn)金流，不拖累發(fā)展節(jié)奏。

值得一提的是，團隊的高管們在疫情期間沒有收入，沒有客戶，卻始終沒有閑著。

一邊煎熬、一邊絞盡腦汁思考怎么推進工作，例如銷售團隊天天拉著周元凱去錄制喜馬拉雅的課程，或者在抖音上做資訊分享——宅東所做的日本投資和運營的工作并不面向龐大的人群，因此也并沒有對播放數(shù)量有要求。

不過，在系列產(chǎn)品問世之后，通過其背書性，出乎意料地提高了銷售轉(zhuǎn)化率。

置業(yè)熱潮

在不少文章中，給疫情下的日本民宿業(yè)蓋上了“毀滅性打擊”的標簽，不過，據(jù)鋅財經(jīng)了解，在黑天鵝事件引發(fā)的洗牌期中被淘汰的投資者大致有三大類：供過于求又缺乏特點的公寓式民宿，付不起房租的二房東，孤注一擲甚至加杠桿押注民宿的狂熱投資者。

這一輪日本房產(chǎn)投資熱潮，最早還要追溯到2012年。

2012年，日本引入“安倍經(jīng)濟學(xué)”政策，日元貶值，對于國外投資者來說，購入日本房產(chǎn)更為便宜劃算。而隨著2013年東京成功贏得2020年奧運會和殘奧會舉辦權(quán)，投資者們對日本房產(chǎn)的信心進一步提升。

東京房價開始上漲，日本不動產(chǎn)研究所的數(shù)據(jù)顯示，2013年東京地區(qū)的房價同比增長了 5.07%，2014年同比增長了4.69%，2015年9月同比增長了4.12%。

在2018年宅東進入之前，房地產(chǎn)市場開始回暖，相比谷底時上揚了20%-25%，不過依舊是30年前房價的2/5。

這個數(shù)字放在中國是不可思議的，周元凱還記得2002年自己家里在上海買房時房價是6000元一平方，現(xiàn)在已經(jīng)漲到了九萬塊，漲了15倍。

經(jīng)濟發(fā)展周期、東京奧運會臨近的旅游風(fēng)口、日本民宿商業(yè)洗牌期，對于宅東來說，這三個小風(fēng)口，缺一不可。

周元凱也見證了這些年來日本地產(chǎn)投資的瘋狂。

日本開發(fā)樓盤的門檻很低，來自中國的開發(fā)商蜂擁而至惡性競爭，在設(shè)計結(jié)束之后就提前開始在國內(nèi)售賣、收全款。

由于信息誤差，中國的投資人往往意識不到開發(fā)商在其中牟利之狠。大把中國開發(fā)的樓盤單價賣到了9萬塊，而對面日本開發(fā)商開發(fā)的樓盤才6萬塊一平，據(jù)了解，一些開發(fā)商給到國內(nèi)金融公司的渠道費就可以達到10%-12%。

可以說，狂熱時期的中國開發(fā)商富得流油。

實際上，出于投資角度，國內(nèi)的炒房概念放在日本置業(yè)并不適用，在奧運會前后的房價波動屬于短期的市場波動。對于日本這樣一個冷靜的市場來說，房價趨勢最終會回歸到日本經(jīng)濟發(fā)展中。

奧運對于民宿行業(yè)來說，能助其房價翻數(shù)倍，但對于投資房產(chǎn)這樣一個追求長期收益的機會來說，其對于日本房地產(chǎn)的溢價影響有限，2025年的世博也同樣難以助力大阪成為下一個上海。

想要在日本炒出國內(nèi)的回報率，恐怕并不容易。

突發(fā)的全球性疫情沒有對日本民宿行業(yè)造成“滅頂之災(zāi)”，但或許能為一時腦熱的狂熱投資者澆上一盆冷水。

浮躁褪去

原定于7月23日開幕東京奧運會和殘奧會，受新冠病毒疫情影響被推遲一年，不少日本民宿開始賣身回血，但對于另一部分現(xiàn)金流充足的投資人來說，又增加了一次抄底加碼的機會。

周元凱稱自己在日本的民宿是越做越“平民”，而這種回歸生意本質(zhì)的做法也讓其在今年的疫情之中，成為了站到最后的人。

在日本民宿業(yè)風(fēng)雨飄搖的幾個月里，宅東一共買了4棟樓，走上了瘋狂“買買買”的道路。

這個速度相比于去年一整年購入的近20棟來說，算不上快，但是在不少企業(yè)拋售資產(chǎn)的現(xiàn)狀下，購入價格非常便宜。周元凱告訴鋅財經(jīng)，他購入的價格相當于去年同期價格的八到九折左右，并且是三四百方的大物件，“本來我們都遇不到這種物件”。

周元凱給出的解法，是最簡單的做生意的邏輯，“賺錢”。

在入局之初搭建財務(wù)模型時，周元凱曾經(jīng)猶豫過一番：做特色的中高端民宿，還是減少投入做高頻次？不多久，宅東選擇了后一條路線，前者民宿的消費頻次必定會減少，而且前來日本投資地產(chǎn)的客戶也大多不會去買大體量、昂貴的樓。

這種思路與其他赴日房地產(chǎn)投資者大相徑庭。

周元凱告訴鋅財經(jīng)，他在日本置業(yè)完全是為了商業(yè)回報率，他在2018年民宿法推出的時候，花了1000多萬投了兩棟樓，運營初期就做到了87%的入住率，“我感覺我坐在金庫上面?！?/p>

計算之后，發(fā)現(xiàn)年回報率可以達到13%-15%?！叭毡局脴I(yè)哪怕再失敗，以后虧損也只有20%-25%，在國內(nèi)是很有可能攔腰砍斷。”

自持的兩三百方的物件改出約10個房間，給出一個平實的價格，客廳和衛(wèi)生間公用，后來，宅東又嘗試做了上下鋪，生意也同樣不錯?！耙膊挥锰貏e高端，那就沒人來住了，去日本玩的年輕人還是非常價格敏感型的?！?/p>

好的生意，最簡單的邏輯就是“低買高賣”，與之形成鮮明對比的，是原先過度擴張的赴日投資的民宿行業(yè)玩家在這場戰(zhàn)役中紛紛落敗。

現(xiàn)金流為王，這句話比以往任何適合都適用。

不過，做“生意”的宅東躲過了疫情，但也并非沒有苦惱。

原先在國內(nèi)適應(yīng)了互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)高速發(fā)展的周元凱，發(fā)現(xiàn)日本的產(chǎn)業(yè)趨于穩(wěn)定和成熟，節(jié)奏很慢、流程按部就班，很難有冪指函數(shù)一樣的成長機會。在原先，周元凱的規(guī)劃是在今年6月份之前發(fā)展50個項目，但如今的現(xiàn)實卻是，盡力狂奔但也只完成了一半。

“今年以來，宅東已經(jīng)進入了2.0版本，在國內(nèi)做品牌規(guī)模，把日本當作大后方，做資產(chǎn)落地的保值、增值?！彼膊坏貌怀姓J，與國內(nèi)的高速發(fā)展相比，日本整體的產(chǎn)業(yè)節(jié)奏和發(fā)展速度太慢了。

（本文內(nèi)容為作者獨立觀點，不代表執(zhí)惠立場。）

*本文來源：鋅財經(jīng)，作者：蕭何 ，原標題：《日本民宿遭滅頂之災(zāi)？有人扛不住了，有人抄底加碼》。