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萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林最近一次亮相是在7月21日。

這一天，王健林來(lái)到天津靜海區(qū)實(shí)地考察。據(jù)靜海融媒報(bào)道，萬(wàn)達(dá)和靜海區(qū)圍繞靜?，F(xiàn)有體育產(chǎn)業(yè)、體育設(shè)施和萬(wàn)達(dá)體育資源、文旅項(xiàng)目對(duì)接引進(jìn)等方面進(jìn)行了深入交流。

2020年上半年，疫情有效控制后，王健林開(kāi)始頻繁奔波于各地。財(cái)經(jīng)網(wǎng)根據(jù)公開(kāi)報(bào)道拼湊出一條王健林的近期活動(dòng)軌跡，6月7日在江西省贛州市考察文旅項(xiàng)目地塊；6月8日在廣東省肇慶市考察投資環(huán)境；6月28日至30日，前往貴州省丹寨縣考察調(diào)研。

值得一提的是，王健林實(shí)地考察意圖明顯，每到一處都繞不開(kāi)“文旅”二字。

文旅帶來(lái)拿地優(yōu)勢(shì)

頻繁奔波背后，或許正是王健林的文旅野心。

在中房商學(xué)院副院長(zhǎng)鄧明政看來(lái)，“王健林從十年前開(kāi)始布局長(zhǎng)白山文旅項(xiàng)目到現(xiàn)在，從未放棄過(guò)做大文旅的野心，2017年甩賣(mài)文旅和酒店資產(chǎn)純屬無(wú)奈之舉。”

2017年，萬(wàn)達(dá)甩賣(mài)近700億元資產(chǎn)包，其中包括13個(gè)萬(wàn)達(dá)文旅城和77家萬(wàn)達(dá)酒店。出售資產(chǎn)大大緩解了萬(wàn)達(dá)的負(fù)債壓力，王健林在2017年的工作總結(jié)中表示，“僅此一項(xiàng)協(xié)議就減債440億元，回收現(xiàn)金670億元，相當(dāng)于減債1100億元?！?/p>

危機(jī)解除后，萬(wàn)達(dá)又開(kāi)始“重倉(cāng)”文旅項(xiàng)目。自2018年開(kāi)始至今，萬(wàn)達(dá)先后宣布了自己在延安、遵義、蘭州、湖州、沈陽(yáng)、天津、四川、長(zhǎng)春等省、市的文旅投資計(jì)劃。

財(cái)經(jīng)網(wǎng)梳理發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)達(dá)和地方簽訂文旅項(xiàng)目合作協(xié)議后不久，常常圍繞當(dāng)?shù)卣归_(kāi)拿地行動(dòng)。比如，2020年萬(wàn)達(dá)的不少拿地動(dòng)作，就和其在2019年簽訂的文旅項(xiàng)目關(guān)系密切。

2019年6月9日，萬(wàn)達(dá)和天津薊州區(qū)簽訂了《天津薊州區(qū)萬(wàn)達(dá)文化旅游及城市綜合體項(xiàng)目招商合作協(xié)議》。緊接著，2020年1月8日，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)以底價(jià)9.27億元在天津拿下3宗地塊。其中，2宗住宅用地；1宗商業(yè)用地。3宗地塊分布于天津薊州新城南環(huán)路南北兩側(cè)，總出讓面積22.65萬(wàn)平方米。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年上半品牌房企在津拿地金額榜中，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)以15.6億元的新增土地總價(jià)排名第九；而在2020年上半年品牌房企在津拿地面積榜中，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)則以33.1萬(wàn)平方米的新增土地建面排名第五?！?/p>

此外，2019年8月6日，吉林省人民政府省長(zhǎng)景俊海介紹，萬(wàn)達(dá)與長(zhǎng)春市政府簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，決定投資1000億元的影視文旅項(xiàng)目，9月份將開(kāi)工建設(shè)。

2020年1月22日，長(zhǎng)春市公共資源交易中心一連發(fā)布16條國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告，將凈月區(qū)南臨河街兩側(cè)的16宗地塊整體打包出讓?zhuān)偯娣e近215萬(wàn)平方米。其中商住用地12宗，總面積約112.2萬(wàn)平方米；商業(yè)商務(wù)用地4宗，總面積約102.6萬(wàn)平方米。

土地出讓公告對(duì)競(jìng)買(mǎi)者提出多重要求，如：競(jìng)買(mǎi)人應(yīng)承諾在項(xiàng)目出讓地塊內(nèi)建設(shè)高星級(jí)酒店、影視攝影基地(不少于30個(gè)棚)、影視制作基地及影視創(chuàng)客中心等業(yè)態(tài)；競(jìng)買(mǎi)人本身(含其控股股東直接或間接控股的其他公司)或競(jìng)買(mǎi)人引進(jìn)企業(yè)(含其控股的子公司)應(yīng)提供不少于10個(gè)獲得住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部科技與產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中心頒發(fā)的已開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目的《綠色建筑標(biāo)識(shí)證書(shū)》和不少于10個(gè)高端酒店管理運(yùn)營(yíng)證明文件。

天眼查信息顯示，2020年3月9日，長(zhǎng)春國(guó)資委下屬公司長(zhǎng)春潤(rùn)德成立北方影都投資公司；3月16日，剛剛成立一星期的北方影都投資將上述16宗土地收入囊中。很明顯，成立不久的北方影都投資并不具備諸如“不少于10個(gè)高端酒店管理運(yùn)營(yíng)證明文件”的相關(guān)資質(zhì)。6月初，長(zhǎng)春潤(rùn)德將北方影都投資100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)。

雖然土地出讓公告中并未直接點(diǎn)名將土地賣(mài)給誰(shuí)，但如此嚴(yán)苛的競(jìng)買(mǎi)人要求已將大批房企排除在外。此次長(zhǎng)春出讓的16宗土地存在定向出讓給萬(wàn)達(dá)的嫌疑。

關(guān)于土地公告中提及的競(jìng)買(mǎi)人要求是否專(zhuān)門(mén)為萬(wàn)達(dá)而設(shè)，萬(wàn)達(dá)公關(guān)向財(cái)經(jīng)網(wǎng)表示，“這個(gè)問(wèn)題得去問(wèn)土拍部門(mén)，（他們）當(dāng)時(shí)是怎么考量、怎么設(shè)置的。”7月27日，財(cái)經(jīng)網(wǎng)致電長(zhǎng)春市公共資源交易中心，工作人員表示，“我們只是執(zhí)行者，按照區(qū)里提供的條件進(jìn)行公告?！彪S后，財(cái)經(jīng)網(wǎng)多次致電長(zhǎng)春市國(guó)資委相關(guān)部門(mén)，截至發(fā)稿，暫未得到回復(fù)。

王健林曾公開(kāi)表示，“我們獲得土地的成本比其他企業(yè)要便宜很多，至少便宜一半，而且具有主動(dòng)權(quán)。”此外，據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)道， 2013年，廣州南沙區(qū)2013NJY-3號(hào)地塊似為萬(wàn)達(dá)量身定制。

多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴財(cái)經(jīng)網(wǎng)，房企在文旅項(xiàng)目的布局，一定程度上會(huì)為其帶來(lái)在當(dāng)?shù)氐哪玫貎?yōu)勢(shì)。鄧明政表示，“文旅和產(chǎn)業(yè)是房企低價(jià)拿地的不變法門(mén)。”中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜則直言，“現(xiàn)階段來(lái)說(shuō)，文旅是拿地的IP，底層還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)?！?/p>

鄧明政告訴財(cái)經(jīng)網(wǎng)，現(xiàn)在各地方城市更倚重產(chǎn)業(yè)投資者，純地產(chǎn)（住宅）投資的模式將會(huì)越來(lái)越難。不僅是文旅項(xiàng)目，地標(biāo)項(xiàng)目、民生項(xiàng)目、豪華酒店等都很受地方厚愛(ài)。一般來(lái)說(shuō)，投資者在和政府談判時(shí)準(zhǔn)備好“一攬子”計(jì)劃，政府同意投資者的土地要求后，投資者再將投資落地，這其實(shí)是一種勾地模式，也可以理解為一種補(bǔ)償，只是分步驟進(jìn)行而已。

重回重資產(chǎn)暗藏風(fēng)險(xiǎn)?

在王健林“收割”低價(jià)土地為地產(chǎn)業(yè)務(wù)打基礎(chǔ)的同時(shí)，2020上半年萬(wàn)達(dá)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售卻并不出色。

以往常常能帶動(dòng)部分地產(chǎn)銷(xiāo)售的文旅項(xiàng)目，在2020年的疫情影響下，變得沒(méi)有“用武之地”。中國(guó)旅游研究院測(cè)算，預(yù)計(jì)2020年全年，國(guó)內(nèi)旅游人次將負(fù)增長(zhǎng)15.5%，全年同比減少9.32億人次；國(guó)內(nèi)旅游收入負(fù)增長(zhǎng)20.6%，全年減收1.18萬(wàn)億元。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年萬(wàn)達(dá)操盤(pán)金額218.7億元。而在此之前，據(jù)界面新聞4月份報(bào)道，“界面新聞從多個(gè)信源處獲悉，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)今年（2020年）銷(xiāo)售目標(biāo)設(shè)定為1000億元。受制于疫情影響，這一目標(biāo)完成的難度加大，但截至目前，萬(wàn)達(dá)并未因疫情影響改變千億目標(biāo)?！?/p>

如據(jù)此推算，2020年上半年，萬(wàn)達(dá)僅實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)的21.87%，下半年銷(xiāo)售壓力巨大。不過(guò)，萬(wàn)達(dá)方向財(cái)經(jīng)網(wǎng)表示，“關(guān)于地產(chǎn)的銷(xiāo)售目標(biāo)，公司從來(lái)沒(méi)有講過(guò)。”

2020年房企生存環(huán)境并不樂(lè)觀。上半年，疫情影響下，近半數(shù)房企的累計(jì)銷(xiāo)售金額低于去年同期。而主力干將的離開(kāi)，讓原本就在疫情大背景下艱難求生存的萬(wàn)達(dá) “難上加難”。7月6日，加盟萬(wàn)達(dá)18年、擔(dān)任萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)總裁一職的呂正韜提出辭職，原萬(wàn)達(dá)文化集團(tuán)總裁張霖接任萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)總裁一職。

一方面，萬(wàn)達(dá)的銷(xiāo)售增長(zhǎng)面臨“瓶頸期”；另一方面，推崇“去房地產(chǎn)化”、“走輕資產(chǎn)模式”的萬(wàn)達(dá)重回文旅、地產(chǎn)的重資產(chǎn)“戰(zhàn)場(chǎng)”。

重資產(chǎn)模式往往容易推高企業(yè)負(fù)債，這也意味著，萬(wàn)達(dá)極有可能需要面臨新一輪的負(fù)債壓力。

2015年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)提出了“去房地產(chǎn)化”轉(zhuǎn)型計(jì)劃；2017年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)宣布全面實(shí)施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略。

隨后幾年時(shí)間內(nèi)，萬(wàn)達(dá)都在致力于重資產(chǎn)的剝離。2018年2月，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)成立萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)；2018年5月，萬(wàn)達(dá)商管將九江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等14家公司轉(zhuǎn)讓給萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)；截至2019年末，萬(wàn)達(dá)商管完成對(duì)境內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的全部剝離。

在萬(wàn)達(dá)看來(lái)，萬(wàn)達(dá)的“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略成效顯著。2019年末，萬(wàn)達(dá)在官網(wǎng)表示，近3年開(kāi)業(yè)酒店全部為“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目。萬(wàn)達(dá)現(xiàn)在已宣布的文旅項(xiàng)目，除2個(gè)項(xiàng)目外，都是“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目。萬(wàn)達(dá)體育在中國(guó)落地的賽事，也均為“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目。

鄧明政告訴財(cái)經(jīng)網(wǎng)，“2019年開(kāi)始‘滿血復(fù)活’的萬(wàn)達(dá)一邊說(shuō)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)；一邊又加大力度布局文旅項(xiàng)目，讓很多業(yè)內(nèi)人士看不懂。不過(guò)仔細(xì)看一下，萬(wàn)達(dá)新拓展文旅項(xiàng)目地塊中，住宅和商住面積的占比，就可以知道，輕重結(jié)合模式才是萬(wàn)達(dá)的真實(shí)狀態(tài)?！?/p>

柏文喜也告訴財(cái)經(jīng)網(wǎng)，此前萬(wàn)達(dá)去房地產(chǎn)化主要是為了脫離地產(chǎn)概念，好盡快沖擊A股上市；現(xiàn)在回A希望渺茫，所以萬(wàn)達(dá)又開(kāi)始回歸地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等重資產(chǎn)模式。

7月8日，一場(chǎng)“萬(wàn)萬(wàn)合作”備受地產(chǎn)界關(guān)注，萬(wàn)達(dá)拉來(lái)萬(wàn)科入局其在長(zhǎng)春影視文旅項(xiàng)目，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)對(duì)北方影都投資持股從100%降至85%，萬(wàn)科持股15%。

柏文喜分析，萬(wàn)達(dá)拉萬(wàn)科入局，一是解決項(xiàng)目投資籌措，降低投資壓力；二是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，有利于創(chuàng)造更好的項(xiàng)目實(shí)施環(huán)境與條件，有利于推進(jìn)項(xiàng)目的快速落地與開(kāi)發(fā)速度。

值得一提的是，大舉進(jìn)軍文旅，還是給萬(wàn)達(dá)埋下風(fēng)險(xiǎn)。此前，王健林在2017年工作總結(jié)中談到出售13個(gè)文旅項(xiàng)目的原因，他表示，“每個(gè)大型文化旅游項(xiàng)目需要七年、八年有息負(fù)債才能往下走，十幾年才能收回投資。萬(wàn)達(dá)十幾個(gè)文旅項(xiàng)目疊加在一起，雖然通過(guò)銷(xiāo)售物業(yè)能回收大部分現(xiàn)金，但至少五到六年內(nèi)，每年凈增1000億負(fù)債，壓力相當(dāng)大?！?/p>

重回文旅的萬(wàn)達(dá)將再度面對(duì)負(fù)債壓力。這一次，王健林能否在負(fù)債和重資產(chǎn)中找到平衡？

*本文來(lái)源：財(cái)經(jīng)網(wǎng)，作者：熊穎，原標(biāo)題：《地產(chǎn)雜志 話企｜文旅野心背后：王健林的地產(chǎn)生意》。