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2020年民營(yíng)A股上市公司首單類(lèi)REITs來(lái)了!為什么是藍(lán)光發(fā)展喝“頭啖湯”?

本文作者:執(zhí)惠 2020-07-31
藍(lán)光類(lèi)REITs的成功發(fā)行不僅體現(xiàn)了其背后操盤(pán)手——藍(lán)光文商旅在推進(jìn)資產(chǎn)證券化創(chuàng)新方面的持續(xù)發(fā)力,也為全市場(chǎng)立下了一個(gè)十分具有參考性的、里程碑式的樣本

今年以來(lái)一直較為沉寂的國(guó)內(nèi)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)終于傳出好消息。7月10日晚間,上市公司藍(lán)光發(fā)展發(fā)布公告稱(chēng),其首例辦公物業(yè)類(lèi)REITs——“招商財(cái)富-華泰-藍(lán)光虹橋世界中心資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”已于7月9日成功設(shè)立,募資10.65億元。據(jù)悉,該產(chǎn)品不僅是2020年以來(lái)民營(yíng)A股上市公司首單類(lèi)REITs項(xiàng)目,也是同期市場(chǎng)規(guī)模極大的類(lèi)REITs,此“資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”的成功發(fā)行,迅速引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注。

近年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)一直面臨著存量龐大、融資渠道有限的發(fā)展瓶頸,如何通過(guò)金融創(chuàng)新來(lái)盤(pán)活存量、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、降低資金成本成為行業(yè)亟待解決的難題,以類(lèi)REITs為代表的資產(chǎn)證券化就成為了一個(gè)非常重要的方向。根據(jù)REITs研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),截至2019年底國(guó)內(nèi)共發(fā)行類(lèi)REITs產(chǎn)品68只、總金額超過(guò)1400億元,而今年以來(lái)全市場(chǎng)累計(jì)發(fā)行了8只REITs產(chǎn)品、金額僅100.51億元。

在這樣的背景下,藍(lán)光類(lèi)REITs的成功發(fā)行不僅體現(xiàn)了其背后操盤(pán)手——藍(lán)光文商旅在推進(jìn)資產(chǎn)證券化創(chuàng)新方面的持續(xù)發(fā)力,也為全市場(chǎng)立下了一個(gè)十分具有參考性的、里程碑式的樣本。

藍(lán)光類(lèi)REITs樣本

縱觀目前國(guó)內(nèi)已經(jīng)發(fā)行的類(lèi)REITs產(chǎn)品,其在屬性上更偏向于債券,通常有固定的時(shí)間期限,底層資產(chǎn)大多數(shù)集中于商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、門(mén)店等。2017年開(kāi)始涉足長(zhǎng)租公寓,2019年涉足物流倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè),基本都以收取租金為主,從發(fā)行角度來(lái)看多以專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃私募的形式出現(xiàn)。

再來(lái)看藍(lán)光類(lèi)REITs,可以發(fā)現(xiàn)這只產(chǎn)品在交易結(jié)構(gòu)、增信機(jī)制、產(chǎn)品治理、資產(chǎn)管理等多個(gè)方面都結(jié)合REITs產(chǎn)品的特點(diǎn)進(jìn)行了創(chuàng)新設(shè)計(jì)。

首先,項(xiàng)目擁有卓越的增信主體。藍(lán)光發(fā)展主體評(píng)級(jí)AAA,可以充分應(yīng)對(duì)現(xiàn)金流波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn);業(yè)績(jī)行業(yè)領(lǐng)先,2019年全口徑銷(xiāo)售金額突破1000億元;財(cái)務(wù)狀況良好,各項(xiàng)指標(biāo)穩(wěn)健增長(zhǎng)。

其次,該項(xiàng)目的發(fā)行規(guī)模為10.65億,產(chǎn)品預(yù)計(jì)期限19年,每三年開(kāi)放一次。其中優(yōu)先A利率6.0%,優(yōu)先B利率6.5%,優(yōu)先C利率6.8%,綜合利率為6.39%,有效降低公司財(cái)務(wù)成本。

藍(lán)光集團(tuán)上??偛?/span>

第三,優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn),也就是藍(lán)光持有的上海虹橋世界中心辦公物業(yè)。該建筑坐落在上海市青浦區(qū),背靠國(guó)家會(huì)展中心,共9層,合計(jì)建筑面積超過(guò)2萬(wàn)平方米。物業(yè)估值為10.65億元,約為優(yōu)先A類(lèi)資產(chǎn)支持證券發(fā)行規(guī)模的3.33倍,可為優(yōu)先A類(lèi)提供有效支持?;A(chǔ)資產(chǎn)在未來(lái)產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流較為豐沛,2021起預(yù)計(jì)每年增長(zhǎng)4%。

另外,完善的風(fēng)控管理措施極大助力了此次發(fā)行。藍(lán)光類(lèi)REITs采用了多重增信措施來(lái)控制項(xiàng)目潛在風(fēng)險(xiǎn),包括優(yōu)先級(jí)/次級(jí)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分層機(jī)制、物業(yè)資產(chǎn)抵押、物業(yè)運(yùn)營(yíng)收入現(xiàn)金流超額覆蓋、流動(dòng)性支持安排、藍(lán)光方面的差額支付承諾等信用增級(jí)方式,保障投資者利益。

藍(lán)光文商旅靠什么喝到“頭啖湯”

在今年疫情黑天鵝出現(xiàn)、投資信心普遍不足的情況下,藍(lán)光類(lèi)REITs的成功發(fā)行無(wú)疑為這個(gè)市場(chǎng)注入了一針強(qiáng)心劑。作為該項(xiàng)目背后的“操盤(pán)手”,藍(lán)光文商旅集團(tuán)的這番動(dòng)作也受到行業(yè)的高度關(guān)注。其董事長(zhǎng)張剛在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》專(zhuān)訪時(shí)坦言,近期接到的電話(huà)十有八九都是在詢(xún)問(wèn)這只類(lèi)REITs產(chǎn)品,而大家關(guān)注的焦點(diǎn)在于:藍(lán)光文商旅是如何成為今年“首個(gè)吃螃蟹的人”?

在張剛看來(lái),隨著商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)不斷成熟發(fā)展并進(jìn)入存量時(shí)代,資產(chǎn)管理和金融創(chuàng)新將成為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的重要能力,盤(pán)活商業(yè)地產(chǎn)存量、大力推動(dòng)資產(chǎn)證券化已成為全行業(yè)的趨勢(shì)。而REITs作為目前商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域最先進(jìn)的釋放經(jīng)濟(jì)價(jià)值的退出模式代表備受矚目,此次藍(lán)光類(lèi)REITs的成功發(fā)行獲得了良好的市場(chǎng)反響,表明投資者對(duì)藍(lán)光主體信用和運(yùn)營(yíng)能力的認(rèn)可。

量子星項(xiàng)目?jī)?nèi)景

這位藍(lán)光文商旅的掌門(mén)人也獨(dú)家解析了藍(lán)光類(lèi)REITs的特點(diǎn)與優(yōu)勢(shì)。他指出,首先藍(lán)光類(lèi)REITs標(biāo)的物虹橋世界中心所處的區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯,正所謂“過(guò)去20年看浦東,未來(lái)20年看虹橋”;其次,在配套設(shè)施方面,虹橋世界中心依托于上海進(jìn)博會(huì),周邊的商務(wù)生態(tài)圈也逐步成熟,國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)的聚集使得這里形成了大量剛需;第三,產(chǎn)品本身結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)合理,不論是對(duì)物業(yè)收入的超額覆蓋,還是標(biāo)的物的抵押和提前處置,以及流動(dòng)性和增信等,都體現(xiàn)出藍(lán)光文商旅強(qiáng)大的專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力、資本運(yùn)作能力、資源導(dǎo)入能力和創(chuàng)新精神。

“輕資產(chǎn)”模式下的資產(chǎn)證券化探索

藍(lán)光文商旅創(chuàng)始于上個(gè)世紀(jì)90年代,是藍(lán)光發(fā)展的集團(tuán)成員企業(yè),也是中國(guó)最早涉足商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的公司之一。其輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式在行業(yè)內(nèi)一直走得比較靠前,近年來(lái)通過(guò)輕資產(chǎn)輸出,藍(lán)光文商旅旗下的募、投、建、管、退全周期資產(chǎn)管理類(lèi)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)了長(zhǎng)期、持續(xù)、穩(wěn)定的增量收益。

量子星項(xiàng)目?jī)?nèi)景

以此次的藍(lán)光類(lèi)REITs為例,眾所周知在商業(yè)地產(chǎn)投資中,退出這環(huán)一直是難題。而隨著虹橋項(xiàng)目完成類(lèi)REITs退出,藍(lán)光的投、融管、退鏈條已完全打通,其標(biāo)志性意義不言自明。

張剛強(qiáng)調(diào),在類(lèi)REITs項(xiàng)目中,最核心的還是操盤(pán)方的專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力:“資產(chǎn)證券化的核心,還是運(yùn)營(yíng)為王。以大資管、大運(yùn)營(yíng)的思維,做到資產(chǎn)價(jià)值管理的以終為始?!?/p>

在商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中,藍(lán)光文商旅建立起了數(shù)字化決策支持系統(tǒng)和智慧云系統(tǒng),依據(jù)這些系統(tǒng)對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)、商業(yè)銷(xiāo)售、酒店經(jīng)營(yíng)、項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值、財(cái)務(wù)等8大板塊41個(gè)模塊90個(gè)子模塊進(jìn)行數(shù)據(jù)價(jià)值分析,指導(dǎo)商業(yè)運(yùn)營(yíng),為輕資產(chǎn)管理項(xiàng)目提供數(shù)字化支撐和決策指導(dǎo),充分體現(xiàn)出“輕資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)的價(jià)值。

張剛強(qiáng)調(diào),未來(lái)藍(lán)光文商旅將不斷探索,積極參與到各類(lèi)證券化產(chǎn)品的發(fā)行中,通過(guò)多元化融資手段助力企業(yè)發(fā)展。同時(shí)積極響應(yīng)國(guó)家和政府的號(hào)召,以標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品不斷降低融資成本,積蓄更強(qiáng)大的資本實(shí)力。

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