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7月30日，深圳華僑城股份有限公司（以下簡稱“華僑城”；000069.SZ）全資子公司擬以9.63億元的價格，出清與萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（簡稱“萬達(dá)地產(chǎn)”）合資公司60%股權(quán)及債權(quán)。

7月31日，華僑城擬轉(zhuǎn)讓潮州華僑城實業(yè)有限公司（簡稱“潮州華僑城實業(yè)”）51%股權(quán)及5455.947萬元債權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價6873萬元。

而在當(dāng)月，華僑城經(jīng)過232輪競價，以50.01億元拿下上海唐鎮(zhèn)新“地王”，刷新唐鎮(zhèn)樓面單價。而早在去年年底，華僑城便已出清了旗下上海項目子公司上海華合、上海華筵各50%股權(quán)。半年后又以重金重返上海拿地。

華僑城成立于1997年，是央企華僑城集團(tuán)旗下文旅及地產(chǎn)板塊的上市公司。近年來左手甩賣子公司、右手創(chuàng)紀(jì)錄拿地，華僑城在“買”、“賣”之間有何乾坤？《投資者網(wǎng)》就相關(guān)問題聯(lián)系華僑城，但一直未收到公司回復(fù)。

甩賣資產(chǎn)背后負(fù)債攀升

7月30日，據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所披露，華僑城（天津）投資有限公司（簡稱“華僑城（天津）”）擬出讓太原僑辰置業(yè)有限公司（簡稱“太原僑辰”）60%股權(quán)及有關(guān)債權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價9.6億元，其中60%股權(quán)對應(yīng)掛牌價1.6億元，債權(quán)掛牌價8.03億元。

據(jù)轉(zhuǎn)讓信息披露，華僑城（天津）為上市公司華僑城A的全資子公司。轉(zhuǎn)讓標(biāo)的太原僑辰成立于2018年12月，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和物業(yè)管理。華僑城（天津）對其持股60%；萬達(dá)地產(chǎn)對其持股40%。此次產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，標(biāo)的企業(yè)其他股東（即萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司）未放棄優(yōu)先購買權(quán)。

成立近兩年的太原僑辰經(jīng)營情況并不理想。轉(zhuǎn)讓信息顯示，2019年，太原僑辰實現(xiàn)營業(yè)收入198.08萬元，凈利潤0.42萬元，負(fù)債13.40億元；截至2020年5月底，營業(yè)收入為0，凈利潤0.58萬元，負(fù)債總計13.38億元，所有者權(quán)益2028.29萬元。

無獨有偶，7月31日，據(jù)重慶聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所消息，華僑城擬轉(zhuǎn)讓潮州華僑城實業(yè)51%股權(quán)及5455.947萬元債權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價6873萬元，其中51%股權(quán)轉(zhuǎn)讓底價為1417.053萬元。據(jù)介紹，潮州華僑城實業(yè)主要從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)等業(yè)務(wù)。

公開資料顯示，2019年潮州華僑城實業(yè)有限公司營業(yè)收入為0，營業(yè)利潤-892.09萬元，凈利潤-669.07萬元，資產(chǎn)總計1.25億元，負(fù)債總計1.11億元，所有者權(quán)益1330.92萬元。

據(jù)披露，公司持有地塊交地的條件為“五通一平”，但“五通一平”EPC工程項目因拆遷等問題，進(jìn)度緩慢，遲遲無法完成交付，從而無法辦理土地使用權(quán)證。

華僑城甩賣資產(chǎn)已成常態(tài)。自2018年開始，華僑城便頻繁出售資產(chǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計，2018年，華僑城集團(tuán)共計出售18家子公司股權(quán)及債權(quán)。而根據(jù)2019年年報，當(dāng)年華僑城則先后出售了5家旗下房地產(chǎn)項目公司，合計實現(xiàn)投資收益26.76億元，其中，12月18日同時出售了2家上海房地產(chǎn)項目公司，分別為上海華合和上海華筵。

而在今年3月，華僑城集團(tuán)控股公司云南世博亦于北京金融資產(chǎn)交易所披露重大資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的公告，包括4家項目公司股權(quán)及債權(quán)。

在華僑城密集出售項目公司背后，其負(fù)債規(guī)模迅速攀升引人注目。僅3個月時間，2020第一季度華僑城總負(fù)債3072.02億元，較2019年末的2846.27億元增長7.93%；凈負(fù)債率從2019年末的84.47%增至2020年一季度末的96.79%，增長超12個百分點。

根據(jù)2020年一季度報，公司的短期借款372.03億元，較2019年年末233.49億元激增了59.33%；此外，一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債89.63億元。僅此兩項便有461.66億元債務(wù)，而同期，公司賬面貨幣資金為435.82億元。

從現(xiàn)金流來看，2020年第一季度，華僑城經(jīng)營活動現(xiàn)金流為-127.87億元。值得注意的是，2014年與2015年、2017年至2019年間，華僑城財務(wù)報表列示的經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量為負(fù)值。華僑城在近期發(fā)布的投資者關(guān)系活動記錄表中指出：“主要是公司進(jìn)入快速發(fā)展階段后通過土地招拍掛方式獲取了較大體量的優(yōu)質(zhì)地塊，導(dǎo)致經(jīng)營性活動現(xiàn)金流凈額有所下滑?！?

此外，今年5月，華僑城發(fā)布新增借款公告，2020年前4月累計新增借款194.21億元，全部為銀行貸款，占2019年末凈資產(chǎn)比例的20.44%。

重金購地為增土儲

華僑城在甩賣資產(chǎn)的同時還在重金購地。根據(jù)近期投資者關(guān)系活動記錄，華僑城現(xiàn)階段拿地時堅持優(yōu)中選優(yōu)的原則。7月21日，華僑城在經(jīng)過232輪爭奪之后，擊敗建發(fā)、旭輝、金茂以及上海本地國企金橋集團(tuán)4家大房企，以50.01億元競購上海浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)鎮(zhèn)北社區(qū)PDP0-0404單元D-04-06地塊，成交樓面價4.42萬元/㎡，溢價率19.07%。

資料顯示，該地塊為居住用地，總出讓面積56522.9㎡，建筑面積113045.8㎡，起始價42億元，樓面起價3.71萬元/㎡。

華僑城此次競拍該地塊，還刷新了浦東唐鎮(zhèn)板塊的樓面單價新紀(jì)錄。據(jù)中指數(shù)據(jù)統(tǒng)計中心顯示，在2016年5月由保利競得的浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)西社區(qū)PDP0-1001單元A-03-11地塊為區(qū)域內(nèi)最高樓面價，當(dāng)時為4.36萬元/㎡。

從土儲情況來看，華僑城整體土儲充裕。根據(jù)2019年年報，當(dāng)年華僑城新增土地儲備624.7萬㎡，建筑面積1208萬㎡；截止2019年底，累計土地儲備共2463萬㎡，總建筑面積4605萬㎡，其中，剩余可開發(fā)面積2533萬㎡，按2019年252萬㎡的銷售情況看，可供未來10年的銷售所需。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，華僑城拿地金額189億元，在全國房地產(chǎn)拿地金額榜中位列第28位，拿地面積412萬㎡，位列17名。

但是華僑城的新增土儲主要分布于山東、江蘇、廣東、深圳等地，上海無新增土地儲備。根據(jù)2019年年報，華僑城在上海共有8塊土地，合計總占地面積43.37萬平方米，總建筑面積80.2萬平方米，剩余可開發(fā)建筑面積24.08萬平方米，上述各數(shù)據(jù)均不足華僑城總土儲的2%。

上海土地儲備匱乏或許也是華僑城迫不及待在上海補倉的主要因素。但值得注意的是，僅在七個月前，華僑城還出售了兩家上海項目公司股權(quán)。2019年12月18日，華僑城對上海華合和上海華筵各50%股權(quán)進(jìn)行出售，合計對當(dāng)期凈利潤貢獻(xiàn)-347萬元，合計實現(xiàn)投資收益6.04億元。

據(jù)了解，這兩項目公司分別擁有華合地塊和華筵地塊的土地使用權(quán)。該等地塊均位于上海市靜安區(qū)蘇河灣，是兩個目前正在開發(fā)的相鄰工地；落成后，總建筑面積約達(dá)32.9萬平，包括辦公室、商業(yè)和住宅物業(yè)。

對于華僑城在上海出售項目后又重金購地的舉動，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對《投資網(wǎng)》表示，這或是是一種回補行為，出售蘇河灣的項目后，華僑城在上海的土地儲備匱乏，沒有項目便意味著將要淡出上海市場。購得唐鎮(zhèn)地塊后，土地儲備得到補充，在上海也有項目可做。

但是華僑城去年年底出售蘇河灣的項目，并不合算。盧文曦認(rèn)為，蘇河灣項目位于上海市中心，且開盤后售賣情況良好。華僑城出售該項目，存在回補母公司現(xiàn)金流，減輕財務(wù)壓力的可能性。

盧文曦表示，今年以來華僑城頻繁出售項目公司，也不排除用甩賣資產(chǎn)來為企業(yè)現(xiàn)金流回血的可能。今年上半年受疫情影響，無論是文旅產(chǎn)業(yè)、還是地產(chǎn)行業(yè)，都遭受較大損失。

根據(jù)2020年一季報，2020年前三月，華僑城的營收為68.18億元，歸母凈利潤8.39億元，分別同比下降13.91%、30.01%。

*本文來源：投資者網(wǎng)，作者：葛凡梅，原標(biāo)題：《華僑城的買賣乾坤：左手甩賣子公司，右手重金爭“地王”》。