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今年上半年，格力地產(chǎn)“格外熱鬧”，不僅跨界加入口罩生產(chǎn)“陣營”，還謀劃重組珠海免稅。9月，盡管格力地產(chǎn)與珠海免稅的重組歷經(jīng)近4個月尚未完成，但近年來鮮少在公開市場拿地的格力地產(chǎn)，又一次帶上“免稅概念”現(xiàn)身市場，意圖發(fā)力海南離島免稅。

海南為何反季迎熱潮

以往秋冬季，溫暖的海南島通常會迎來南下避寒度假的游客，而到了高溫暑期，這里便進(jìn)入旅游淡季。但今年，因突如其來的新冠肺炎疫情而失去2020年春節(jié)黃金周，同時出國旅游風(fēng)險加劇，海南旅游在傳統(tǒng)暑期淡季“火爆恢復(fù)”，淡旺季悄然轉(zhuǎn)變。

據(jù)海南省旅游和文化廣電體育廳初步統(tǒng)計，8月海南全省共接待國內(nèi)外游客550.15萬人次，環(huán)比增長9.3%，恢復(fù)至去年同期89.9%；實(shí)現(xiàn)旅游總收入74.36億元，環(huán)比增長17.6%，恢復(fù)至去年同期的98.1%。海南接待旅游人次和旅游收入指標(biāo)降幅正逐步收窄。

當(dāng)然，這還與免稅政策傾斜、境外消費(fèi)需求回流息息相關(guān)。今年 7 月 1 日，海南離島免稅購物新政正式實(shí)施，為吸引消費(fèi)回流擴(kuò)容免稅市場，將離島旅客每年每人免稅購物額度由之前的3萬元提高到10萬元，取消單件8000元限額，并將離島免稅商品品種由38種增至45種。

額度和品種的同時擴(kuò)圍進(jìn)一步激發(fā)了海南免稅市場的發(fā)展。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年7月1日至31日，海南省4家離島免稅店共實(shí)現(xiàn)免稅銷售額約25億元，人均消費(fèi)5527元，同比分別增長240%和82%。海關(guān)總署數(shù)據(jù)顯示，新政實(shí)施以來，截至8月31日，海關(guān)監(jiān)管的離島免稅購物金額已達(dá)55.8億元，同比增長221.9%。

興奮的不僅是消費(fèi)者，二級市場的免稅概念股也一路歡騰。6月以來，Wind顯示，免稅店指數(shù)高開、連漲、漲停屢見不鮮。

溢價拿地意欲何為

誘人的“蛋糕”擺在眼前，自然少不了企業(yè)的一番爭奪。

9月7日，三亞中央商務(wù)區(qū)首個掛牌出讓的鳳凰海岸地塊在?？谶M(jìn)行拍賣，掛牌出讓起始價約為11.18億元。經(jīng)過近2小時多輪激烈競價，珠海合聯(lián)房產(chǎn)以16.51億元擊敗招商局集團(tuán)、上海人壽、魯能、華潤、寶龍、金地集團(tuán)等實(shí)力強(qiáng)勁的企業(yè)成功摘得地塊，樓面地價約17689元/平方米，畝均價格3340萬元，溢價率高達(dá)47.7%。這遠(yuǎn)高于三亞今年以來的平均水平，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，三亞共出讓的20宗土地中，平均樓面價為4110元/平方米，平均溢價率為4.29%。

天眼查app顯示，珠海合聯(lián)房產(chǎn)是格力地產(chǎn)的下屬全資公司。半年報顯示，格力地產(chǎn)2020年上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入同比增長11.61%至29.78 億元， 16.51億元的土地價格占其上半年營業(yè)收入的一半以上。

與此同時，值得注意的是，隨著房企融資“三條紅線”的政策不斷清晰，格力地產(chǎn)仍然背負(fù)著一定的債務(wù)壓力。據(jù)格力地產(chǎn)2020年半年報，公司剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為75.5%，凈負(fù)債率為214.84%，現(xiàn)金短債比為0.34。三條紅線無一幸免，縮減債務(wù)規(guī)模勢在必行。

那么在此情況下，格力地產(chǎn)為何仍下血本溢價購地？根據(jù)地塊的規(guī)劃發(fā)展要求，不難發(fā)現(xiàn)其此舉深意。據(jù)規(guī)劃，該宗地將嚴(yán)格依據(jù)土地性質(zhì)用途，擬建設(shè)濱海高端旅游零售商業(yè)項(xiàng)目，通過積極引入世界知名的高端商業(yè)運(yùn)營品牌商、具有海南離島免稅資質(zhì)的企業(yè)等。

其實(shí)，格力地產(chǎn)發(fā)力免稅早有鋪排。5月11日，其曾發(fā)布籌劃重大資產(chǎn)重組停牌公告，正在籌劃以發(fā)行股份及支付現(xiàn)金方式購買珠海免稅全體股東持有的珠海免稅100%股權(quán)，同時非公開發(fā)行股份募集配套資金。這次重組公告也讓格力地產(chǎn)在資本市場一度火熱，從5月25日復(fù)牌開始，連拉8個漲停板。

事實(shí)上，這與行業(yè)藍(lán)海下，免稅經(jīng)營牌照卻長期處于壟斷地位的狀態(tài)有關(guān)。自上世紀(jì)80年代至今年初，僅有7家企業(yè)具備免稅品經(jīng)營資質(zhì)，且已多年不再發(fā)放新的免稅牌照，珠海免稅即是其中之一。格力地產(chǎn)公告顯示，珠海免稅在2018年、2019年的營收分別為22.56億元、26.69億元，歸母凈利潤分別為6.43億元、9.44億元。

對于正處于免稅重組期的格力地產(chǎn)來說，這次拿下“免稅概念”商地，其發(fā)力離島免稅的“野心”昭然若揭。

迎戰(zhàn)離島免稅勝算幾何

在免稅行業(yè)，中免集團(tuán)是當(dāng)之無愧的龍頭老大，中免、日上、中僑免、海免四家均為中免集團(tuán)旗下免稅品牌，在整個國內(nèi)免稅市場的占有率高達(dá) 93%。尤其是在火熱的海南免稅市場中，中免更是處于絕對的壟斷地位。海南當(dāng)前共有四家離島免稅店，今年5月，中免完成對海航旗下的“海免”整合后，四家離島免稅店實(shí)質(zhì)上都由中免運(yùn)營。

不過隨著促進(jìn)消費(fèi)回流的意圖逐漸清晰，更寬松的免稅政策環(huán)境已十分可期，具體表現(xiàn)在，海南政府正逐步加速免稅行業(yè)市場化進(jìn)程。8月19日，海南省宣布，已正式批準(zhǔn)當(dāng)?shù)貎杉覈螳@得離島免稅品經(jīng)營資質(zhì)。7月10日，海南免稅政策力度再加碼，海南將按照經(jīng)營品牌、品種、價格和國際三同步的原則，采用招標(biāo)等市場化競爭方式選擇并確定新增加的海南離島免稅購物經(jīng)營主體。這在一定程度上打破了中免集團(tuán)在海南省經(jīng)營離島免稅店的壟斷地位，卻也意味著離島免稅市場的競爭將愈演愈烈。

“在海南市場，中免作為免稅龍頭一家獨(dú)大，擁有地利優(yōu)勢，” 中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜表示，不過格力地產(chǎn)自身就是開發(fā)商，聯(lián)合珠海免稅進(jìn)軍海南免稅市場，比較容易在內(nèi)部安排和消化免稅業(yè)務(wù)的租金，反過來又可將免稅業(yè)務(wù)作為主力店來服務(wù)于自身物業(yè)的招商并拉抬自身物業(yè)的租金，從而形成自己的綜合優(yōu)勢，進(jìn)而讓海南的免稅業(yè)務(wù)競爭更加激烈，行業(yè)獲得更好的發(fā)展。“綜合來看，格力地產(chǎn)聯(lián)合珠海免稅對撼中免，可能是強(qiáng)龍也壓地頭蛇?！彼f。

不過，新時代證券研報卻認(rèn)為，發(fā)布的政策雖鼓勵行業(yè)適度競爭，但相較于珠免等規(guī)模較小且沒有離島免稅經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)相比，中免集團(tuán)在先發(fā)優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢、規(guī)模效應(yīng)和供應(yīng)鏈供應(yīng)等方面都占優(yōu)。

“免稅業(yè)的核心競爭力是商品、價格與位置?！卑匚南脖硎荆瑢γ舛悩I(yè)而言，商品品類豐富、奇貨可居、有號召力的品牌多是第一位的；其次是價格要有競爭力；再次就是要方便符合購買免稅商品的人消費(fèi)，也就是位置與支付問題。

就此來看，即便離島免稅一片藍(lán)海，但背負(fù)債務(wù)壓力尚且下血本購地的格力地產(chǎn)，不僅面臨傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的經(jīng)營壓力，在進(jìn)軍離島免稅后能否成功與早早占據(jù)先發(fā)及地利優(yōu)勢的中免分食“蛋糕”，在海南占據(jù)一席之地，還仍是未知。

*本文來源：財經(jīng)網(wǎng)，作者：白志敏，原標(biāo)題：《離島免稅“蛋糕”誘人 格力地產(chǎn)勝算幾何？》。