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云南第一家上市房企的退市危機(jī):轉(zhuǎn)型文旅康養(yǎng),如何“救贖”?

大景區(qū) 本文作者:曾建中(Ethan) 2021-02-11
這是典型個(gè)例,但更顯共性。

作為云南省第一家上市房企,云南城投置業(yè)股份有限公司(簡(jiǎn)稱“云南城投”)開(kāi)年不順。

1月30日,云南城投公告稱,預(yù)計(jì)2020年度經(jīng)審計(jì)的期末凈資產(chǎn)為負(fù)值。根據(jù)上交所去年12月修訂的上市新規(guī),公司股票將被實(shí)施“退市風(fēng)險(xiǎn)警示”。

同天,其還公告稱,預(yù)計(jì)2020年度凈利潤(rùn)為-27.5億元到-23億元、扣非凈利潤(rùn)為-36.3億元到-31.8億元。

地產(chǎn)項(xiàng)目去化不力,營(yíng)收下滑、持續(xù)虧損;財(cái)務(wù)費(fèi)用上升,有息負(fù)債規(guī)模大,資產(chǎn)負(fù)債率高,債務(wù)壓力走高,踩中“三條紅線”......自上市后,云南城投一度大手筆乃至超出能力范圍進(jìn)行持續(xù)擴(kuò)張,而后又在持續(xù)售賣(mài)項(xiàng)目(資產(chǎn))中尋求轉(zhuǎn)機(jī),其中向文旅等領(lǐng)域的轉(zhuǎn)型亦成為路徑之一,旅游地產(chǎn)成為新的核心主業(yè)。

在2月8日回復(fù)上交所問(wèn)詢函的公告中,云南城投“坦誠(chéng)”面臨的資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、銷(xiāo)售收入及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)得不到改善的風(fēng)險(xiǎn),其向文旅、康養(yǎng)的轉(zhuǎn)型也有不確定性。

云南城投的高光與“落寞” 、困境乃至危機(jī),是房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境變換、文旅市場(chǎng)發(fā)展等綜合作用下,地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型文旅的境況及命運(yùn)的多重折射。

膨脹的資產(chǎn),壘高的危機(jī)

云南城投上市已有近14年。

2007年,彼時(shí)名為“云南省城市建設(shè)投資有限公司”,作為云南省政府信用貸款融資平臺(tái)之一的云南城投,通過(guò)收購(gòu)重組上市公司紅河光明,于當(dāng)年11月在上交所復(fù)牌上市,更名為云南城投,成為一家以房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的上市公司,也是云南省第一家上市房企。

云南城投的擴(kuò)張也由此開(kāi)始。

云南城投財(cái)報(bào)顯示,其2008年?duì)I收不足5億元,到了2017年,營(yíng)收達(dá)144.91億元,9年時(shí)間翻了30倍(2018年、2019年?duì)I收持續(xù)下滑);另其2008年總資產(chǎn)為15.63億元,2019年達(dá)888.81億元,11年增長(zhǎng)55倍。

“大并購(gòu)”是云南城投發(fā)展戰(zhàn)略之一,云南本省是深耕區(qū)域,同時(shí)也尋求省外擴(kuò)張。

其中2016年-2018年是密集擴(kuò)張時(shí)期,云南城投所為有一定代表性。

2016年11月、2017年3月,云南城投分別提出收購(gòu)銀泰系各8家公司,共16家公司股權(quán),涉及淄博、哈爾濱、杭州、寧波、臺(tái)州  成都、溫州等地。

2018年3月,云南城投表示將與四川省涼山彝族自治州冕寧縣簽署《冕寧新區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資協(xié)議書(shū)》,對(duì)冕寧新區(qū)2500畝文旅項(xiàng)目進(jìn)行投資建設(shè)。項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資金額達(dá)120億元,投資期限為8年。

這屬于項(xiàng)目全程開(kāi)發(fā)范疇,但通觀近幾年的省外布局動(dòng)作,云南城投已漸由全程開(kāi)發(fā)+并購(gòu)兩種方式并舉,轉(zhuǎn)變?yōu)楦呄虿①?gòu)或投資等模式。這個(gè)轉(zhuǎn)變背后,有通過(guò)并購(gòu)偏成熟項(xiàng)目,相對(duì)免去前期規(guī)劃策劃等過(guò)程的考慮,直接運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目,迅速占領(lǐng)和市場(chǎng)擴(kuò)張,直接拉升企業(yè)規(guī)模和業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

比如2018年6月22日,云南城投發(fā)布公告稱,以235.72億元巨額收購(gòu)成都會(huì)展(100%股權(quán))的議案獲得通過(guò)。彼時(shí),云南城投的市值為83.82億元,只約有成都會(huì)展市值的35.6%。這被視為“蛇吞象”的交易,云南城投持續(xù)一年的意愿達(dá)成。

按交易雙方承諾,若此收購(gòu)在2018年底完成,在2018年至2020年盈利承諾期內(nèi),成都會(huì)展三年累計(jì)實(shí)現(xiàn)的承諾扣除非經(jīng)常性損益后凈利潤(rùn)合計(jì)約為63億元。

而2015年、2016年及2017年1~8月,成都會(huì)展的營(yíng)收分別為16.81億元、16.45億元、10.94億元,凈利潤(rùn)分別為8787萬(wàn)元、2.61億元以及1.85億元,對(duì)比63億元承諾盈利,相差甚巨。

云南城投的一大著眼點(diǎn)在于成都會(huì)展當(dāng)時(shí)有5個(gè)在建項(xiàng)目、302萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備(含擬建項(xiàng)目占地),項(xiàng)目分布在成都市及其周邊地區(qū),多個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2018~2020年間竣工并完成交付,這些項(xiàng)目將帶來(lái)業(yè)績(jī)的大幅增長(zhǎng)。

若收購(gòu)如愿達(dá)成,云南城投的會(huì)展業(yè)務(wù)板塊體量將劇增,成為西南會(huì)展業(yè)巨頭。云南城投在2017年年報(bào)中提到,成都會(huì)展涉及土地面積約4530 畝,如重組完成,將進(jìn)一步完善區(qū)域布局,加快打造西南地區(qū)及全國(guó)的商業(yè)、住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一流企業(yè)。

綜上信息,大致可提煉出多個(gè)關(guān)鍵信息:

1、通過(guò)持續(xù)大量收購(gòu),云南城投希望實(shí)現(xiàn)非云南一隅的全國(guó)性擴(kuò)張布局,同時(shí)也有在云南大本營(yíng)之外,適度繞開(kāi)云南競(jìng)爭(zhēng)激烈環(huán)境的考慮;

2、云南城投由全程開(kāi)發(fā)+并購(gòu)兩條“腿”走路,轉(zhuǎn)變?yōu)橼呄虿①?gòu)或投資模式,一方面有助于迅速提升業(yè)績(jī)、做大資產(chǎn)規(guī)模,同時(shí)也能弱化新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn),但另一方面開(kāi)發(fā)能力欠缺更多鍛煉,難以較好提升,而精細(xì)化的操盤(pán)運(yùn)營(yíng)能力是文旅地產(chǎn)等文旅項(xiàng)目的關(guān)鍵所在;

3、大量的并購(gòu)或投資,導(dǎo)致大量資金投入,但文旅項(xiàng)目回報(bào)周期長(zhǎng)、資金沉淀期長(zhǎng),這給云南城投帶來(lái)走高的資金壓力;

4、土地是云南城投擴(kuò)張考量的關(guān)鍵因素之一,由此來(lái)增加自己的土地儲(chǔ)備,而大量的土儲(chǔ)也是不少城投類(lèi)公司的優(yōu)勢(shì)之一,延伸來(lái)說(shuō),土地在融資或轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目時(shí)也是優(yōu)勢(shì)。

云南城投財(cái)報(bào)顯示,其流動(dòng)比率2017年-2019年分別為1.44、1.32、0.99;同期3年速動(dòng)比率分別為0.29、0.19、0.10。這意味著,云南城投的資產(chǎn)流動(dòng)性和資產(chǎn)變現(xiàn)能力都還較弱,同時(shí)這個(gè)能力在近三年不斷走弱。

云南城投的債務(wù)危機(jī)也在加劇。

云南城投財(cái)報(bào)顯示,2013年-2019年,其資產(chǎn)負(fù)債率分別為85.26% 、87.65%、87.65%、89.23%、88.82%、89.37%、93.75%,整體呈走高趨勢(shì);歸母凈利潤(rùn)分別為3.199億元、4.407億元、2.786億元、2.441億元、2.640億元、4.91億元、-27.78億元;扣非凈利潤(rùn)分別為7164萬(wàn)元、1.693億元、-1.807億元、-3.648億元、1.121億元、-8.21億元、-21.90億元。

此外,云南城投經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~,2018年為-22.43億元,2019年為-27.37億元。

另?yè)?jù)云南城投2020年三季報(bào)顯示,其短期有息負(fù)債約147.22億元,賬上僅有貨幣資金13.25億元,現(xiàn)金缺口高達(dá)133.97億元。

云南城投也踩中了房企監(jiān)管的“三條紅線”。2020年三季度末,云南城投剔除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率約為95.13%(紅線:大于70%),凈負(fù)債率約為785.5%(紅線:大于100%),現(xiàn)金短債比為0.08(紅線:小于1倍)。按監(jiān)管要求,云南城投的有息負(fù)債規(guī)模以2019 年6月底為上限,不得增加。

這其實(shí)還發(fā)生在云南城投已有不少售賣(mài)項(xiàng)目(資產(chǎn))動(dòng)作之前。

不完全統(tǒng)計(jì),從2019年10月至2020年11月,云南城投的動(dòng)作包括不限于:

轉(zhuǎn)讓其持有的成都環(huán)球世紀(jì)會(huì)展旅游集團(tuán)有限公司51%的股權(quán)及成都時(shí)代環(huán)球?qū)崢I(yè)有限公司51%股權(quán)(融創(chuàng)接盤(pán));出售包括旗下西安一房企等兩家子公司股權(quán);轉(zhuǎn)讓西雙版納滄江文旅開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán)、1.36億元債權(quán)本金及其對(duì)應(yīng)利息;轉(zhuǎn)讓西雙版納云辰置業(yè)有限公司51%股權(quán);擬以底價(jià)約30.09億元公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓11家子公司部分股權(quán)等,截至2020年中期,該11家公司全部處于虧損狀態(tài),其中3家為負(fù)資產(chǎn)。

何以解危,何以救贖

在2月8日云南城投回復(fù)上交所問(wèn)詢函的公告中,提到公司可能面臨資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、銷(xiāo)售收入及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)得不到改善的風(fēng)險(xiǎn)。此外,云南城投將圍繞云南康旅集團(tuán)(原云南城投集團(tuán),云南城投的控股股東),制定公司十四五戰(zhàn)略規(guī)劃,進(jìn)一步向文化、旅游、 康養(yǎng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型,截止目前,公司文旅、康養(yǎng)業(yè)務(wù)占公司營(yíng)業(yè)收入的比例較低,公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型任重道遠(yuǎn),存在一定的不確定性。

其實(shí)早前云南城投對(duì)外的表述中,即提到旅游地產(chǎn)現(xiàn)已成為公司新的核心主業(yè)。其發(fā)展戰(zhàn)略是將住宅綜合體與旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)商業(yè)模式,向康養(yǎng)、文旅和會(huì)展產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型,形成傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊、康養(yǎng)文旅產(chǎn)業(yè)板塊、未來(lái)城板塊三大產(chǎn)品模式。

去年10月,云南城投對(duì)外透露稱與中交地產(chǎn)、中交租賃、中交上海航道共同簽署合作協(xié)議。協(xié)議顯示,四方將充分發(fā)揮各自在資金、開(kāi)發(fā)、資源、技術(shù)、管理、建設(shè)、產(chǎn)業(yè)等方面的優(yōu)勢(shì),在城市開(kāi)發(fā)、文旅康養(yǎng)等領(lǐng)域開(kāi)展合作。云南城投表示,將依托公司在昆明市、西雙版納州、大理州等云南省內(nèi)的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備資源,與中交地產(chǎn)共同搭建合資平臺(tái)公司。

中交地產(chǎn)、中交租賃、中交上海航道組成的“中交系”背靠央企中交集團(tuán),而中交集團(tuán)還是綠城中國(guó)的大股東,文旅康養(yǎng)也是后者重點(diǎn)發(fā)力領(lǐng)域。地產(chǎn)央企+地方國(guó)資房企,這樣的合作組合也是優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。而云南城投的優(yōu)勢(shì)在于還是土地資源。

上述云南城投公告中還提到,云南城投已采取和擬采取的解決方案及應(yīng)對(duì)措施包括:繼續(xù)推進(jìn)重大資產(chǎn)重組(賣(mài)出上述11家子公司部分股權(quán));穩(wěn)步推進(jìn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型,拓展培育新項(xiàng)目;增加公司現(xiàn)金回流(項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、項(xiàng)目合作、資產(chǎn)置換等),節(jié)約資金利息支出等。

云南城投的命運(yùn)走向很大程度上系于云南康旅集團(tuán),一方面是資金支持力度,包括是否接手上述11家公司股權(quán),以及是否借錢(qián),早在1月4日,云南城投公告提到擬向云南康旅集團(tuán)及其下屬公司申請(qǐng)新增180億元的借款額度;另一方面,云南城投向文旅、康養(yǎng)轉(zhuǎn)型的速度效率、質(zhì)量等,也要看云南康旅集團(tuán)讓其扮演的角色,這涉及具體的資源、資金等支持。

從目前情況綜合看,云南康旅集團(tuán)也有著多重的確定性和不確定性。

云南康旅集團(tuán)于去年10月16日由原云南旅游集團(tuán)更名而來(lái),是目前國(guó)內(nèi)第一家省級(jí)國(guó)資康養(yǎng)文旅集團(tuán)。

確定性在于:

1、康養(yǎng)、文旅兩個(gè)“賽道”的巨大前景空間,以及兩者的相融、共榮的疊加可能;

2、云南省打造文化旅游、健康服務(wù)2個(gè)萬(wàn)億級(jí)產(chǎn)業(yè)更迫切、更清晰的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)“謀圖”;

3、云南康旅集團(tuán)是一省意志的最大抓手載體,要被打造成龍頭企業(yè),背后對(duì)應(yīng)大量而持續(xù)的資金、資源等支持。

比如原云南城投集團(tuán)與央企保利集團(tuán)的混改擱淺,緣由之一在于寧愿放棄央企帶來(lái)的資金資源支持,緩解壓力乃至危機(jī),而傾向于集一省國(guó)資資源,來(lái)親自主導(dǎo)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展,以掌握更多話語(yǔ)權(quán)或主動(dòng)權(quán);

比如云南省已將云南世博旅游集團(tuán)、云南文投集團(tuán)各49%股權(quán)劃轉(zhuǎn)給云南城投集團(tuán),實(shí)現(xiàn)“三巨頭”整合。而云投集團(tuán)作為云南康旅集團(tuán)的大股東,其已有的文旅資源、業(yè)務(wù)也不排除劃入后者的可能;

再比如云南康旅集團(tuán)預(yù)計(jì)從政府方面獲取的注資可能達(dá)200億元等。

不確定性在于:

1、剝離低效資產(chǎn)本身在云南康旅集團(tuán)計(jì)劃內(nèi),競(jìng)買(mǎi)上述云南城投售賣(mài)的11家公司股權(quán),雖可幫助緩解后者的資金和債務(wù)壓力,但對(duì)前者來(lái)說(shuō)又是新的“包袱”;

2、云南康旅集團(tuán)的資金和債務(wù)壓力也較大,2017年-2019年及2020年3月,資產(chǎn)負(fù)債率分別為77.36%、76.59%、79.87%及80.23%,整體呈走高趨勢(shì)。其2020年第一期公司債募集說(shuō)明書(shū)顯示,2020年到期債務(wù)為666.68億元,存在短期償債壓力。

3、云南康旅集團(tuán)目前優(yōu)勢(shì)在于政府支持、有大批較優(yōu)質(zhì)的土地資源,但在文旅、康養(yǎng)的資源整合能力、項(xiàng)目打造運(yùn)營(yíng)能力等方面,還尚缺積淀,雖可尋求外部合作支持,但大量資金投入、開(kāi)發(fā)回報(bào)周期漫長(zhǎng)、資金沉淀期長(zhǎng),以及文旅康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)構(gòu)建的能力等,帶來(lái)多向挑戰(zhàn)。

諸多確定性與不確定性交織作用,云南康旅集團(tuán)的康養(yǎng)、文旅征途難言順?biāo)?,前路探索亦顯漫長(zhǎng),云南城投期待的“救贖”能否順利實(shí)現(xiàn)?

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