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2月19日，上海豫園旅游商城（集團(tuán)）股份有限公司發(fā)布公告稱，公司全資子公司上海復(fù)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司與上海金山新城區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司簽訂了合作協(xié)議，合作開發(fā)標(biāo)的則是位于上海金山的濱海國(guó)際文化旅游度假區(qū)項(xiàng)目。

這也是繼2020年9月份之后，豫園股份再次拿下的一個(gè)大型文化旅游度假區(qū)項(xiàng)目。

單從體量上看，這次所拿項(xiàng)目總規(guī)劃占地面積達(dá)到了約8.1平方公里，約合810萬(wàn)平方米，面積足足比去年9月豫園股份在云南拿下的仙湖山水國(guó)際休閑旅游度假園項(xiàng)目大了近兩倍。

資料顯示，上述項(xiàng)目以“愛的港灣”為主題，具體包括了金山城市沙灘、金山衛(wèi)站城市綜合體、金山嘴漁村和圍填海區(qū)域四大功能板塊。項(xiàng)目中含有旅游度假、商務(wù)會(huì)展、運(yùn)動(dòng)競(jìng)技、美食購(gòu)物、文化演藝、休閑娛樂等業(yè)態(tài)。

和上次在云南的操作一樣，這次具體進(jìn)行開發(fā)的主體也是豫園股份旗下的復(fù)地產(chǎn)發(fā)。

作為豫園股份旗下主打產(chǎn)城融合等業(yè)務(wù)的平臺(tái)，“復(fù)地”這個(gè)沉寂了許久的老招牌開始有了越來(lái)越多的擴(kuò)張動(dòng)作。而從近兩年的發(fā)展情況來(lái)看，如今“復(fù)地產(chǎn)發(fā)”的業(yè)務(wù)方向已經(jīng)與多年前那個(gè)地產(chǎn)開發(fā)商“復(fù)地”有所不同。

對(duì)于這個(gè)曾經(jīng)歷過(guò)曲折的地產(chǎn)平臺(tái)，郭廣昌已經(jīng)有了新的愿景。從大方向上看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將成為復(fù)地下一站的“核心詞”。

810萬(wàn)方的海濱項(xiàng)目

按照協(xié)議，復(fù)地產(chǎn)發(fā)這次合作的主要內(nèi)容包括了項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展定位及功能業(yè)態(tài)策劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃及相關(guān)專題規(guī)劃編制、標(biāo)志性建筑概念方案設(shè)計(jì)、合作開發(fā)模式確定、投資內(nèi)容確定、項(xiàng)目公司組建等。

簡(jiǎn)而言之，復(fù)地產(chǎn)發(fā)在這次合作中將主要負(fù)責(zé)推進(jìn)整個(gè)濱海項(xiàng)目的規(guī)劃編制、項(xiàng)目投資、產(chǎn)業(yè)招商等工作。

而據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，雖然整個(gè)項(xiàng)目的體量超過(guò)了800萬(wàn)方，但該項(xiàng)目中其實(shí)有一部分已經(jīng)建成并開始運(yùn)營(yíng)。

在整個(gè)上海金山濱海國(guó)際文化旅游度假區(qū)項(xiàng)目中，包括了已經(jīng)建成運(yùn)營(yíng)的兩個(gè)國(guó)家4A級(jí)旅游景區(qū)城市沙灘和金山嘴漁村。剩余有待重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)的，是面積約為3.08平方公里的圍填海區(qū)域，以及金山衛(wèi)站周邊約1.5平方公里的區(qū)域。

2019年底，圍填海項(xiàng)目正式完工驗(yàn)收，圈圍成陸面積約3866畝。根據(jù)規(guī)劃，在該部分圍填海區(qū)域內(nèi)，項(xiàng)目的建設(shè)重點(diǎn)將以“文化旅游”為主。

具體來(lái)看，該區(qū)域內(nèi)將建設(shè)成為包括文化娛樂中心、綜合會(huì)展中心、商務(wù)中心、休閑漁港城、濱海生態(tài)濕地、濱海文創(chuàng)中心、濱海度假村等功能區(qū)。其中，綜合會(huì)展中心已于2020年12月完工驗(yàn)收。

對(duì)于復(fù)地產(chǎn)發(fā)而言，打造度假區(qū)可謂是駕輕就熟。在2019年，度假村業(yè)務(wù)的營(yíng)收占到了復(fù)地產(chǎn)發(fā)母公司豫園股份總營(yíng)收的2%，僅次于占大頭的物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)和珠寶時(shí)尚業(yè)務(wù)。

不過(guò)，從企業(yè)的角度來(lái)看，這部分項(xiàng)目從建設(shè)打造到投入經(jīng)營(yíng)，再到獲得收益，需要較為漫長(zhǎng)的一段時(shí)間周期。

能讓其快速回血的，則是即將在金山衛(wèi)站周邊打造的TOD項(xiàng)目。按照規(guī)劃，該部分項(xiàng)目將打造成一個(gè)包括商業(yè)辦公、休閑娛樂、旅游度假、商品住宅等業(yè)態(tài)的綜合體項(xiàng)目。

盡管本次簽訂的合作協(xié)議只是框架性文件，具體投資項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)間、投資金額尚未最終確定。但不管對(duì)于豫園股份還是復(fù)地產(chǎn)發(fā)而言，這無(wú)疑都是一樁“大買賣”。

值得一提的是，從2020年至今，復(fù)地產(chǎn)發(fā)其實(shí)更多是通過(guò)公開招拍掛的手段去擴(kuò)充土地儲(chǔ)備。如去年4月份，復(fù)地產(chǎn)發(fā)旗下的上海復(fù)媛實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司以14.72億元在湖南長(zhǎng)沙摘下一宗綜合用地；以及去年11月，復(fù)地以26.66億元摘得杭州一宗綜合用地等等。

但不管是招拍掛，還是與當(dāng)?shù)卣M(jìn)行合作，郭廣昌對(duì)于復(fù)地產(chǎn)發(fā)的定位都十分明確。借用郭廣昌的說(shuō)法，便是打造“復(fù)合功能地產(chǎn)業(yè)務(wù)”。從去年的拿地動(dòng)作能夠看到，復(fù)地產(chǎn)發(fā)拿的基本都是綜合用地，即包含了商業(yè)、辦公、住宅等多種業(yè)態(tài)的項(xiàng)目。

從某種意義上說(shuō)，這樣的一種地產(chǎn)開發(fā)模式，也是由豫園股份還存有黃金珠寶、商業(yè)零售、白酒等多元產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)所決定的。

當(dāng)然，通過(guò)招拍掛拿地的好處是能夠獲得更快的擴(kuò)張速度，不過(guò)，這種開發(fā)商扎堆搶地的手段在復(fù)地產(chǎn)發(fā)這里似乎并不“吃香”。

與復(fù)地產(chǎn)發(fā)副總裁張來(lái)的一次交流中，其曾對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，復(fù)地如今，從公司名字就已經(jīng)脫離單純的地產(chǎn)概念?！拔覀儾⒉蛔非罂熘苻D(zhuǎn)，也不一味追求規(guī)模。首先產(chǎn)業(yè)要真正落位，滿足城市訴求，然后再打造蜂巢好產(chǎn)品，這是非常重要的前提。”

復(fù)地的“產(chǎn)業(yè)路途”

當(dāng)然，不管復(fù)地產(chǎn)發(fā)對(duì)于自己的業(yè)務(wù)發(fā)展策略做出何種解釋，除了產(chǎn)業(yè)之外，住宅依然還是其重要的收入組成部分。在2020年上半年，由于物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的結(jié)盤，豫園股份應(yīng)收賬款同比上年同期大幅增長(zhǎng)了111.83%，達(dá)到17.97億元。

只不過(guò)，如今這部分住宅業(yè)務(wù)更像是為了給長(zhǎng)周期的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)提供發(fā)展資金而存在著。讓人稍感唏噓的是，如今的“復(fù)地”，或許早已不是老地產(chǎn)人們印象中的那個(gè)“復(fù)地”了。

上世紀(jì)九十年代，復(fù)星開始踏足地產(chǎn)開發(fā)和管理業(yè)務(wù)。千禧年后不久，完成股份制改造的復(fù)地集團(tuán)正式開始在全國(guó)范圍內(nèi)拓展業(yè)務(wù)。短短三年之后，復(fù)地在香港聯(lián)交所主板上市，也成為國(guó)內(nèi)最早一批上市的房地產(chǎn)企業(yè)。

從發(fā)展經(jīng)歷來(lái)看，復(fù)地在地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的“高光時(shí)刻”或許可以一直算到2011年其退市之前。

當(dāng)然，退市之前的復(fù)地已經(jīng)呈現(xiàn)出了如融資受阻等各種問(wèn)題，但值得一提的是，彼時(shí)的復(fù)地銷售額已經(jīng)達(dá)到了百億級(jí)別。而在當(dāng)時(shí)，200億元的銷售已經(jīng)能穩(wěn)穩(wěn)在房企TOP20中占據(jù)一席之地。

退市之后，復(fù)地在公開市場(chǎng)上的發(fā)聲減少了許多，不少人對(duì)于它的印象也停留在了一個(gè)“地產(chǎn)開發(fā)商”上。

待其再度頻繁進(jìn)入眾人視線時(shí)已經(jīng)到了2018年，這一年，復(fù)星重組上市公司豫園股份，并注入復(fù)地資產(chǎn)，“復(fù)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)”隨即成立。

名稱的更改意味著業(yè)務(wù)重心的變更，驀然回首時(shí)，曾經(jīng)的地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)“復(fù)地”已經(jīng)變成了推行“產(chǎn)城融合”模式的“復(fù)地產(chǎn)發(fā)”。

或許是受到了地產(chǎn)開發(fā)不順意的影響，攜復(fù)地產(chǎn)發(fā)回歸的郭廣昌對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的執(zhí)念頗深。

除了復(fù)地產(chǎn)發(fā)之外，豫園股份旗下還有星泓產(chǎn)發(fā)和云尚產(chǎn)發(fā)兩個(gè)另外的產(chǎn)發(fā)平臺(tái)。僅從項(xiàng)目類型上看，似乎這幾個(gè)產(chǎn)發(fā)集團(tuán)之間存在著一定的交叉，但細(xì)分之下則是各有不同。

從模式方向上看，復(fù)地產(chǎn)發(fā)針對(duì)健康、金融、智慧和文旅四個(gè)方向，星泓產(chǎn)發(fā)則針對(duì)智慧園區(qū)建設(shè)及聚焦產(chǎn)業(yè)賦能運(yùn)營(yíng)，另一邊，云尚產(chǎn)發(fā)主抓項(xiàng)目商業(yè)定位，打造時(shí)尚批發(fā)、零售和生活聚集地。

從最終的呈現(xiàn)效果來(lái)看，復(fù)地產(chǎn)發(fā)是以產(chǎn)業(yè)地標(biāo)為重點(diǎn)布局，具備綜合商業(yè)街與住宅等功能；星泓產(chǎn)發(fā)以產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與企業(yè)服務(wù)收入為主，旗下?lián)碛泻戏试乒冉鹑诔堑葓@區(qū)；云尚產(chǎn)發(fā)以時(shí)尚商貿(mào)中心和寫字樓項(xiàng)目為主，旗下有武漢國(guó)際時(shí)尚中心等。

橫向比較來(lái)看，在奉行“產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)+產(chǎn)業(yè)投資”的豫園股份旗下，復(fù)地產(chǎn)發(fā)已經(jīng)變成了最為重要的一個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，復(fù)地產(chǎn)發(fā)于2020年上半年已經(jīng)進(jìn)入了26個(gè)城市，在長(zhǎng)沙、上海、蘇州、南京等城市均有新增項(xiàng)目。

春節(jié)剛過(guò)便簽下上海金山的濱海項(xiàng)目，或許也為復(fù)地產(chǎn)發(fā)今年的發(fā)展路徑奠定了基調(diào)。2020年的上半年，復(fù)地產(chǎn)發(fā)共在22個(gè)核心進(jìn)入城市完成了當(dāng)?shù)卣诵脑V求的摸排工作，而在復(fù)地產(chǎn)發(fā)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)路途中，上海金山只是其中一站。

*本文來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)，作者：陸欣，原標(biāo)題：《解局 | 郭廣昌的復(fù)地“新愿”》。