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2015年06月04日，互聯(lián)網(wǎng)+二房東魔方公寓融資2億美金成為了長租品牌公寓的爆炸性新聞，一度超越Y(jié)ou+國際，炫酷的數(shù)字沖擊了所有從業(yè)者內(nèi)心深處最真實的欲望，拋開浮在面上的高大上，這個暗流涌動的行業(yè)正在掀起資本進入的MERS傳染，拋開了真實的服務成了的圈錢投資的利器。

資本熱的背后，到底發(fā)生了哪些鮮為人知的故事？到底應該如何正確有效的開始品牌公寓創(chuàng)業(yè)？品牌公寓有哪些不可越過的坑？未來，互聯(lián)網(wǎng)+長租公寓會何去何從？

長租品牌公寓相關行業(yè)近3月融資大播報

長租公寓類融資：

2015年2月，艾普瑞金融集團宣布投資1000萬人民幣給貴州御居公寓。

2015年3月23日，上海寓見城市青年公寓獲得A輪千萬融資，A輪領投方為順為資本，聯(lián)創(chuàng)策源跟投。

2015年3月25日，武漢可遇青年公寓獲得雷軍順為資本1000萬投資；

2015年5月20日，美國華平投資集團對魔方投資近2億美元。

2015年6月01日，青客公寓此次獲得由賽富亞洲領投、紐信創(chuàng)投等跟投的1.8億元的B輪融資。

長租平臺類融資：

2015年3月12日，中小板公司世聯(lián)行公告稱，擬投資4.2億元收購Q房網(wǎng)15%股權。

2015年3月15日，房產(chǎn)O2O平臺“房呀”宣布獲得順為資本百萬美元融資。

2015年3月18日，長租O2O服務平臺九豬獲得德商創(chuàng)客基金400萬元天使投資。

2015年4月22日，俞敏洪、盛希泰聯(lián)合創(chuàng)辦的洪泰基金與新進創(chuàng)投投資了互聯(lián)網(wǎng)租房企業(yè)107間1000萬元。

2015年5月6日，吉屋網(wǎng)完成A輪融資，本次融資額為1億元人民幣，由亞洲最大的創(chuàng)投基金之一賽富基金領投，上海中城渝通投資中心參與共同投資。

2015年05月07日，愛屋及屋獲得D輪融資1.2億美元融資。

2015年05月11日，云南淘房網(wǎng)獲得三六五網(wǎng)A輪3825萬融資。

2015年06月03日，租房O2O平臺火炬租房日前對外宣布已獲得1000萬元天使輪融資，投資方為知名天使投資人薛蠻子以及景林資本。

不到3個月的時間里，圍繞長租行業(yè)的公寓和平臺行業(yè)融資金額估算達到了29.99億元，資本掀起的狂歡一定程度上也是資本推動社會進步的貢獻，然而到底這些產(chǎn)品的背后有哪些值得關注的疑點？

資本掀起的MERS你應該注意什么？

長租行業(yè)真正被資本引爆是來自于you+國際青年公寓被雷軍順為資本的投資，而早在2014年以前，這個行業(yè)融資情況就已經(jīng)是屬于比較大金額的交易了，下面是2010年—2014年的長租一個發(fā)展基本路徑和融資情況明細：

發(fā)展基本路徑：

2010-2012年，長租業(yè)態(tài)形成，公寓運營房間數(shù)常見為100-300間。

2013-2014年，加速成長期，領先企業(yè)擁有1000+的房間管理數(shù)，部分企業(yè)獲得VC投資。

過去幾年融資基本情況：

單純從長租公寓的經(jīng)營來講，最重要的兩個經(jīng)營指標：

1、空置率：整體房源中未出租房源的間數(shù)。

2、利潤率：所有成本減除后，所有房間的利潤率。

在這些獲得投資的長租公寓中，出租率基本都達到了98%-100%，資本回收期最快能達到1年，而利潤率也能達到25%上下,成為了資本涌入的核心所在。

品牌長租公寓的快速融資來源于公寓管理者和團隊自身對資金和成本的嚴格控制，外在看到的強大資金池的吸引，是忽略了品牌公寓本來的經(jīng)營價值所在而盲目的浮躁。在接觸的眾多品牌公寓里，多數(shù)一些以單間分隔而成立的小團隊在產(chǎn)品還沒基本成型前，就在慌忙的開始了BP和演講的融資之路，以模式而圈錢的風潮正在越來越快消減掉普通投資者的信任，盲目從業(yè)的二房東們，沒有優(yōu)良的營業(yè)數(shù)據(jù)和融洽的作戰(zhàn)團隊前，請別輕易的消費自己的信任和人脈，掉進去丟掉的除了你的錢還是你的信心滿滿的未來。

2014年12月到2015年6月，半年的時間里，北京、上海、廣州、深圳、成都、南京、西安等地，清水房源出現(xiàn)了不同程度的價格上漲，業(yè)主們在本來風平浪靜時感受到了前所未有的資本沖擊，上調(diào)對基本房源的價格期許。多數(shù)的初級從業(yè)者，在本來的差價模式里，還沒來得及轉(zhuǎn)身就已經(jīng)往低利潤的邊緣流逝，淘金熱的擁入一度讓本身安靜的行業(yè)像MERS一樣瘋傳。熱并不一定要驅(qū)之而往，一定要在一股腦浮躁的背后，看清自己的所在，不丟掉基本線，不放棄商業(yè)利潤，不盲目跟從。

如何做一家互聯(lián)網(wǎng)+的長租公寓？

做一家長租公寓看似有資本的強烈誘惑，其實其內(nèi)在的運營壓力和投入是比一般的項目要更為沉重，下面我們來依據(jù)長租公寓的一個基本情況來普及長租公寓從業(yè)的四個步驟。

第一步：明確行業(yè)情況，確立基本的從業(yè)區(qū)間

從業(yè)長租公寓，首先要搞清楚長租基本的兩個業(yè)態(tài)：集中式和分散式。

1）集中式:品牌公寓運營方租下或者買下整棟樓（或者也有拿下一棟樓的幾層），然后對房間進行統(tǒng)一裝修，配備統(tǒng)一的服務，然后進行出租。

租下整棟樓的公寓有：

1、普通公寓，月租金在500-1000元：深圳協(xié)縱

2、中端公寓，月租金在1000-2000元：青客

3、高端公寓，月租金在2000-4000元：青年匯、You+、未來域、上海寓見、北京自如寓

4、高級公寓，月租金在10000元以上：亞朵寓、雅詩閣、輝盛閣、優(yōu)帕克

買下整棟樓的公寓有：北京新派公寓

2）分布式：品牌公寓運營方在普通生活小區(qū)里分散拿下個人房東的房源，對房間進行裝修裝配后，以公寓品牌對外出租。出租分兩種形態(tài)，一種是整租，租進來是三居，租出去就是整套三居，一種是合租，租進來是三居，租出去是三四間房（一般把客廳再隔出一間來，也就是N+1），然后又分為不同價位檔次。

合租的品牌公寓有：

1、普通合租公寓，價格500-1000元：優(yōu)客逸家

2、中端合租公寓，價格1000-3000元：上海蘑菇、上海青客

3、高端合租公寓，價格3000以上：北京自如友家

整租的品牌公寓有：高端整租公寓，價格10000元以上：晟矅行

前日，國內(nèi)較早的長租公寓服務商九豬內(nèi)部爆出的一個全國16個一二線城市的品牌公寓調(diào)研報告，以目前現(xiàn)有客戶為數(shù)據(jù)源抽樣了全國共計490個品牌公寓，調(diào)查發(fā)現(xiàn)北上廣深的品牌公寓數(shù)量占據(jù)70%，其他城市品牌化較差。全國各地的分散品牌公寓中價位段基本按照127的模型在分布，70%的公寓價格處在500—1000這個區(qū)間。集中式公寓按照235的價格分布，價格在1000-3000這個段位的公寓占據(jù)了50%。

新的長租從業(yè)者入門，在具備一定資金規(guī)模和優(yōu)勢團隊的情況下，二線城市按照1000元左右的價格進行產(chǎn)品定位，一線城市按照2400元左右進行產(chǎn)品定位，是比較合理的產(chǎn)品，產(chǎn)品進行定位后就是進行產(chǎn)品品牌、團隊的后期建設。

第二步：創(chuàng)造個性品牌，打造合伙人選擇核心區(qū)域重點突破

被投資的品牌公寓中，分布在北京、成都、上海、廣州、深圳、南京、武漢等地，而南京、上海、廣州的投資最為活躍，最新一個被順為投資的武漢品牌公寓是二線城市中比較典型的一個案例。從順為資本的投資邏輯來看，長租品牌公寓較強的地域特征是他們可以分散多地投資的一個關鍵。

各地的長租新從業(yè)者，要因地自宜的評定自己所在城市自己能夠創(chuàng)造出優(yōu)勢的區(qū)域進行重點打造，一旦形成區(qū)域的品牌后，后續(xù)其他區(qū)域的拓展將會變得非常容易。目前市面上現(xiàn)存的長租公寓，從品牌宣傳來講都是針對了23—30歲的青年長租人群，一度讓從業(yè)者有非常強的困惑，但是回到租房這一特定人群來看，要進行租房的人也就就是屬于這個年齡階段，在沒有進行集中的品牌宣傳前，其實人群已經(jīng)是這些人：

1、長租公寓人群同質(zhì)化，個性鮮明細分市場空間依然巨大

同質(zhì)化的品牌公寓里，向更細分的長租市場縱深，以需求出發(fā)而定義人群是抓住長租細分長尾的核心。90后到目前已經(jīng)是社群的主力軍的情況下，如何找到他們再租住的細分需求是非常值得探索的關鍵一步。

常規(guī)的區(qū)域選擇和個性定制里有如下幾種可以參考的模式：

1.按照某一地區(qū)的行業(yè)進行人群定位，找準基本的租房價格區(qū)間和段位，比如：畢業(yè)大學生合租愛情公寓、藍領公寓、汽車城公寓、軟件園公寓、商業(yè)中心公寓等；

2.按照各地區(qū)熱門的公共交通的路線進行區(qū)域定位，比如：1號線合租公寓、99路青年公寓等；

3.按照商業(yè)區(qū)或者商圈進行定位，比如：兩江商業(yè)合租公寓、大洋區(qū)商業(yè)公寓等；

業(yè)內(nèi)某從業(yè)十年的長租從業(yè)者介紹了幾種細分市場人群：豆瓣讀書合租公寓、女性合租公寓、IT職業(yè)公寓、老鄉(xiāng)公寓、校友公寓、愛情公寓、動漫公寓、藝術公寓、保險公寓等。

只要產(chǎn)品的基本價格區(qū)間鎖定，人群鎖定，產(chǎn)品出來的樣式就已經(jīng)基本確定，而能夠出現(xiàn)的特異化的產(chǎn)品就在于你團隊產(chǎn)品合伙人對用戶的把握和整個團隊服務的差異化程度。

2、長租公寓品牌差異化易突出，管理團隊構建至關重要

在接觸的上百個長租從業(yè)者中，最效率的團隊管理100套合租房源管理團隊6人左右，核心管理層1人，裝修合伙人1人，營銷和服務管家合伙人4人，人效比極高，基本管家單人的服務人數(shù)在100人左右，其新房的開拓能力能做到10套每月。

對于新從業(yè)者而言，要搭建如此高效的團隊是肯定有難度的。一般單個管家按照N+1的模型管理15套房源是一個入門線，初期試水按照3人的合伙人配比， 20套房，開拓2個月，裝修期維持在30天以內(nèi)是初創(chuàng)團隊比較理想的狀態(tài)。如以上的3人合伙制建制度模式，基本配比是：

管理者：運營管理、清水房源收納

裝修合伙人：裝修及產(chǎn)品模型把控

營銷和管家合伙人：房屋出租和租客服務、清水房源收納

團隊和風格搭建完成后，就是長租公寓真正的試水了。目前，業(yè)內(nèi)盛傳的一個品牌公寓的標準是達到管理房源100套300間以后，能效比單人管理房源達到100間。

第三步：小步快跑快速迭代，品牌產(chǎn)品社群鏈式裂變

青客融資兩億后，公寓品牌資深研究者同信投資執(zhí)行總經(jīng)理胡振寅對青客的模型進行了較為深度的分解。青客目前管理房源15000間，員工五六百人，單人的綜合服務人數(shù)30人，單個管家的服務人數(shù)達到了100人以上，人效比是大體量公寓中比較高的一家，而且現(xiàn)金狀態(tài)很好，其產(chǎn)品也進入了3.0時代。

1、產(chǎn)品迭代規(guī)律顯著，新從業(yè)可適中選擇入行

公寓產(chǎn)品基本是經(jīng)歷了三個階段，從重感受到重體驗到智能：

1）公寓樣板產(chǎn)品1.0：清水房源進行全新統(tǒng)一裝修，單獨房間配套床、桌、椅、柜等基本設施，公共區(qū)域配套洗衣機、冰箱等，公共區(qū)域無其他交流的配套設施。

2）公寓樣板產(chǎn)品2.0：清水房源進行全新統(tǒng)一硬裝，軟裝按照人群進行風格差異化軟裝，注重租住體驗，公共區(qū)存在活動區(qū)域利于租客之間交流，開始有初級的智能硬件接入。

3）公寓樣板產(chǎn)品3.0：清水房源進行個性化的定制裝修，軟裝按照人群需求進行差異化定制，接入水電氣門一卡制智能硬件設施，完成智能硬件的遠程控制和管理，公共區(qū)域存在較為豐富的活動場所，并有社群化的初步嘗試。

當然，在產(chǎn)品的打造成型的過程中，裝修成為了其核心環(huán)節(jié)，公寓裝修跟普通租房裝修一樣，大致分為六個步驟：設計思路—主體拆遷—隱蔽工程—覆蓋工程—安裝階段—收尾階段，這些大的工程下涉及21個環(huán)節(jié)，29個小步，每一個環(huán)節(jié)的高效勢必會是公寓樣板間打造和規(guī)?；瘡椭频暮诵囊蜃铀?。

2、品牌產(chǎn)品打造區(qū)域爆款，社群引爆供不應求

產(chǎn)品打造成型后，以目前區(qū)域品牌公寓3%不到的量來看，基本可以瞬間引爆所在區(qū)域的出租房。因品牌公寓的重屬性，任何品牌的擴張能力都是非常有限的，在引起消費者興奮的同時，品牌公寓運營方需要考慮的是，如何做好粉絲的沉淀和維護，以便于在下一期產(chǎn)品預售時能夠完成相當規(guī)模的預定量而保證房源的成本產(chǎn)生期為最低。

拿北京寓見Home為例，管家和創(chuàng)始人在新集中式房源300套開始發(fā)售的前3個月，就開始意識到了社群的運營的價值所在，他們在一個有50套房源的老店做分享和一對一的交流會，跟每一個租客成為了除租住以外更深層次的朋友關系，這里面帶給其團隊的價值有：金融、記者、設計師、會計師、律師等附屬的人脈，最為意外的是新項目300套房源基本都是靠原有50套房源租客引薦過來的。

任何的產(chǎn)品都是基于人的需求和情感互換，公寓產(chǎn)品在變?yōu)榇篌w量之前，其基數(shù)N次方的裂變是移動化社會化媒體的傳播黑洞。品牌公寓方在人長居的場所中，只要做到足夠的貼心和仔細，其品牌可主動傳播和衍生的價值能力是不可估量的。

差異化服務上，更有品牌公寓方打出了24小時的關懷服務牌，任何一個有及時需求的客戶只要通過24小時專線，就可以最快捷的享受到品牌公寓方的貼心服務，比如：病了送藥、沒有熱水可替送等。在長租品牌公寓走向酒店化標準差異化服務的同時，品牌長租公寓的差別之處少了門口迎接的微笑，多了生活點滴之處的細心關懷。

從品牌差異化的方向出發(fā)，大概可以有以下幾個方面的建設方向：

產(chǎn)品定位特異化：如果你所在的區(qū)域都是簡單的裝修和布局，那你可以打造品質(zhì)高一點，但是價格相差不大的產(chǎn)品。

人群定位差異化：如果你所在的區(qū)域都是針對某一大類人群的產(chǎn)品，那你可以是主管合租房，放小人群提高溢價能力。

服務標準差異化：如果你所在的區(qū)域是提供保潔和維修每月1次，那你可以做到每周一次，還有例如的陪伴服務等。

價格方式差異化：如果你所在的區(qū)域是按照正常的租房模式，那你可以走首月免租，月付年簽，或者畢業(yè)生找工作合租房，工作后付房租等。

個性化細分化小社群化的發(fā)展，是品牌公寓生存的優(yōu)勢生態(tài)，任何一種城市都有足夠大的空間存在足夠多的品牌長租公寓，只是你到底有沒有值得用戶去消費的原因，這是每個長租從業(yè)者需要去思考的關鍵所在。

第四步：互聯(lián)網(wǎng)+的三端駁論，+互聯(lián)網(wǎng)請小步走

品牌公寓的融資案例中，一定不能錯過的就是移動互聯(lián)的三端產(chǎn)品（PC+APP+微信）和具備支撐上百個業(yè)務模塊的IT系統(tǒng)。毫不意外的事，目前從小到大的創(chuàng)業(yè)者都開始一股腦的講起了互聯(lián)網(wǎng)+下的美好故事，但是他們遠遠不知道這里面的成本得有多高。

國內(nèi)較早的一家長租公寓服務商九豬CEO田浩介紹到，品牌公寓自建互聯(lián)網(wǎng)+的應用系統(tǒng)可以使用的方式有兩種：一種是組建團隊，另一種是外包，需要花費的時間在6個月左右，付出的成本在20萬—100萬之間不等。如果按照100套的公寓為例，單個合租公寓的出租價在3000元的話，按照普遍的營業(yè)收益為25%來算，公寓運營方要花費77%的利潤在IT系統(tǒng)的建設上，費用巨大且并不一定會有好的開發(fā)結(jié)果。

1、互聯(lián)網(wǎng)+長租公寓的三端駁論，請小心輕測

互聯(lián)網(wǎng)集成系統(tǒng)給予租客帶來的優(yōu)質(zhì)體驗預期是沒有問題的，但是過于依賴互聯(lián)網(wǎng)+帶來的融資跳板是沒有意義的，服務行業(yè)的重心也絕不是任何的互聯(lián)網(wǎng)+產(chǎn)品能夠?qū)崿F(xiàn)完全的行業(yè)顛覆性的。

不要過渡沉浸互聯(lián)網(wǎng)+整體解決方案：多數(shù)的長租從業(yè)者在考慮互聯(lián)網(wǎng)+時，基本都設計了非常完整的互聯(lián)網(wǎng)+閉環(huán)概念，但是在產(chǎn)品設計之初，是沒有很好的考量可能要付出的致命性的代價。在本來價值產(chǎn)生越來越低的同時，花重金進行拋開產(chǎn)品本身的大產(chǎn)品設計是沒有任何意義的。品牌長租公寓也一定不要困惑在工具的實現(xiàn)上，而影響了整個長租產(chǎn)品的投資重點和核心。

不要過于強化互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品的價值：互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品最關注的應該是用戶的使用，在符合使用體驗的情況下，進行通道的建設和打通是沒有任何問題。但是目前長租從業(yè)者中，多數(shù)人都站在了管理和企業(yè)的角度思考如何更便捷化，而沒有從用戶角度反推產(chǎn)品本來該呈現(xiàn)的價值。任何的智能都是在往忽視過程的體驗走，而任何的體驗都離不開最直接的交互。

不要盲目的依賴IT系統(tǒng)的支撐：在見過的幾百個長租從業(yè)者中，有不少的新從業(yè)者都在開始對互聯(lián)網(wǎng)+的管理蠢蠢欲動。有一個典型的案例是，某長租公寓房源不到100套，管理人數(shù)達到了40余人，在臃腫的組織架構下，管理者一直把希望放在了IT系統(tǒng)的支撐上。而對于多數(shù)的老從業(yè)人來講，在沒有任何系統(tǒng)的情況下如何實現(xiàn)1人100間的能效比，才是新從業(yè)者真的應該思考的問題。

2、長租公寓互聯(lián)網(wǎng)化，+互聯(lián)網(wǎng)三步走才是王道

長租公寓服務，是以人和體驗為本身的產(chǎn)品?；ヂ?lián)網(wǎng)化的過程一定不能操之過急，對于新從業(yè)者，有三點建議，也算是互聯(lián)網(wǎng)+長租公寓的思考跟大家共同探討。

1）管理工具互聯(lián)網(wǎng)+：不管是老的從業(yè)者還是新的從業(yè)者，必須要經(jīng)歷的過程就是小米加步槍的苦逼打法（筆加紙），后面升級變成了面包加機槍（Excle和傳統(tǒng)管理系統(tǒng)），目前衍生成了牛奶加大炮（Saas的三端移動產(chǎn)品）。

管理工具的互聯(lián)網(wǎng)+，是以公寓服務者為中心的一種工作方式的變革。從業(yè)者不應該以全面布局，立馬全上的思路進行公司的運營升級，只有建立在員工和團隊管理互聯(lián)網(wǎng)+以后，公司的第一步步+互聯(lián)網(wǎng)才能夠比較好的實現(xiàn)。九豬CEO田浩覺得，用第三方管理服務商的身份進入這個行業(yè)就是想做這么一件事，市場培育期比較長，需要我們團隊和自身有比較長期的克制消磨的能力。

2）營銷服務互聯(lián)網(wǎng)+：在管房與租房之間，其實租房是多數(shù)中小型從業(yè)者最關心的問題?；ヂ?lián)網(wǎng)+工具要實現(xiàn)快速的租房，從社會化媒體的傳播邏輯上是可取的，但是在實際的操作流程中，我們并沒有積累用戶客群和魚塘，我們怎么實現(xiàn)租和服務的互聯(lián)網(wǎng)+。不少從業(yè)者早期經(jīng)歷過建網(wǎng)站，投競價，做SEO優(yōu)化等各種門道，但是他們發(fā)現(xiàn)花了一堆冤枉錢，效果還是不如趕集、58、中介付出去的端口費。

營銷的互聯(lián)網(wǎng)+是一個偽需求，那么服務的互聯(lián)網(wǎng)+又是不是呢？大型的品牌公寓中，我們能夠感受到的維修報備、服務評價、房租繳納都實現(xiàn)了一站式的移動端應用接入。從目標受眾上來講，大型品牌的市場定位和消費人群的互聯(lián)網(wǎng)使用程度是足夠的，因為服務人群的廣度和深度，互聯(lián)網(wǎng)+工具化的應用用戶是能夠接受的。但是對于小的品牌公寓來講，如果客戶拿著現(xiàn)金來給你繳納房租，你卻給人家說用加個微信公眾號和支付寶轉(zhuǎn)賬的時候，這樣的服務體驗是很差的。特別是一些租客的及時性需求：比如水爆管、天然氣漏掉、燈泡壞了，你要叫客戶在APP申請是可以的，但是你又能管得住下面的員工也能長期在線嗎？如果一線服務員工都是連手機使用都使用不是很順暢的情況下，又如何實現(xiàn)快速通道的需求滿足呢？

這樣我們又回到了第一個問題，長租品牌公寓奔跑前，請問你實現(xiàn)了你的第一次互聯(lián)網(wǎng)+管理了嗎？如果沒有請反本溯源，回頭看看你還沒有做的事，做好了再出發(fā)。

3）租后社群互聯(lián)網(wǎng)+：以長租公寓為基礎的強關系社群，是長租品牌公寓講得最多的故事。但是就目前現(xiàn)存的一些知名的品牌公寓里，真的把長租公寓社群玩起來的人還是真的是少數(shù)。那么既然大型品牌公寓在社群玩法上都處于比較尷尬的位置，小品牌公寓又如何去開啟社群玩法租后服務呢？

不得不承認，大公寓困惑的社群玩法，或許對于小的品牌公寓來講，反而可能成為優(yōu)勢亮點引爆市場。就目前You+國際而言，其每個項目的入駐人數(shù)在200—600人 不等，而單場社群集合的人數(shù)在10以上以后，其深度鏈接價值就會變得很小，那么如果一個100套公寓的運營方，6個人的團隊基本一月可以單對單的完成1-2兩次的深度鏈接，其產(chǎn)生的社群價值也就可想而知。

當然不同的社群玩法其鏈接的意義也不盡相同，但是我們更多的思考是如何在長租品牌公寓中突出重圍。社群在積極小的情況下發(fā)現(xiàn)深度鏈式裂變，社群在變大后擁有租后的生活服務談判能力，并在第三方服務上產(chǎn)生合適的收益。那么回到新從業(yè)者身上，租后社群的互聯(lián)網(wǎng)+前期也是一個偽命題，需要的是在傳統(tǒng)社群的基礎上+互聯(lián)網(wǎng)。

第五步：快速入門走現(xiàn)金流，成熟化運作走體量

長租公寓中，看似流程復雜，但其實盈利的方式卻很簡單，盈利基本來自于兩個方面，一是租房服務收益，二是房客衍生服務收益。

1、租房服務收益四大塊，越細分越能關注到差異化

裝修投資回報：一個清水房源一次性進行裝修后，花費大概3萬元，那這個花費平攤到合約期每年可實現(xiàn)一定的資金升值。

批零租金差：一個清水房源按照1300拿來后，加上3萬元平均到合約期每月的價格是大概能到2000元，房間分隔后統(tǒng)一租出的價格在3000元左右，就能夠?qū)崿F(xiàn)1000元的房屋差價利潤。

服務溢價：服務溢價的費用是目前業(yè)內(nèi)長租公寓的一個慣例，大概的服務費用是月租金的10%—15%之間，從基本乘法可以看出租金價格越高，服務溢價收益越高。

未來租金增長收益：行業(yè)慣例中，每間房會按照2%-5%的折舊成本來核算房租的增長區(qū)間，每年都會有一個增長。

2、房客衍生服務收益，前景看似后可預見距離遠

社群服務收益：社群服務是長租公寓中商業(yè)模式里比較常見的一種，越大體量的長租客群，越能體現(xiàn)出社群的價值，而因為社群實現(xiàn)商業(yè)價值的可能性值得進一步探索，小體量的長租公寓基本屬于付出，沒有收益。

O2O服務收益：以人群打通O2O生活服務，看似在前景的設計上非常好，但是如果沒有達到一定的體量，第三方接入收益基本為零，新從業(yè)者也可以忽略不計。

消費信貸和長租產(chǎn)品金融投資：金融產(chǎn)品的計入是已經(jīng)形成了非常穩(wěn)定的客群和信用體系后才能涉及的，目前小型品牌公寓要接入金融服務的難度很大，一定程度上來講，對于小型品牌公寓也屬于忽略不計的方面。

種種跡象表明，新從業(yè)者最快速入行的模式是快速出產(chǎn)品出租，進入正循環(huán)的現(xiàn)金流，在服務的過程中提升團隊服務能力，根據(jù)用戶需求和未來產(chǎn)品的發(fā)展設計后期的迭代產(chǎn)品快速入門。隨著團隊能力的逐步升級，產(chǎn)品進入成熟化運作并進行體量的再次升級。不得不再次提醒的是，外行看熱鬧，內(nèi)行看門道，只要體系一旦成熟就是不斷的試水和優(yōu)化，等最終的結(jié)果就是失去市場。

長租品牌公寓的資本MERS雖病，但卻存在一些意外的驚喜

在適度的長篇論述里，試圖用真實的例子理一理長租從業(yè)者中傳染上的資本MERS中找到病因，對癥下藥，但是你會發(fā)現(xiàn)目前已經(jīng)迷失的從業(yè)者還在自得其樂的資本狂歡中無法自拔。某種意義上來講，這個行業(yè)不管從業(yè)者如何浮躁，其做產(chǎn)品的本質(zhì)和做服務的熱情，也或多或少對我們社會某些存在的社會底層問題帶來一些改變：

第一、吸納人才，促進流動人口登記

有業(yè)內(nèi)資深從業(yè)人士說到，一個城市有多少品牌化的長租公寓就代表這座城市有多少創(chuàng)新創(chuàng)造的年輕活力。雖然在一定程度上他的話顯得偏執(zhí)，但是從目前反應的數(shù)據(jù)來看，北上廣深無疑是中國品牌公寓中聚集地，素有中國第五城的成都目前品牌公寓的擁有量也在急劇上漲。

人的衣食住行中，住在第三位，馬斯洛需求原理的第一二層也反應出了住是特別重要的一點。中國人宿有住來家之首重，古語中也有先成家后立業(yè)之說。不難看出，在深刻人的需求和現(xiàn)實環(huán)境里，北上廣深成人才的擁有量確實居于首位。

如果長租行業(yè)一旦進入了正規(guī)化、專業(yè)化、系統(tǒng)化運營，那么例如九豬一樣的服務商銜接住政府的流動人口登記，一種程度是促進政府的公共事業(yè)的效率提升，為社會的穩(wěn)定和長治久安也會有一定的貢獻。

第二、舊房改造，降低政府改造壓力

舊房改造一直是長租公寓中很常見的一種房屋升值的方法，在北上廣深都有一些大型的品牌公寓是收納政府或者常見的老樓進行二次改造升級出租，在降低社會資源浪費的同時，還極大的促進了舊房改造的效率。目前全國幾十個一二線城市中，有相當多因為規(guī)劃或者行政決策控制下來得優(yōu)良房源還又待二次開發(fā)和運營，而品牌公寓商的出現(xiàn)則為這一浪費資源的情況帶來了解決方案。

第三、降低控制率，提高城市人口居住面積

2008年，房改樓調(diào)以后，城市化規(guī)劃建設的新樓盤無法售出，房地產(chǎn)商面臨極大的資金壓力和空置困惑。還有在房改前期，許多投資人購買的投資房多數(shù)都處于空置的狀態(tài)。在一些一二線城市的樓盤里，到夜晚開燈率不足30%，空置房現(xiàn)象明顯。

長租品牌公寓使用的模式是用代運營或者房東拿房模式進行清水房源的裝修和出租，那么一定程度上品牌公寓的接入會一定程度在這些浪費的空置房源期找到新的解決方法。租住人員從之前的地下室回到了正常的租住房間，那人均使用面積一定程度上也會有了很大的提高。

第四、為社會公積金租房服務提供樣板

2015年，國家為估計房地產(chǎn)發(fā)展，提供了多樣的公積金使用方法，租房使用公積金成為現(xiàn)實。而品牌長租公寓商，有現(xiàn)成的系統(tǒng)，有現(xiàn)成的服務，有現(xiàn)成的監(jiān)控體系，如果開放審核接口給專門的長租品牌公寓服務商后，政府負責互聯(lián)網(wǎng)+下的資金發(fā)放和監(jiān)管，也極大的為公共服務效率提供了便利。品牌公寓從業(yè)者也從簡單的改建變成代運營，為最大化增加服務效果和體驗，給房東帶來利潤。

第五、規(guī)范租房合同，租住雙方關系平等化

租房在租客一直處于劣勢的位置，首先是租客沒有合同簽訂的主動權。如果租房進入合適的政策法規(guī)中，租客也從一定程度上會得到更多的保護。長租品牌公寓的透明化，也會引入更多的社會力量進行行業(yè)監(jiān)督和行業(yè)自律。

不管怎么講，對于目前的長租品牌公寓從業(yè)者而言，諸多走在政策邊緣的事情還是有待進一步的確認和考證：

1）政策不明朗，沒有給予長租品牌公寓從業(yè)者（職業(yè)二房東）合適的法律依據(jù)；

2）房源打造允許模型政策未公開，沒有對房源模型（N+）的模式有一個借鑒；

3）空置清水房源渠道散亂，沒有公開透明的法律渠道；

4）租房金融支持政策不明朗，小品牌公寓從業(yè)者發(fā)展能力受限。

長租行業(yè)空間巨大，實時入行注意業(yè)績可獲得不菲回報

在行業(yè)諸多不確定因素的情況下，蜂擁而至的行業(yè)者就證明了這個行業(yè)確實存在的巨大行業(yè)機會。根據(jù)國家人口計生委發(fā)布的《中國流動人口發(fā)展報告》2014版，中國流動人口規(guī)模2014年已達2.45億，其中超過77%為80后，72%的流動人口通過租房居住，2013年承受的房租平均每月1051元。

2.45億人*72%租房率*1051元/月*12月=22247億元市場規(guī)模

2.45億人*72%租房率≈1.764億租房流動人口

超過77%為80后，超過1.7億租房青年，超過20000億青年租房市場現(xiàn)狀。

長租公寓中，現(xiàn)在主流的模式是從房東手里拿房后通過適當?shù)母脑觳⑴涮籽苌召嶅X，這種模式屬于重資產(chǎn)，但是相對來講對初級從業(yè)者屬于比較穩(wěn)妥的類型。而除此之外，也有：

1）開發(fā)商建造+裝修——個人業(yè)主持有——運營公司租入+運營（例如成都優(yōu)客逸家、上海青客、南京魔方、西安核桃等）；

2）開發(fā)商建造——機構業(yè)主持有+裝修——運營公司運營(例如北京寓見Home等)；

3）開發(fā)商建造——業(yè)主持有——基金公司租入+出資裝修——運營公司實施裝修+運營(例如廣州協(xié)眾等)；

4）所有環(huán)節(jié)協(xié)同作業(yè)（例如廣州You+等）

2015年，正是1990年生的人25歲時，畢業(yè)了剛工作不久，開始有穩(wěn)定的租房需求，而90后人在優(yōu)越的條件下長大，是不能接受現(xiàn)在市場上的很差的居住體驗的。那么，到了更追求生活品質(zhì)的95后25歲時，也就是2020年之后，這個需求會更加強烈。鑒于消費升級大背景和年輕一代的消費需求，具有更好的居住體驗和性價比的連鎖品牌長租公寓，一定會逐步替代傳統(tǒng)的租房業(yè)態(tài)，剩下只是替代速度問題。

機遇和挑戰(zhàn)的背后，我們再在這個行業(yè)的風口上再反思一下這個領域可能存在的以下四大挑戰(zhàn)，以備于更好的從業(yè)和發(fā)展:

1）房源選點問題，獲取房源成本問題；

2）分銷渠道和營銷費用問題，空置率和周轉(zhuǎn)率問題；

3）隔間能耗計算問題，IT系統(tǒng)問題；

4）盤源和遠期租金上漲預測問題，實現(xiàn)盈利問題；

目前業(yè)內(nèi)比較領先的幾家長租公寓服務商之一九豬提出了比較領先的互聯(lián)網(wǎng)+解決方案，就是以房源為中心進行智能化和金融化的便捷生活服務，未來很美未來很好，而關于長租的未來他們正在開始起航和攪局。（本文獨家首發(fā)鈦媒體）

附：長租品牌公寓及行業(yè)相關最新動態(tài)：

愛屋吉屋，傭金減半。

鏈家丁丁租房，0傭金。

淘寶與青客公寓的合作，推出芝麻信用租房。

58同城的首款租房分期信用貸款產(chǎn)品“58月付”正式上線。

鏈家旗下的 “自如·友家”與京東白條推出“自如白條”項目。

租房平臺雙零費用，房東、租客直聯(lián)直簽，房屋財產(chǎn)保險保障及租客人身意外傷害保險。

（本文作者楊秀江，自媒體人，關注微電商、房產(chǎn)、在線教育的互聯(lián)網(wǎng)+變革和機遇；微信號：xiujiang89）