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4月20日，深圳天氣多云、微風(fēng)，華僑城在總部舉行周年股東大會。

與去年一樣，股東大會采用了兩個分會場連線的形式舉辦，一個會場在集團總部，另一個布置在了50米外酒店的會議廳。

不同的地方在于，去年因為疫情只有寥寥數(shù)人，而今年兩個會場坐得滿滿當(dāng)當(dāng)，不少股東從外地特意趕到，地域已不止廣東省內(nèi)，也有不少來自福建、上海、北京等地的投資者。

“今年比往年多了好多股東來現(xiàn)場”，華僑城方面的工作人員稱。

會議依舊是從一一宣讀議案開始，在正式流程結(jié)束后，很快便進入交流環(huán)節(jié)。股東們關(guān)注時下熱點內(nèi)容華僑城的動態(tài)，如物業(yè)、集中供地、毛利率下滑、標準化等等。

只是，核心的矛盾點在于，股東們希望市場將華僑城看成一家文旅公司，而非地產(chǎn)公司。

向文旅靠攏

“華僑城股價未來大漲肯定離不開市場對華僑城文旅屬性的認可”，有股東如是點評。

“如果長期不披露文旅數(shù)據(jù)，引來的分析師全是房地產(chǎn)分析師，按照房地產(chǎn)估值，PE就只有5倍、6倍?！爆F(xiàn)場有股東強調(diào)，希望華僑城多披露文旅項目的業(yè)績，如入園人數(shù)，門票收入等，對標文旅上市公司，估值就不是個位數(shù)，而是幾十倍了。

事實也是如此，在經(jīng)營數(shù)據(jù)上，華僑城始終將文旅收入歸為旅游綜合收入。其2020年報具體的描述為去年實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入804.14億元，其中旅游綜合收入431.75億元，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入372.39億元。

有關(guān)旅游項目的經(jīng)營情況，華僑城僅披露了部分總數(shù)據(jù)，包括其旗下24家景區(qū)、24家酒店、1家旅行社、4家開放式旅游區(qū)，共接待游客4282.5萬人次，恢復(fù)至2019年的82%。除此之外，便再無其余描述。

此外，華僑城逐漸新增的月度數(shù)據(jù)披露中，亦沒有針對文旅數(shù)據(jù)進行解析，而是采用當(dāng)月在哪個項目舉辦什么活動，下個月將舉辦什么活動的形式進行披露。

“開個餐館，每天來了多少人，那就多少人，這有什么不能披露的嗎？”股東對沒有旅游方面具體數(shù)據(jù)披露的現(xiàn)狀甚感無奈。

亦有股東指出，以前華僑城債券報告中，是有提供過各個歡樂谷入園人數(shù)，門票收入等數(shù)據(jù)。“我們不是強求區(qū)分羅列，而是華僑城現(xiàn)階段發(fā)展比較好，提供同比增長情況，我覺得對市場是一個很好的增強對文旅認知信心的方法?！?/p>

顯然，對于股東而言，需要更多的文旅數(shù)據(jù)，進而讓市場認識到華僑城是文旅行業(yè)當(dāng)之無愧的龍頭，是最重要的工作。因為反映到股價上，房地產(chǎn)公司因為行業(yè)“天花板”等因素，普遍估值較低，而旅游企業(yè)，幾十倍的估值還是有的。

“我們希望引導(dǎo)市場去認可我們的綜合開發(fā)能力”，華僑城管理層對于上述問題這樣表示?！芭c華僑城業(yè)務(wù)類型一樣的，市場上沒有，如果市場上沒有，硬要向地產(chǎn)公司，或者文旅公司靠攏都是很難做到的?！?/p>

“從2017年到現(xiàn)在為止，我們綜合旅游收入占比越來越高，這就是華僑城整個管理團隊想向市場傳遞的信息，就是希望綜合開發(fā)業(yè)務(wù)有能力得到市場認可”，管理層強調(diào)。

而針對沒有披露文旅項目具體經(jīng)營數(shù)據(jù)，華僑城管理層表示是行業(yè)目前沒有共同認可的統(tǒng)一標準。

同時，華僑城管理層強調(diào)，因為公司是行業(yè)領(lǐng)頭羊，會參與國際行業(yè)評比，若披露實際數(shù)據(jù)，行業(yè)會在數(shù)據(jù)上做加減法，進而會引起一些爭議。

“所以在旅游數(shù)據(jù)上，我們是持保留態(tài)度的”，管理層如是稱。提出上述意見的股東很快表示并不能接受這一說法，但也并未再糾纏。

不過亦有股東表示理解，稱管理層的大意此為商業(yè)機密，公布后有其他公司競爭，在資源獲取時，就失去了一些談判優(yōu)勢。

關(guān)鍵詞：物業(yè)、毛利率

拋開信披問題不談，股東們關(guān)心的內(nèi)容不算提多，基本集中在時下熱門話題：物業(yè)、毛利率、集中供地等，管理層也一一作出解答。

有股東非常細心，指出在2019年和2020年年報中，物業(yè)管理業(yè)務(wù)被華僑城單獨拎出來作為一項與文旅綜合開發(fā)業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)并列的業(yè)務(wù)。

“今年單獨拎出來，因為物業(yè)在集團是非常重要的兵種，近年來也特別關(guān)注物業(yè)的專業(yè)能力建設(shè)?！惫芾韺颖硎荆A僑城物業(yè)不僅有住宅項目，也有商業(yè)項目，還有工業(yè)，公園，文旅等，在各方面物業(yè)都有管理經(jīng)驗，所以就把物業(yè)作為特別重要的兵種建設(shè)。

最新數(shù)據(jù)顯示，2020年，華僑城物業(yè)公司全年新增管理建筑面積312萬平方米、儲備管理面積431萬平方米。目前整體管理項目占地面積超過200平方公里，在管建筑面積近2000萬平方米，業(yè)務(wù)范圍覆蓋深圳、北京、上海、成都、南京、武漢等超50個城市。

“華僑城也在內(nèi)部整合和推動，有意進行下一階段計劃”，管理層稱，未來物業(yè)會是華僑城重要的流量平臺入口?！拔覀儠泄_的計劃，合適的時候會對外?！?/p>

由這個問題引入，股東關(guān)心起華僑城未來的戰(zhàn)略是否亦會有所調(diào)整。對此，管理層表示在可以預(yù)見的的一段時間內(nèi)，都將繼續(xù)保持目前的格局?！耙驗槲幕吐糜涡枰獣r間培育，需要反復(fù)有資源去支撐?！?/p>

“文旅其實是華僑城的核心競爭力，需要大量資源增強核心競爭力的建設(shè)”，管理層稱，“華僑城前幾年成立專業(yè)兵種，專門把所有運營經(jīng)驗累積在一起，這樣護城河就非常寬?！?/p>

這種護城河也為華僑城提供了保持高盈利水平的能力。數(shù)據(jù)顯示，在2020年，華僑城毛利率50.03%，其中，旅游綜合毛利率42.02%，同比增加1.39個百分點，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率59.32%，較上年同期減少15.28個百分點。

華僑城管理層表示，公司主業(yè)有旅游和地產(chǎn)，相對來說旅游及相關(guān)行業(yè)的毛利率比較平穩(wěn)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)則因為限價、限貸、限購等政策，毛利率整個行業(yè)都有下滑趨勢，華僑城也改變不了。

“綜合開發(fā)能力是我們的優(yōu)勢，包括拿地優(yōu)勢，未來會盡全力在毛利率方面力爭達到行業(yè)有競爭力的水平?！?/p>

延展到集中供地，管理層表示，華僑城更多是和政府溝通綜合用地，相對來說影響較小。“當(dāng)然招拍掛肯定會有一些影響，但國家政策肯定是希望地產(chǎn)發(fā)展更規(guī)范，所以對我們影響還是有限?！?/p>

顯然，如今的華僑城已經(jīng)走出一套屬于自己的行之有效的模式。有股東歸功于華僑城集團現(xiàn)董事長段先念，因為他在2015年提出華僑城三個轉(zhuǎn)型思路：一是繼續(xù)推進“旅游+地產(chǎn)”的創(chuàng)業(yè)模式；二是創(chuàng)新“旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”的補償模式；三是深耕“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”的發(fā)展模式。

明顯，在“十三五”期間，華僑城完成了跨越式的發(fā)展。

“我們股東非常擔(dān)心段總離任，華僑城就又變成平庸的公司”，有股東私下向工作人員反映，希望段先念留任華僑城，因為是他激活了企業(yè)經(jīng)營思路。

該股東甚至直言，雖然段先念今年63歲，離退休年級不遠，但是格力董明珠已經(jīng)67歲了，李嘉誠也很晚才退休。

*本文來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)，原標題：《股東會見聞錄 | 建議向文旅靠攏 華僑城股東希望信披像旅游企業(yè)》。