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多數(shù)房企從來(lái)沒(méi)有面對(duì)過(guò)如此特殊的局面：

去年8月監(jiān)管部門(mén)“三道紅線”融資新規(guī)發(fā)布后，被“逼”著降負(fù)債、降杠桿、保安全；

今年3月，包括北上廣深在內(nèi)的22個(gè)重點(diǎn)城市，被要求集中供地，原則上一年不超過(guò)3次。其他18個(gè)城市分別是南京、蘇州、杭州、廈門(mén)、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、寧波、長(zhǎng)春、天津、無(wú)錫。

資金、土地，房企的兩個(gè)“命門(mén)”，正進(jìn)入新的玩法模式，命運(yùn)難免有更多分岔。

以集中供地來(lái)說(shuō)，此前有分析認(rèn)為，這一新政對(duì)大型房企將帶來(lái)較大影響，但對(duì)中小房企反而會(huì)有利好，表現(xiàn)在大型房企短期內(nèi)籌融資難度增加，難免顧此失彼，不能同時(shí)參與多個(gè)地塊競(jìng)爭(zhēng)，不能再利用資金和信息優(yōu)勢(shì)“通吃”市場(chǎng)、壟斷資源。而中小房企可能有更多選擇的余地，因?yàn)榇笮头科罂筛采w機(jī)會(huì)減少，它們可以避開(kāi)與大房企的直接競(jìng)爭(zhēng)拿下地塊。

但目前的現(xiàn)實(shí)比較“骨感”。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月3日，全國(guó)已有包括北京、天津、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、深圳等19個(gè)城市完成了今年首批集中供地，成交金額高達(dá)8333億元。

其中有兩個(gè)突出現(xiàn)象：一是首批集中供地的土地價(jià)格上漲高企，比如重慶，46宗土地中有22宗的溢價(jià)率超過(guò)50%。再比如杭州，對(duì)溢價(jià)率做出限制，但集中供地首日成交的32宗土地中，基本都以靠近30%的溢價(jià)率上限成交，其中有24宗進(jìn)入了競(jìng)自持環(huán)節(jié)。

二是中小房企不但沒(méi)享受到新政利好，反而更多陷入進(jìn)退兩難的處境，主因在于土地作為基本生產(chǎn)資料，必然要不斷拿地，冒著高溢價(jià)率也要和大房企“掰掰手腕”，可高價(jià)拿地后怎么做出一定的利潤(rùn)，同樣焦慮。

公開(kāi)信息顯示，被認(rèn)為是房企50強(qiáng)的杭州濱江集團(tuán)，在杭州首批集中供地土拍中拿下5塊土地，拿地“壕”氣，但接下來(lái)怎么辦？其董事長(zhǎng)在與投資者的互動(dòng)中表示，“努力做到1%~2%的凈利潤(rùn)水平”，而要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，是建立在“濱江團(tuán)隊(duì)精干高效管理，公司融資能力強(qiáng)，融資成本低，品牌影響大”這樣的狀況下。

旭輝集團(tuán)旗下晨曦資本研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，今年5月上旬北京掛牌出讓的30宗地中，虧損及零利潤(rùn)地塊占39.13%，低利潤(rùn)項(xiàng)目占52.17%，中利潤(rùn)項(xiàng)目?jī)H有8.70%，中高利潤(rùn)及高利潤(rùn)項(xiàng)目占比為0。

大概率來(lái)看，集中供地新政可能更利好頭部房企，其次是中型房企，小房企則日子更艱難。這背后的因素包括不限于：頭部房企資金實(shí)力更強(qiáng)、22個(gè)城市錯(cuò)開(kāi)供地時(shí)間，所謂的資金壓力也就弱化很多，對(duì)頭部房企來(lái)說(shuō)玩法差不多。但土地市場(chǎng)交易的集中化，加重了土地的稀缺性，以及競(jìng)爭(zhēng)成本壘高，導(dǎo)致中小房企不得不跟，而又難顧及利潤(rùn)，面臨資金壓力增加、賺錢(qián)更難雙重問(wèn)題。那種“拿錯(cuò)地可能會(huì)死，不拿地只能等死”的窘境更加明顯。這樣的情況如果較長(zhǎng)期持續(xù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)格局也將再次生變。

這種迅速上演的變局，對(duì)文旅地產(chǎn)企業(yè)，或文旅是重要業(yè)務(wù)板塊的地產(chǎn)企業(yè)，也將帶來(lái)巨大沖擊，畢竟“地產(chǎn)”仍是其中內(nèi)核。這在一二線城市表現(xiàn)會(huì)更為突出，一方面，上述22個(gè)城市已囊括了多數(shù)一二線城市；另一方面，一二線城市仍是文旅地產(chǎn)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)高地，其影響因素包括：

1、最新統(tǒng)計(jì)的整體城鎮(zhèn)化率雖已超過(guò)63%，后續(xù)整體速度會(huì)放緩，但還會(huì)升高（不同區(qū)域速度不一），今年的政府工作報(bào)告即提出“深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，常住人口城鎮(zhèn)化率提高到65％，發(fā)展壯大城市群和都市圈?！?/p>

分兩個(gè)維度來(lái)理解，一是城鎮(zhèn)化率已較高的區(qū)域，已形成更多更高層次的文旅消費(fèi)需求，且還將走高；二是城鎮(zhèn)化速度較快區(qū)域，文旅消費(fèi)需求也處于抬升階段。這些意味著核心一二線城市的文旅消費(fèi)圈層擴(kuò)容，為新型文旅項(xiàng)目落地提供了市場(chǎng)空間。

2、城鎮(zhèn)化推進(jìn)下，意味著人口增加、區(qū)域外擴(kuò)，在核心一二線城市表現(xiàn)更明顯，疊加交通條件改善，城市消費(fèi)的距離圈層延展，也會(huì)帶來(lái)相應(yīng)的文旅項(xiàng)目心需求。

文旅地產(chǎn)企業(yè)、或文旅是重要業(yè)務(wù)板塊的地產(chǎn)企業(yè)，將會(huì)面臨多重挑戰(zhàn)：

1、上述的拿地挑戰(zhàn)，既囿于自身困境，也要面對(duì)與知名企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中可能被碾壓，將優(yōu)質(zhì)土地供給潛在空間壓縮。旅游央企，大型房企，或已有代表文旅地產(chǎn)項(xiàng)目的房企等，相對(duì)挑戰(zhàn)小一些，反之其他企業(yè)則挑戰(zhàn)較大。

以華僑城為例。

華僑城A6月1日公告稱(chēng)，其公司全資子公司（共2家）以85.03億元共競(jìng)得蘇州市三宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。從拿地公司名稱(chēng)及經(jīng)營(yíng)范圍來(lái)看，這三塊地大概率將作為旅游地產(chǎn)/地產(chǎn)項(xiàng)目用地。

2、資金挑戰(zhàn)。上述的“三條紅線”融資監(jiān)管新規(guī)，已是直接的巨大制約。同時(shí)，不少地方政府已更加“精明”，正在逐步告別以往較“粗糙”的文旅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，表現(xiàn)之一是對(duì)文旅地產(chǎn)項(xiàng)目投資方的資金來(lái)源更為關(guān)注，“卡”得更嚴(yán)，是銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款籌資，還是自有資金，地方政府態(tài)度迥異，前者較難過(guò)關(guān)，后者則更容易，這對(duì)習(xí)慣于“空手套白狼”，或多依賴(lài)銀行貸款等資金開(kāi)發(fā)循環(huán)盤(pán)活的房企來(lái)說(shuō)，拿新地開(kāi)發(fā)新文旅項(xiàng)目的門(mén)檻抬升了不少。

3、延續(xù)上述第2點(diǎn)邏輯，更多的地方政府已明晰文旅地產(chǎn)項(xiàng)目的模式、玩法，這會(huì)推動(dòng)更多的本地龍頭類(lèi)國(guó)資旅游企業(yè)或地產(chǎn)企業(yè)等入局，玩法類(lèi)同，低價(jià)拿大量土地，蓋房、建設(shè)文旅項(xiàng)目，賣(mài)房、運(yùn)營(yíng)文旅項(xiàng)目，同時(shí)激活項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)活力，抬升區(qū)域土地價(jià)值。地方國(guó)資融資渠道多、融資成本低、政府信賴(lài)度高，且“肥水不留外人田”，何樂(lè)而不為？

面對(duì)這樣的競(jìng)爭(zhēng)者，央企、大型房企還有不少抗衡可能，中小企業(yè)則受到更多沖擊。

4、運(yùn)營(yíng)挑戰(zhàn)。低價(jià)拿地、賣(mài)房回本及賺錢(qián)，但文旅項(xiàng)目草草了事，或平淡經(jīng)營(yíng)，這種玩法已難以走通，地方政府不但更看重企業(yè)是否有運(yùn)營(yíng)文旅項(xiàng)目的（成功）經(jīng)驗(yàn)，還要求先建部分文旅項(xiàng)目，或與住宅項(xiàng)目同期開(kāi)建，同時(shí)分期批地，這導(dǎo)致企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力要求更高，資金壓力也更大，舊模式難以玩轉(zhuǎn)。

新形勢(shì)、新局面下重重挑戰(zhàn)壓頂，房企拿地的四大“痛點(diǎn)”——招拍掛流程復(fù)雜地價(jià)高，與知名企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)被碾壓，房企屬性太明顯不討喜，缺乏產(chǎn)業(yè)做支撐難入門(mén)，痛感已更加“劇烈”，如何緩解？

7月3日-5日，執(zhí)惠集團(tuán)聯(lián)合中厚明德，特別開(kāi)設(shè)《產(chǎn)業(yè)用地與價(jià)值管理》一站式項(xiàng)目實(shí)操落地班。

本次實(shí)操落地班將聚焦“康養(yǎng)、文旅、鄉(xiāng)村振興、文商旅、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”五大板塊，對(duì)房企拿地進(jìn)行前瞻性、系統(tǒng)性、針對(duì)性的分析講解，并提供咨詢(xún)問(wèn)診、專(zhuān)家到家、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入等一站式服務(wù)，解決房企勢(shì)單力薄、資源有限問(wèn)題，最大限度縮短拿地時(shí)間，用優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)撬動(dòng)土地政策，降低住宅開(kāi)發(fā)成本，用住宅溢價(jià)進(jìn)行配套建設(shè)，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)持續(xù)收益，讓項(xiàng)目盈利多元化，轉(zhuǎn)型升級(jí)新方向，核心優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)做配套，從同行房企中突出重圍。

改變現(xiàn)狀，突破困境，有時(shí)需要一個(gè)契機(jī)、抓住一個(gè)機(jī)會(huì)。