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2011年，華僑城集團總經(jīng)理任克雷在歡樂海岸的試營業(yè)典禮上表示， “歡樂海岸是華僑城集團的一種新商業(yè)模式，也是集團未來在經(jīng)營發(fā)展方面新的增長點”。

許多業(yè)內(nèi)專家認為，由于歡樂海岸模式盈利可觀、可復制性高，將是華僑城集團下一輪面向全國擴張的重點布局產(chǎn)品。

一、 從四代產(chǎn)品更新，看歡樂海岸的優(yōu)勢與創(chuàng)新

華僑城集團成立于1985年，1989年開始進行主題公園類景區(qū)開發(fā)，是我國著名的旅游地產(chǎn)運營商。成功開創(chuàng)了錦繡中華、歡樂谷、東部華僑城、歡樂海岸等主題公園模式，隨著旅游業(yè)的發(fā)展，華僑城集團旗下主題公園也經(jīng)歷了從單一功能到復合多元、從靜態(tài)觀光到動態(tài)參與、休閑娛樂的不斷轉(zhuǎn)變，大致可分為四個階段。

二、深圳歡樂海岸概況

1. 業(yè)態(tài)布局及市場定位

歡樂海岸項目于2005年立項，總投資額達20億元。項目占地面積125萬平方米，由北部城市自然保護區(qū)與南部都市文化娛樂區(qū)兩大中心，購物、餐飲、娛樂、展覽、旅游、商務六大主題板塊構(gòu)成。

其中城市自然保護區(qū)擁有濕地、湖泊與林地約69萬平方米，是中國唯一地處城市腹地的濱海紅樹林濕地；都市文化娛樂區(qū)圍繞人工建造的中心湖區(qū)進行建設(shè)，占地約56萬平方米， 除了配備有購物中心、環(huán)球美食主題街、中影影城、高端會所等，還配套了歡樂海岸水秀劇場、海洋奇夢館等主題文化娛樂場館，目標群體為中高收入的都市家庭市場、白領(lǐng)市場及商旅人群。

2. 地位位置優(yōu)越

歡樂海岸地處深圳福田、前海雙中心中核區(qū)，緊鄰深圳西部通道和深圳灣口岸，與香港隔海相望。南臨濱海大道，是深圳灣15公里濱海休閑長廊的東起點；北靠華僑城城區(qū)優(yōu)質(zhì)生活圈及主題公園群；東接福田，西面為濱海高端住宅。

3.商業(yè)配比與主要收益

歡樂海岸商業(yè)總體建筑面積約為30萬平方米，主要分布在以特色零售為主的歡樂海岸購物中心和以餐飲娛樂為主的曲水灣。歡樂海岸總體商業(yè)業(yè)態(tài)比例：零售：餐飲：娛樂：生活配套獨立項目約為39:32:26:4。

歡樂海岸項目中回流現(xiàn)金最快的是藍楹灣度假公寓與華會所，平均年收入可以達到10億元，購物中心年收入也在1.5億元左右，另外酒吧街、曲水街(餐飲)、藍汐精品酒店(房間數(shù)57間)、萬豪行政公寓(155間客房)等每年也有近億元收入。

4. 商業(yè)物業(yè)租金可成長空間大

2014年，深圳羅湖區(qū)萬象城商鋪租金在1500-1800元/月/㎡，金光華廣場租金在1200-1500元/月/㎡。2015年第一季度，深圳全市甲級寫字樓的平均租金達256元/月/㎡，其中福田CBD甲級寫字樓第一季度平均租金每月達273元/月/㎡，福田中心區(qū)卓越世紀中心寫字樓平均租金為330元/月/㎡。歡樂海岸購物中心于2013年投入運營，目前頂層商務中心租金約在230元/月/㎡，曲水街餐飲商鋪租金也在200元/月/㎡，與深圳平均水平相比，還有很大提升空間。

三、深圳歡樂海岸的經(jīng)營模式分析

優(yōu)勢：

歡樂海岸是華僑城第四代主題園區(qū)的開篇之作，是華僑城集團綜合多年旅游地產(chǎn)運營的成功經(jīng)驗，并融合自身在文化、酒店、公寓等多方面的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，突破歡樂谷擴張模式瓶頸的一次創(chuàng)新。優(yōu)勢集中表現(xiàn)在以下幾個方面：

1.歡樂海岸投入運營不到兩年，依賴高端物業(yè)實現(xiàn)了現(xiàn)金的收支平衡，未來如果配套部分住宅產(chǎn)品，將會在短期內(nèi)獲得更大的經(jīng)濟收益。

2.作為城市生活空間的一部分，兼顧生態(tài)保護的同時獲得可觀的經(jīng)營性收益。從長期發(fā)展來看，優(yōu)質(zhì)城市生活中心的營建可極大提升周圍地塊價值。該模式讓華僑城在與地方政府的談判過程中更能掌握主動權(quán)，極易實現(xiàn)異地復制。

3.只租不售的經(jīng)營模式確保了華僑城集團對產(chǎn)權(quán)的絕對擁有，有利于開發(fā)和經(jīng)營過程中的統(tǒng)一規(guī)劃和管理，保留資源的完整性和高品味。最終形成高品質(zhì)的主題商業(yè)景區(qū)，從而獲得長遠穩(wěn)定的經(jīng)營性收益。

4.從本質(zhì)來看，歡樂海岸仍然是以“旅游+地產(chǎn)”開發(fā)模式為主，但不再以來住宅和商業(yè)地產(chǎn)的短期銷售來反哺旅游業(yè)，而是通過高端消費人群的集聚促進商鋪租金逐年提升，從長期發(fā)展視角來實現(xiàn)商業(yè)和旅游的優(yōu)勢互補。

問題：

1.先建設(shè)后招商，建設(shè)現(xiàn)狀與經(jīng)營需求脫節(jié)。歡樂海岸購物中心在沒有進主力店招商的情況下，就開始了規(guī)劃設(shè)計與施工建設(shè)，現(xiàn)有購物中心建設(shè)無法滿足商家的經(jīng)營需求，導致項目招商困難重重。進入試運營階段之后，影城、海洋館、水秀劇場、會所等都步入實際運營，作為重要生活配套的O.PLAZA購物中心招商卻屢遭困境。

2.文化旅游項目回報周期長，優(yōu)勢未顯現(xiàn)。2013年12月華僑城集團發(fā)布公告，把深圳歡樂海岸旗下的“水秀”及“海洋奇夢館”兩項資產(chǎn)作價2.26億元出售予華僑城集團的全資子公司深圳華僑城歡樂海岸投資有限公司，但華僑城將繼續(xù)保留這兩項資產(chǎn)的經(jīng)營權(quán)，原因就在于水秀劇場和海洋奇夢館一直處于虧損的狀態(tài)。水秀劇場為全球最大的多媒體現(xiàn)代水秀劇場，投資規(guī)模近2億元，目前年均收入約3000萬元。

四、寧波歡樂海岸的開發(fā)模式提升

寧波華僑城歡樂海岸項目于2013年10月正式破土動工，該項目是華僑城集團在一線城市之外最大的文化旅游項目投資，總投資額超過百億。寧波歡樂海岸由位于鄞州集士港鎮(zhèn)桃源灣的四明山谷和位于鄞州濱江中心城區(qū)的歡樂海岸兩大主題板塊構(gòu)成。

從構(gòu)成內(nèi)容上來看，寧波項目是集合了華僑城集團兩大主力產(chǎn)品東部華僑城和深圳歡樂海岸主要內(nèi)容的更加大型的綜合體；從經(jīng)營模式上來看，延續(xù)了深圳歡樂海岸“主題商業(yè)”的經(jīng)營理念，通過“生態(tài)旅游”與“城市生活”功能的結(jié)合及免費開放的經(jīng)營方式，吸引新都市旅游群體的聚集，開創(chuàng)城市優(yōu)質(zhì)生活空間打造新模式。

從盈利模式來看，寧波歡樂海岸除了由購物、餐飲、會所、文化娛樂等項目之外，還配套有860000平方米住宅出售，預計將于2015年5月開盤，將會成為寧波歡樂海岸后續(xù)項目開發(fā)的重要資金來源。