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大旅游、大發(fā)展、景區(qū)開發(fā)大潮，讓億萬資金進入這個看似一本萬利的市場，時間的推移卻讓越來越多的投資人感覺到力不從心，原本并不單純的景區(qū)開發(fā)建設，卻因為房地產(chǎn)市場與金融市場的跌宕，只能變得單純。

大資金的投入和其它產(chǎn)業(yè)的效益不理想，導致投資人急于在景區(qū)上快速尋求到資金回報，這也就是很多景區(qū)“死劫”的前因。景區(qū)“生死劫”，生也投資人，死也投資人。

一、政府主導下的優(yōu)質資源

在國內，好的旅游資源都在政府的手里，政府為經(jīng)營主體的景區(qū)發(fā)展也成為了一種常態(tài)化現(xiàn)象。本來因為政府所處的高度，高于企業(yè)思維，并有著優(yōu)勢資源整合的特殊能力，景區(qū)的發(fā)展應該一路高歌，但現(xiàn)實卻是問題重重。

多部門管理，管理主體混亂；一心謀政績，處處形象工程；外行指導內行，實時拍腦門決策；大事小事，開會討論，一會半個月；個個規(guī)劃高大上，實際運作落地難。

好的資源+好的運營=優(yōu)質的市場回報。本來優(yōu)質的資源在政府手里，讓政府主導是件好事，但實際卻不是那么理想，破此“生死劫”必須由市場導入管理模式，迎合市場、創(chuàng)造市場、引導市場（漫漫征途不知政府何時能夠走出去）。

二、跨界轉行 自欺欺人

房地產(chǎn)、礦產(chǎn)等快速掘金行業(yè)的低迷，使得很多老板跨界轉行，投資旅游業(yè)，尋找出路。這些老板的進入，讓景區(qū)發(fā)展迎來了一個遍地開花的高峰期，無所謂資源，有塊地皮就能建景區(qū)，建了景區(qū)就等著賺錢了（哈哈，現(xiàn)實擊碎了無數(shù)老板的夢）。

這些跨界投資人，有的是被當?shù)卣媯€“大餅”給忽悠了，資金進入后發(fā)現(xiàn)問題，因為大資金投入導致難以脫身，越陷越深，政府看到了業(yè)績，投資人卻看不到了方向；有的是自我感覺良好，主動進入市場開發(fā)景區(qū)，全程采用一把手決策制，往往是理想很豐滿，現(xiàn)實很骨感。

這兩類人有一個共同點就是缺少對行業(yè)的認知，缺少實質性的調研論證，很多投資人把到處走走，挨個景區(qū)看看，同質性型景區(qū)參觀作為市場考察、項目論證的基礎。

這類考察論證的方式，讓國內景區(qū)建設演變成了一場景區(qū)項目的遷移運動，景區(qū)的“外衣”各式各樣，五花八門，一進去后才發(fā)現(xiàn)，長得都一樣。

建設浪潮過后，就是死亡浪潮來襲。每個景區(qū)投資人，都認為自己的景區(qū)產(chǎn)品非常完美，信心滿滿，但到了市場檢驗的時刻，一個個卻再也笑不出來，更可悲的是大部分投資人連這個“死劫”的起因都不知道，一味地強調運營問題、營銷不力等表象問題，從而忽略產(chǎn)品本身的問題。

大部分景區(qū)在發(fā)展過程中遇到問題，很少有人會考慮景區(qū)產(chǎn)品問題，因為那樣就是挑戰(zhàn)投資人的戰(zhàn)略決策，否認、推翻自己，這是任何一個投資人都很難做到的，將錯就錯，一切向錢看，讓大部分景區(qū)陷入到一個惡性循環(huán)的怪圈。

每一個景區(qū)都有專屬于自己的地理環(huán)境、區(qū)位環(huán)境、市場環(huán)境、資源環(huán)境，沒有兩個景區(qū)是完全一樣的，所以復制性的景區(qū)建設模式只能保證項目的復制，卻很難保證運營成功的復制，復制性開發(fā)建設在當前的景區(qū)建設中已經(jīng)成為常態(tài)，但正是這類常態(tài)，讓景區(qū)虧損、夭折成為了常態(tài)。

難道是無復制不景區(qū)？景區(qū)需要創(chuàng)新，需要屬于自己的旅游項目，創(chuàng)新型的景區(qū)建設，會讓景區(qū)未來發(fā)展煥發(fā)生機。

三、景區(qū)困局的新生之路

目前國內景區(qū)發(fā)展如火如荼，但真正盈利的卻寥寥無幾，景區(qū)進入運營期往往是問題不斷，這也導致了各類景區(qū)咨詢機構、托管機構層出不窮，這里不乏實力派團隊，特別是南方景區(qū)。

在面對各類景區(qū)問題難以解決時，采用外包托管的經(jīng)營模式，讓所謂的專業(yè)團隊進駐，改善景區(qū)經(jīng)營現(xiàn)狀，但最終完美收官的也是屈指可數(shù)，因為大部分的托管團隊到位后，真正的決策權還是在投資人手里，針對景區(qū)運營和營銷的服務提升只能是治標不治本。

面對景區(qū)各類問題時，我們首先不能直接針對景區(qū)本身，對于病因要尋根問源，有的景區(qū)問題是出現(xiàn)在運營管理，市場營銷上，這類問題比較容易解決。但大多數(shù)的景區(qū)問題不是出在景區(qū)上，而是出在人上，出在投資人身上。這類病因，也是最難治的。

景區(qū)要發(fā)展，在建設初期就應該明確景區(qū)旅游吸引核，在旅游吸引核的理解上，投資人則是見解不一，在這個環(huán)節(jié)景區(qū)的病因就種下了。如果是沒有旅游吸引核概念的景區(qū)投資人，那這個景區(qū)幾乎可以確診為絕癥了。

在進行景區(qū)修復的過程中，第一個不是看產(chǎn)品而是看投資人、決策人。通過交流了解投資人的總體思路和景區(qū)未來發(fā)展方向，。

在這個過程中就可以對景區(qū)的問題有一個大概的診斷，如果投資人是容易采納意見，接受新思想的人，那景區(qū)的提升修復就可以進一步推進；如果投資人是固執(zhí)己見，以己為尊的人，那對于這個景區(qū)的下一步工作，就可以直接放棄了，因為結果是可以預知的。

景區(qū)要發(fā)展，就要展現(xiàn)自己，模仿永遠無法超越。當景區(qū)面對各類問題時，切不可頭疼醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳，要學會靜心思考發(fā)現(xiàn)問題。

景區(qū)的發(fā)展是長久的，切不可為了短期利益急切冒進，這樣不僅難以解決景區(qū)困局，還會將景區(qū)帶到絕境。要想做活景區(qū)，就要學會放棄短期效益，因為景區(qū)本身就是一個長期效益的項目，長期效益的短期化無非就是自掘墳墓。

做活景區(qū)就要明確吸引核、鎖定吸引核，給市場一個埋單的理由，如果旅游吸引核是動態(tài)的，那就能保證景區(qū)的長久發(fā)展了，跟隨市場、創(chuàng)造市場、引導市場。把脈景區(qū)，先治人，再治項目。

四、遍地“專家” 專家難求

目前旅游圈內遍地“專家”，但專家難求。隨便在圈內找個人出來都能侃侃而談兩小時，但真正讓其執(zhí)行落地，就不知所措了。

因景區(qū)真正的發(fā)展也就是近幾年的事，所以人才儲備不足，更多的“專業(yè)人士”也都是跨領域進入，如做城市規(guī)劃的、歷史文化研究的、旅游專業(yè)教授學者等各類人士組建成了現(xiàn)在的景區(qū)專家陣營。這些人大都是理論學者，深入景區(qū)一線，在實戰(zhàn)中成長起來的專家學者寥寥無幾。

景區(qū)要發(fā)展就要有一個好的掌舵人，正所謂千兵易得，一將難求。目前景區(qū)市場，魚龍混雜，各色專家因利益驅動，向景區(qū)靠攏，這就讓景區(qū)投資人不知如何辨別真?zhèn)瘟?，遍地“專家”，專家難求的局面也就衍生了。提問題的人很多、提解決方案的很少、能夠將解決方案落地的人就更少了。

只會提問題的人是偽專家；能夠提出解決方案的是理論專家；能夠落地解決方案的是實戰(zhàn)專家。

我們當前接觸最多的是偽專家，信服并認可的是理論專家，真正需求的是實戰(zhàn)專家，然而真正的實戰(zhàn)專家往往深耕于某些景區(qū)多年，有著可觀的薪酬，穩(wěn)定的工作狀態(tài)，如果沒有某些特殊因素驅使很難導致其另尋新主。

還有一部分實戰(zhàn)專家自主創(chuàng)業(yè)，打造自己的團隊，這也就導致了目前景區(qū)高級管理市場進入了人才奇缺，一將難求的窘境。好的掌舵人是景區(qū)未來發(fā)展的核心與靈魂，人才的缺失也是景區(qū)發(fā)展的一道“生死劫”。

五、景區(qū)的被文化之路

企業(yè)的文化是一種習慣，也可以說是一把手的習慣；景區(qū)的文化則是一種底蘊與渲染，深深根植于景區(qū)，無需雕飾。有人說景區(qū)文化是景區(qū)發(fā)展的生命線，所以每一個景區(qū)在規(guī)劃開發(fā)初期都會為景區(qū)進行文化定位，但大部分景區(qū)在這個過程中都是被文化了，可以理解為被一把手的想法給文化了。

為了一個文化主線，大動土木搞建設，牽強附會編故事，生搬硬套上項目，最終發(fā)現(xiàn)是為了文化而文化，把景區(qū)弄的不倫不類，關鍵是市場不買賬，這類被文化的景區(qū)在目前的景區(qū)發(fā)展浪潮中也是比比皆是。

景區(qū)文化是一種本土文化、快樂文化，需要的是被發(fā)現(xiàn)、被渲染，而不是被賦予、被打造。景區(qū)的文化是景區(qū)發(fā)展的生命線，是正確的，但景區(qū)被文化就好比無根之樹、無源之水很難長久。

六、大投入高產(chǎn)出的景區(qū)開發(fā)誤區(qū)

很多投資人都認為景區(qū)投入越大，建設越好，未來市場就會越好，但往往事與愿違。其實市場很簡單，只需要你給它一個亮點一個理由，它就可以埋單。

大資金投入，無疑把景區(qū)打造成了一個重資產(chǎn)項目，這對于投資人和運營團隊都會在無形中帶來巨大的壓力，不利于景區(qū)的長遠發(fā)展。

旅游本身是一個動態(tài)性強，發(fā)展多變的產(chǎn)業(yè) ，一切都在跟隨時代的發(fā)展，市場的喜好快速變遷，今天可能愛不釋手，明天就可能拋之腦后，在這樣的時代潮流下，景區(qū)的重資產(chǎn)運營對于景區(qū)而言，無非是一個致命的打擊。

在當前的大環(huán)境下，擁有優(yōu)質的景區(qū)資源，要比擁有一個建設完善的景區(qū)更有優(yōu)勢。市場只需要一個埋單的理由，那我們只需要在景區(qū)的原有基礎上，不斷推出新的埋單理由，迎合市場就足夠了。

一個景區(qū)只需要保證擁有完善的基礎設施，切勿大資金投入，特別是大規(guī)模固定資產(chǎn)投入，如果景區(qū)一旦出現(xiàn)問題，這些都會成為投資人和經(jīng)營者的負擔。

景區(qū)的開發(fā)不一定要以燒錢為支撐，有可能一個涂鴉、一面旗幟、一個背景音樂都可能帶來意想不到的市場反應，景區(qū)的開發(fā)過程，要根據(jù)市場的反應，自身所處環(huán)境而靈活多變，切不可刻板守舊。

旅游市場是多變的，就要有與之對應的旅游產(chǎn)品打造模式，固守大投入高產(chǎn)出的思想模式，在現(xiàn)代景區(qū)發(fā)展過程中，很可能會加速景區(qū)項目敗北的步伐。

景區(qū)發(fā)展的“生死劫

景區(qū)發(fā)展的“生死劫”，是投資人決策失誤、缺少市場認知、理想化建設推進、本位思想指導全局。也是復制化建設，千城一景,也是人才匱乏，服務松散。

市場的浪潮不會給任何一個景區(qū)再來一次的機會，景區(qū)要想長久的活下去，要么擁有獨一無二的旅游資源，要么打造獨一無二的旅游經(jīng)典。

景區(qū)是一個長線項目，越大規(guī)模的投資，相對應的也是越漫長的成本回收期，回收期越長，風險也就越大。很多景區(qū)在運營過程中游客爆棚，但如果考慮到投資成本均攤和運營成本支出，很多景區(qū)仍然處于虧損狀態(tài)，這也是目前很多景區(qū)風光背后的故事。

輕資產(chǎn)運營對于一個景區(qū)長遠的發(fā)展而言，也是一條必由之路，特別是針對私企投資人（政府的投資就不多加評判了）。景區(qū)的輕資產(chǎn)運營就是在保證完善的基礎設施基礎上，利用景區(qū)自身資源優(yōu)勢、市場環(huán)境優(yōu)勢等外界條件，打造景區(qū)亮點，迎合市場，做到借勢開發(fā)。

要做到借勢開發(fā)，有一個必備的前提就是需要一個優(yōu)秀的掌舵人，此人不僅要了解景區(qū)自身所處大環(huán)境，還要對旅游市場有足夠的把控力，因勢利導的創(chuàng)新力。

景區(qū)發(fā)展的好壞追其根源，不是景區(qū)產(chǎn)品而是人，景區(qū)的“生死劫”也是人，是投資人和決策人的格局、思想深度、專業(yè)素養(yǎng)。景區(qū)的發(fā)展可以理解為“因人生、因人死”。