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華僑城換帥之后，交上的首份業(yè)績預(yù)告不甚理想，可以看出2022年的華僑城過得比往年艱辛。

華僑城在2022年度業(yè)績預(yù)告中如是披露：預(yù)計(jì)該年度歸母凈利潤的最小虧損為80億元，至多為110億元--而上年同期，該項(xiàng)數(shù)據(jù)為盈利37.99億元--同比下降310.58%-389.54%，系近些年來首次錄得虧損。

過去的2022年，房地產(chǎn)市場持續(xù)保持深度調(diào)整，在逆境中“活下去”成為眾房企的首要目標(biāo)。不僅是地產(chǎn)行業(yè)，文旅行業(yè)受散點(diǎn)、多發(fā)、反復(fù)的疫情影響，上市旅企同樣無法獨(dú)善其身，紛紛錄得虧損。段先念退休后，其曾經(jīng)建立的給華僑城帶來快速成長的地產(chǎn)、文旅雙輪驅(qū)動(dòng)模式，現(xiàn)如今則變成了對(duì)后來者的雙重考驗(yàn)。

換帥首秀

2022年4月，掌舵華僑城8年的段先念正式退場。與此同時(shí)“文旅航母”也迎來了新船長--央企保利原總經(jīng)理張振高。換帥僅9個(gè)月，首份業(yè)績預(yù)告如期出爐，只不過這次的成績不甚理想，甚至低于預(yù)期。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體觀察，2022年度的業(yè)績預(yù)告季，好比一場大型“比慘大會(huì)”，上市房企“預(yù)虧比慘”的原因，一方面是當(dāng)前資產(chǎn)減值壓力加大，多家上市房企提前做好相應(yīng)的計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，從而影響當(dāng)期利潤。另一方面，債務(wù)違約對(duì)企業(yè)經(jīng)營造成不可逆的影響，加之銷售下滑、逆勢資產(chǎn)處置都進(jìn)一步擴(kuò)大當(dāng)期損益。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

而對(duì)于華僑城來說，至多百億的歸母凈利潤的預(yù)虧，一是受房地產(chǎn)市場下行影響，公司在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售量、結(jié)轉(zhuǎn)量和結(jié)轉(zhuǎn)毛利率方面均同比下降；二是部分項(xiàng)目采取更加靈活的價(jià)格策略促進(jìn)銷售去化，結(jié)轉(zhuǎn)毛利同比下降；三是對(duì)地產(chǎn)存貨及文旅資產(chǎn)計(jì)提減值準(zhǔn)備同比增加。

此外，據(jù)觀點(diǎn)新媒體整理，此次華僑城的歸母凈利潤預(yù)虧，是近年來首次出現(xiàn)。在文旅和地產(chǎn)皆不明朗的2022年，華僑城的文旅+地產(chǎn)雙輪驅(qū)動(dòng)模式使得業(yè)績遭到較大沖擊。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

而華僑城也并沒有做溫水里的“青蛙”，而是在困境中尋求轉(zhuǎn)型的路徑。觀點(diǎn)新媒體查閱企業(yè)公告得知，華僑城把房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的地位重新提升到企業(yè)發(fā)展的重要位置，口徑由“以文化旅游、房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;以文化旅游、房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)，以房地產(chǎn)開發(fā)為主體，文旅運(yùn)營、房地產(chǎn)運(yùn)營為兩翼集群共進(jìn)。”

張振高時(shí)代下的華僑城，確立了“一體兩翼三功能”新發(fā)展模式，確立房地產(chǎn)開發(fā)的“主體”業(yè)務(wù)；“兩翼”即依托主體形成的相關(guān)衍生業(yè)務(wù)，包含文旅項(xiàng)目，特色地產(chǎn)項(xiàng)目，及商業(yè)、酒店、物管泛地產(chǎn)業(yè)務(wù)；“三功能”指房地產(chǎn)主業(yè)要在專業(yè)化發(fā)展的基礎(chǔ)上最終實(shí)現(xiàn)“開發(fā)、運(yùn)營、服務(wù)”的多元化功能。

新船長掌舵后，為華僑城未來三年的發(fā)展制定了方向，確立以房地產(chǎn)為中心業(yè)務(wù)，也符合張振高過往認(rèn)知和在保利任職時(shí)的成熟經(jīng)驗(yàn)嫁接。

而對(duì)于接任后的首份業(yè)績預(yù)虧，一方是華僑城在預(yù)告中闡述的原因，行業(yè)的下行、銷售的萎縮、存貨的減值及疫情對(duì)文旅的沖擊；另一方面，段先念功成身退，留給接任者的企業(yè)遺留問題仍持續(xù)“陣痛”，策略上的轉(zhuǎn)身還需要更多時(shí)間去印證。

遺留難題

在遺留給張振高的眾多問題中，首當(dāng)其沖的便是已然膨脹的債務(wù)。

2014年，華僑城的負(fù)債總額為602.2億元，資產(chǎn)負(fù)債率為68.53%。至2022年，按照同年3季報(bào)的數(shù)據(jù)，華僑城的負(fù)債總額已攀升至3469億元，資產(chǎn)負(fù)債率上升至74.45%。

從債務(wù)結(jié)構(gòu)來看，截至2022年9月末，華僑城負(fù)債總額中，流動(dòng)負(fù)債合計(jì)達(dá)2321億元，占比達(dá)66.91%。其中短期借款、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債、其他流動(dòng)負(fù)債合計(jì)298.21億元。如果再算上297.9億元的應(yīng)付票據(jù)及應(yīng)付賬款，則華僑城短期有息負(fù)債額將達(dá)到596.11億元。

報(bào)告期內(nèi)，華僑城持有貨幣資金468.6億元，能夠覆蓋298.21億元的短期負(fù)債。

而事實(shí)上，從2022年一季度財(cái)報(bào)開始，華僑城三大現(xiàn)金流已開始全面告負(fù)，截至2022年9月末，其經(jīng)營活動(dòng)、投資活動(dòng)、籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別錄得-22.68億元、-15.16億元、-168.0億元。期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額也較一季度減少60.7億元，至466.9億元。

除開現(xiàn)金流緊張外，還存在項(xiàng)目去化困難問題，并因此導(dǎo)致了部分項(xiàng)目停工。據(jù)了解，位于昆明的華僑城第二總部大廈在去年3月迎來停工。

2022年3月，呈貢區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局消息，華僑城第二總部大廈處于停工狀態(tài)，主要停工原因是因大廈項(xiàng)目存在去化困難，公司正努力解決資金問題，項(xiàng)目預(yù)計(jì)正常復(fù)工時(shí)間為2022年6月30日，竣工時(shí)間為2023年12月31日。

目前華僑城的存貨比例仍處高位，2022年9月末的數(shù)據(jù)顯示，其存貨金額為2527億元，占公司總資產(chǎn)比例達(dá)54.23%，而這部分存貨仍有在市場下行中進(jìn)一步減值的風(fēng)險(xiǎn)。

而在段先念執(zhí)掌華僑城的8年里，得益于“曲江模式”的復(fù)制，華僑城成功轉(zhuǎn)型的同時(shí)，資產(chǎn)規(guī)模在迅速做大，盈利質(zhì)量卻逐漸跟不上企業(yè)的成長速度，“增收不增利”的難題未解。

2021年，華僑城營業(yè)收入首次超過千億，至1026億元，同比增長25.25%，雖然營收保持了兩位數(shù)的增長，但凈利潤、歸母凈利潤卻嚴(yán)重下滑。同年其歸母凈利潤僅為37.99億元，同比下降幅度達(dá)70.05%，系上市以來首次增速負(fù)增長。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

在主營業(yè)務(wù)毛利方面，截至目前，華僑城收入結(jié)構(gòu)依然是文旅和地產(chǎn)兩大業(yè)務(wù)板塊，近三年，這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)盈利下降的趨勢明顯，尤其是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

2022年中期數(shù)據(jù)顯示，華僑城房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入同比增長44.00%，至58.09億元，旅游綜合業(yè)務(wù)收入則同比減少44.25%，為105.48億元；雖然地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入同比有所回升，但在毛利率表現(xiàn)上，則是同比減少48.70%，至24.42%。旅游綜合業(yè)務(wù)毛利率則是微升0.65個(gè)百分點(diǎn)，至25.41%。

近年來，華僑城利潤大幅度下降，一方面為受到房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，行業(yè)整體毛利率水平呈下降趨勢。另一方面則是高毛利項(xiàng)目已基本結(jié)轉(zhuǎn)完畢及存貨計(jì)提減值。

回望疫情三年，房地產(chǎn)行業(yè)迎來深度調(diào)整，疫情下旅游業(yè)消費(fèi)萎縮，而這兩大行業(yè)都是華僑城的主要營收業(yè)務(wù)，困局中面臨雙重考驗(yàn)。