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服務(wù)式青年長(zhǎng)租公寓，為青年人群提供長(zhǎng)租的居住空間和居住服務(wù)，一般以品牌化、連鎖化、標(biāo)準(zhǔn)化的模式運(yùn)營(yíng)，相比傳統(tǒng)的模式會(huì)有更好的租房體驗(yàn)。

1. 行業(yè)發(fā)展的背景原因這類青年公寓的發(fā)展，是時(shí)代大背景使然。

其一，消費(fèi)升級(jí)大背景。2011年，中國(guó)人均GDP突破5000美元，按國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，消費(fèi)升級(jí)加速、體驗(yàn)消費(fèi)時(shí)代來臨，居住體驗(yàn)當(dāng)然也該升級(jí)了。

其二，年輕一代新需求。2012年，90年生的人22歲，大學(xué)畢業(yè)，進(jìn)入租房狀態(tài)，85后則畢業(yè)幾年，有了穩(wěn)定的居住需求，但他們往往在大城市買不起房也不愿背負(fù)買房的壓力。85后、90后在優(yōu)越環(huán)境長(zhǎng)大，追求良好生活品質(zhì)，現(xiàn)有的糟糕的租房體驗(yàn)，顯然不能滿足他們。

其三，房產(chǎn)市場(chǎng)大趨勢(shì)。以2014年為明顯的分水嶺，房地產(chǎn)黃金時(shí)代結(jié)束，白銀時(shí)代開啟，由創(chuàng)造增量、開發(fā)，轉(zhuǎn)向盤活存量、運(yùn)營(yíng)，更多存量房產(chǎn)投向租賃市場(chǎng)。對(duì)公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)來講，是供應(yīng)增加促進(jìn)其發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商、購(gòu)房者等物業(yè)持有者，則促使其對(duì)公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)有更強(qiáng)烈的需求。

2.青年長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)方式

青年長(zhǎng)租公寓發(fā)展過程中，主要呈現(xiàn)的是兩種形態(tài)：集中式和分散式。集中式就是拿下整棟樓，然后對(duì)房間進(jìn)行統(tǒng)一裝修，配備統(tǒng)一的服務(wù)，就好比是長(zhǎng)租版的如家。分散式就是在小區(qū)里分散拿下一套套房源，對(duì)房間進(jìn)行裝修裝配后，以公寓品牌對(duì)外出租，其中又有兩種形態(tài)，一種是整租，租進(jìn)來是兩居，租出去就是整套兩居，一種是合租，租進(jìn)來是三居，租出去是三四間房（一般把客廳再隔出一間來），目前合租是青年公寓市場(chǎng)的主力形態(tài)。

服務(wù)式青年長(zhǎng)租公寓，常見的狀態(tài)是：統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)配備家具家電，公共區(qū)域保潔，及時(shí)上門維修服務(wù)。大部分公寓提供定期的免費(fèi)入室保潔，積極組織租客交流活動(dòng)。集中式公寓的單間提供了個(gè)人私密居住空間，而有娛樂、健身與社交作用的公共空間逐漸成為集中式公寓的標(biāo)配。分散式合租公寓則強(qiáng)調(diào)合租人的身份認(rèn)證與篩選，并控制合租人數(shù)。

對(duì)于業(yè)主來講，公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)的好處是包攬了裝修、招租、租后管理的繁瑣事務(wù)，優(yōu)秀的公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)能給業(yè)主帶來穩(wěn)定可觀的租金回報(bào)。

1. 萌芽期：2010年—2012年服務(wù)式青年公寓的興起可以追溯到2010年左右。更早些時(shí)候，市場(chǎng)上存在以高端市場(chǎng)為主的服務(wù)式長(zhǎng)租公寓，雅詩(shī)閣、輝盛、優(yōu)帕克等是其中的代表。后來出現(xiàn)面向青年人群的中端或中低端定位的服務(wù)式長(zhǎng)租公寓，起始于2010年的魔方公寓是其中的早期代表。

在2010年至2012年間，未來域、自如、青客、優(yōu)客逸家、You+、上海青年匯、協(xié)縱、新派等青年長(zhǎng)租公寓品牌出現(xiàn)，從時(shí)間軸上來講，他們是服務(wù)式青年長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的第一梯隊(duì)企業(yè)，相比后來的企業(yè)，他們以更敏銳的嗅覺看到了這個(gè)領(lǐng)域的機(jī)會(huì)并落地啟動(dòng)業(yè)務(wù)。

2. 起步期：2013年—2014年2013年起，服務(wù)式青年長(zhǎng)租公寓開始得到資本市場(chǎng)的關(guān)注。

這年初，優(yōu)客逸家獲得了源度創(chuàng)投300萬元天使，青客獲得紐信創(chuàng)投400多萬天使，同年九月，優(yōu)客逸家獲得了君聯(lián)資本400萬美元A輪，青客獲得了達(dá)晨4000萬元A輪。

當(dāng)年，新派獲得賽富1.6億元總投資（含購(gòu)買物業(yè)），魔方獲得華平3000萬美元投資。一方面是市場(chǎng)自然發(fā)展的結(jié)果（中國(guó)從來不缺聰明人，會(huì)陸續(xù)有更多人發(fā)現(xiàn)新機(jī)會(huì)），另一方面是示范效應(yīng)和融資消息的刺激，2014年，更多青年長(zhǎng)租公寓品牌涌現(xiàn)。

拿著投資誕生的蘑菇公寓、做投行發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)投身創(chuàng)業(yè)的上海寓見、借助酒店資源殺入公寓的漢庭城家公寓與鉑濤窩趣公寓還有布丁漫果公寓、在房屋托管經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上新開業(yè)務(wù)板塊的杭州蝸居，還有互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)人員轉(zhuǎn)投公寓的小螺趣租、可遇等等眾多新生品牌。2014年青年長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的投資也是格外火熱。

分散式公寓品牌中，蘑菇公寓在年初獲得IDG和平安創(chuàng)投2000萬元投資而成立，年末繼續(xù)獲得海通開元領(lǐng)投的2500萬美元；上海寓見當(dāng)年內(nèi)陸續(xù)獲得險(xiǎn)峰華興、聯(lián)創(chuàng)策源的種子、天使，并于年底獲得順為500萬美元A輪；優(yōu)客逸家獲得經(jīng)緯領(lǐng)投的2200萬美元B輪。

集中式公寓品牌中：未來域獲得中君泰投資的數(shù)千萬元A輪；協(xié)縱獲得同信證券投資的數(shù)千萬元；上海青年匯獲得某上市公司領(lǐng)投的數(shù)千萬元A輪；You+獲得順為領(lǐng)投的近億元A輪。

3. 起跑期：2015年 

1）營(yíng)銷事件催熱行業(yè)整個(gè)青年長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域被強(qiáng)力催熱的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，定格在2014年11月26日晚。 

拿到雷軍旗下順為投資的You+青年社區(qū)，以“小米公寓”的形象，發(fā)起了營(yíng)銷攻勢(shì)，一夜之間，微信朋友圈被兩篇采訪You+的文章刷屏，在雷軍的名人效應(yīng)之下，房地產(chǎn)相關(guān)從業(yè)者、創(chuàng)業(yè)者、投資人、財(cái)經(jīng)媒體，眼球紛紛被吸引過來。雖然青年長(zhǎng)租公寓缺失符合大勢(shì)，但這次營(yíng)銷活動(dòng)無疑點(diǎn)了一把火，把這個(gè)新興行業(yè)推倒風(fēng)口。

隨后，原來在觀望的，加快了步伐，原本沒有關(guān)注的，開始了關(guān)注，而一些已經(jīng)在行業(yè)內(nèi)的從業(yè)者，則因環(huán)境的變化而主動(dòng)或被動(dòng)調(diào)整了節(jié)奏。當(dāng)然，雖說時(shí)間催熱，但背后根本原因還是大勢(shì)所趨。

2）多種力量加入陣營(yíng)2014年下半年到2015年，幾個(gè)方面的參與者有了新動(dòng)作。

其一，房地產(chǎn)開發(fā)商介入公寓。動(dòng)作最多介入最深的當(dāng)屬萬科，萬科運(yùn)城米公寓、萬科驛紛紛落地，而世茂、花樣年、綠城、保利等等開發(fā)商也在頻繁與公寓行業(yè)深度探討合作方案。一種輕度的合作模式是，新開發(fā)小區(qū)銷售時(shí)，引入公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)為個(gè)人業(yè)主做資產(chǎn)管理，這種合作已經(jīng)較多開展，更深度的合作模式則正在嘗試。 

其二，房地產(chǎn)中介類機(jī)構(gòu)參與到公寓行業(yè)。前面提到杭州盛世管家啟動(dòng)新業(yè)務(wù)蝸居公寓，規(guī)模小一些的還有武漢世紀(jì)宏圖啟動(dòng)芒果公寓，規(guī)模大的有我愛我家7月發(fā)布的相寓品牌，攜25萬間原房屋托管房源參與公寓業(yè)務(wù)。上市公司世聯(lián)行也是中介類機(jī)構(gòu)的代表，其于7月先發(fā)布兩則公告，投資4000萬控股上海晟曜行公寓，投資1500萬入股深圳微家公寓。

其三，酒店系加快布局。漢庭公寓第一家店在2015年春節(jié)前基本完工。鉑濤的窩趣公寓在2015年初動(dòng)工裝修第一家直營(yíng)店，并在5月開始公開招募加盟商。 其他來自金融、互聯(lián)網(wǎng)甚至二房東背景的公寓創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目啟動(dòng)，有的獲得了投資。除了上面提到的小螺趣租、可遇，還有水滴公寓、微家公寓、函數(shù)公寓等等。

3）投資參與多元化 在投資方面，和2014年以A輪投資為主不同，2015年開始呈現(xiàn)出多元化。

在投資額度上，一方面，領(lǐng)先企業(yè)開始獲得較大規(guī)模的新一輪融資，5月青客獲得3000萬美元B輪融資，另有兩個(gè)公寓品牌的B輪在完成中，并且基本可以確定的是年內(nèi)還將有更大規(guī)模的投資完成；另一方面，較多初創(chuàng)企業(yè)獲得相對(duì)小額的投資，武漢可遇公寓融資1000萬，北京函數(shù)公寓獲得天使投資，深圳微家公寓獲得世聯(lián)行1500萬投資，重慶某公寓獲得百萬級(jí)天使投資，北京兩家公寓正在運(yùn)作不超過千萬元的融資。

在股權(quán)融資方式上，除了傳統(tǒng)的天使、VC、PE融資外，股權(quán)眾籌融資方式也開始采用。

5月水滴公寓完成近三千萬的眾籌，并通過中證眾籌平臺(tái)走正規(guī)流程。 在投資主體上，出現(xiàn)的新情況是，逐步有一些房地產(chǎn)開發(fā)商參股投資公寓企業(yè)或具體項(xiàng)目，除了高調(diào)宣傳的時(shí)代地產(chǎn)參股You+，還有稍早對(duì)公寓及上下游初創(chuàng)企業(yè)天使投資的四川德商地產(chǎn)，另有一些全國(guó)性的和區(qū)域性的房地產(chǎn)開發(fā)商在緊密接觸公寓企業(yè)，洽談入股合作。

1.企業(yè)規(guī)模

房間數(shù)是衡量公寓行業(yè)企業(yè)規(guī)模的一個(gè)最重要指標(biāo)。目前整體來說，分散式公寓企業(yè)的房間數(shù)大幅高于集中式公寓企業(yè)，這是拿房難易程度和裝修工期長(zhǎng)短決定的，分散式房源供應(yīng)充足、談判簡(jiǎn)單，每套房裝修工期可以縮短到半個(gè)月左右，集中式樓棟供應(yīng)有限、談判周期長(zhǎng)，每棟公寓裝修工期三個(gè)月至半年。

目前體量最大的是自如，已有超過10萬間房，主要是分散式，集中式的自如寓近1000間。其次是青客，現(xiàn)已接近2萬間規(guī)模，基本是分散式，有少量幾棟集中式。房間數(shù)量在5000間以上的品牌是分散式的優(yōu)客逸家、集中式的魔方等。

2014年房間數(shù)達(dá)1000間以上的已經(jīng)可以視為行業(yè)非常領(lǐng)先的企業(yè)，而現(xiàn)在1000間以上房源的青年長(zhǎng)租公寓品牌數(shù)量已經(jīng)進(jìn)入兩位數(shù)。我愛我家若將旗下托管房屋全部改造為相寓公寓，最大品牌體量數(shù)據(jù)將被刷新為25萬間。

2. 業(yè)態(tài)演化

分散式公寓嘗試集中化。部分分散式公寓早期缺乏經(jīng)驗(yàn)，沒有做管理半徑的規(guī)劃，在較廣的區(qū)域鋪開業(yè)務(wù)，在體驗(yàn)到管理難度之后，加上集中式公寓高效率管理的示范效應(yīng)，這些分散式公寓逐步集中化運(yùn)作，在每個(gè)小區(qū)適當(dāng)多拿房源，覆蓋區(qū)域的推進(jìn)穩(wěn)步擴(kuò)展，從而在內(nèi)部管理上提高人房比，在租客社區(qū)的形成上也更有利。一些分散式公寓品牌還開始探討建立類似集中式公寓的公共區(qū)域的可行性。

集中式公寓傾向社區(qū)化。部分集中式公寓企業(yè)意識(shí)到，在基礎(chǔ)能力具備的前提下，如果資金供應(yīng)跟得上，周邊人群需求量足夠，做100間房的公寓和300間房甚至500間、上千間，從物業(yè)談判到開業(yè)，所花費(fèi)的精力和時(shí)間是相差不大的，至少遠(yuǎn)不是和房間數(shù)成比例的。

而體量較大之后，公共區(qū)域間均攤銷成本更低，間均管理成本更低，線下社區(qū)更易形成，增值服務(wù)的盈利機(jī)會(huì)更多。因此，特別在一線城市，部分集中式公寓開始擴(kuò)大體量、拿下樓群，社區(qū)化的傾向開始出現(xiàn)。

公寓開始和聯(lián)合辦公結(jié)合。You+算是公寓里最早做這個(gè)結(jié)合的，推出創(chuàng)業(yè)社區(qū)產(chǎn)品，樓上是You+公寓，樓下是創(chuàng)業(yè)辦公。

協(xié)縱坂田園區(qū)公寓樓下開辟了幾百平米的聯(lián)合辦公區(qū)域；未來域提出V-Life+V-Work概念，在上海一個(gè)新店中規(guī)劃1000平聯(lián)合辦公空間；武漢芒果公寓園區(qū)規(guī)劃中有一棟商業(yè)樓的一部分將用于聯(lián)合辦公。

而7月剛發(fā)布的消息，魔方公寓與Founder創(chuàng)業(yè)社區(qū)打造首個(gè)門到門低碳生活辦公空間，在上海交大店的1-2層提供近500個(gè)創(chuàng)業(yè)工位，提出的概念是早晨推開家門下樓就是辦公室，告別早高峰，低碳上班路。大洋彼岸WeWork配套公寓WeLive落地的消息似乎在和國(guó)內(nèi)呼應(yīng)。

3. 上下游發(fā)展

青年長(zhǎng)租公寓行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈非常長(zhǎng)，獲取房源，裝修，招租，租后服務(wù)，每一個(gè)大環(huán)節(jié)又由很多個(gè)小環(huán)節(jié)和實(shí)物“部件”組成，因而行業(yè)的發(fā)展逐步帶動(dòng)著上下游的發(fā)展。

首先是產(chǎn)業(yè)鏈上的金融服務(wù)。僅交租金這個(gè)小環(huán)節(jié)上，就促進(jìn)了多種業(yè)務(wù)的發(fā)展。

1）租房消費(fèi)貸。銀行信用卡部門、消費(fèi)金融公司，開始越來越大力的推廣個(gè)人租房消費(fèi)信貸，租客通過這個(gè)服務(wù)，可以將一年房租按月支付，不用再承受季付壓力，而品牌公寓則能一次性提前收回一年的租金，用于投資新房間的裝修，品牌公寓能提供一層擔(dān)保，且有能力應(yīng)對(duì)違約退房，及時(shí)招租延續(xù)租金收入，是這些金融機(jī)構(gòu)的最佳合作伙伴；相關(guān)平臺(tái)推出此類服務(wù)，京東白條，首站就是和自如合作的自如白條，借助品牌公寓運(yùn)營(yíng)方的體系優(yōu)化風(fēng)控。

2）房租保理融資。品牌公寓運(yùn)營(yíng)方，可以憑自己簽到的租客長(zhǎng)租協(xié)議，把未來一年的應(yīng)收租金，通過融資提前收回。

3）房東租金年付融資。通過融資運(yùn)作，房東可以一次收到一年的租金，但品牌公寓運(yùn)營(yíng)方卻可以按月付租給融資提供方。

其他環(huán)節(jié)上的金融服務(wù)還有：供應(yīng)鏈金融服務(wù)，家居家電甚至裝修主材采購(gòu)的應(yīng)付帳款，可以通過保理融資或融資租賃，延遲付款或分期付款，向公寓行業(yè)推廣的最多的就是海爾電器的融資租賃；裝修貸，向個(gè)人房東提供裝修貸是銀行較為成熟的業(yè)務(wù)，而今逐步開始出現(xiàn)能向公寓運(yùn)營(yíng)商提供裝修貸的渠道，一米地產(chǎn)眾籌平臺(tái)就在嘗試向這個(gè)方向發(fā)力。

然后是行業(yè)的IT支持。九豬網(wǎng)在努力完善他的公寓管理平臺(tái)，住哲在試圖推出他的公寓PMS系統(tǒng)，還有一些正在努力在長(zhǎng)租領(lǐng)域耕耘的創(chuàng)業(yè)IT公司。

接著是一些“部件”的供應(yīng)商。互聯(lián)網(wǎng)門鎖火河、去呼呼等正在進(jìn)入一間間公寓；科逸之類的整體衛(wèi)浴品牌正接受漸多的公寓行業(yè)訂單，更具性價(jià)比優(yōu)勢(shì)的做外貿(mào)衛(wèi)浴訂單的企業(yè)都開始參與挖掘國(guó)內(nèi)公寓這個(gè)領(lǐng)域的未來機(jī)會(huì)；連針對(duì)長(zhǎng)租公寓特點(diǎn)的床墊產(chǎn)品都開始嘗試向行業(yè)內(nèi)推廣。

此外，未來公寓房源總量增加，空置期待租房源絕對(duì)數(shù)量到達(dá)一定量級(jí)，則為公寓提供獲客支持的平臺(tái)會(huì)有更大市場(chǎng)機(jī)會(huì)，目前58上海租房頻道就開辟了品質(zhì)公寓專區(qū)，專門展示青客、蘑菇等品牌公寓房源。

之前創(chuàng)業(yè)平臺(tái)窩牛租房試圖為品牌公寓導(dǎo)客，雖然未能成功，但若青年長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)繼續(xù)發(fā)展，同一時(shí)點(diǎn)可租房源量大，此類平臺(tái)也是有發(fā)展機(jī)會(huì)的。當(dāng)然，由于長(zhǎng)租公寓招租頻次低，不如短租公寓或日租酒店預(yù)訂平臺(tái)的市場(chǎng)規(guī)模大，商業(yè)模式上需要做一些創(chuàng)新。

1. 輕資產(chǎn)化

2014年之前，青年長(zhǎng)租公寓作為一個(gè)新業(yè)態(tài)，大家都處于摸索期，也是學(xué)門道、練基本功的階段。這個(gè)階段，普遍采用的經(jīng)營(yíng)模式是，先包租，再投資裝修，然后出租。

包租承擔(dān)空置期租金成本壓力，更大頭的則是裝修的大量資金投入，若出現(xiàn)裝修超預(yù)算、工期延遲、招租不順，則企業(yè)承擔(dān)很大的現(xiàn)金流壓力和經(jīng)營(yíng)虧損風(fēng)險(xiǎn)。

受限于資金量及風(fēng)險(xiǎn)承受能力，各公寓品牌早期的房間數(shù)量拓展緩慢。其后幾家公寓陸續(xù)獲得風(fēng)險(xiǎn)投資，開始加快房源拓展，但他們同樣很快發(fā)現(xiàn)，借助有限的股權(quán)融資，即使再加上較多的債權(quán)性質(zhì)金融工具的使用，資金相對(duì)于自身對(duì)拓展速度的期望，仍然太不夠。

在這個(gè)過程中，一些企業(yè)提早主動(dòng)開始，一些則被動(dòng)開始，嘗試一些更加輕資產(chǎn)的模式，目前探索出來的主要是托管和加盟。

托管，即上游持有房源（業(yè)主自持或上游房東包租），委托公寓品牌運(yùn)營(yíng)管理。具體的操作模式可以有很多種變化，上游出資裝修但是否負(fù)責(zé)裝修施工，上游是否出資裝配家具家電等可移動(dòng)資產(chǎn)，上游獲得租金回報(bào)的方式是固定租金、保底+浮動(dòng)租金還是浮動(dòng)租金分成。

一般來講，公寓運(yùn)營(yíng)方會(huì)對(duì)裝修設(shè)計(jì)完全掌控或具有較強(qiáng)的建議權(quán)，對(duì)租后服務(wù)則做完全掌控。托管的推行，主要取決于公寓運(yùn)營(yíng)方的品牌影響力和運(yùn)營(yíng)實(shí)力。目前優(yōu)客逸家借助其在成都的絕對(duì)品牌地位，在托管模式上進(jìn)行了較為深度的實(shí)踐。

加盟，即加盟商出資，甚至自帶房源，公寓運(yùn)營(yíng)方輸出自己的品牌及運(yùn)營(yíng)體系。加盟模式的推行需要極強(qiáng)的品牌影響力，扎實(shí)的運(yùn)營(yíng)實(shí)力，同時(shí)還需要有加盟體系管理經(jīng)驗(yàn)。鉑濤旗下的窩趣公寓品牌自創(chuàng)立起就以加盟為主要模式，借助鉑濤品牌優(yōu)勢(shì)，目前已簽下多家加盟商。

作為新興業(yè)態(tài)，起步階段的重資產(chǎn)化，是積累經(jīng)驗(yàn)、建立標(biāo)準(zhǔn)、樹立品牌的過程，而隨著行業(yè)發(fā)展，則必然會(huì)輕資產(chǎn)化，可以預(yù)想，基于產(chǎn)品與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、運(yùn)營(yíng)體系成熟化，除了托管與加盟，未來還將有更高級(jí)的輕資產(chǎn)化的模式，比如平臺(tái)化，比如眾包化。

2. 金融化

面向剛需人群的青年長(zhǎng)租公寓，最大的財(cái)務(wù)特點(diǎn)就是招租期過后非常穩(wěn)定的現(xiàn)金流，因這一特性，它是資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的優(yōu)異資產(chǎn)源。同時(shí)，租客的分散，租金的小額，因租住需求期間長(zhǎng)和需求的剛性導(dǎo)致的低違約率，這些特點(diǎn)又是非常符合金融產(chǎn)品風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)的，容易獲得金融機(jī)構(gòu)的支持。

給租客提供消費(fèi)信貸，公寓企業(yè)可以提前收到未來房租，改善現(xiàn)金流，或加速新房源拓展；給個(gè)人房東提供裝修貸，公寓企業(yè)可以不卷入自有資金投資裝修的重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)；把大體量物業(yè)業(yè)主的未來租金收益做成資產(chǎn)證券化金融產(chǎn)品，讓大業(yè)主提前回籠資金，能增加獲取物業(yè)時(shí)的談判籌碼。

除了債權(quán)性質(zhì)金融手段的使用，還可以采用股權(quán)性質(zhì)的金融手段。近期品牌連鎖酒店的互聯(lián)網(wǎng)股權(quán)眾籌陸續(xù)出現(xiàn)多個(gè)成功案例，青年長(zhǎng)租公寓可以在單店項(xiàng)目（或某一批房間）層面開展股權(quán)眾籌，由眾籌投資人完成部分甚至全部出資。

所有這些金融手段的采用，都將改善青年長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)的財(cái)務(wù)模型，并可能引起運(yùn)營(yíng)模式的變化。金融工具的充分應(yīng)用，將會(huì)是青年長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)的必修課，公寓企業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展必然需要金融化。

3. 盈利后向化

服務(wù)式青年公寓的基礎(chǔ)業(yè)務(wù)就是公寓房間租賃，基礎(chǔ)收益來自于租賃收益，不管是包租模式的租入租出價(jià)差，還是托管、加盟模式的收益分成，都是從收到的租客租金這個(gè)盤子里分食。

隨著市場(chǎng)的充分競(jìng)爭(zhēng)，這種收益必然會(huì)逐步減少。就像房屋銀行，早年吃差價(jià)、加吃房東給的空置期，很賺錢，到現(xiàn)在價(jià)差不到5%，空置期越來越短，利潤(rùn)越來越薄。在未來服務(wù)式青年長(zhǎng)租公寓充分競(jìng)爭(zhēng)后，從租客租金里刨食的日子會(huì)越來越難過。

那么，賺錢還有什么招呢？向后看。

一個(gè)方向，是從房子這一端向后看。手握大量房源，這些房子上有什么賺錢的點(diǎn)？比如二手房交易，房東要賣房，租著他房子的公寓企業(yè)有機(jī)會(huì)第一時(shí)間知道，有交易帶看的便利條件，有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)來做成這個(gè)交易的中介方。從房子這一端看，基于資產(chǎn)管理開展業(yè)務(wù)是一種盈利模式。

另一個(gè)方向，是從房客這一端向后看。坐擁百萬租客，這些人有什么需求？

通過服務(wù)建立的品牌信任，通過租客社區(qū)運(yùn)營(yíng)建立的深度信賴，基于對(duì)租客需求的近距離把握，可以精選優(yōu)秀的生活服務(wù)提供商，線上線下結(jié)合，為租客提供租房之外的更多生活服務(wù)，并從中獲得收益。

比如，公寓品牌經(jīng)過嚴(yán)選后向全體租客推薦一種白領(lǐng)健康食品或健康枕頭，發(fā)起團(tuán)購(gòu)，因?yàn)樽饪蛯?duì)公寓品牌的信任，以及就近實(shí)物展示與配送的便利、收付款的便利甚至公寓品牌提供消費(fèi)金融的支持等優(yōu)勢(shì)，由于租客群體的同質(zhì)性和一定程度的需求共性，最終可能取得不錯(cuò)的團(tuán)購(gòu)訂單量，公寓品牌也從中獲利。從房客這一端看，打造生活服務(wù)平臺(tái)是另一種更具想像空間的盈利模式。

理論上，口碑傳播之下，資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)還可以延伸到所管理的房源之外，生活服務(wù)也可以覆蓋到所服務(wù)的租客之外。另外，還會(huì)有其他衍生業(yè)務(wù)方向，比如You+的創(chuàng)業(yè)社區(qū)內(nèi)，房客以創(chuàng)業(yè)者為主，房客端的后向化業(yè)務(wù)，出現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)投資業(yè)務(wù)，7月的消息是You+入駐成都高新區(qū)并成立了成都優(yōu)家股權(quán)投資基金。

兩種盈利模式對(duì)資源體系的要求不一樣，資產(chǎn)管理方向，需要很強(qiáng)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)鏈條上的相關(guān)資源，比如自如，和鏈家的體系對(duì)接，就能很好的開展資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)；生活服務(wù)平臺(tái)，需要團(tuán)隊(duì)具備社群運(yùn)營(yíng)和互聯(lián)網(wǎng)生活服務(wù)平臺(tái)運(yùn)營(yíng)兩個(gè)方面的基因，目前還不能說哪一家已經(jīng)在兩個(gè)方面同時(shí)非常突出，但資本市場(chǎng)特別是VC機(jī)構(gòu)對(duì)這個(gè)方向顯然更加抱有期望。

從2013-2014年VC投資為主，到2015年投資多元化，青年長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域整體來看，投資會(huì)繼續(xù)多元化，預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)以下趨勢(shì)：

1）VC投資漸減，至2016年下半年明顯降溫。2014年獲得投資的企業(yè)，屆時(shí)已進(jìn)入并購(gòu)階段或準(zhǔn)備進(jìn)入PE、登陸資本市場(chǎng)的階段，2015年獲得小額投資的，多數(shù)屆時(shí)會(huì)進(jìn)入并購(gòu)階段，少數(shù)會(huì)放緩速度發(fā)展，只有極少黑馬能繼續(xù)獲得下一輪VC投資。

2）并購(gòu)在2015年下半年漸漸開始，2016年下半年達(dá)到高峰，至2017年下半年漸緩。兩類企業(yè)最易被并購(gòu)，第一類起步相對(duì)早一些，經(jīng)過三四年的發(fā)展，遇到自身難以突破的瓶頸（金融資源不足，運(yùn)營(yíng)模式落后，擴(kuò)張之后管理失控，盈利模式升級(jí)不順等），發(fā)展放緩，獲得VC投資的會(huì)面臨投資方回報(bào)壓力，靠自有資金發(fā)展的會(huì)看不到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這時(shí)會(huì)主動(dòng)或被動(dòng)的卷入并購(gòu)交易中；第二類起點(diǎn)比較低，起步比較晚，還沒來得及壯大，發(fā)現(xiàn)第一梯隊(duì)已經(jīng)難以望其項(xiàng)背，與其在夾縫中發(fā)展，不如并入一個(gè)大體系。

3）PE投資及登陸資本市場(chǎng)在2016年下半年開始漸多。少數(shù)幾家體量較大的公寓企業(yè)，逐一進(jìn)入PE投資階段，開始籌備上市。而數(shù)量更多的企業(yè)，主要是擁有一定財(cái)務(wù)規(guī)模，在行業(yè)內(nèi)屬于中等規(guī)模的集中式公寓，會(huì)選擇掛牌新三板（假設(shè)新三板如主流預(yù)期，會(huì)健康發(fā)展而不是出現(xiàn)嚴(yán)重逆轉(zhuǎn)）

未來不同類型的青年長(zhǎng)租公寓企業(yè)會(huì)選擇適合自身的資本市場(chǎng)，大體可以這樣來看：

1）新三板，適合中等體量，財(cái)務(wù)指標(biāo)較為健康的企業(yè)，可能會(huì)以集中式為主。但因?yàn)樾氯鍖?duì)科技類企業(yè)比A股要更加接納，所以，財(cái)務(wù)狀況一般，但O2O生活服務(wù)平臺(tái)等創(chuàng)新業(yè)務(wù)較為突出的企業(yè)也有機(jī)會(huì)掛牌并獲得不錯(cuò)的市值。新三板掛牌企業(yè)的數(shù)量有望超過個(gè)位數(shù)。

2）A股，適合體量大，財(cái)務(wù)指標(biāo)好的企業(yè)。租賃業(yè)務(wù)本身盈利，資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)創(chuàng)造利潤(rùn)增量，此類企業(yè)可能會(huì)是A股上市的主力。但即使注冊(cè)制推行，行業(yè)內(nèi)的A股上市企業(yè)數(shù)量也應(yīng)會(huì)是很少的個(gè)位數(shù)。

3）港股，適合體量中等以上，財(cái)務(wù)指標(biāo)好的企業(yè)，港股對(duì)地產(chǎn)概念股的態(tài)度比A股要?dú)g迎得多，做好租賃業(yè)務(wù)，進(jìn)入資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，持有物業(yè)甚至開發(fā)物業(yè)，這類企業(yè)的最好選擇是港股。

4）美股，對(duì)科技類企業(yè)有更友好的估值，更重視增長(zhǎng)而不看重短期財(cái)務(wù)指標(biāo)，所以，快速拓展房間數(shù)量，建設(shè)強(qiáng)大的O2O生活服務(wù)平臺(tái)，平臺(tái)用戶數(shù)和營(yíng)收規(guī)?？焖偬嵘@類企業(yè)將有機(jī)會(huì)獲得美股青睞，這類企業(yè)會(huì)是以分散式為主。當(dāng)然，如果把時(shí)間放長(zhǎng)一點(diǎn)來看，未來的A股也很有可能會(huì)給這類企業(yè)一個(gè)不錯(cuò)的舞臺(tái)。

六、待解決的問題

從青年人群生活方式的變化、房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)來看，參考人口流動(dòng)走勢(shì)，可以對(duì)服務(wù)式青年長(zhǎng)租公寓的未來做這樣的展望。

1）剛性需求長(zhǎng)期存在且規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。由于生活理念的改變，青年人在大城市的租房意愿會(huì)一代強(qiáng)于一代，租房多于買房，而且對(duì)居住體驗(yàn)的要求會(huì)持續(xù)提升，未來中端定位的服務(wù)式青年長(zhǎng)租公寓會(huì)取代普通出租房，成為市場(chǎng)主流。

2）青年長(zhǎng)租公寓的房源供應(yīng)會(huì)更充足。一方面，個(gè)人投資客不再持有毛坯房等待升值后轉(zhuǎn)賣，會(huì)有更多存量房和新購(gòu)?fù)顿Y房被用于出租；另一方面，由于房子銷售疲軟，開發(fā)商被迫逐步增加用于出租的房子的建造。

3）青年長(zhǎng)租公寓的行業(yè)生命周期足夠長(zhǎng)，空間足夠大。大城市的人口凈流入持續(xù)增長(zhǎng)，參照中國(guó)和美國(guó)日本的情況，資源向大城市聚集的馬太效應(yīng)未來恐難于消除，這些青年的租房剛需將支撐青年長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)規(guī)模的長(zhǎng)期持續(xù)。而基于長(zhǎng)租形成的社群，基于社群產(chǎn)生的創(chuàng)新商業(yè)模式，更將使公寓從業(yè)企業(yè)擁有持續(xù)創(chuàng)新與成長(zhǎng)的空間，這是青年長(zhǎng)租公寓與興盛十年漸轉(zhuǎn)衰落的、面向日租客的經(jīng)濟(jì)型酒店一個(gè)根本性的區(qū)別，后者是房間運(yùn)營(yíng)，而前者可以是人的連接、社群運(yùn)營(yíng)。

也許對(duì)于從業(yè)者而言，這是一個(gè)可以為之長(zhǎng)期努力的事業(yè)。