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在現(xiàn)今的短租市場(chǎng)上，Craiglist和HomeAway已經(jīng)幾乎被踢出了局。作為人人稱道的“共享經(jīng)濟(jì)”的典型代表，Airbnb平臺(tái)完成了華麗的進(jìn)擊，它給了出行的旅者一個(gè)新的不同于酒店的住宿選擇，一個(gè)連接起人與人、房間與房間以及文化與文化的切入點(diǎn)。“共享經(jīng)濟(jì)”的內(nèi)涵，顯然不是通常意義上人們認(rèn)為的省錢(qián)?！肮蚕斫?jīng)濟(jì)”完全是一個(gè)People Business，通過(guò)人與人互相信任基礎(chǔ)上，從人的關(guān)系出發(fā)建立起更多有意義的事情，構(gòu)串起更有意思的故事。因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)的高速發(fā)展，Airbnb表達(dá)的“Live like a local像當(dāng)?shù)厝艘粯訍芤馍睢币约案叨葌€(gè)性化的居住體驗(yàn)使得Airbnb能夠從酒店財(cái)團(tuán)手里分一杯羹。就像Airbnb的Slogan表達(dá)的這樣：家在四方（Belong Anywhere）

然而，監(jiān)管者對(duì)于這樣的公司并沒(méi)有做好準(zhǔn)備。類似Airbnb、UBer這樣的互聯(lián)網(wǎng)3.0公司改變的顯然不僅僅是顛覆所在行業(yè)，也改變了經(jīng)濟(jì)與法律體系。Airbnb對(duì)于住宅市場(chǎng)、房地產(chǎn)行業(yè)以及酒店法、土地法和稅法有非常大的影響。那么本文將簡(jiǎn)單地探討一下Airbnb的橫空出世對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的改變以及它們所面臨的一些監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題（文中舉例主要以大城市例如美國(guó)紐約、法國(guó)巴黎等為例）

 之前也看到一些互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)站探討過(guò)Airbnb早期Spamming Craigslist（就是給每個(gè)在Craiglist上發(fā)租房信息的人發(fā)送email）的攬客過(guò)程，這里對(duì)此不做探討。Airbnb平臺(tái)的運(yùn)作模式并不復(fù)雜：所有的房屋所有者可以在平臺(tái)上展示它們提供給租客的短租住所，等待顧客完成預(yù)訂。在這個(gè)過(guò)程中，Airbnb向租客與屋主雙向收費(fèi)。根據(jù)官方數(shù)據(jù)，每一個(gè)成功預(yù)訂Airbnb向租客收取6%-12%同時(shí)向屋主收取3%的交易費(fèi)用。因?yàn)楣韫任幕鼛啄甑难杆侔l(fā)展，Airbnb正在經(jīng)歷一個(gè)前無(wú)古人的病毒式增長(zhǎng)，它的在線房間數(shù)量從2011年的5萬(wàn)到2015年的100萬(wàn)。2015年，Airbnb的估值為255億美元。而它的規(guī)模也是與日俱增， Airbnb把190個(gè)國(guó)家34000多個(gè)城市吸引的1100萬(wàn)的顧客，轉(zhuǎn)化為今年預(yù)計(jì)的8.5億美元營(yíng)收。這么大的規(guī)模與投資界這么高的預(yù)期，Airbnb帶給我們的不僅僅是數(shù)字上的震撼，還有對(duì)于整個(gè)社會(huì)的改變。

Airbnb對(duì)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)從一定程度來(lái)說(shuō)解釋了它指數(shù)級(jí)的增長(zhǎng)。Airbnb租客深入體驗(yàn)本地人的居住環(huán)境，不集中住在城市的“旅游勝地”而是遍布全城，深入帶動(dòng)了城市一些并未大受游客喜愛(ài)的地區(qū)的發(fā)展。另外，以美國(guó)為例，Airbnb租客一般停留5晚、每個(gè)旅行消費(fèi)978美元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)游客的2.8晚、每次旅行消費(fèi)的669美元。由于Airbnb租客在城市停留時(shí)間更長(zhǎng)消費(fèi)更多，它極大地刺激了消費(fèi)并提供了一定數(shù)量的工作職位。以著名的舊金山為例，從2012年至2013年，Airbnb帶來(lái)的本地消費(fèi)在6億美元左右并提供了430個(gè)當(dāng)?shù)毓ぷ鲘徫?。同時(shí)Airbnb也給當(dāng)?shù)厝藥?lái)了一個(gè)營(yíng)生的辦法：Airbnb幫助62%的紐約屋主與56%的舊金山屋主用在Airbnb上賺取的利潤(rùn)支付他們自己的租金與住房抵押貸款。屋主要做的僅僅是呆在家把房租出去，可以說(shuō)資本主義大法真是好。

 因?yàn)锳irbnb帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，在Airbnb茁壯成長(zhǎng)的時(shí)候，大部分人認(rèn)為Airbnb影響最大的恐怕就是酒店業(yè)了。從估值來(lái)看，Airbnb帶著它的巨無(wú)霸255億美元估值，完美碾壓了萬(wàn)豪、溫德漢姆以及洲際集團(tuán)。僅從數(shù)字來(lái)看，完全輕資產(chǎn)的Airbnb估值從2012年的11月份到2014年瘋狂地增長(zhǎng)了5倍，速度顯然比重資產(chǎn)的各大酒店看上去有吸引力多了。但是，Airbnb與酒店業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)并沒(méi)有人們?cè)瓉?lái)想象的這么激烈。第一，它對(duì)于酒店利潤(rùn)的影響并不大，根據(jù)波士頓大學(xué)的研究，在Airbnb供應(yīng)量最大的美國(guó)奧斯丁市（Austin），Airbnb供應(yīng)量每月增長(zhǎng)10%，僅僅帶動(dòng)酒店房間利潤(rùn)每月下跌0.35%，幾乎可以忽略不計(jì)。第二，酒店預(yù)訂市場(chǎng)大約是 1 萬(wàn)億美元，Expedia 和 Priceline 大約占其中5%的交易，大約20%的酒店?duì)I業(yè)收入是通過(guò)大型酒店連鎖集團(tuán)的直銷渠道完成，而去年Airbnb 創(chuàng)造了大約 70 億美元的預(yù)訂收入，只占整個(gè)市場(chǎng)的大約1%。然而，這種微小的威脅最近也許會(huì)被迅速放大。Airbnb 在上線了差旅管理工具之后，一天簽下了 500 家公司，現(xiàn)在其差旅服務(wù)的客戶達(dá)到了 1000 家公司，包括 Google等大型企業(yè)。這項(xiàng)新功能讓 Airbnb 可以與公司共享出差日期、地點(diǎn)等信息，這樣公司的差旅經(jīng)理就可以監(jiān)控到公司員工的出差情況，并且將這些信息納入到公司內(nèi)部的差旅管理系統(tǒng)里面來(lái)。即使現(xiàn)在Airbnb對(duì)酒店行業(yè)的顛覆還沒(méi)完全開(kāi)始，但從商業(yè)模式上來(lái)說(shuō)，Airbnb將市場(chǎng)空余的房屋作為后備的房源，增加整個(gè)行業(yè)的房間庫(kù)存應(yīng)對(duì)旺季的強(qiáng)烈需求，挑戰(zhàn)了酒店的盈利核心就是整個(gè)市場(chǎng)供給不足時(shí)的絕對(duì)定價(jià)能力。

 還有一個(gè)行業(yè)受Airbnb影響巨大，那就是房地產(chǎn)行業(yè)。根據(jù)最簡(jiǎn)單的套利法則，Airbnb拿走了租賃市場(chǎng)上越來(lái)越多的空置房，因?yàn)樵谠S多城市顯然把房子放在Airbnb出租不僅是個(gè)時(shí)髦的事兒，還能為屋主帶來(lái)比正常出租更多的收入。大量的屋主整年都把自己的房子放在Airbnb上租給游客，使得常規(guī)租憑市場(chǎng)上出租房屋供應(yīng)數(shù)量在迅速減少。結(jié)果就是本地市場(chǎng)租金價(jià)格的迅速上漲以及本地城市居民購(gòu)房?？梢钥吹?，在美國(guó)洛杉磯，Airbnb集中社區(qū)的房租中位價(jià)與增長(zhǎng)速度明顯高于市場(chǎng)水平。不僅僅是洛杉磯，巴黎和巴塞羅拉等法國(guó)主要的城市都正在經(jīng)歷類似的命運(yùn)，個(gè)人房屋租憑給城市發(fā)展帶來(lái)了不小的困擾。尤其是巴塞羅拉，提供給Airbnb的房間超過(guò)137000個(gè)，是傳統(tǒng)酒店提供數(shù)量的兩倍以上。

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全面了解了Airbnb對(duì)于各行業(yè)的影響之后，就可以來(lái)探討一下它對(duì)于法律的影響了。在2014年10月，紐約檢察長(zhǎng)埃里克·T·施耐德曼(Eric T. Schneiderman)發(fā)布了一份報(bào)告，其中透露Airbnb在紐約有72%都違反了當(dāng)?shù)氐木频旰头康禺a(chǎn)法律，還欠了當(dāng)?shù)?30萬(wàn)美元的未繳稅款。法院在2015年5月給Airbnb發(fā)了傳票（Subpoena）要求Airbnb就違反土地法和稅法公布紐約用戶的交易信息。埃里克的報(bào)告還提到在2010年1月1日至2014年6月2日期間，紐約Airbnb 37%的總營(yíng)業(yè)收入是由6%的戶主帶來(lái)的。盡管Airbnb確實(shí)發(fā)揮了普惠的經(jīng)濟(jì)職能，但是不可否認(rèn)公司有一部分營(yíng)收源于少部分的、可能是濫用Airbnb平臺(tái)的高利潤(rùn)的小規(guī)模非法經(jīng)營(yíng)酒店。

 對(duì)于房地產(chǎn)法，首當(dāng)其中的是行政區(qū)劃法規(guī)（Zoning Code）。美國(guó)的許多城市，在許多行政區(qū)有非常嚴(yán)格的短租住宅比例的要求，目的是為了規(guī)范防止短租擴(kuò)散到整個(gè)城市，從而帶來(lái)的一系列停車、噪音、垃圾管理以及社區(qū)安全的問(wèn)題。對(duì)于提供短租的住宅也會(huì)有例如具體的住宅大小、客房數(shù)量等要求。一些物業(yè)管理公司也會(huì)根據(jù)行政區(qū)劃制定轉(zhuǎn)租政策或者租賃條款禁止住戶非法短租公寓房間，尤其是在橄欖球超級(jí)杯（Super Bowl）這樣重要的日子里一房難求可以輕易賺取額外收入的時(shí)候。其次超過(guò)70%的紐約Airbnb短租是租出整個(gè)公寓，違反了Multiple Dwelling Law和紐約城市行政條例：在大多數(shù)住宅公寓樓中，如果屋主出租房子的時(shí)間少于30天，都屬非法，除非房客入住期間屋主也在場(chǎng)。這個(gè)條例的目的是為了保護(hù)住客，保證火災(zāi)與安全法規(guī)的實(shí)行同時(shí)也是為了確保保障性住房的穩(wěn)定供給。不僅僅在紐約市，許多其他城市也有這樣的法律限制過(guò)度的短租行為。例如在邁阿密，短租在Miami Beach、Bay Harbor 和 Surfside都是非法的，短租僅僅在固定的行政區(qū)里并且屋主要有旅行租賃的批準(zhǔn)文件。

 在紐約檢察長(zhǎng)的報(bào)告中，Airbnb在2010年到2014年，總共欠了紐約330萬(wàn)美元的未繳稅款。地方政府很難向短租房屋收取稅收，尤其像Airbnb這樣的為屋主和租戶提供交易平臺(tái)的“主體”。之所以用“主體”來(lái)稱呼Airbnb，是因?yàn)樵诙愂諏用娼oAirbnb一個(gè)具體定義，P2P服務(wù)商，酒店運(yùn)營(yíng)商還是房間再交易商（Room Remarketer）？拿紐約來(lái)舉例，紐約的14.75%酒店稅包括5.75%酒店入住稅，每個(gè)房間每天要交的$1.5的額外費(fèi)用以及州&城市的營(yíng)業(yè)稅。很多人可能對(duì)這個(gè)營(yíng)業(yè)稅不太明白，在“2010 Sales and Use Tax Budget Legislation”中，定義了房間再交易商是不論直接還是間接預(yù)留、安排、傳遞或者是完成入住過(guò)程的人/主體，都必須收取營(yíng)業(yè)稅。所以，各國(guó)政府都在制定相應(yīng)的法律框架，例如對(duì)每個(gè)通過(guò)網(wǎng)站預(yù)訂房間的人每晚收取一定比例的營(yíng)業(yè)稅或者游客稅。去年Airbnb正式宣布開(kāi)始在巴黎收取游客稅，還在美國(guó)多個(gè)城市達(dá)成了稅收代收代繳協(xié)議，這些城市包括舊金山、波特蘭、芝加哥、圣何塞、圣迭戈和華盛頓特區(qū)等。顯然，一個(gè)完善的稅收制度是衡量Airbnb、客戶和地方政府利益的關(guān)鍵。但是，Airbnb面對(duì)的稅收問(wèn)題并沒(méi)有這么簡(jiǎn)單，它不得不在所有交易中充當(dāng)財(cái)務(wù)代表，向用戶征收稅收。而不同城市稅率不同、用戶可能跨境等問(wèn)題也需要Airbnb開(kāi)發(fā)一個(gè)工具解決。

 最終，人們發(fā)現(xiàn)，Airbnb這個(gè)看似空中樓閣的創(chuàng)意沒(méi)有監(jiān)管者想象的那么不接地氣，相反他們很受普通人的歡迎，這是一個(gè)難以打破的優(yōu)勢(shì)。很多城市也意識(shí)到，Airbnb已經(jīng)成為了一種“新常態(tài)”，許多人都在這個(gè)平臺(tái)上獲得了積極正面的體驗(yàn)。這場(chǎng)博弈還會(huì)繼續(xù)，Airbnb會(huì)在稅收方面給予當(dāng)?shù)卣С?，也?huì)做出其他方面的讓步，而越來(lái)越多的城市政府也在熱情地接納著Airbnb。這是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，但是毫無(wú)疑問(wèn)隨著社會(huì)的進(jìn)步，很多事情都會(huì)發(fā)生改變。同樣的命運(yùn)也在Uber身上發(fā)生著，作為共享經(jīng)濟(jì)的“雙前鋒”，兩者都以沖撞現(xiàn)有利益集團(tuán)和行業(yè)規(guī)范而著稱。就世界上絕大多數(shù)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體（也包括中國(guó)這樣的較成熟的新興經(jīng)濟(jì)體）現(xiàn)行法律和行業(yè)體系而言，不可否認(rèn)，他們都或多或少地觸犯了相關(guān)法律法規(guī)。但就像某些人評(píng)論的那樣，當(dāng)年馬云不照樣被千千萬(wàn)萬(wàn)的實(shí)體小店恨死了嗎？當(dāng)年互聯(lián)網(wǎng)金融不也踩著無(wú)數(shù)條高壓線走過(guò)來(lái)了嗎？從這種觀點(diǎn)上來(lái)說(shuō)，Airbnb確實(shí)是一個(gè)巨大的“非法酒店”，但它同時(shí)也是一個(gè)革命者。a Outlaw & a Revolutionary，這樣一個(gè)性感到無(wú)以加復(fù)的標(biāo)簽也正是Airbnb和Uber們的公關(guān)部門(mén)求之不得的。