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長租公寓是這兩年的創(chuàng)業(yè)熱點，火爆得讓人出乎意料。前不久，有人吐槽雷軍的順為基金投資的 YOU+ 公寓是“用 6000 塊錢一個月的價格把一個學(xué)生公寓出租了出去”，爾后，輿論甚囂塵上：有人覺得公寓實在太坑爹，光玩情懷沒有用；也有人出來為公寓站臺平反，認(rèn)為公寓的發(fā)展尚在初期，應(yīng)給予更多空間與機(jī)會。

據(jù)華創(chuàng)證券的研究報告《青年長租公寓：這是一片太平洋》顯示，目前國內(nèi)房屋租賃交易額在 8000 億元上下，隨著前十年房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，大量閑置房屋出現(xiàn)，數(shù)量達(dá) 7300 萬套；另一方面，城市流動人口增加，90 后進(jìn)入職場，住房剛需增勢明顯，長租公寓的出現(xiàn)滿足了這部分人對住房“不肯將就”的要求。

長租公寓為什么這么火？這背后究竟有什么推動力？從幾個維度來梳理，主要原因不外是社會大環(huán)境、資本助推、本身模式的競爭力，以及與公寓本身社交屬性的結(jié)合。撇開住房剛需和房價居高不下這樣的大環(huán)境因素，我們來談一談資本和模式是如何助推長租公寓市場的。

第一重火爆：資本

火是從雷軍的順為基金燒起來的。2014年9月，順為基金聯(lián)合聯(lián)創(chuàng)策源投資 YOU+ 公寓 1 億人民幣，開啟了公寓創(chuàng)業(yè)的吸金時代。

除了較常見的股權(quán)融資形式，長租公寓還在進(jìn)行更加豐富的金融嘗試：借鑒 REITs。發(fā)軔于美國 1960 年代的 REITs 模式，即房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts），代表著全世界房地產(chǎn)領(lǐng)域最科學(xué)與最先進(jìn)的管理方案，提供保障于房地產(chǎn)領(lǐng)域六大環(huán)節(jié)（即資本運作、設(shè)計策劃、拆遷征地、建設(shè)施工、銷售租賃、物業(yè)服務(wù)）。在融資方面 REITs 有著巨大的優(yōu)勢，表現(xiàn)為風(fēng)險低、回報率較高、經(jīng)營科學(xué)。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，REITs 的股權(quán)形式投資并不會給它們帶來債務(wù)負(fù)擔(dān)；而相對于銀行貸款，合約還款帶給房地產(chǎn)企業(yè)的壓力會大很多。

目前 REITs 尚未被完全引入國內(nèi)，也還沒有得到司法環(huán)境與稅務(wù)環(huán)境的支持，但是在國內(nèi)公寓行業(yè)創(chuàng)業(yè)中，已經(jīng)可以初探到這樣的構(gòu)思。新派公寓創(chuàng)始人王戈宏最早將 REITs 模式帶回國內(nèi)進(jìn)行嘗試，與賽富基金合伙人閻炎共同成立私募 REITs 基金，即賽富不動產(chǎn)基金，負(fù)責(zé)公寓的資本運作和物業(yè)收購。

基金和公寓如何各司其職？賽富不動產(chǎn)基金最早以每平方米 2.2 萬的價格購買了北京 CBD 區(qū)域的森德大廈，并經(jīng)過統(tǒng)一改裝為新派公寓 CBD 店。之后，通過基金發(fā)行的方式，新派公寓 CBD 店被分拆給 32 名 LP（有限合伙人），并允諾不低于 3.5% 的回報率。四年之后，以 4 萬元一方平米的價格回購。

在沒有完全引入 REITs 卻充分借鑒的情況下，新派公寓走出了一條穩(wěn)定獲取房源并快速規(guī)?；?fù)制化的路徑。2015 年年初，由住建部下發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》中明確表示要積極推進(jìn) REITs 的試點。目前，魔方公寓也對外透露正積極試水 REITs。

資本之火為品牌公寓實現(xiàn)品牌化、規(guī)?；\作提供了有力前提。目前國內(nèi)二十多家品牌公寓占據(jù)的市場份額總共只有 3%。

第二重火爆：模式

長租公寓找到了傳統(tǒng)市場的痛點。就租客與房東來說，傳統(tǒng)租賃市場上，租客的弱勢地位比較明顯，信息不對稱，找房費時費力又被坑，房屋家電陳舊，交接和交租麻煩；而對于房東而言，租客難以管理、租期不穩(wěn)定、房屋保潔難達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)也是很頭疼的問題。綜上所述，租客與房東在租賃過程中的感受都比較差，《北京青年人才住房狀況》研究報告顯示，僅有 26.31% 的租客表示未曾受到權(quán)益侵害的問題。

對比傳統(tǒng)租賃，互聯(lián)網(wǎng)下的長租公寓首先提高了信息對稱性，也就是提高房屋的出租率。長租公寓品牌大多提供線上看房服務(wù)，其標(biāo)準(zhǔn)化的圖片拍攝給了大多數(shù)租客一個心理預(yù)期。

其次是標(biāo)準(zhǔn)化裝修。品牌公寓的硬裝軟裝統(tǒng)一，使得房屋與房屋之間的差異化縮小，降低了房屋的整體裝修和維修成本。以蘑菇公寓為例，就是與海爾家電進(jìn)行合作，對大小家電進(jìn)行集中采購和標(biāo)準(zhǔn)化配給。

第三是公寓管理。針對不同房型、不同租期的租客進(jìn)行有效管理和收租，特別是在一些細(xì)碎的收費服務(wù)上，如具體到每個房間的用電等。它們大多實行的是酒店管理模式，但在具體實施上卻精簡很多，一般提供一周一次的保潔服務(wù)。以魔方公寓為例，一家集中式公寓的管理人員可能只需要 1 名店長，外加 2 名輔助工作人員。

第四是它們的拿房形式，都實行的是較“輕”的模式，即包租模式，通過簽訂 5?10 年的租賃合同，整體包租一棟樓或者一套房。前者被稱為整租式公寓（更適合標(biāo)準(zhǔn)化），而后者為分布式公寓。實行包租，解決了租賃中最重的一環(huán)，即如何拿房。

第五是金融合作。傳統(tǒng)租賃市場“押一付三”，新興的長租公寓面對更多元、更年輕的租客，有的只需要“押一付一”。蘑菇公寓的蘑菇寶讓租客可以每月向銀行打入租金，以現(xiàn)金流為抵押獲得低息貸款，蘑菇公寓因此得以提前一年獲得租金，打通了現(xiàn)金流，實現(xiàn)了規(guī)模擴(kuò)張。

總體來說，長租公寓走的是批發(fā)拿房、批發(fā)裝修的路子，從中可以賺到從零售到批發(fā)的價差和溢價。如同魔方公寓創(chuàng)始人葛嵐所言，公寓與租戶是一個強(qiáng)需求的關(guān)系，因而一系列附加值產(chǎn)品可以被設(shè)計和打包，如保潔等 O2O 服務(wù)。

第三重火爆：社交

YOU+ 公寓成立之初，創(chuàng)始人劉洋表示，YOU+ 公寓是“住房+社交+創(chuàng)業(yè)”的聚集地。盡管有人對公寓的社交性表示懷疑，認(rèn)為公寓的本質(zhì)還應(yīng)該是居住的舒適感，但不可否認(rèn)，公寓確實籠聚了一批差不多年齡并有望碰撞出火花的人。公寓在西方社會發(fā)展歷史非常悠久，從經(jīng)典美劇《老友記》中就可見一斑。而“公共空間”的概念在中國尚處于初級階段，租客們更習(xí)慣關(guān)上房門做自己的事情。

為了撮合與營造公寓的社交屬性，YOU+ 公寓實行“三不租”政策，即 45 歲以上不租，帶小孩不租，不愛交朋友不租。更為“奇葩”的是它的社交考核制度，即每個月要認(rèn)識 10 位公寓內(nèi)的朋友，必須參加一次社群活動。

對比 YOU+ 公寓的嚴(yán)苛租客社交章程，蘑菇公寓相對寬松一些。作為分布式公寓的典型代表，蘑菇公寓只是“友善地”把租客們的“性別、星座、愛好和工作”公之于眾，以防止不愛天蝎座的偏偏遇上，頭疼處女座的還要同一屋檐。

真社交也好，偽社交也罷，打通居住和圈子無疑是未來公寓發(fā)展的必經(jīng)之路，讓房子不再是簡單的鋼筋水泥，而是成為一個家的概念。相信這是所有的長租公寓所期望的。