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從2009年《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》國(guó)發(fā)[41]號(hào)文到2012年《金融支持旅游業(yè)加快發(fā)展的若干意見》，再到2014年《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)旅游業(yè)改革發(fā)展的若干意見》，多個(gè)文件中都提出：

對(duì)符合旅游市場(chǎng)準(zhǔn)入條件和信貸原則的旅游企業(yè)和旅游項(xiàng)目，要加大多種形式的融資授信支持，合理確定貸款期限和貸款利率，同時(shí)鼓勵(lì)門票收入質(zhì)押貸款、發(fā)行企業(yè)債券、上市融資、消費(fèi)信貸等多種形式的融資渠道，并提出政府引導(dǎo)、推動(dòng)設(shè)立旅游產(chǎn)業(yè)基金，發(fā)展旅游項(xiàng)目資產(chǎn)證券化產(chǎn)品等多種金融創(chuàng)新方式。

在政策的引導(dǎo)和市場(chǎng)的探索下，多種形式的旅游地產(chǎn)融資方式在不斷涌現(xiàn)。華僑城與長(zhǎng)隆的資產(chǎn)證券化、北京與海航旅業(yè)設(shè)立的旅游發(fā)展基金、中信信托發(fā)起的旅游消費(fèi)信托、紅樹林發(fā)行的分時(shí)度假卡、鄉(xiāng)村度假領(lǐng)域的眾籌產(chǎn)品等等。

然而，市場(chǎng)也在分化，產(chǎn)品并不具有獨(dú)特性的小微旅游地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資方面并不具有創(chuàng)新能力，加之靠地產(chǎn)養(yǎng)旅游的銷售市場(chǎng)的滑落，這類企業(yè)及項(xiàng)目的生存發(fā)展陷入困境，即使是房企經(jīng)常使用的類信托基金，目前也難以拿到，或者面臨著更高的成本。

逐利的資本

看到國(guó)民生活水平的提高帶來(lái)的巨大旅游消費(fèi)潛力，國(guó)內(nèi)外資本一直在盯著這塊蛋糕，這兩年已有數(shù)萬(wàn)億元資金涌入旅游領(lǐng)域，中國(guó)旅游業(yè)正進(jìn)入空前的并購(gòu)活躍期。

僅在2009年至2012年，我國(guó)就成立了8只旅游產(chǎn)業(yè)投資基金，總募資規(guī)模達(dá)到212.96億元，2012年到2013年，旅游業(yè)并購(gòu)涉及的資金額達(dá)幾十億元甚至上百億元，越來(lái)越多的企業(yè)通過(guò)并購(gòu)介入旅游業(yè)。

但在各種旅游業(yè)態(tài)中，資金更加傾向漂流、溫泉、水樂(lè)園、滑雪等賺快錢的項(xiàng)目，但是大型旅游度假項(xiàng)目需要多種業(yè)態(tài)的配合，其中很多業(yè)態(tài)并不具有較快回收投資的能力，這也在一定程度上迫使旅游度假項(xiàng)目變得急功近利。

華僑城開創(chuàng)的“旅游+地產(chǎn)”的模式成為了國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)領(lǐng)域大多數(shù)的選擇，即通過(guò)售賣地產(chǎn)項(xiàng)目回收現(xiàn)金流，進(jìn)而反哺旅游部分。若選擇先發(fā)展旅游，待旅游拉動(dòng)地產(chǎn)升值后，再以地產(chǎn)反哺旅游的開發(fā)節(jié)奏，會(huì)拉長(zhǎng)開發(fā)周期，傳統(tǒng)地產(chǎn)融資工具將很難被有效利用。

從資金使用年限方面講，目前與旅游地產(chǎn)更加吻合的資金是保險(xiǎn)，但遺憾的是，目前此類資金往往更偏向于投資養(yǎng)老地產(chǎn)。

從投資形式上看，資金在參與旅游地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)多以財(cái)務(wù)投資者的身份介入，投資人本身對(duì)旅游地產(chǎn)并不一定具有太多個(gè)人興趣。

2013年，關(guān)注到國(guó)際資本動(dòng)向以及住宅市場(chǎng)變化的華盛基金創(chuàng)始人王寧將在2010年左右投資的5、6個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目全部賣出，用他的話說(shuō)，旅游地產(chǎn)的概念已經(jīng)褪色，而僅把旅游地產(chǎn)作為一個(gè)投資標(biāo)的對(duì)待的他也開始意識(shí)到自己并不能跟上該領(lǐng)域的主流思維。旅游度假地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)成為越來(lái)越專業(yè)的玩家的游戲。

專業(yè)玩家的游戲

從之前打著旅游名義做房地產(chǎn)開發(fā)的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，到之后圈占旅游資源和資本的競(jìng)爭(zhēng)，而今，旅游地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)是專業(yè)性的較量，項(xiàng)目的命運(yùn)開始決定于項(xiàng)目產(chǎn)品本身，操盤團(tuán)隊(duì)的專業(yè)性就顯得尤為重要。

目前旅游綜合體的未來(lái)潛力很大，若開發(fā)商能形成一個(gè)核心的旅游項(xiàng)目，在形成長(zhǎng)期收益的基礎(chǔ)上，又形成一定的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品，包括度假產(chǎn)品和商業(yè)產(chǎn)品，這樣便可快速回現(xiàn)，像華僑城歡樂(lè)谷、長(zhǎng)隆、迪斯尼，以及海昌極地海洋世界等都是非常好的案例。

旅游綜合體在快速回現(xiàn)的基礎(chǔ)上，若能繼續(xù)形成一個(gè)長(zhǎng)期收益結(jié)構(gòu)，便可進(jìn)一步形成新的融資渠道，比如華僑城和長(zhǎng)隆推出的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品已經(jīng)為其所用。

今典集團(tuán)開發(fā)運(yùn)作的紅樹林度假世界，以其產(chǎn)品對(duì)休閑度假生活方式的真正關(guān)照，其配套經(jīng)營(yíng)價(jià)值已經(jīng)遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)酒店，從2014年末已經(jīng)停止了房間的銷售。

據(jù)了解，近期正在籌備設(shè)計(jì)股權(quán)眾籌類、分時(shí)度假類產(chǎn)品，今典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全期待以紅樹林的旗艦項(xiàng)目三亞灣紅樹林全部開業(yè)后的實(shí)際財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)在資本市場(chǎng)講一個(gè)不同的故事，屆時(shí)不管是上市后的資本市場(chǎng)表現(xiàn)，還是通過(guò)多種股權(quán)形式的融資過(guò)程中，都會(huì)有區(qū)別于其他旅游和地產(chǎn)項(xiàng)目的估值。

三亞灣紅樹林

除了上述提到的“航空母艦”規(guī)模的項(xiàng)目，很多小規(guī)模的精品項(xiàng)目同樣可以贏取市場(chǎng)的追捧。

由景域集團(tuán)開發(fā)運(yùn)營(yíng)的帳篷客酒店，在2014年11月正式開業(yè)一個(gè)月，就成為巨頭之戰(zhàn)的受益者，在獲得華住集團(tuán)數(shù)千萬(wàn)元投資后，再獲納斯達(dá)克上市公司、國(guó)內(nèi)連鎖酒店巨頭如家酒店集團(tuán)的數(shù)千萬(wàn)元投資。

帳篷客酒店

專注一個(gè)地域或者精耕一類產(chǎn)品，形成具備自身特色的旅游項(xiàng)目，是未來(lái)旅游度假地產(chǎn)項(xiàng)目的最大出路。而對(duì)于很多具有較好的旅游自然資源，但并沒有專業(yè)操盤能力的項(xiàng)目來(lái)講，保持項(xiàng)目的原始狀態(tài)被專業(yè)團(tuán)隊(duì)收購(gòu)將是最好的選擇。

上市融資的尷尬

旅游地產(chǎn)的一個(gè)非常中國(guó)特色的產(chǎn)物，在國(guó)際市場(chǎng)上，對(duì)于這類摻有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的旅游項(xiàng)目估值并不高，在2014年初上市的海昌控股，就因其收入中有一定比例的商業(yè)地產(chǎn)，致使以2.45港元在港交所上市后股價(jià)一直萎靡，據(jù)傳，海昌近期開始考慮將地產(chǎn)板塊進(jìn)行剝離。

而開創(chuàng)中國(guó)“主題公園+地產(chǎn)”模式的華僑城，一直被定義為地產(chǎn)概念股，其股價(jià)也并沒有因?yàn)橛新糜卧囟胁煌?/p>

另一類處于尷尬境地的是古鎮(zhèn)項(xiàng)目，由于受制于文物保護(hù)、無(wú)形資產(chǎn)等諸多問(wèn)題，古鎮(zhèn)上市之門一直被緊鎖。

而古鎮(zhèn)旅游開發(fā)更多地依賴政府主導(dǎo)的開發(fā)模式，由于地方政府受財(cái)力和物力限制，在古鎮(zhèn)旅游開發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)作中存在投入不足、開發(fā)水平低、開發(fā)缺乏連續(xù)性等客觀困難，使古鎮(zhèn)旅游開發(fā)項(xiàng)目存在一定程度的旅游商業(yè)價(jià)值流失，從而導(dǎo)致古鎮(zhèn)旅游開發(fā)進(jìn)程中的相關(guān)資源和資產(chǎn)不能在資本市場(chǎng)上吸引到足夠的資本。

目前，國(guó)內(nèi)也只有一個(gè)受資本追捧的烏鎮(zhèn)和古北水鎮(zhèn)。