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登錄房地產產品日漸豐富,如今不少投資者逐漸將目光轉向了住宅之外的其他產品,譬如產權式酒店。在中山,這種產權式酒店可由購房者返租給開發(fā)商經營,而開發(fā)商則設定每年6%—8%的利率回報給客戶。由于收益高,穩(wěn)定性強,這種新型的投資模式在中山悄然走俏。
開發(fā)商承諾8年返還總價52%
最近在繁華熱鬧區(qū)域,一些寫字樓、酒店一改過去傳統(tǒng)的出租、出售等銷售模式,轉而由開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨立產權出售,業(yè)主則將產權委托給負責運營的酒店管理,獲取周期性的固定投資回報。此外,業(yè)主購買了產權酒店小戶型后,可以像普通商品房一樣進行轉讓、抵押。目前,這種產權式酒店主要出現(xiàn)在市內黃金消費商圈路段。
位于東區(qū)孫文東路的鼎峰·時代大廈很早以前,就提出了產權式酒店概念?!爸恍枋赘丁?年包租、8年月月有租收、8年零月供、8年穩(wěn)賺總價52%回報”吸引了房產投資客眼球,從去年9月開售至今,已賣出了100多套。
該項目相關負責人介紹,鼎峰·時代大廈產權式酒店是全國最佳連鎖酒店巨頭“鉑濤集團”(7天酒店母公司)旗下精品商務酒店—麗楓酒店全程運營,主力豪裝套間在25—45平方米之間,總套數(shù)為166套,均對外銷售。在房間內,設有獨立臥室、衛(wèi)生間、沐浴間、寬敞明亮的窗戶,功能分區(qū)清晰,戶型緊湊實用。全屋酒店標準精裝、并配舒適大床、座椅、辦公桌、電視、冰箱、中央空調,全部一步到位。
“產權式酒店開啟了另一種投資新渠道,只需14萬元即可做酒店房東,并且享受發(fā)展商8年超長包租合同,每季度以現(xiàn)金方式返還租金,8年合共返還總價52%,年均回報率高達6.5%?!?/p>
該負責人表示,“在簽合同時,業(yè)主是和開發(fā)商簽,而不是和負責運營的酒店簽,這樣就可以避免酒店提前撤場或結業(yè),出現(xiàn)房間空置的情況。此外,由于合同約定了年回報率,所以一旦發(fā)生上述情況,開發(fā)商將會按合同條款進行賠償,以保障業(yè)主的權益?!?/p>
該負債人算了一筆賬,以一套售價34萬元的酒店套房為例,目前商業(yè)類物業(yè)的首付為五成(即17萬元),貸款利率為基準利率上浮20%(6.55%×1.2=7.86%)。若以每年6.5%的回報率計算,8年下來共有17.68萬元(34萬×6.5%×8)。也就是說,理論上每年的收益可以抵消大部分貸款支出。如果選擇一次性付款購買的話,投資者可更早開始獲得收益。
業(yè)內人士稱市場仍需規(guī)范
“住宅、商鋪、寫字樓趨于飽和,產權式酒店作為產權式地產項目與商業(yè)酒店的結合,整合了多種資源優(yōu)勢,是房地產和酒店的創(chuàng)新經營模式,產權式酒店投資正當其時,它將成為房市的又一亮點?!睗M堂紅的資深經紀人表示。
該經紀人介紹,投資產權式酒店,投資者實際上得到的是由管理方提供的“代客理財+投資置業(yè)”的服務。如果運營狀況良好,投資者一般不需要投入大量的資金,就可坐享其成,投資門檻不高,這也是產權式酒店為投資者追捧的因素之一。
產權式酒店,10年前誕生于海南省,目前這種項目已發(fā)展到幾百個,在北京、上海等大城市也有很多項目在建。但是產權酒店作為房地產和酒店業(yè)的結合產物,正處于發(fā)展初期,相應的法律、法規(guī)尚不明確。因此,服務將是未來產權式酒店乃至整個酒店業(yè)競爭的焦點,運營商的綜合素質直接影響到投資者的效益。
好景地產總經理李梅蘭提醒,產權式酒店一樣有風險,一般開發(fā)商只與顧客簽訂3至5年的返租合同,一間普通酒店的生命力一般是5至10年。3到5年后,當該酒店已經落后于城市規(guī)劃,或者被另一些更高級的酒店所取代的時候,顧客將會出現(xiàn)招租困難的現(xiàn)象。在投資前,顧客應該進行認真對比,思考。
投資提醒
投資產權式酒店日漸走俏,但業(yè)主和開發(fā)商簽約時一定要留個心眼。按照一般流程,業(yè)主購買酒店房間后,通常要和開發(fā)商簽訂合同,約定出租時限、回報率,但在現(xiàn)實生活中,不少開發(fā)商為了規(guī)避方向,往往由自身旗下的運營公司或者是一些空殼公司與業(yè)主簽約。
對此,中山市政協(xié)委員、廣東萬里海天律師事務所律師黃磊表示,合同的履行只能找合同的相對方,如果說是開發(fā)商另行組建了一個運營公司,并且以運營公司的名義與酒店購房者來簽訂酒店運營合同的話,一旦最終不履行,那投資者只能去找這個運營公司,而不能去找開發(fā)商。而開發(fā)商所成立的運營公司可能是它的子公司,它的注冊資本可能會比較低,這里面就存在商業(yè)風險,也就是主體履行能力的商業(yè)風險。
黃磊建議,對于有意投資產權式酒店的投資者來說,首先要客觀認識這種運營模式所存在的商業(yè)風險,出手前多方面了解開發(fā)商、運營公司的實力。其次,在簽約合同方面,投資者需充分了解開發(fā)商對運營公司的權利義務,今后一旦出現(xiàn)問題,開發(fā)商、運營公司該如何承擔責任、后續(xù)運營如何兌現(xiàn)等。
概念區(qū)分
產權式酒店:即酒店的開發(fā)商將酒店的每一個客房分割出獨立產權分別出售給多個業(yè)主,業(yè)主通常委托開發(fā)商或酒店管理公司統(tǒng)一經營,并享受一定的分紅,業(yè)主每年擁有一定的時間段免費入住。同時,業(yè)主可以轉賣、繼承、抵押、饋贈。提供酒店服務,而部分物業(yè)產權出售給一些投資者業(yè)主的,那么這樣的物業(yè)項目都稱之為產權式酒店。
酒店式公寓:是指提供酒店式管理服務的公寓,它集住宅、酒店、會所多功能于一體,實際上是一種酒店的延伸業(yè)態(tài)。酒店式服務公寓與傳統(tǒng)酒店的本質區(qū)別在于,這種樓盤可將每個單元出售給個體買房者,由擁有產權的業(yè)主居住或委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經營,所以從本質上來說,它是擁有私家產權的酒店。
公寓式酒店:簡單地說,就是設于酒店內部的公寓形式的酒店套房,實為酒店。公寓式酒店產品擁有居家的格局和良好的居住功能,客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間,此外,公寓式酒店還能夠為客人提供酒店的專業(yè)服務,如室內打掃、床單更換以及一些商業(yè)服務等。
因此在服務上,酒店式公寓與公寓式酒店幾乎沒什么差別;它們之間的本質差別在于酒店式公寓是提供了酒店式服務的公寓,而公寓式酒店則是在酒店客房中提供了相當家庭設備(如廚具)的酒店,它的實質還是酒店。