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下面以《上海市嘉北郊野公園一期旅游項(xiàng)目策劃》為例，試述解析從農(nóng)業(yè)到農(nóng)業(yè)旅游的“三步之遙”間，如何立足農(nóng)業(yè)用地性質(zhì)，保留農(nóng)業(yè)原有的生態(tài)特性和農(nóng)業(yè)特性，開發(fā)多樣的農(nóng)業(yè)旅游產(chǎn)品，延展新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營形態(tài)

一、農(nóng)業(yè)用地的旅游開發(fā)策略

利用農(nóng)業(yè)用地進(jìn)行農(nóng)業(yè)旅游開發(fā)，“土地性質(zhì)”是旅游開發(fā)的關(guān)鍵局限因素。如何在不改變土地用地性質(zhì)、讓土地的利用不脫離農(nóng)業(yè)用地范疇的前提下，創(chuàng)造出農(nóng)業(yè)旅游的新景觀資源，建設(shè)具有地域特色的新形態(tài)農(nóng)業(yè)旅游景區(qū)，同時帶動度假住宅等旅游地產(chǎn)物業(yè)的開發(fā)，是在農(nóng)業(yè)旅游開發(fā)中面臨的主要挑戰(zhàn)。

《上海市嘉北郊野公園一期旅游項(xiàng)目策劃》遵循不增加建設(shè)用地范圍，保證農(nóng)業(yè)用地屬性、農(nóng)田總量、基本農(nóng)田總量等指標(biāo)不變的原則。以“亮化道路景觀體系、完善游服設(shè)施配套、開辟綠地節(jié)點(diǎn)空間、重構(gòu)農(nóng)業(yè)景觀系統(tǒng)和深化游憩體驗(yàn)產(chǎn)品”五大開發(fā)策略構(gòu)建農(nóng)業(yè)旅游項(xiàng)目。

策略一：亮化道路景觀體系

不破壞原有農(nóng)田布局，沿用原有道路、水系，根據(jù)旅游功能的建設(shè)指標(biāo)和要求進(jìn)行提升改造，構(gòu)建公共游憩系統(tǒng)，對道路和水系通過種植物品種調(diào)整進(jìn)行景觀改造，滿足旅游觀光功能。

策略二：完善游服設(shè)施配套

根據(jù)游客規(guī)模和旅游區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，合理利用設(shè)施農(nóng)業(yè)用地，結(jié)合重要節(jié)點(diǎn)內(nèi)部生長公共配套，完善停車場、環(huán)衛(wèi)、游憩園椅等設(shè)施。

策略三：開辟綠地節(jié)點(diǎn)空間

利用小于3%非基本農(nóng)用地作為基礎(chǔ)設(shè)施用地，構(gòu)筑綠地、廣場等公共游憩和人流集散空間。

策略四：重構(gòu)農(nóng)業(yè)景觀系統(tǒng)

結(jié)合當(dāng)?shù)匚幕厣褪袌鲂枨筇卣?，以“主題化、景觀化、精品化”為目標(biāo)，通過項(xiàng)目區(qū)農(nóng)業(yè)種植品種及種植區(qū)域合理化調(diào)整，重構(gòu)特色農(nóng)業(yè)景觀系統(tǒng)。

策略五：深化游憩體驗(yàn)產(chǎn)品

面向客源市場需求，依托農(nóng)業(yè)資源賦予游憩、體驗(yàn)、休閑、科普、度假等功能，形成重要旅游節(jié)點(diǎn)。

二、農(nóng)業(yè)旅游的功能產(chǎn)品構(gòu)建

在農(nóng)業(yè)旅游產(chǎn)品構(gòu)建板塊，《上海市嘉北郊野公園一期旅游項(xiàng)目策劃》提出保留原有農(nóng)業(yè)用地性質(zhì)的原則，對農(nóng)業(yè)種植品種及種植區(qū)域進(jìn)行合理化調(diào)整，以生態(tài)保育為前提，面向市場游憩需求，深化農(nóng)業(yè)基底的旅游觀光、休閑體驗(yàn)和游樂參與性，通過“農(nóng)業(yè)資源復(fù)合旅游功能”的方式，構(gòu)建農(nóng)業(yè)觀光、農(nóng)業(yè)游憩、農(nóng)業(yè)科普、農(nóng)業(yè)體驗(yàn)和農(nóng)業(yè)度假五大農(nóng)業(yè)旅游產(chǎn)品。

農(nóng)業(yè)觀光產(chǎn)品：以稻田、麥田、花田等大面積規(guī)?；霓r(nóng)業(yè)用地為基底，通過創(chuàng)意主題賦予大地景觀功能，構(gòu)筑農(nóng)業(yè)觀光類旅游產(chǎn)品。

農(nóng)業(yè)游憩產(chǎn)品：依托漁、牧、林、果等專項(xiàng)農(nóng)業(yè)資源，結(jié)合當(dāng)前市場旅游需求、偏好，適當(dāng)調(diào)整農(nóng)業(yè)種植品種和種植形態(tài)，導(dǎo)入農(nóng)業(yè)體驗(yàn)、互動娛樂等旅游功能，構(gòu)筑農(nóng)業(yè)游憩類旅游產(chǎn)品。

農(nóng)業(yè)科普產(chǎn)品：依托規(guī)?；?、集約化農(nóng)業(yè)基地，導(dǎo)入現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技展示、科普教育等功能，農(nóng)業(yè)科普型旅游產(chǎn)品。

農(nóng)業(yè)體驗(yàn)產(chǎn)品：依托傳統(tǒng)農(nóng)耕文化、民俗文化，導(dǎo)入農(nóng)事體驗(yàn)、情景化體驗(yàn)等旅游功能，打造深度互動體驗(yàn)型農(nóng)業(yè)旅游產(chǎn)品。

農(nóng)業(yè)度假產(chǎn)品：以優(yōu)質(zhì)的田園生態(tài)環(huán)境為基底，構(gòu)建帳篷、木屋等度假居所，依托綠色農(nóng)副產(chǎn)品等農(nóng)業(yè)資源、古法養(yǎng)生等元素，打造康療養(yǎng)生度假類產(chǎn)品。

表1 農(nóng)業(yè)旅游產(chǎn)品示意

三、從農(nóng)業(yè)到農(nóng)業(yè)旅游的運(yùn)營模式轉(zhuǎn)變

1.農(nóng)業(yè)旅游的管理方式

采取“大開放，小封閉”模式。即不收取園區(qū)門票，對不同的項(xiàng)目獨(dú)立收費(fèi)，游客可根據(jù)各自需求進(jìn)行消費(fèi)游玩。

2.農(nóng)業(yè)旅游的經(jīng)營模式

主要有自主經(jīng)營、委托經(jīng)營、他營（出租）、特許經(jīng)營和產(chǎn)權(quán)出售。經(jīng)營成本較低但外部效益大的項(xiàng)目、核心吸引的經(jīng)營性項(xiàng)目以自主經(jīng)營為主；專業(yè)性以及品牌價值要求較高的項(xiàng)目以委托經(jīng)營和特許經(jīng)營為主；一般的商業(yè)經(jīng)營性項(xiàng)目以他營（出租）為主；度假地產(chǎn)等對經(jīng)營要求不高的項(xiàng)目以產(chǎn)權(quán)出售為主。

3.農(nóng)業(yè)旅游的盈利模式

有品牌盈利、門票盈利、租金盈利、經(jīng)營盈利和旅游地產(chǎn)盈利五種類型。

立足農(nóng)業(yè)用地性質(zhì)，遵循“亮化道路景觀體系、完善游服設(shè)施配套、開辟綠地節(jié)點(diǎn)空間、重構(gòu)農(nóng)業(yè)景觀系統(tǒng)和深化游憩體驗(yàn)產(chǎn)品”五大開發(fā)策略，通過“農(nóng)業(yè)資源復(fù)合旅游功能”的方式構(gòu)建農(nóng)業(yè)觀光、農(nóng)業(yè)游憩、農(nóng)業(yè)科普、農(nóng)業(yè)體驗(yàn)和農(nóng)業(yè)度假五大農(nóng)業(yè)旅游產(chǎn)品，并通過運(yùn)營模式的轉(zhuǎn)變，延展新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營形態(tài)，從農(nóng)業(yè)到農(nóng)業(yè)旅游僅 “三步之遙”。