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趙煥焱多維度評估酒店效益

大住宿 本文作者:趙煥焱 2015-12-03
本文論及酒店經(jīng)營虧損和財務(wù)虧損兩種虧損情況,包括經(jīng)營虧損和財務(wù)虧損,經(jīng)營虧損就是毛利潤(營業(yè)收入剔除人工、能耗、物耗等)為負(fù),財務(wù)虧損是凈利潤(毛利潤剔除還本付息、折舊、攤費(fèi)等)為負(fù);作者認(rèn)為一定時期內(nèi),兩種虧損都是合理的。

全面評估,不分前提輕易認(rèn)為酒店虧損為異常是不科學(xué)的。本文論及酒店經(jīng)營虧損和財務(wù)虧損兩種虧損情況,一定時期內(nèi),兩種虧損都是合理的。(趙煥焱工作軌跡:從傳遞知識到創(chuàng)造知識,從知識到智識,化智識為方法。

照片為趙煥焱在三亞考察酒店

內(nèi)容包括:中國酒店投資的多種目的;酒店的六層皮;酒店的三大經(jīng)營;酒店投資成本構(gòu)成;酒店經(jīng)營成本構(gòu)成;與利潤有關(guān)的指標(biāo);酒店的兩種虧損;重置價和折舊對酒店利潤的影響;與利潤有關(guān)的數(shù)據(jù)指標(biāo)。

參考數(shù)據(jù):美國整體酒店業(yè)2009年的RevPAR為53.53美元,毛利率為34.0%。美國豪華酒店的每年現(xiàn)金凈回報通常在3%至4%之間,與30年房屋貸款利率相似。

一、多維度評估的原因

全球最理想的投資是金融、房地產(chǎn)、稀有資源三大類,酒店業(yè)包含了金融、房地產(chǎn)兩大類的優(yōu)點(diǎn)。酒店業(yè)的現(xiàn)金流確保,不存在超市、賣場等應(yīng)收賬款、多角債務(wù)問題,客戶付賬是即時進(jìn)行的,酒店投資還可以在全盤財務(wù)上發(fā)揮重要作用。個別獨(dú)立知識產(chǎn)權(quán)的酒店品牌甚至成為稀缺資源,因此而包攬了理想投資的所有三大類。

中國酒店投資目的往往是多元的,中國酒店投資的目的包括:地方政府要求開發(fā)商,開發(fā)商需要品牌酒店提升地塊價值,等等。因為目前中國沒有酒店投資的進(jìn)入門檻,因此酒店投資供大于求成為必然,相比較,日本通過調(diào)節(jié)增加酒店的接待能力達(dá)到供求關(guān)系平衡;美國酒店協(xié)會運(yùn)用政治影響力來壓縮新客房的供應(yīng)。

中國酒店基本要被剝五層皮,其中少數(shù)酒店還有第六層皮,可憐的酒店充當(dāng)了太多的功能。酒店的第一層皮是招商的彩禮,以表皮獲取地皮,因為項目計劃中有酒店而拿到地皮;酒店第二層皮是抵稅的神器,酒店巨額投資抵充了可觀的所得稅;酒店第三層皮是品牌溢價,高大上的酒店品牌提升整個地塊價值;酒店第四層皮是抵稅第二春,酒店開業(yè)后的折舊、攤銷進(jìn)一步抵充所得稅;酒店第五層皮是對酒店本身投資回報的要求,酒店已經(jīng)被剝了四層皮的事實已經(jīng)被忽視,現(xiàn)在冷酷無情地要求酒店自身的投資回報;酒店的第六層皮是品牌輸出,建立獨(dú)立知識產(chǎn)權(quán)的酒店品牌,對外全權(quán)管理或特許經(jīng)營,繼而上市,以后的發(fā)展就看修煉的程度,前途無量,不可估量。如果酒店出讓,雖然剝皮權(quán)利喪失,但也最后一次剝了酒店的皮。

中國酒店業(yè)承擔(dān)了業(yè)務(wù)經(jīng)營、資產(chǎn)經(jīng)營、資本經(jīng)營三大經(jīng)營,業(yè)務(wù)經(jīng)營看凈利潤率,資產(chǎn)經(jīng)營看交易時候重置價的實現(xiàn),資本經(jīng)營看品牌輕資產(chǎn)運(yùn)作。在中國不動產(chǎn)價格上升的情況下,業(yè)務(wù)經(jīng)營下降成為必然,因為有資產(chǎn)經(jīng)營的上升相抵;資本經(jīng)營主要方式是股票上市與產(chǎn)業(yè)信托。不動產(chǎn)價格的走勢左右中國酒店業(yè)的業(yè)務(wù)經(jīng)營狀況,因此租賃經(jīng)營也非常困難,因為不動產(chǎn)價格的上升決定了租賃成本的上升。

酒店投資成本細(xì)分中,建筑物成本與物業(yè)價格有關(guān)、非建筑物成本與檔次有關(guān)、軟成本與專業(yè)程度和文化特色有關(guān)、土地成本與地段價格有關(guān)。

趙煥焱提供酒店建造各項成本構(gòu)成參考模型:室內(nèi)裝飾45%、機(jī)電設(shè)備20%、土建15%、各階段咨詢顧問及軟件10%、園林景觀5%、其他5%(不包括財務(wù)成本)(僅供參考,不同類型的酒店因類型而異)。

趙煥焱提供酒店經(jīng)營各項成本構(gòu)成參考模型:人工30%;折舊11%;維修5%;能耗14%;物耗8%;凈利潤2.5%;管理費(fèi)8%;還本付息、攤費(fèi)、其他13.5%;稅收8%(其中營業(yè)稅5%,城市維護(hù)建設(shè)稅為營業(yè)稅的7%,地方教育附加費(fèi)為營業(yè)稅的3%)(僅供參考,不同類型的酒店因類型而異)。

酒店稅費(fèi)近20種,其他包括企業(yè)所得稅、印花稅、車船使用稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、義務(wù)植樹統(tǒng)籌費(fèi)、綠化費(fèi)、公共場所空氣質(zhì)量檢測費(fèi)、垃圾處理費(fèi)、殘疾人安置費(fèi)等。

二、與利潤有關(guān)的指標(biāo)

(一)我們經(jīng)常使用的指標(biāo)包括:

1、毛利潤=營業(yè)收入-(人工、能耗、低值易耗、洗滌、維修、銷售費(fèi)用、營業(yè)稅等經(jīng)營成本)。

2、毛利潤率=毛利潤/營業(yè)收入。

3、凈利潤=毛利潤-(利息、折舊、攤銷、所得稅、管理費(fèi)、許可證費(fèi)、特許經(jīng)營費(fèi)、物業(yè)租金、資本重置金、房產(chǎn)稅、物業(yè)稅、建筑保險、公眾責(zé)任險、非員工保險、設(shè)備租賃、利息支出等非經(jīng)營費(fèi)用)。酒店稅費(fèi)近20種,其他包括企業(yè)所得稅、印花稅、車船使用稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、義務(wù)植樹統(tǒng)籌費(fèi)、綠化費(fèi)、公共場所空氣質(zhì)量檢測費(fèi)、垃圾處理費(fèi)、殘疾人安置費(fèi)等。

4、凈利潤率=凈利潤/營業(yè)收入。

5、資本化率=凈利潤/投入資本。

國內(nèi)外各酒店集團(tuán)旗下輕資產(chǎn)的全權(quán)委托和特許經(jīng)營酒店的營業(yè)收入是不能并表的。

(二)美國上市公司財務(wù)使用的指標(biāo)包括:

1、毛利潤=營業(yè)收入-營業(yè)成本。

2、毛利潤率=毛利潤/營業(yè)收入。

3、運(yùn)營利潤=毛利潤-(銷售費(fèi)用+行政費(fèi)用+研發(fā)費(fèi)用+折舊攤銷+利息)。

4、營運(yùn)利潤率=營運(yùn)利潤/營業(yè)收入。

5、凈利潤=運(yùn)營利潤+、-(非運(yùn)營利息+資產(chǎn)出售+其他收益+稅收+少數(shù)權(quán)益+附屬公司權(quán)益+特別項目+會計變更+已終止運(yùn)營業(yè)務(wù)+非經(jīng)常項目)。

6、凈利潤率=凈利潤/營業(yè)收入。

國內(nèi)外各酒店集團(tuán)旗下輕資產(chǎn)的全權(quán)委托和特許經(jīng)營酒店的營業(yè)收入是不能并表的。

三、酒店的兩種虧損

酒店虧損包括經(jīng)營虧損和財務(wù)虧損,經(jīng)營虧損就是毛利潤(營業(yè)收入剔除人工、能耗、物耗等)為負(fù),財務(wù)虧損是凈利潤(毛利潤剔除還本付息、折舊、攤費(fèi)等)為負(fù)。

新開業(yè)酒店第一年經(jīng)營虧損是正常的,因為樹立酒店知名度、落實客戶市場等等都沒有條件完成。

酒店開業(yè)后6年甚至更多時間財務(wù)虧損是正常的,酒店作為商業(yè)地產(chǎn)有40年的經(jīng)營時間,酒店的黃金收獲期是開業(yè)后6至20年。酒店投資必須有必要的良性基礎(chǔ),包括酒店的股本金占30%至60%以避免還本付息壓力過大、土地成本占總投資的30%至40%以避免投資成本過高。

四、重置價和折舊對酒店利潤的影響

資產(chǎn)重估之物業(yè)公平值收益與利潤有關(guān)。例如2015年3月11日,萬達(dá)酒店發(fā)展有限公司公告,2014年虧損約為1.76億港元,比較2013年盈利1.91億港元。減少主要是由于2014年錄得投資物業(yè)估值虧損凈額約1.21億港元,而2013年則錄得估值收益凈額約9310萬港元,而集團(tuán)投資物業(yè)的公允價值減少主要由于福州商業(yè)中心區(qū)的商用物業(yè)競爭加劇所致。

香港自2005年1月開始實施的新會計制度規(guī)定,公司須每年按市值重估旗下投資物業(yè)的價值,重估后的市值差額作為盈利或虧損反映,直接影響公司盈利。如香格里拉2013年上半年未計算投資物業(yè)公平值收益前盈利2570萬美元、下降66%,計入后凈利潤2.15億元、同比上升8.49%。

國內(nèi)房屋建筑物采用重置成本法的具體評估值=重置全價×成新率;重置全價=建筑安裝工程綜合造價+前期費(fèi)用及其他費(fèi)用+資金成本+利潤+銷售費(fèi)用;成新率=打分法確定的成新率×60%+年限法確定的成新率×40%。機(jī)器設(shè)備采用重置成本法評估價值 = 重置全價×綜合成新率。

我們經(jīng)常在酒店交易的資產(chǎn)評估及上市公司財報中看到遞延所得稅資產(chǎn)、遞延所得稅負(fù)債。如企業(yè)按照10年提折舊、但是稅法要求按照20年提折舊,企業(yè)多提的部分是遞延所得稅資產(chǎn);反之則是遞延所得稅負(fù)債。企業(yè)提折舊的程度與實繳所得稅額有關(guān),企業(yè)多提折舊致使稅前利潤減少從而減少了所得稅。 

五、與利潤有關(guān)的數(shù)據(jù)指標(biāo)

判斷行業(yè)利潤的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是酒店的日常經(jīng)營數(shù)據(jù)。中國已經(jīng)有若干專業(yè)雜志開辟《趙煥焱數(shù)據(jù)》專欄,趙煥焱數(shù)據(jù)的原則是數(shù)據(jù)的五看五不看和數(shù)據(jù)的五個階段。

1、數(shù)據(jù)的五看五不看

(1)一看同比不看環(huán)比,因為酒店經(jīng)營有淡季旺季之分,淡季、旺季之間的環(huán)比毫無意義;

(2)二看季度同比不看月度同比,例如2015年春節(jié)2月19日,2014年春節(jié)1月31日,2013年春節(jié)2月10日,春節(jié)前10天酒店經(jīng)營慘淡,月度同比沒有可比性;

(3)三看分檔次的數(shù)據(jù)不看混合的數(shù)據(jù),把房價2000多元和200多元平均是不合理的;

(4)四看全體統(tǒng)計不看抽樣統(tǒng)計,抽樣調(diào)查一般都不提供樣本數(shù)量,抽樣調(diào)查的樣本數(shù)少或單一會形成失真;

(5)五看每間可供房收入(RevPAR),不看平均房價和平均出租率分開的比較,因為8000元房價會有20%的出租率,90%的出租率會有200元的房價。

2、數(shù)據(jù)的五個階段

是每間可供房收入、營業(yè)收入、毛利潤率、凈利潤率、資本化率。

(1)關(guān)鍵經(jīng)營指標(biāo)每間可供房收入(RevPAR,等于平均房價乘以平均出租率,具有同口徑持續(xù)可比性)。美國賓州大學(xué)喬-W-奧尼爾教授1999年至2002年期間考察千余家美國飯店后根據(jù)數(shù)據(jù)庫用回歸分析法得出預(yù)算的數(shù)學(xué)模型,引入中國后成為營收水平、投資回報的評估標(biāo)準(zhǔn),以單個客房每天的收入作分子,其資產(chǎn)價值為分母,在分子為1的情況下,分母分別為經(jīng)濟(jì)型720、中檔規(guī)模634、全套服務(wù)948;全套服務(wù)中供餐飲910、不供餐飲1003。現(xiàn)在我國絕大部分酒店做不到這個千分之一,筆者2003年對照上海若干酒店是符合甚至超過的,上海五星級酒店的RevPAR 在2006年甚至超過新加坡和香港地區(qū)。

(2)營業(yè)收入是在客房收入的基礎(chǔ)上增加餐飲等其他酒店收入。

(3)毛利潤率在文章開頭已經(jīng)說明,這里不再重復(fù)。

(4)凈利潤率在文章開頭已經(jīng)說明,這里不再重復(fù)。

(5)酒店投資可行性評估和酒店交易都涉及資本化率,資本化率即投資回報率,酒店評估值等于凈利潤除以資本化率。

3、凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率

酒店投資可行性評估和酒店交易又都涉及到凈現(xiàn)值(NPV,Net PresentValue)和內(nèi)部收益率(IRR,Inner rateof return)。

(1)凈現(xiàn)值(NPV,Net Present Value)通俗說是未來的錢按一定的折現(xiàn)率換算成現(xiàn)在值多少,是將一個投資項目存續(xù)期各年發(fā)生的凈現(xiàn)金流量(=現(xiàn)金收入-現(xiàn)金支出)按折現(xiàn)率折合成現(xiàn)在的金額,再減去原始投資額按折現(xiàn)率折合成的現(xiàn)在的金額,得出的差額。例如現(xiàn)有1元錢、折現(xiàn)率10%,則1年后的1.1元就相當(dāng)于現(xiàn)在的1元、2年后的1.21元相當(dāng)于現(xiàn)在的1元。

(2)內(nèi)部回報率(IRR,Inner rate of return),又稱內(nèi)部收益率,是指項目投資實際可望達(dá)到的收益率。內(nèi)部回報率實質(zhì)上是能使項目的凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率是資金流入現(xiàn)值總額與資金流出現(xiàn)值總額相等、凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率是一項投資可望達(dá)到的報酬率,是能使投資項目凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。就是在考慮了時間價值的情況下,使一項投資在未來產(chǎn)生的現(xiàn)金流量現(xiàn)值剛好等于投資成本時的收益率,計算內(nèi)部收益率的前提本來就是使凈現(xiàn)值等于零。如果不使用電子計算機(jī),內(nèi)部收益率要用計算的一般方法是逐次測試法,以若干個折現(xiàn)率進(jìn)行試算,直至找到凈現(xiàn)值等于零或接近于零的那個折現(xiàn)率。在計算凈現(xiàn)值的基礎(chǔ)上,如果凈現(xiàn)值是正值,就要采用這個凈現(xiàn)值計算中更高的折現(xiàn)率來測算,直到測算的凈現(xiàn)值正值近于零。再繼續(xù)提高折現(xiàn)率,直到測算出一個凈現(xiàn)值為負(fù)值。如果負(fù)值過大,就降低折現(xiàn)率后再測算到接近于零的負(fù)值。根據(jù)接近于零的相鄰正負(fù)兩個凈現(xiàn)值的折現(xiàn)率,用線性插值法求得內(nèi)部收益率。內(nèi)部收益率越高說明投入的成本相對地少,但獲得的收益卻相對地多。內(nèi)部回報率法的優(yōu)點(diǎn)是能夠把項目壽命期內(nèi)的收益與其投資總額聯(lián)系起來,指出這個項目的收益率,便于將它同行業(yè)基準(zhǔn)投資收益率對比,確定這個項目是否值得建設(shè)。使用借款進(jìn)行建設(shè),在借款條件(主要是利率)還不很明確時,內(nèi)部收益率法可以避開借款條件,先求得內(nèi)部收益率,作為可以接受借款利率的高限。但內(nèi)部收益率表現(xiàn)的是比率,不是絕對值,一個內(nèi)部收益率較低的方案,可能由于其規(guī)模較大而有較大的凈現(xiàn)值,因而更值得建設(shè)。所以在各個方案選比時,必須將內(nèi)部收益率與凈現(xiàn)值結(jié)合起來考慮。

*本文作者:趙煥焱,華美酒店顧問有限公司首席知識管理專家,上海社會科學(xué)院旅游研究中心特約研究員,執(zhí)惠旅游專家作者。


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