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新加坡克拉碼頭作為新加坡城市發(fā)展的重要?dú)v史街區(qū)，在上個(gè)世紀(jì)60年代開(kāi)始由凱德置地耗資8500萬(wàn)新幣進(jìn)行保護(hù)性改造開(kāi)發(fā)，于2006年底完工，如今，已實(shí)現(xiàn)了當(dāng)初將其打造成為新加坡首要的餐飲娛樂(lè)生活景點(diǎn)的愿景，本文將以之為參照案例，對(duì)此類項(xiàng)目的操作關(guān)鍵進(jìn)行初步總結(jié)。
克拉碼頭位居新加坡國(guó)家的中心區(qū)位，坐落在里峇峇利路和新加坡河旁，總占地50多畝，曾是海上商貿(mào)貨運(yùn)交易之地?？死a頭歷史街區(qū)由五座保有19世紀(jì)原貌的彩色建筑組成，每幢建筑擁有超過(guò)60間倉(cāng)庫(kù)和店屋，顯現(xiàn)出當(dāng)年碼頭和倉(cāng)庫(kù)歷經(jīng)滄桑的內(nèi)涵。但是，克拉碼頭改造開(kāi)發(fā)給予外界的最大震撼就是，原來(lái)歷史街區(qū)保護(hù)性開(kāi)發(fā)還可以這樣創(chuàng)新——
01傳統(tǒng) VS 現(xiàn)代
克拉碼頭的再造開(kāi)發(fā)在原貌修復(fù)保護(hù)舊建筑的同時(shí)，充分根據(jù)現(xiàn)代城市的需求對(duì)建筑空間外部色彩、燈光、景觀，進(jìn)行了現(xiàn)代創(chuàng)意設(shè)計(jì)，呈現(xiàn)出傳統(tǒng)與現(xiàn)代的對(duì)話和協(xié)調(diào)融合、營(yíng)造出適合現(xiàn)代城市風(fēng)貌的獨(dú)特氛圍空間。
老倉(cāng)庫(kù)建筑磚瓦材料與玻璃、鋼框架、塑料頂棚等材質(zhì)的強(qiáng)烈對(duì)比，正是克拉碼頭樂(lè)于呈現(xiàn)的一種現(xiàn)代與傳統(tǒng)的碰撞。而追求時(shí)尚、展現(xiàn)個(gè)性的特質(zhì)，也在這群建筑中給自己寫(xiě)下了最完美的詮釋。
02跳躍的建筑色彩
建筑色彩和建筑本身互相依存：如果沒(méi)有建筑，色彩就沒(méi)有依托；而沒(méi)了色彩，建筑就少了增飾，因而色彩就成為表達(dá)建筑心情最直接的方式。
在普遍的商業(yè)建筑應(yīng)用中，建筑物的墻體都強(qiáng)調(diào)運(yùn)用過(guò)渡色，以淡雅色彩為主。而克拉碼頭則反其道而行之，用色極盡大膽，暖紅色的墻體，配以草綠色的門(mén)窗；粉色和天藍(lán)色交織的墻面，乍一看，還以為來(lái)到了迪斯尼樂(lè)園，充滿童趣和活悅。
不同的區(qū)域也順應(yīng)著不同的顏色而區(qū)分開(kāi)來(lái)，這些美麗卻不張揚(yáng)的顏色不僅將克拉碼頭裝點(diǎn)得美輪美奐，而且它們也猶如夜晚從餐廳或酒吧內(nèi)飄出的活力動(dòng)感的音符一樣，將這里的休閑氛圍渲染得更加濃郁。而商業(yè)的識(shí)別性，也在這富有強(qiáng)烈視覺(jué)沖擊力的鮮艷色彩中得到了最大的展現(xiàn)。
03光與電的夢(mèng)幻
克拉碼頭改造的最大創(chuàng)意，在于對(duì)現(xiàn)代光電的設(shè)計(jì)應(yīng)用。五彩繽紛、變幻多姿的彩光照明技術(shù)，真正讓克拉碼頭的夜晚“越夜越美麗”。五棟建筑在各色燈光的照射下，五彩繽紛，即使稍有距離，也會(huì)在這燈光的指引下，成為人們視線的聚焦點(diǎn)。
克拉碼頭的天棚是它的一大特色，綿延不絕的排布幾乎覆蓋了整個(gè)碼頭區(qū)域，來(lái)為氣候多變的新加坡遮風(fēng)擋雨。白天的頂棚，通透無(wú)奇；而一到夜晚，它也開(kāi)始綻放出迷人的魔力，隨著節(jié)奏，變幻出不同的色彩，極具風(fēng)情。人類與生俱來(lái)便擁有“向光性”，克拉碼頭的商業(yè)地標(biāo)效應(yīng)在這些燈光的映襯下，即刻間得到展示。加之原本就透視的玻璃幕墻內(nèi)映襯出的點(diǎn)點(diǎn)星光，休閑氛圍在克拉碼頭發(fā)揮得淋漓盡致。
04豐富的業(yè)態(tài)構(gòu)成
曾經(jīng)的克拉碼頭，秉承著傳統(tǒng)業(yè)態(tài)配置特點(diǎn)，著重于零售購(gòu)物，輔以餐飲、娛樂(lè)，缺乏的商業(yè)特色。2006年開(kāi)始的二次改造不僅僅是對(duì)于建筑外觀的改造，更是對(duì)于業(yè)態(tài)的一次大調(diào)整，將原本所占比重最大的零售購(gòu)物這顆大樹(shù)幾乎全部“砍除”，取而代之的是更多的餐飲和娛樂(lè)項(xiàng)目?！安惋?5%、娛樂(lè)20%、酒吧20%、零售4%、加之少量辦公”組成了如今的克拉碼頭的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)?？梢哉f(shuō)它極富創(chuàng)意的改造成就了如今這一堪稱經(jīng)典的商業(yè)作品，使其躍然成為了新加坡最頂尖的餐飲娛樂(lè)休閑廣場(chǎng)。
在娛樂(lè)部分，克拉碼頭除了成功引入倫敦的Ministry of Sound這一世界級(jí)的娛樂(lè)場(chǎng)所，還引進(jìn)了其它幾個(gè)國(guó)際時(shí)尚娛樂(lè)品牌，同時(shí)利用周邊綠化區(qū)引入G-max蹦極跳等娛樂(lè)項(xiàng)目。事實(shí)也驗(yàn)證了這一策略的可行，開(kāi)業(yè)伊始，便輕松吸引了眾多年輕人的目光，國(guó)內(nèi)外顧客紛至沓來(lái)。在餐飲方面，克拉碼頭更像是一個(gè)世界餐飲的集聚地，有瑞士料理、波斯料理、日本料理、中華料理、古巴料理、印尼料理，不定時(shí)地還會(huì)舉辦德國(guó)啤酒節(jié)等風(fēng)格各異的活動(dòng)來(lái)吸引人們的駐足。
05綠色節(jié)能環(huán)保設(shè)計(jì)
克拉碼頭在開(kāi)發(fā)中充分運(yùn)用現(xiàn)代環(huán)保科技的創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)了對(duì)微環(huán)境的改造：
【扇風(fēng)系統(tǒng)】
面朝河流的克拉碼頭通過(guò)運(yùn)用“文丘里效應(yīng)”導(dǎo)入自然風(fēng)，即當(dāng)空氣從一個(gè)比較廣大的空間流向比較狹窄的端口時(shí)，產(chǎn)生的吸風(fēng)作用使空氣流動(dòng)自然加速。加之每個(gè)頂棚都裝有風(fēng)扇裝置，使得風(fēng)在到達(dá)克拉碼頭的過(guò)程中自然加速，促進(jìn)街道上空氣的流通，既實(shí)現(xiàn)了生理上的涼爽感覺(jué)，也有效發(fā)揮了節(jié)能作用。
【“水立方”天棚】
碼頭天棚材料選擇了可再循環(huán)利用的ETFE膜，這也是北京“水立方”的膜結(jié)構(gòu)使用材料。造型獨(dú)特的膜制遮陽(yáng)設(shè)施，像一把把巨大透明的遮陽(yáng)傘，把建筑、步行街、行道樹(shù)全部遮蓋，起到了遮陽(yáng)擋雨的作用。如此巨大的透明“帳篷”引入自然光線，讓街道保持自然風(fēng)貌，又使碼頭的休閑商業(yè)活動(dòng)不受氣候的影響。
【降溫“噴水池”】
克拉碼頭噴水池內(nèi)的水全部來(lái)自于地下，溫度保持在16攝氏度，當(dāng)河面的風(fēng)吹拂而來(lái)，碼頭的溫度會(huì)瞬間下降。創(chuàng)造這舒爽宜人的28攝氏度恒溫?？死a頭摒棄了將產(chǎn)生巨大能耗的露天空調(diào)降溫，采用了被動(dòng)式環(huán)境控制法，在盡可能降低運(yùn)行能耗的條件下，創(chuàng)造出適宜的室內(nèi)外物理環(huán)境，在這里我們看到了新加坡人的“環(huán)保心”。
新加坡克拉碼頭保護(hù)改造實(shí)例，帶給了我們關(guān)于國(guó)內(nèi)歷史街區(qū)、古鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)的思考和啟發(fā)。
早期比較成功的案例，如麗江古鎮(zhèn)、鳳凰古鎮(zhèn)、成都錦里街區(qū)等，還有沒(méi)有繼續(xù)創(chuàng)新開(kāi)發(fā)的可能？新古鎮(zhèn)如大同古城、平遙古城等再造開(kāi)發(fā)還有沒(méi)有新模式、新思路？ 現(xiàn)有特色街區(qū)如成都寬窄巷子、烏鎮(zhèn)等還有沒(méi)有新的業(yè)態(tài)創(chuàng)新？
本文便在此基礎(chǔ)上給與了更多借鑒和分享。
第一對(duì)于歷史街區(qū)、古城鎮(zhèn)保護(hù)開(kāi)發(fā)的理念要?jiǎng)?chuàng)新。
充分理解歷史傳統(tǒng)街區(qū)建筑等對(duì)于現(xiàn)代城市發(fā)展的價(jià)值作用，進(jìn)行歷史街區(qū)的保護(hù)開(kāi)發(fā)是為了更好的推動(dòng)城市向現(xiàn)代化發(fā)展，純古的東西要保護(hù)好，同時(shí)也要利用好。要“以古帶今”，利用歷史街區(qū)的文化內(nèi)涵，吸引帶動(dòng)現(xiàn)代城市發(fā)展。在此宗旨之上，任何創(chuàng)意設(shè)計(jì)都不為過(guò)，而不能不顧及現(xiàn)代城市、現(xiàn)代生活、現(xiàn)代消費(fèi)模式的變化，一味的強(qiáng)調(diào)古、建成一片假古董。
第二不能只重建設(shè)形象，不重視持續(xù)運(yùn)營(yíng)。

現(xiàn)在國(guó)內(nèi)大多歷史街區(qū)和古城古鎮(zhèn)主要由政府主導(dǎo)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)中重視形式大于經(jīng)營(yíng)、或者疏于后期的管理，導(dǎo)致古城鎮(zhèn)很難有持續(xù)發(fā)展。需要不斷地根據(jù)城市發(fā)展、內(nèi)部經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行持續(xù)的開(kāi)發(fā)調(diào)整。不僅定期對(duì)老建筑外觀進(jìn)行修繕、刷漆；還要對(duì)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)結(jié)合市場(chǎng)消費(fèi)需求變化進(jìn)行調(diào)整。只有這樣，才能保證長(zhǎng)久的吸引力。
第三整合國(guó)際資源、打造國(guó)際品質(zhì)，才能實(shí)現(xiàn)國(guó)際營(yíng)銷(xiāo)、吸引國(guó)際消費(fèi)。

克拉碼頭的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)、內(nèi)部業(yè)態(tài)核心旗艦店都是國(guó)際知名品牌機(jī)構(gòu)。一方面國(guó)際團(tuán)隊(duì)保證了項(xiàng)目的特色、標(biāo)志、和品質(zhì)；另一方面是他們帶來(lái)了國(guó)際化的市場(chǎng)客群。同時(shí)通過(guò)市場(chǎng)客群的宣傳效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目的國(guó)際營(yíng)銷(xiāo)和知名度。而國(guó)內(nèi)歷史街區(qū)和古城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)，對(duì)國(guó)際資源整合能力更弱，導(dǎo)致真正持續(xù)具有國(guó)際影響力的成功項(xiàng)目極少。
第四注重現(xiàn)代科技的應(yīng)用與“以人為本”人性化設(shè)計(jì)。
國(guó)內(nèi)歷史街區(qū)與古城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)過(guò)度求古，不敢在技術(shù)或者形式上進(jìn)行創(chuàng)新，尤其是忌諱對(duì)現(xiàn)代科技的應(yīng)用，認(rèn)為是對(duì)古城鎮(zhèn)形象的破壞，繼而對(duì)人性化的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)就更加缺乏。但事實(shí)上，現(xiàn)代科技的合理應(yīng)用，不僅沒(méi)有影響、破壞古城鎮(zhèn)形象，而且極大地提升了古城鎮(zhèn)氛圍和舒適度，讓歷史街區(qū)更具魅力特色。
第五把握歷史街區(qū)開(kāi)發(fā)的三大關(guān)鍵環(huán)節(jié)和階段。一是建筑空間復(fù)建創(chuàng)新，打造獨(dú)具文化內(nèi)涵和形象特色的建筑，如克拉碼頭老倉(cāng)庫(kù)建筑與濱河“蓮葉傘”、街頂“水立方”等形成了克拉碼頭獨(dú)有的形象標(biāo)志；二是開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的復(fù)活經(jīng)營(yíng)，構(gòu)建具有獨(dú)特吸引力和生命力的業(yè)態(tài)組合。三是通過(guò)歷史街區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶動(dòng)周邊城區(qū)整體發(fā)展?？死a頭區(qū)區(qū)五十畝地的開(kāi)發(fā)，已經(jīng)帶動(dòng)了周邊方圓3平方公里的整體發(fā)展。對(duì)比國(guó)內(nèi)歷史街區(qū)的開(kāi)發(fā)發(fā)展，在遠(yuǎn)期帶動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略方面，很多項(xiàng)目都考慮極少。
綜觀國(guó)內(nèi)外著名的文化歷史街區(qū)都有這樣的幾個(gè)基本的成功要點(diǎn)：
1、大部分位居城市中心地段
地段論在歷史文化街區(qū)這類產(chǎn)品中，是個(gè)必然的存在。歷史文化街區(qū)的成型，是沉淀了幾十年甚至上百年時(shí)間的產(chǎn)物。
在農(nóng)耕文明或者工業(yè)化初期階段的時(shí)代，碼頭集市、工廠市鎮(zhèn)就是當(dāng)時(shí)最重要的城市聚集地。隨后中國(guó)多數(shù)城鎮(zhèn)的發(fā)展，都是在這些老城的基礎(chǔ)上進(jìn)行同心圓式的擴(kuò)張。直到近20年內(nèi)，因快速城鎮(zhèn)化大潮的需要，才出現(xiàn)了現(xiàn)代城市規(guī)劃的格局。這種新規(guī)劃格局就是通過(guò)拉開(kāi)城市結(jié)構(gòu)，興建基礎(chǔ)設(shè)施，從而建立現(xiàn)代化的城市都會(huì)。對(duì)比近10多年興建的新城，老城的功能在逐步衰退。辦公、展覽、貿(mào)易、會(huì)展、居住等現(xiàn)代化的功能移至新城，老城功能受制于拆遷壓力巨大、市政基礎(chǔ)設(shè)施承載力有限，因而逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槲穆?、商業(yè)聚集的場(chǎng)所。
而歷史文化街區(qū)，就是老城功能的集中體現(xiàn)，是不同于新城建設(shè)的城市名片。這里，蘇州的建設(shè)案例就是個(gè)典范。
2、承載著濃郁的城市文化，具備功能的多樣性
在國(guó)際城市規(guī)劃名著《城市歷史街區(qū)的復(fù)興》中，對(duì)多樣性的必要性有段精彩的論述：“一個(gè)歷史場(chǎng)所的美感應(yīng)當(dāng)是由許多建筑的組合并列產(chǎn)生的，而不是其中任何一棟就能單獨(dú)作用的結(jié)果?！逼鋵?shí)，這種多樣性不僅體現(xiàn)在建筑立面形態(tài)方面，更重要體現(xiàn)在業(yè)態(tài)的多樣性上。
歷史街區(qū)的多樣性從旅游角度來(lái)看，就是給游客更多“淘”的趣味。在當(dāng)前城市微旅游爆發(fā)的時(shí)代，淘各種城市文化的東西，收獲眼界和驚喜，將個(gè)人從繁瑣單調(diào)的日常工作中解放出來(lái)，讓孩子體悟所在城市的精華與特色，就是一種愜意的微旅游方式。
3、建筑修舊如舊，保護(hù)性創(chuàng)新對(duì)于歷史街區(qū)的改造手法，往往有以下三種方式：
第一，拆除后再開(kāi)發(fā)。這是過(guò)往最常用的手段。建筑大師梁思成上書(shū)北京政府，要求保護(hù)老北平城的故事，就是這種模式最好的記憶。但是，相比歐洲的歷史保護(hù)，中國(guó)太多的經(jīng)典已經(jīng)被這種粗暴的開(kāi)發(fā)模式抹滅。
第二，建筑整治以適應(yīng)當(dāng)前社會(huì)的功能。修舊如舊，并在如舊的基礎(chǔ)上融入創(chuàng)新和現(xiàn)代時(shí)尚的元素，是所有歷史文化街區(qū)通行的操作模式。
第三，不做硬件調(diào)整，直接改變現(xiàn)有功能。這是種比較理想的方式，但在操作中，要求建筑的結(jié)構(gòu)、設(shè)計(jì)模式與即將裝入的功能相統(tǒng)一，這種成功配對(duì)的概率較低。
4、業(yè)態(tài)內(nèi)容大幅置換，與時(shí)尚潮流貼近
歷史文化街區(qū)的前身多數(shù)是城市的商品集市、廟會(huì)、漕運(yùn)碼頭、老城廂、工業(yè)城市的廠房遺址所在地。隨著時(shí)間的流逝，業(yè)態(tài)變遷，新興的商業(yè)大多集中在新城核心商業(yè)帶，原先的商業(yè)集市逐步衰退。
改造歷史街區(qū)首先是整體功能定位的轉(zhuǎn)換。這種定位一般情況下，可以分為兩種模式：第一，改造成文旅街區(qū)；第二，改造成新型居住、辦公和商業(yè)混合社區(qū)。因此在呈現(xiàn)方式上就有了區(qū)別。文旅街區(qū)偏重的是展示功能，體現(xiàn)的是熱鬧與繁華的氛圍；而居住和商業(yè)區(qū)則以酒店、SOHO、LOFT公寓、特色商業(yè)為主，是一種改良的生活方式。
5、商業(yè)模式設(shè)計(jì)科學(xué)合理經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定文化形態(tài)，沒(méi)有盈利模式的開(kāi)發(fā)是不可能成功的。盈利模式的設(shè)計(jì)也是操盤(pán)的關(guān)鍵。
目前來(lái)看，有幾種通行的商業(yè)模式：
第一，整體租賃，投入資本改造提升，依靠后期成功運(yùn)營(yíng)的租金價(jià)差，補(bǔ)足前期投入，并獲得項(xiàng)目操作利潤(rùn)。
第二，投入資本改造，并通過(guò)其他土地資源置換補(bǔ)償，獲得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)收入。
第三，混合租賃與投資開(kāi)發(fā)模式。即將上述兩種模式結(jié)合，根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行混合設(shè)計(jì)。
這里涉及到復(fù)雜的商業(yè)談判過(guò)程。在政府要求、目標(biāo)消費(fèi)、原住民、未來(lái)經(jīng)營(yíng)商戶等多個(gè)組織團(tuán)體之間尋找到最佳的合作點(diǎn)，就是成功的關(guān)鍵。精細(xì)的財(cái)務(wù)測(cè)算和精巧的商業(yè)模式設(shè)計(jì)、準(zhǔn)確的市場(chǎng)調(diào)查、定價(jià)及盈利預(yù)測(cè)，是決定成敗的關(guān)鍵。
6、專業(yè)團(tuán)隊(duì)是核心。
從目前操作來(lái)看，對(duì)于歷史街區(qū)的改造，一定是市場(chǎng)化的行為。江蘇一德集團(tuán)操盤(pán)的南京1912、香港知名開(kāi)發(fā)商瑞安一手打造新天地、成都文旅集團(tuán)復(fù)建寬窄巷子、中青旅打造烏鎮(zhèn)，這些品牌開(kāi)發(fā)商的細(xì)致、專業(yè)的創(chuàng)造性開(kāi)發(fā)手法，都是項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)因素。
受制于體制和資金的影響限制，以政府為主體主導(dǎo)開(kāi)發(fā)的歷史街區(qū)，基本尚未看到成功的案例。企業(yè)主導(dǎo)、政府配合是打造一個(gè)成功街區(qū)的基本操作條件。