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第一太平戴維斯:2016年酒店投資收益率將繼續(xù)承壓

大住宿 本文作者:第一太平戴維斯 2016-02-17
中國很多酒店都是國有企業(yè)資產,根據規(guī)定,國有企業(yè)旗下資產受公開掛牌出讓的限制,因此多內部出售。此外,國內商用物業(yè)的使用年限只有50年,因此對部分投資者來說,海外永久產權物業(yè)的投資更具吸引力。

2015年亞太區(qū)酒店投資市場維持活躍行情,在成交量價兩方面均有體現(xiàn):

2015年全年亞太區(qū)酒店投資成交總額達90.4億美元,同比增加1.2%。

成交額最高的四個市場依次為日本、香港、澳大利亞與中國大陸,四地總額占亞太區(qū)總額的83%。

日本完成價值24.6億美元的酒店投資交易,占亞太區(qū)總額的27.2%。然而與2014年相比,該市場成交額同比減少2.6%。

香港完成價值22.4億美元的酒店投資交易,占亞太區(qū)總額的24.8%,同比劇增677%。

澳大利亞完成21.7億美元的酒店投資交易,占亞太區(qū)總額的24.0%,同比增加24.7%。

“2016年酒店投資收益率將繼續(xù)承壓。然而,酒店價值已經站在或接近歷史最高點,收益率下行空間將更加有限?!?/p>

市場概述

2015年第四季度,亞太區(qū)酒店投資銷售成交額約為15.8億美元,在去年同期25.2億美元的基礎上減少29.9%。共計45家酒店完成出售,分布在九個國家。

本季度日本市場完成數(shù)筆大宗交易, 如星野Tomamu度假村與廣島Active Inter City分別以1.51億美元、1.42 億美元成交,另外還有若干小型酒店出售,表明酒店市場行情持續(xù)堅挺。2006年以來,日本連年包攬亞太區(qū)前三大酒店交易。在2006年至2009 年,以及2013年至2015年,日本酒店市場的活躍度均為亞太區(qū)第一。

澳大利亞酒店市場的魅力依舊。悉尼與墨爾本深受投資者青睞(Aurora Melbourne Central售價8,740萬美元),若干鄉(xiāng)間旅游勝地也有交易完成。若非香港新世界發(fā)展有限公司在2015年與阿布扎比投資局(ADIA) 達成酒店資產包投資協(xié)議,澳大利亞本可連續(xù)第三年成為亞太區(qū)第二活躍酒店市場。澳大利亞酒店銷售額占亞太區(qū)的比例(24.0%)略低于香港(24.8%),但在交易數(shù)量上(58 筆)完勝香港(7筆)。

日本房地產投資信托(J-REITs)仍是2015年日本市場中最為活躍的投資者,同時也有新面孔出現(xiàn),包括10月開始運作的Ichigo酒店房產信托基金。中國投資者正扮演著日益重要的角色,其投資目標更加多元,而其他國外投資者主要關注收益穩(wěn)定的酒店資產。2015年底,復星集團宣布斥資184億日元(1.507億美元)收購位于日本北海(樓盤)道的星野Tomamu度假村,是第四季度日本市場最大交易。12月底,日本房地產巨頭森信托(Mori Trust)簽署買賣協(xié)議,收購位于沖繩瀨底島、廢棄七年之余的爛尾酒店項目,計劃將其打造成度假村。這筆交易反映出當前日本酒店市場的積極行情。

2015年1至11月,日本共接納海外游客近1,800萬人次,同比增加47.5% 。其中,來自亞洲市場的游客顯著增長:中國大陸(109.4%)、香港(66.7%)、韓國(44.4%)、新加坡(34.2%)以及臺灣(30.3%)。游客增加有多方面原因:日元持續(xù)貶值,中國等主要亞洲國家的簽證便利度提升,助推廉價航空的開放天空政策(open-skies)成功落實,日本政府開展宣傳推廣活動。2015年游客增幅可與日本匹敵的國家寥寥無幾。2012 年走出經濟孤立的緬甸,其在2015年接納游客人數(shù)的同比增幅可能與日本相當或略低。

日本主要城市的酒店市場行情基本都有大幅改善,如大阪、札幌、沖繩, 尤其是在亞洲各國得到大力宣傳的旅游勝地。根據Smith Travel Research

日本、韓國、香港與中國大陸

數(shù)據顯示,2015年1-11月,大阪酒店市場指標全線上揚:入住率增加3.5%,客房日均價上漲27.1%,可租客房平均收入增加31.4%。得益于堅挺的酒店行情與活躍的資本市場,日本成為亞太區(qū)最繁忙的酒店交易市場。

2015年中國大陸市場酒店銷售額占亞太區(qū)總額的7.1%,排名第四。全年共完成13筆單體酒店資產交易。考慮到該市場內酒店的龐大數(shù)量,這個交易量顯得非常之少。

中國很多酒店都是國有企業(yè)資產,根據規(guī)定,國有企業(yè)旗下資產受公開掛牌出讓的限制,因此多內部出售。此外,國內商用物業(yè)的使用年限只有50年,因此對部分投資者來說,海外永久產權物業(yè)的投資更具吸引力。近年來由于經濟迅猛增長,許多“暴富” 的中國公司開始投資豪華酒店項目。不幸的是,一些項目由于前期規(guī)劃不到位、施工超出預算、管理合同所載條款與當?shù)厥袌雒摴?jié),無法實現(xiàn)贏利,因此無法吸引投資者。

盡管存在上述問題,中國作為酒店市場的重要性仍有望迅速增強,原因就在于酒店入住需求正飛速膨脹。

香港相對大陸市場來說投資安全性更高,因此酒店售價居高不下。第四季度,基匯資本將香港極棧公寓酒店(Residence G)出售,售價3.40億港幣(4,390萬美元),平均每間客房售價1,170萬港幣(150萬美元)。AEW資本管理斥資2.50億港幣(3,230萬美元)收購中環(huán)蘭桂坊附近的Mood酒店,平均每間客房售價2,270萬港幣(290萬美元)。

元大金控斥資3.925億新臺幣(1,200 萬美元)收購臺北玩彩格旅店(Color Fun Inn),平均每間客房售價1,510 萬新臺幣(460,775美元)。

南亞與東南亞

本季度新加坡市場僅達成一宗酒店交易。新加坡ERC控股集團以2.03億新加坡元(1.448億美元)的價格將大酒店(Big Hotel)出售予基匯資本, 平均每間客房售價659,091新加坡元(470,232美元)。2015年新加坡市場交投氣氛極為平淡,系買賣雙方存在價格分歧所致。

位于泰國蘇梅島的洛奇精品度假村(Rocky’s Boutique Resort)以約4.40億泰珠(1,240萬美元)的價格出售,平均每間客房售價880萬泰珠(247,324美元)。

MRG Hospitality將位于印度孟買的Aura大酒店以10億印度盧比(1,530 萬美元)的價格出售,平均每間客房售價1,060萬印度盧比(163,230美元)。買方是Anakoot Properties。

2015年,澳大利亞本土與國際投資者主要關注悉尼與墨爾本這兩大市場。澳大利亞本季的酒店銷售額占亞太區(qū)總額的24.0%。澳大利亞臨近經濟增長顯著的亞洲市場,酒店入住需求與投資需求均有所增加。中國以及新加坡公司是最大境外買家。成交價最高的三個單體酒店交易都有亞洲買家參與。威斯汀酒店以及悉尼希爾頓酒店的買家分別來自新加坡與中國,總價均超過4.40億澳元。

澳大利亞國家旅游局數(shù)據顯示,截至2015年10月的一年內,澳大利亞共接納國際游客730萬人次,同比增加6.7%。新西蘭游客人數(shù)最多,其次為中國。中國游客人數(shù)共計約980 萬人次,同比增加22.1%。除日本以外,來自所有亞洲國家的游客均有所增加。

新西蘭的皇后鎮(zhèn)諾富特湖畔酒店(Novotel Queenstown Lakeside)被美國的Host Hotels & Resorts集團以9,130萬新西蘭元(6,170萬美元)出售,平均每間客房售價334,432新西蘭元(225,995 美元)。本季度還有四家酒店完成出售,分別為位于皇后鎮(zhèn)的瑞士貝爾皇冠峰度假酒店(Swiss-Belresort Coronet Peak)、位于奧克蘭的艾斯普奈酒店(Esplanade Hotel) 、位于旺格雷的金斯蓋特酒店(Kingsgate Hotel Whangarei) 以及哈密爾頓的金斯蓋特酒店(Kingsgate Hotel)。

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