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百友們，大家好！今晚跟各位一起討論主題公園與旅游地產(chǎn)的互動(dòng)關(guān)系，主題公園和旅游地產(chǎn)都是近幾年中國(guó)很火爆的！

主題公園與旅游地產(chǎn)的互動(dòng)關(guān)系，要從主題公園的核心競(jìng)爭(zhēng)力和旅游地產(chǎn)開發(fā)與主題公園的建設(shè)模式談起。主題公園，其實(shí)質(zhì)是現(xiàn)代都市的休閑娛樂區(qū)。隨著生活水平的提高，人們對(duì)休閑生活的要求已日益提高和多樣化，而主題公園恰恰是一種非常契合人們這種需求的旅游產(chǎn)品。

旅游地產(chǎn)是從大型主題公園演變而來(lái)的一種復(fù)合房地產(chǎn)模式，是旅游與房地產(chǎn)相互滲透與融合后產(chǎn)生的新興業(yè)態(tài)。它的出現(xiàn)是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)各自發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，是供給與需求雙方聯(lián)合推動(dòng)而成的衍生物。旅游地產(chǎn)有自己的內(nèi)在規(guī)律和特征，在世界各地獲得了蓬勃發(fā)展。

旅游地產(chǎn)的出現(xiàn)最早要追溯到主題公園，從單一的主題公園到完整意義上的大型旅游休閑社區(qū)經(jīng)過(guò)了較長(zhǎng)的探索過(guò)程，而該產(chǎn)品形態(tài)一經(jīng)產(chǎn)生，隨即在全球范圍內(nèi)獲得了飛速的發(fā)展。

主題公園的概念

1.主題公園是旅游業(yè)發(fā)展到一定階段的特殊產(chǎn)物。

它是在旅游者的審美需求和休閑娛樂方式選擇日益多樣化的條件下，依托大量投入（智力、財(cái)力、人力、物力等）而建立起來(lái)的為旅游者服務(wù)的旅游活動(dòng)場(chǎng)所。

2.主題公園是一種相對(duì)于傳統(tǒng)旅游景區(qū)而言的新型旅游景區(qū)。

傳統(tǒng)旅游景區(qū)有兩種類型，即以自然遺產(chǎn)為主體的自然旅游景區(qū)和以文化遺產(chǎn)為主體的人文旅游景區(qū)。前者如廬山風(fēng)景名勝區(qū)、桂林山水風(fēng)景名勝區(qū)、五大連池風(fēng)景名勝區(qū)等等，后者如北京故宮、西安古城、敦煌石窟、萬(wàn)里長(zhǎng)城等等。

3.主題公園是注重一個(gè)或多個(gè)主題的創(chuàng)意、策劃與塑造的旅游景區(qū)。

所謂“公園”只是借用傳統(tǒng)意義上的“公園”概念，用來(lái)為旅游景區(qū)的空間形態(tài)和形象定位；而“主題”是指人工創(chuàng)作出來(lái)的一種具有震撼力效果的游園線索，讓旅游者參與其中并獲得特殊感受；“主題”的創(chuàng)意、策劃、塑造在主題公園中居于核心位置。

4.主題公園是一種具有特殊旅游活動(dòng)規(guī)律的旅游景區(qū)。

主題公園內(nèi)景點(diǎn)的布局、娛樂活動(dòng)的組織、游覽線路的設(shè)計(jì)、接待服務(wù)的方式等都具有與傳統(tǒng)旅游景區(qū)截然不同的差異性。

5.主題公園是旅游企業(yè)對(duì)旅游資源進(jìn)行開發(fā)后形成的旅游景區(qū)，是直接提供給旅游者消費(fèi)的旅游產(chǎn)品，以滿足旅游者的多種需求和選擇。

旅游地產(chǎn)的概念

所有依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項(xiàng)目可稱為旅游地產(chǎn)。旅游地產(chǎn)的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)主要表現(xiàn)在：旅游地產(chǎn)是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無(wú)縫嫁接,具有更好的自然景觀、建筑景觀,同時(shí)擁有完善的配套功能和極高的投資價(jià)值。 

講了旅游地產(chǎn)和主題公園的概念之后，接下來(lái)講一下旅游地產(chǎn)的分類和發(fā)展特征。

1.旅游地產(chǎn)的分類

旅游景點(diǎn)地產(chǎn)：指在旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅游活動(dòng)建造的各種觀光、休閑、娛樂性質(zhì)的、非住宿型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間。

旅游商務(wù)地產(chǎn)：是指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐館、娛樂城等建筑物及關(guān)聯(lián)空間。

旅游度假地產(chǎn)：指為游客提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間，如旅游賓館以及用于分時(shí)度假的時(shí)權(quán)酒店等。

旅游住宅地產(chǎn)：主要是指與旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各類住宅建筑物及關(guān)聯(lián)空間。

2.旅游地產(chǎn)發(fā)展特征

旅游地產(chǎn)發(fā)展城市間發(fā)展差異較大，形成一二三線城市劃分，且多集中于沿海。旅游地產(chǎn)市場(chǎng)基本呈現(xiàn)“一級(jí)城市靠地產(chǎn)，二、三級(jí)城市靠資源”的涇渭分明的發(fā)展態(tài)勢(shì)。北京、上海、天津等一級(jí)城市的旅游房地產(chǎn)基本上走“地產(chǎn)”路線，以人造景區(qū)、景點(diǎn)來(lái)配套于住宅、酒店、社區(qū)等的開發(fā)；而二、三級(jí)城市的旅游房地產(chǎn)則主要走“旅游”路線，依托區(qū)域的高等級(jí)旅游資源進(jìn)行項(xiàng)目配置。

同時(shí)，由于中國(guó)地理、經(jīng)濟(jì)發(fā)展特性，形成了沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、景觀資源豐富等特點(diǎn)，旅游地產(chǎn)業(yè)率先在這一區(qū)域落足，而中、西部旅游地產(chǎn)不僅僅在數(shù)量上較少，且多集中在城市的附近相鄰城市。

旅游地產(chǎn)產(chǎn)品類型多樣，運(yùn)作方式逐漸綜合多元化除了以主題公園為依托的旅游地產(chǎn)外，目前中國(guó)的旅游地產(chǎn)市場(chǎng)基本呈現(xiàn)出綜合化、多元化的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

眾多旅游地產(chǎn)，已由過(guò)去的產(chǎn)權(quán)式酒店、分時(shí)度假逐步發(fā)展延伸，以健身、滑雪、旅游、休閑、娛樂、健康為主題的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目逐步興起，旅游房地產(chǎn)的運(yùn)作方式逐漸綜合化、多元化。

主題公園與旅游地產(chǎn)相互促進(jìn)

在國(guó)內(nèi)，將主題公園開發(fā)和房地產(chǎn)結(jié)合而成了 “主題公園+地產(chǎn)”的獨(dú)特盈利模式，以擁有歡樂谷和東部華僑城等主題公園品牌的華僑城集團(tuán)最具代表性。在其示范效應(yīng)下，越來(lái)越多的開發(fā)商開始運(yùn)作集主題公園、別墅、酒店、商業(yè)街等多種業(yè)態(tài)為一體的旅游復(fù)合地產(chǎn)，“小公園大地產(chǎn)”的開發(fā)模式已經(jīng)向二三線城市甚至四線城市蔓延。主題公園的拿地功能已經(jīng)顯露無(wú)遺。

相對(duì)于其他單純的旅游或房地產(chǎn)項(xiàng)目，主題公園與旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的互動(dòng)最主要的特色和優(yōu)勢(shì)在于其項(xiàng)目組合的開放性、娛樂休閑環(huán)境的可控性和在景觀與配套上具有唯一性的房地產(chǎn)。

這些優(yōu)勢(shì)可極大地增強(qiáng)本項(xiàng)目的吸引力，并有效避免因與其他項(xiàng)目定位同構(gòu)化而帶來(lái)惡性同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。由于該產(chǎn)品形態(tài)符合旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的內(nèi)在要求和市場(chǎng)需求趨勢(shì)，

因而，它必將獲得快速、持續(xù)的發(fā)展，從而成為復(fù)合型產(chǎn)業(yè)的一種全新業(yè)態(tài)。

華僑城模式

先做旅游——華僑城及屬下四大主題公園

華僑城及屬下四大主題公園：“錦繡中華”、中國(guó)民俗文化村、世界之窗、歡樂谷。

除了四大主題公園以外，華僑城還根據(jù)大型旅游休閑社區(qū)的功能要求，陸續(xù)建設(shè)了深圳灣大酒店、海景酒店、威尼斯水景主題酒店、何香凝美術(shù)館、暨大中旅學(xué)院、華夏藝術(shù)中心、歡樂干線高架單軌車、華僑城生態(tài)廣場(chǎng)、華僑城高爾夫俱樂部、華僑城雕塑走廊、華僑城燕含山郊野公園等一批旅游文化項(xiàng)目設(shè)施，形成一個(gè)集旅游、文化、購(gòu)物、娛樂、體育、休閑于一體的，面積達(dá)5平方公里的旅游之城。

后做地產(chǎn)——“波托菲諾”：旅游地產(chǎn)的先驅(qū)

項(xiàng)目特色

由于華僑城內(nèi)四大主題公園的開發(fā)成功，極大地改善了華僑城這片原為荒灘的自然和人文環(huán)境，使周邊環(huán)境之優(yōu)美就是比做“皇家御花園”也不過(guò)分，其南向荔枝林、東倚歡樂谷和燕含山、北靠高爾夫練習(xí)場(chǎng)和華僑城花園，環(huán)擁燕棲湖。這一在深圳乃至全國(guó)都少有的居住環(huán)境，為這一房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)極高的附加值和未來(lái)的升值潛力。

良好休閑環(huán)境放大生活內(nèi)涵：在波托菲諾，生活更多地體現(xiàn)為休閑，而不是單一的居住。諦諾山、天鵝湖和燕棲湖這些生態(tài)、景觀資源是自然界造化的結(jié)果，但經(jīng)過(guò)合理的規(guī)劃和建筑布局，這些自然景觀被有效地吸納到社區(qū)中來(lái)，成為社區(qū)的公共部分，被所有社區(qū)居民享有，成為社區(qū)鄰里喜愛的休閑場(chǎng)所。同時(shí)波托菲諾也有著獨(dú)特的人工環(huán)境。

體現(xiàn)波托菲諾休閑特色的還有歡樂谷，波托菲諾每戶業(yè)主都終身持有兩張歡樂谷免費(fèi)門票，充滿傳奇夢(mèng)幻色彩的歡樂谷主題公園不僅是業(yè)主游樂之地，也是波托菲諾的后花園。

深圳東部華僑城

華僑城把深圳歡樂谷主題公園以及“旅游＋地產(chǎn)”模式推廣到北京、上海、長(zhǎng)沙、成都的同時(shí)，還在深圳東部啟動(dòng)一個(gè)規(guī)模更大的旅游項(xiàng)目，即擁有50%權(quán)益的“東部華僑城”。

華僑城以總價(jià)3.5億元就拿到這片土地，項(xiàng)目總投資30億元。

主題公園與旅游地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)

1.主題公園與旅游地產(chǎn)的開發(fā)帶來(lái)了大量的低成本土地儲(chǔ)備且升值空間巨大。

2.主題公園開發(fā)和復(fù)制迅速提升旅游地產(chǎn)的整體價(jià)值并獲得可觀溢價(jià)。

3.主題公園作了造景開發(fā)模式有效解決了景區(qū)資源稀缺所帶來(lái)的發(fā)展瓶頸和束縛。

主題公園與旅游地產(chǎn)，是以旅游休閑度假為依托，在旅游地形成的圍繞旅游行為展開的土地開發(fā)與房地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)，是旅游與房地產(chǎn)兩個(gè)主流產(chǎn)業(yè)融合形成的交叉產(chǎn)業(yè)，但又絕不僅限于這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)本身。它依托旅游的空間位移基礎(chǔ)，借力旅游搬運(yùn)，服務(wù)游客消費(fèi)，形成地產(chǎn)房產(chǎn)開發(fā)和營(yíng)銷，從而構(gòu)建一種新型的產(chǎn)業(yè)模式。

總體來(lái)看，主題公園與旅游地產(chǎn)的出現(xiàn)依托著旅游資源，基于人們對(duì)旅游地的需求從一般觀光轉(zhuǎn)化為休閑度假，進(jìn)而轉(zhuǎn)化為居住或生活度假時(shí)，出現(xiàn)的一種物業(yè)形式，或者是一種財(cái)產(chǎn)形式。

主題公園與旅游地產(chǎn)的開發(fā)，可以帶動(dòng)建筑、交通、餐飲、通信等行業(yè)的發(fā)展，為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┚蜆I(yè)崗位，提升地區(qū)的生活居住條件，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)向旅游休閑化發(fā)展，從而對(duì)城市化進(jìn)程起到推動(dòng)和促進(jìn)作用。

另外，旅游休閑綜合體與城鄉(xiāng)互動(dòng)發(fā)展，對(duì)于承載城市文化，凸顯城市性格，打造城市標(biāo)志，塑造城市形象，推廣城市品牌，形成創(chuàng)新的城市化模式，具有重要的引擎作用。主題公園與旅游地產(chǎn)的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)在于它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無(wú)縫嫁接，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時(shí)擁有完善的配套功能和極高的投資價(jià)值。

旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景

1.旅游地產(chǎn)發(fā)展前景廣闊

中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和人們生活水平的提高，為國(guó)內(nèi)的主題公園和旅游地產(chǎn)發(fā)展打開了光明的前景。美國(guó)在六十年代，歐洲在七十年代，日本是八十年代基本都經(jīng)過(guò)這個(gè)過(guò)程。人均GDP到達(dá)六千美金以上。人們用于日常消費(fèi)的費(fèi)用遞減，占收入的一半以下，一半以上的費(fèi)用用于精神享受和文化消費(fèi)需求。

中國(guó)從上世紀(jì)九十年代開始，主題公園+旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式也在逐漸興起。根據(jù)國(guó)家旅游局的測(cè)算，未來(lái)中國(guó)也將會(huì)成為全球最大的旅游觀光目的地國(guó)家和旅游出境游的最大群體。再加上近幾年中國(guó)迅猛的主題公園建設(shè)熱潮，必將帶動(dòng)旅游地產(chǎn)的巨大需求和發(fā)展。

2.從“小旅游、大地產(chǎn)”到“大旅游、小地產(chǎn)”

旅游地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)的發(fā)展歷史不長(zhǎng)，但包括開發(fā)商等在內(nèi)的市場(chǎng)參與者通過(guò)市場(chǎng)操作實(shí)踐，已在開發(fā)理念上發(fā)生了一些根本性的變化。隨著旅游地產(chǎn)的發(fā)展和相對(duì)成熟，開發(fā)商逐漸意識(shí)到旅游地產(chǎn)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，包括環(huán)境整治、資源整合、產(chǎn)業(yè)重組和住宅建設(shè)，最終的目的是區(qū)域價(jià)值的提升和社會(huì)效益的最大化。

所以，旅游地產(chǎn)的核心在于旅游項(xiàng)目的前期導(dǎo)入，旅游價(jià)值的挖掘和資源的合理配置，以及在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)龍頭旅游資源的再造，特別是主題公園的吸引力。

打造旅游地產(chǎn)的關(guān)鍵點(diǎn)

第一，旅游地產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷本身不能解決長(zhǎng)期的發(fā)展問題，我們要把項(xiàng)目建立在長(zhǎng)期的、可實(shí)施的項(xiàng)目上。

第二，地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要多元化的產(chǎn)業(yè)支撐，旅游需與產(chǎn)業(yè)結(jié)合，關(guān)注產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、就業(yè)趨勢(shì)轉(zhuǎn)型等問題非常重要。

第三，金融服務(wù)業(yè)是催化劑。

旅游地產(chǎn)必須要有景觀、綠地、生態(tài)系統(tǒng)，如果沒有生態(tài)系統(tǒng)如何放松身心體驗(yàn)自然

旅游主題要嵌入藝術(shù)，我們看看歐洲、美國(guó)真正成功的項(xiàng)目，都是藝術(shù)家集中的社區(qū)。強(qiáng)調(diào)整個(gè)環(huán)境的塑造，還應(yīng)包括著力打造社區(qū)舒適、新穎的生活方式。

綜上所述，主題公園與旅游地產(chǎn)的完美融合，成就房地產(chǎn)的快速發(fā)展，提高地域價(jià)值，帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)，主題公園與旅游地產(chǎn)模式成開發(fā)商新寵。每年一度的中國(guó)主題樂園發(fā)展論壇，不僅吸引了主題樂園運(yùn)營(yíng)商、酒店運(yùn)營(yíng)商、游樂設(shè)施供應(yīng)商，還吸引了保利地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、萬(wàn)科地產(chǎn)等眾多房地產(chǎn)開發(fā)商前來(lái)參加。這就證明了主題公園對(duì)地產(chǎn)的足夠影響力。

好了。今晚跟各位一起討論的問題就到這吧。講的不對(duì)的地方還望大家批評(píng)指正！

百友提問

何志雄：是否國(guó)家對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略定位和對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)控而催生了旅游地產(chǎn)新概念？

林煥杰：這個(gè)問題還不能簡(jiǎn)單定義。

黃細(xì)花：東部華僑城很成功，對(duì)旅游地產(chǎn)既愛又恨，愛是因?yàn)樗麄冇匈Y金會(huì)造房子，恨是他們主要做房子旅游投資很少，占據(jù)好的旅游資源，從惠州巽寮灣的旅游地產(chǎn)把房子都建在沙灘上，而且都是高樓大廈，所以說(shuō)又愛又恨，還是恨多點(diǎn)。

林煥杰：是的！

何志雄：近期傳聞山西煤老板集體轉(zhuǎn)行搞旅游（山西煤老板做地產(chǎn)是必然的），是很大幅度的跨界投資，對(duì)旅游業(yè)來(lái)說(shuō):是喜是憂？

林煥杰：要看這些老板怎樣做項(xiàng)目，如果他們真真正正去做項(xiàng)目，搞旅游搞項(xiàng)目都沒問題，但關(guān)鍵是他們自己搞還是請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)弄，不要浪費(fèi)資源把這個(gè)行業(yè)搞混了，他們有大量資金圈地，但又搞得亂七八糟的，那就浪費(fèi)了資源，如果是有序按照市場(chǎng)來(lái)弄是沒問題的，他們參與市場(chǎng)也是件好事。

任國(guó)才：林總，現(xiàn)在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，對(duì)旅游地產(chǎn)的地產(chǎn)銷售去化率產(chǎn)生很大影響，對(duì)旅游地產(chǎn)的發(fā)展是利大于弊，還是弊大于利？對(duì)下一步旅游地產(chǎn)發(fā)展會(huì)有何影響？

林煥杰：任總，您好！你提到這個(gè)問題，我也經(jīng)常在考慮；國(guó)家對(duì)地產(chǎn)宏觀調(diào)控，對(duì)旅游地產(chǎn)還是有影響的，總體來(lái)說(shuō)是利大于弊；這個(gè)問題也比較復(fù)雜，那么下一步旅游地產(chǎn)發(fā)展還是有影響的，這個(gè)旅游地產(chǎn)不但居住涉及地產(chǎn)也涉及娛樂和旅游，很多方面，和整個(gè)國(guó)民發(fā)展和居民生活相關(guān)，還有更多功能。

* 本文作者：林煥杰，香港鴻嘉股份有限公司執(zhí)行董事。

* 旅游百人會(huì)面向中國(guó)旅游界同仁搭建跨行政區(qū)、跨所有制、跨產(chǎn)業(yè)鏈的溝通、交流、互助、合作平臺(tái)，是公益性非盈利互助合作組織，目標(biāo)是成為中國(guó)旅游業(yè)界EMBA?！栋偃瞬枭纭肥怯砂偃藭?huì)創(chuàng)設(shè)的互聯(lián)網(wǎng)專業(yè)沙龍，旨在通過(guò)旅游行業(yè)專業(yè)人士間的相互交流，分享實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，展示研究成果，探討行業(yè)熱點(diǎn)，促進(jìn)協(xié)同合作。