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想做一家民宿?先想好怎么邁過這三道檻吧

大住宿 本文作者:濤濤 2016-07-07
民宿得以生存,需要買過三道門檻:1.創(chuàng)意門檻2.投資門檻3.運(yùn)營(yíng)/營(yíng)銷門檻,同時(shí)還要得到當(dāng)?shù)卣闹С帧?/span>

創(chuàng)意門檻:不是農(nóng)家樂、不是旅游、不是酒店,你hold住嗎?

民宿不是農(nóng)家樂

民宿不是農(nóng)家樂,即使它有的時(shí)候看起來確實(shí)像。和農(nóng)家樂簡(jiǎn)單的、陳舊的、粗放的模式相比,民宿無疑是質(zhì)的飛越。

舉個(gè)例子,日本最美的小山村:美山町,被日本媒譽(yù)為“日本人心靈的故鄉(xiāng)”,雖然此民宿為古早民家,但廚房、浴室、廁所皆重新改造過,可以舒適地使用。

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民宿不是旅游

有的說民宿是休閑農(nóng)業(yè)的一種,可是從一個(gè)安吉民宿來看,并不完全是這樣。安吉緊挨著莫干山,當(dāng)莫干山火的一塌糊涂的時(shí)候,安吉實(shí)際上是以傳統(tǒng)的旅游業(yè)為主,后來想著,既然莫干山能搞民宿,安吉應(yīng)該也能搞,如果民宿有特色,服務(wù)也跟得上的話,就能夠吸引客人沖著民宿來度假。

可事實(shí)是,運(yùn)營(yíng)數(shù)月后發(fā)現(xiàn),現(xiàn)實(shí)和理想是有差距的。去莫干山的客人80%至90%是沖民宿去的,他們會(huì)為一家民宿去度假,但是來安吉的客人仍是以旅游為主。所以,從消費(fèi)者對(duì)于服務(wù)的需求來看,傳統(tǒng)的旅游業(yè)和民宿之間的一個(gè)動(dòng),一個(gè)靜,差別還是很明顯的。

民宿不是酒店

民宿、airbnb、酒店,三者雖然都是住,但是區(qū)別還是很大的,對(duì)于經(jīng)常出差的同志來說,酒店星級(jí)再高,也是沒心思享受的,它會(huì)去強(qiáng)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)化:熱水、室溫、數(shù)個(gè)不同蓬松度的枕頭、客房打掃時(shí)間和服務(wù)員響應(yīng)速度。而民宿則屬于新標(biāo)準(zhǔn)化,或者叫個(gè)性化的標(biāo)準(zhǔn)化,或者叫鄉(xiāng)愁、情懷、或者叫說走就走的旅行,可能這就是所謂的“調(diào)性”和消費(fèi)升級(jí)吧。

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民宿不是農(nóng)家樂,不是旅游,不是酒店,那它究竟是什么?小探馬特別喜歡這個(gè)解釋:民宿是原生態(tài)的生活狀態(tài)、再加上對(duì)自由的追求,是純粹自在、心靈回歸、天人合一的生活方式。

投資門檻:投資要到位,回收不能急,您扛得住嗎?

資金門檻

民宿資金門檻還是有的,拿最有名的莫干山為例,大致分成三個(gè)等級(jí),像裸心谷和法國(guó)山居這樣洋家樂模式,投資資金要上億,

而更具代表性的大樂之野、清境原舍、庾村、翠域、無界等等外來開發(fā)者,投資往往在千萬級(jí)

而一些本地開發(fā)者,例如遙遠(yuǎn)的山、居圖、西坡民宿,投資是在百萬級(jí)

總的來說,民宿并不是拿一個(gè)空心村簡(jiǎn)單改造一下,它需要有其他內(nèi)容來做承載。周邊環(huán)境與所要開發(fā)的民宿,一個(gè)是風(fēng)格要統(tǒng)一,另一個(gè)是格調(diào)要上升。這一些的基本要求注定了民宿投資不會(huì)太少,少的幾百萬,多則超過千萬。

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回收期長(zhǎng)

民宿投資回收期要比酒店短,但是一定比我們想象的要長(zhǎng)?!霸S多民宿一到周末的確一房難求,可在非周末期間卻門庭冷清,投入和產(chǎn)出不成正比,或者說,沒能達(dá)到理想狀態(tài)。

以松果花園為例,主人周烽說,松果客房共有9間,房?jī)r(jià)從480元至880元不等,最初計(jì)劃回報(bào)周期為3至5年,經(jīng)過近半年運(yùn)營(yíng)后,他已經(jīng)將回報(bào)周期延長(zhǎng)到5年以上?!澳壳笆罩н€算平衡?!彼f,除客房經(jīng)營(yíng)外,還啟動(dòng)了餐飲服務(wù),因此方能保持每月20%的盈利,但與理想狀態(tài)仍相差甚遠(yuǎn)。

運(yùn)營(yíng)門檻:綜合營(yíng)銷,整合地方資源,你玩得轉(zhuǎn)嗎?

運(yùn)營(yíng)能力 \ 營(yíng)銷能力

運(yùn)營(yíng)方面,民宿就像服務(wù)業(yè)中的任何一個(gè)分支一樣,有高要求、繁雜、瑣碎、吃力不討好的那一面。有風(fēng)景還要有房子,找到景色最好的舊宅并拿下改造,這事比你想象的更難。民宿項(xiàng)目過于偏遠(yuǎn)導(dǎo)致的管理半徑失效是常有的事兒。

營(yíng)銷方面,考慮到民宿銷售的很大一部分是風(fēng)景,新的問題又會(huì)隨之而來。不是所有人的家鄉(xiāng)都美如畫,過于偏遠(yuǎn)的地方也不適宜開民宿;你還要有一點(diǎn)推銷的能力,把原本不值錢的山間老宅包裝成一個(gè)好故事,才能賣得出去。現(xiàn)在許多民宿都在通過自媒體進(jìn)行營(yíng)銷,這對(duì)傳統(tǒng)農(nóng)家樂經(jīng)營(yíng)者而言,也有著不小的“鴻溝”。

而運(yùn)營(yíng)、營(yíng)銷方面所有這些,都不是普通人能夠以一己之力做好的,一個(gè)小規(guī)模的公司(或是運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì))將會(huì)成為標(biāo)配。當(dāng)然,一旦能夠完成大部分的前期準(zhǔn)備,不管是錢、人、關(guān)系還是顧客,都有可能會(huì)反著找上門來。

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當(dāng)?shù)卣С?/strong>

民宿不同于其它產(chǎn)業(yè),需要和農(nóng)民打交道,農(nóng)民的房屋出租合同是有可能隨時(shí)加價(jià)的,并且成為投資民宿不得不面對(duì)的一大風(fēng)險(xiǎn),你不掙錢怎么都好說,你要敢掙錢,農(nóng)民很多是要分一杯羹的。不光農(nóng)民,政府有時(shí)也是開門招商,關(guān)門打狗,在準(zhǔn)備做民宿期間,得到的信息都是積極的,一旦裝修好準(zhǔn)備營(yíng)業(yè)時(shí)才發(fā)現(xiàn),相關(guān)部門沒有把你當(dāng)農(nóng)家樂對(duì)待,衛(wèi)生是需要許可的,而且比農(nóng)家樂嚴(yán)的多,消防還是必不可少的,門口的道路是要和村民商量的,停車是很麻煩的….,而這些都需要當(dāng)?shù)赜腥酥С帜愕捻?xiàng)目才行。

結(jié)語

民宿的客戶需要的是更高的品質(zhì)、更多的特色和更好的消費(fèi)體驗(yàn),民宿的經(jīng)營(yíng)者需要的是更好的口碑、更高的客單價(jià)和更豐富的盈利手段,想同時(shí)滿足,就靠你的鐵人三項(xiàng)式的綜合能力。

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