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新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)股份有限公司（000620.SZ）于2011年7 月8 日在深交所借殼ST 圣方上市, 其控股股東新華聯(lián)集團(tuán)（Marcolink Group）由集團(tuán)總裁傅軍先生創(chuàng)立于1990年10 月28 日，擁有全資、控股、參股企業(yè)80 余家，擁有控股及參股上市公司11 家，遍布地產(chǎn)、礦業(yè)、石油、化工、金融、陶瓷、新能源、酒業(yè)等多個(gè)產(chǎn)業(yè)板塊。目前，企業(yè)總資產(chǎn)超過(guò)700 億元，2015年?duì)I業(yè)收入超過(guò)605 億元。

公司上市初期以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為核心,經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健。2015年公司實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入46.47億元，其中房產(chǎn)銷售41.59億元，占比89.50%，房地產(chǎn)銷售規(guī)模由2012年27.23萬(wàn)平方米增長(zhǎng)至2015年的44萬(wàn)平方米，年復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)31.16%。

公司土地儲(chǔ)備充足，且土地成本相對(duì)較低，可滿足未來(lái)一段時(shí)期持續(xù)的開(kāi)發(fā)需求。2015 年，公司通過(guò)“招拍掛”和股權(quán)收購(gòu)等方式，共獲取土地110.88 萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積83.29 萬(wàn)平方米。

公司自上市之后即積極進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，于2016年8 月12 日完成工商變更登記手續(xù)，公司名稱由“新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)股份有限公司”正式變更為“新華聯(lián)文化旅游發(fā)展股份有限公司”，明確了公司的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和未來(lái)的發(fā)展方向——“文旅+金融+房地產(chǎn)”，未來(lái)將會(huì)把60%的資源投入文化旅游項(xiàng)目。文旅產(chǎn)業(yè)將是公司未來(lái)的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，金融產(chǎn)業(yè)是未來(lái)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)將聚焦一線城市及熱點(diǎn)二線城市，實(shí)施深耕和精耕，積極布局海外市場(chǎng)，目前海外地產(chǎn)包括澳大利亞和馬來(lái)西亞兩處。

新華聯(lián)的文旅開(kāi)發(fā)模式為“古鎮(zhèn)（古街、古城、古村）+”，依托項(xiàng)目所在地的文化底蘊(yùn)，恢復(fù)建設(shè)古鎮(zhèn)建筑，同時(shí)建設(shè)一系列配套設(shè)施，打造完善的旅游度假區(qū)。從商業(yè)模式而言，公司前期憑借地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的深厚基礎(chǔ)，出租和出售配套物業(yè)和商鋪來(lái)實(shí)現(xiàn)資金回流，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)；中后期則主要是以盈利相對(duì)穩(wěn)定的“古鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)”、“文化演藝”、“旅游物業(yè)運(yùn)營(yíng)”為核心業(yè)務(wù)，同時(shí)在度假區(qū)開(kāi)展旅游服務(wù)、藝術(shù)教育培訓(xùn)、旅游商品開(kāi)發(fā)等，實(shí)行多元業(yè)務(wù)組合協(xié)作發(fā)展模式。

公司現(xiàn)有的文旅項(xiàng)目包括安徽蕪湖新華聯(lián)文化旅游度假區(qū)、長(zhǎng)沙銅官窯國(guó)際文化旅游度假區(qū)、十渡國(guó)際旅游度假區(qū)及韓國(guó)濟(jì)州島錦繡山莊等。

蕪湖文化旅游度假區(qū)位于安徽省蕪湖市扁擔(dān)河沿岸，總占地面積約70 萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積40 萬(wàn)平方米，度假區(qū)主要由鳩茲古鎮(zhèn)和大白鯨海洋公園項(xiàng)目構(gòu)成。目前鳩茲古鎮(zhèn)的招商已經(jīng)全部完成，一期項(xiàng)目已于2016 年7 月30 日投入運(yùn)營(yíng)，第二條徽街預(yù)計(jì)12 月30 日開(kāi)街。

• 鳩茲古鎮(zhèn)

鳩茲古鎮(zhèn)景區(qū)位于萬(wàn)春中路以南、徽州路以西，項(xiàng)目總占地約53 萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積約25 萬(wàn)平方米，按照5A 級(jí)旅游景區(qū)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，主要打造傳統(tǒng)徽派建筑群。一期東街項(xiàng)目占地30 萬(wàn)平米，夢(mèng)想美食街、文創(chuàng)街、古鎮(zhèn)文化體驗(yàn)街等七條街區(qū)貫穿其中；還包括賈儒堂、空中戲樓、民國(guó)郵局等12 個(gè)極具地方特色的文化景點(diǎn)、10 個(gè)老字號(hào)自營(yíng)店和餐館、酒吧及情景劇表演點(diǎn)等。

不同于烏鎮(zhèn)的恬靜生活之美，鳩茲古鎮(zhèn)的建設(shè)在徽派建筑的風(fēng)格之上更多的融入了傳統(tǒng)與現(xiàn)代結(jié)合的娛樂(lè)項(xiàng)目，體現(xiàn)了熱鬧繁華之景。白天古鎮(zhèn)內(nèi)有蹴鞠、捏糖、投壺等各類民俗活動(dòng)供游客體驗(yàn)，同時(shí)可觀賞到展現(xiàn)徽商發(fā)展歷程的實(shí)景演藝項(xiàng)目；夜間沿扁擔(dān)河兩岸的夢(mèng)幻臨水區(qū)域，茶吧、書吧、咖啡吧等零落其間，游客還可乘游船、賞古鎮(zhèn)、放河燈，體驗(yàn)水上古鎮(zhèn)的樂(lè)趣。

鳩茲古鎮(zhèn)目前采取通票模式，初始運(yùn)營(yíng)期及重點(diǎn)節(jié)假日有優(yōu)惠價(jià)格，標(biāo)準(zhǔn)門票價(jià)格為80 元，預(yù)計(jì)正式運(yùn)營(yíng)期門票價(jià)格達(dá)到150 元。夜間還有花燈會(huì)專場(chǎng)另外收取門票，考慮到游客一日行程中的特殊娛樂(lè)活動(dòng)、餐飲休閑、停車住宿消費(fèi)等，預(yù)計(jì)平均客單價(jià)在350-400 元之間。

• 大白鯨海洋公園
  

公司與大連圣亞合作，在景區(qū)建造大白鯨海洋公園——中國(guó)第一座第五代海洋極地館，項(xiàng)目占地面積8.2 萬(wàn)平方米，建筑面積超過(guò)3.2 萬(wàn)平方米（其中海洋極地館2.4萬(wàn)平方米），水體體量近1.12 萬(wàn)噸（其中海洋極地館6780 噸）。涵蓋第五代海洋極地館、海洋動(dòng)物秀場(chǎng)、室外海洋生物伴游區(qū)、輕餐飲、商業(yè)街區(qū)等多種業(yè)態(tài)。

海洋公園由極地館、深海館、5D 體驗(yàn)區(qū)和魔幻動(dòng)物表演秀等部分組成，同時(shí)配套五星級(jí)酒店、奧特萊斯、中江書院及高端住宅等。場(chǎng)館將引入白鯨、海豚、南極企鵝等100 頭（只）以上的大型海洋極地動(dòng)物和10000 尾以上的珍稀魚類在此繁衍生息并建成華東地區(qū)最大的企鵝繁殖基地。

大連圣亞作為國(guó)內(nèi)在馴養(yǎng)繁育技術(shù)和動(dòng)物儲(chǔ)備上領(lǐng)先的海洋場(chǎng)館經(jīng)營(yíng)者，蕪湖大白鯨海洋公園是其第一個(gè)在南方地區(qū)布局的場(chǎng)館。不同于第四代海洋館，該場(chǎng)館以故事線為主軸，在參觀過(guò)程中注重互動(dòng)參與和觀眾感受，運(yùn)用高科技等多媒體手段，將淡水王國(guó)、海底世界、南北極大陸冰海的原生態(tài)環(huán)境展現(xiàn)出來(lái)，并獨(dú)創(chuàng)了冰海鰩魚秀、水下白鯨秀以及大型劇場(chǎng)表演《人魚童話》（暫定名）等三場(chǎng)精彩絕倫的海洋動(dòng)物表演，突出第五代海洋館的獨(dú)特魅力。

相比之下，原有的六安海底大世界、蚌埠海貝海洋樂(lè)園、合肥海洋世界、南京海底世界等都規(guī)模較小，部分經(jīng)營(yíng)年限較長(zhǎng)。整個(gè)安徽、江蘇地區(qū)都沒(méi)有能夠在性價(jià)比上與之競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)品，因而蕪湖大白鯨海洋公園有望進(jìn)一步增強(qiáng)蕪湖的聚斂效應(yīng)。

2、長(zhǎng)沙新華聯(lián)銅官窯國(guó)際文化旅游度假區(qū)

1983 年1 月14 日長(zhǎng)沙銅官窯被公布為重點(diǎn)文物保護(hù)單位，是湖南省古遺址中唯一的文物保護(hù)單位。該窯目前共出土了兩千余件精美瓷器，代表了盛唐瓷器業(yè)的巔峰，具有豐厚的歷史文化底蘊(yùn)。

項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙市望城區(qū)銅官窯國(guó)家考古遺址公園以南，北與聞名遐邇的銅官陶城相連，總占地面積約3000 畝，規(guī)劃總建筑面積約82 萬(wàn)平米，總投資100 億元。項(xiàng)目作為公司“一號(hào)工程”，預(yù)計(jì)2016 年底可完成主體建筑封頂并可于2018 年正式開(kāi)業(yè)。

新華聯(lián)項(xiàng)目依托長(zhǎng)沙市望城區(qū)銅官窯遺址，計(jì)劃恢復(fù)一批長(zhǎng)沙古城的歷史街巷、樓堂廟宇、園林宅院以及盛唐時(shí)期的陶瓷交易區(qū)——“石渚湖”，將打造以歷史文物景觀及文化活動(dòng)觀光為主的景區(qū)。同時(shí)，公司將開(kāi)發(fā)高端酒店群、博物館群、文化演藝中心、5D 影院、兒童游樂(lè)場(chǎng)、書院以及水上運(yùn)動(dòng)、陶瓷論壇等配套業(yè)態(tài)豐富娛樂(lè)特色并延長(zhǎng)游客逗留時(shí)間。

根據(jù)公司項(xiàng)目可行性分析，預(yù)計(jì)銅官窯項(xiàng)目的培育期為2018-2022 年，在培育期內(nèi)主要以沿江商業(yè)區(qū)、商業(yè)物業(yè)銷售作為現(xiàn)金流支撐，收入來(lái)源主要是經(jīng)營(yíng)性收入和門票演藝收入。成熟期以門票、小交通、演藝表演、餐飲住宿等收入為主，預(yù)計(jì)成熟期年接待游客500 萬(wàn)人次。公司預(yù)計(jì)項(xiàng)目在未來(lái)25 年運(yùn)營(yíng)期間，將累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入207.9 億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)69.8 億元。項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率約7.89%，投資回收期約12.34 年。

韓國(guó)錦繡山莊項(xiàng)目位于濟(jì)州島翰林邑今岳里，交通便利，距離濟(jì)州機(jī)場(chǎng)約30 分鐘車程。項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)面積約100 萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)總投資約51.8 億元。錦繡山莊旅游度假區(qū)將建成為以休養(yǎng)為主題的綜合性休閑度假區(qū)，包括五星級(jí)旅游酒店、度假公寓、餐飲、主題花園、購(gòu)物中心、娛樂(lè)中心、整形美容醫(yī)院、水療度假村等配套休閑娛樂(lè)設(shè)施。目前已基本完成土地獲取，預(yù)計(jì)可以于2019 年整體完工，2020 年全面開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)。

新華聯(lián)收購(gòu)新絲路文旅之后，于2015 年7 月29 日，和韓國(guó)新華聯(lián)錦繡山莊開(kāi)發(fā)株式會(huì)社、黑石度假村株式會(huì)社在韓國(guó)濟(jì)州島正式簽署協(xié)議，新絲路文旅以增資形式入主新華聯(lián)錦繡山莊開(kāi)發(fā)株式會(huì)社，股份占比55%，成為控股股東。公司合計(jì)控制韓國(guó)新華聯(lián)90%股權(quán)。

新華聯(lián)錦繡山莊國(guó)際文化旅游度假區(qū)，相較國(guó)內(nèi)的度假區(qū)項(xiàng)目，將主打整形美容醫(yī)院和博彩業(yè)。韓國(guó)醫(yī)療整形產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，濟(jì)州島作為免簽旅游目的地，兩要素相結(jié)合能夠打造“醫(yī)美+旅游”的綜合產(chǎn)品，滿足特定客戶需求。同時(shí)，新華聯(lián)在項(xiàng)目中尋求優(yōu)質(zhì)可靠的醫(yī)院方合作，能夠有效規(guī)避信息不對(duì)稱風(fēng)險(xiǎn)，更好地保證服務(wù)質(zhì)量。

2016 年9 月，新華聯(lián)與眾信旅游（002707.SZ）簽訂了《全面戰(zhàn)略合作協(xié)議》，合作內(nèi)容包括共同開(kāi)展出境游產(chǎn)業(yè)鏈上游資源的布局、開(kāi)發(fā)，同時(shí)拓展出境服務(wù)業(yè)務(wù)，在完善眾信旅游出境游產(chǎn)業(yè)鏈和出境服務(wù)業(yè)務(wù)，宣傳推廣眾信旅游品牌的同時(shí)，提升新華聯(lián)文化旅游品牌知名度，促進(jìn)新華聯(lián)文旅項(xiàng)目的健康發(fā)展。

同時(shí)，協(xié)議著重提出了：1.新華聯(lián)可適時(shí)參股眾信旅游、眾信旅游亦可適時(shí)投資參股新華聯(lián)旗下的新絲路文旅。2.重點(diǎn)支持新華聯(lián)錦繡山莊的旅游宣傳推廣、客源市場(chǎng)開(kāi)發(fā)、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、投資經(jīng)營(yíng)等。眾信旅游立足于批發(fā)端，持續(xù)布局出境游目的地資源，憑借其深厚的市場(chǎng)基礎(chǔ)將有效促進(jìn)錦繡山莊項(xiàng)目的孵化。

該項(xiàng)目的前期收入主要來(lái)自地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。成熟期綜合娛樂(lè)設(shè)施將全面運(yùn)營(yíng)，收入來(lái)源主要是賭場(chǎng)、商鋪?zhàn)赓U、酒店、餐飲、整形美容醫(yī)院、高爾夫球場(chǎng)、酒店等相關(guān)業(yè)務(wù)。公司預(yù)計(jì)項(xiàng)目在25 年運(yùn)營(yíng)期間將累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入約合人民幣170 億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)約合人民幣48 億元。項(xiàng)目資本金投資凈利率為12.08%，項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率約11.45%，投資回收期約10.70 年。

除上述項(xiàng)目外，公司在文旅產(chǎn)業(yè)的投資上遍布各個(gè)類型的人工和自然景區(qū)，還布局了炎陵神農(nóng)谷國(guó)家文化旅游度假區(qū)、廣元市文化旅游項(xiàng)目、三亞奧林匹克廣場(chǎng)、棠棣文化體育生態(tài)旅游觀光園、奧林匹克國(guó)際旅游公園項(xiàng)目等。

• 北京房山區(qū)十渡國(guó)際旅游度假區(qū)

公司通過(guò)收并購(gòu)手段不斷置入優(yōu)質(zhì)金融資產(chǎn)，加強(qiáng)金融產(chǎn)業(yè)布局，實(shí)現(xiàn)在金融領(lǐng)域跨越式發(fā)展：

1）參股成長(zhǎng)性強(qiáng)的城市商業(yè)銀行，提高公司整體盈利能力及抗風(fēng)險(xiǎn)能力。參股公司長(zhǎng)沙銀行為湖南省首家區(qū)域性股份制商業(yè)銀行，2015年凈利潤(rùn)30.09億元，IPO籌備進(jìn)展順利，公司通過(guò)全資子公司湖南華建參與增資，目前持有長(zhǎng)沙銀行7.29%股權(quán)，未來(lái)有望繼續(xù)增持增厚公司業(yè)績(jī)。

 2）發(fā)起成立亞太再保險(xiǎn)股份有限公司。亞太再保險(xiǎn)是第一家民營(yíng)資本創(chuàng)辦及主導(dǎo)的再保險(xiǎn)公司，注冊(cè)資本100億，公司現(xiàn)金出資20億，參與投資的還有泛?？毓砷g接全資持有的子公司武漢中央商務(wù)區(qū)建設(shè)投資公司、巨人投資、億利資源集團(tuán)、北京匯源飲料食品集團(tuán)全資子公司重慶三峽果業(yè)集團(tuán)。

亞太再保險(xiǎn)公司成立后將成為國(guó)內(nèi)第二大再保險(xiǎn)公司，目前項(xiàng)目材料已提交保監(jiān)會(huì)審批，預(yù)計(jì)年內(nèi)在牌照進(jìn)度方面會(huì)獲得進(jìn)一步反饋。

 3）依托控股股東新華聯(lián)控股多元化發(fā)展的優(yōu)勢(shì)，以收并購(gòu)方式實(shí)現(xiàn)在金融產(chǎn)業(yè)的快速擴(kuò)張。控股股東新華聯(lián)控股有限公司在金融領(lǐng)域布局完善，為長(zhǎng)沙銀行、寧夏銀行、天津銀行和大興安嶺農(nóng)村商業(yè)銀行重要股東，先后成立了新華聯(lián)融資租賃公司和新活力資本投資有限公司，目前正發(fā)起組建民營(yíng)銀行、壽險(xiǎn)公司和財(cái)務(wù)公司，從而成為一個(gè)強(qiáng)大的金融平臺(tái)。公司為控股股東新華聯(lián)控股有限公司在A股市場(chǎng)的唯一上市平臺(tái)，如適時(shí)置入其他優(yōu)質(zhì)金融資產(chǎn)，將有望助推公司在金融領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)跨越式發(fā)展。

*本文來(lái)自執(zhí)惠入駐媒體復(fù)世文旅智庫(kù)。