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整體產(chǎn)權(quán)開發(fā)+多元復(fù)合經(jīng)營,古北水鎮(zhèn)的投融資方案有哪些地方值得借鑒?

產(chǎn)業(yè)投資 本文作者:周霄 2016-10-23
成功的景區(qū)都有相同的原因。打造一個(gè)成功景區(qū),資源、區(qū)位、政府支持和管理四個(gè)要素缺一不可。古北水鎮(zhèn)和烏鎮(zhèn)如此,目前烏鎮(zhèn)團(tuán)隊(duì)即將開始打造的濮院古鎮(zhèn)亦是如此。

時(shí)間是檢驗(yàn)旅游項(xiàng)目成功與否的一桿尺。6年的時(shí)間說短不短。從2010年6月中青旅與北京密云縣簽訂戰(zhàn)略協(xié)議,合作開發(fā)古北水鎮(zhèn)國際旅游綜合度假區(qū)項(xiàng)目,到目前景區(qū)已經(jīng)開始貢獻(xiàn)收益,古北水鎮(zhèn)基本實(shí)現(xiàn)了最初計(jì)劃的“3-5年時(shí)間,將項(xiàng)目打造為集觀光、休閑度假、商務(wù)會展、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為一體,具備高品質(zhì)設(shè)施、互動性體驗(yàn)和山水古鎮(zhèn)相互輝映獨(dú)特景觀資源的國際旅游綜合目的地”的目標(biāo)。

古北水鎮(zhèn)整體投資45億元,投資回收期在8~10年。項(xiàng)目投資額較大主要是由于原有基礎(chǔ)配套較薄弱,自來水廠、污水處理廠和供暖設(shè)施缺乏,需要投入12億元進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

古北水鎮(zhèn)項(xiàng)目經(jīng)營情況

古北水鎮(zhèn)的項(xiàng)目定位非常明確,在烏鎮(zhèn)陳向宏團(tuán)隊(duì)的操盤下,通過大量借鑒烏鎮(zhèn)創(chuàng)意、規(guī)劃、設(shè)計(jì)和管理經(jīng)驗(yàn),打造北方邊塞古鎮(zhèn)。項(xiàng)目坐落在古北口鎮(zhèn)湯河流域,開發(fā)包括旅游度假設(shè)施及文化創(chuàng)意設(shè)施,并結(jié)合北方文化特色,有序開發(fā)建設(shè)觀光景點(diǎn)、老北京特色商業(yè)街商鋪、作坊及文化體驗(yàn)點(diǎn)、民宿、露天劇場、體育運(yùn)動設(shè)施及高品質(zhì)度假會議酒店會所等。

古北水鎮(zhèn)按照功能劃分為傳統(tǒng)餐飲及商業(yè)購物區(qū)、民情民俗文化表演體驗(yàn)區(qū)、山區(qū)民居風(fēng)貌住宿區(qū)、酒店及商務(wù)會議區(qū)、溫泉會所及休閑體育公園等幾個(gè)部分,突出冷泉和熱泉的資源亮點(diǎn),突出古北民間文化展示,塑造具有北方建筑特色的明清風(fēng)格古街,將觀光與休閑度假、會議會展相結(jié)合的經(jīng)營模式。

從數(shù)據(jù)上我們能更好的了解古北水鎮(zhèn)的經(jīng)營有多成功:2014年,古北水鎮(zhèn)景區(qū)開業(yè)第一年實(shí)現(xiàn)客流量接近100萬人次,遠(yuǎn)超市場預(yù)期,實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入2億元,占全區(qū)景區(qū)綜合收入的56%,安置本地勞動力近1000人,帶動司馬臺霧靈山溝域全年實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入3.15億元。2015年,古北水鎮(zhèn)景區(qū)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4.62億元,凈利潤4701萬元;全年接待游客147萬人次,同比增長50.85%。 

烏鎮(zhèn)項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)讓古北水鎮(zhèn)開發(fā)少走彎路

烏鎮(zhèn)旅游是國內(nèi)景區(qū)旅游中非常成功的案例。2007年開始烏鎮(zhèn)旅游就擺脫了傳統(tǒng)古鎮(zhèn)及人文型景區(qū)單純依靠門票收入的形式,已經(jīng)實(shí)現(xiàn)從單一門票型向綜合型目的地的業(yè)務(wù)模式的轉(zhuǎn)變。

烏鎮(zhèn)是國內(nèi)最成功的文旅度假項(xiàng)目,2015年實(shí)現(xiàn)接待客流量794萬人次,收入11.35億元,凈利潤4.05億元;2016年上半年游客接待478萬人次,收入7.04億元,凈利潤3.08億元。與其他江南古鎮(zhèn)相比,烏鎮(zhèn)的開發(fā)模式以政府主導(dǎo)的項(xiàng)目公司為主,通過商業(yè)化的手段進(jìn)行開發(fā)運(yùn)作,是后來居上并且大量盈利的重要原因。

區(qū)別于其他古鎮(zhèn)的開發(fā)模式,在項(xiàng)目前期管理團(tuán)隊(duì)就進(jìn)行土地等產(chǎn)權(quán)的大規(guī)模收購,有利于集中未來維護(hù)開發(fā)的所有權(quán),避免土地或資產(chǎn)價(jià)格膨脹,同時(shí)消除未來引入戰(zhàn)略投資者的種種障礙。中青旅控股烏鎮(zhèn)景區(qū)之前,陳向宏團(tuán)隊(duì)已經(jīng)對東柵進(jìn)行了多年的開發(fā),引入資本主要用于開發(fā)建設(shè)西柵項(xiàng)目。項(xiàng)目公司通過土地使用權(quán)及景區(qū)景點(diǎn)門票收費(fèi)權(quán)質(zhì)押向銀行借款進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。

2006年12月中青旅對烏鎮(zhèn)旅游開發(fā)公司進(jìn)行增資,出資3.5億收購烏鎮(zhèn)景區(qū)60%股權(quán),2009年烏鎮(zhèn)引入IDG資本作為戰(zhàn)略投資者,持股15%,為項(xiàng)目建成運(yùn)營后上市做準(zhǔn)備。2013年由于香港上市計(jì)劃終止,中青旅將IDG持有股份進(jìn)行收購,成為烏鎮(zhèn)控股股東,持股66%。

由于中青旅收購烏鎮(zhèn)之前原有項(xiàng)目方已經(jīng)對烏鎮(zhèn)東柵已運(yùn)營5年有余,西柵也已經(jīng)開業(yè),項(xiàng)目方對古鎮(zhèn)開發(fā)積累了較多經(jīng)驗(yàn),中青旅收購后只需對項(xiàng)目公司進(jìn)行充分的資金支持,即可保障項(xiàng)目建設(shè)按計(jì)劃進(jìn)行,同時(shí)利用中青旅原有到旅游渠道資源,大力進(jìn)行項(xiàng)目營銷,使客流量再上一個(gè)臺階。

景區(qū)項(xiàng)目屬于重資產(chǎn)投資,投入周期長見效慢,建設(shè)前期的需要大量資金支持,因此項(xiàng)目方本身需要較為可靠的資金來源,才能對項(xiàng)目建設(shè)提供保障,通過上市公司進(jìn)行股權(quán)融資能滿足長期資金與現(xiàn)金流的匹配,烏鎮(zhèn)項(xiàng)目能快速做大做強(qiáng),部分也受益于這一因素。此外通過上市公司層面與外部投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行接觸,為景區(qū)進(jìn)行資產(chǎn)證券化提供更多便利條件。雖然烏鎮(zhèn)香港上市最終未能成功,但傳遞出的信息是仍然存在獨(dú)立上市的可能性。

烏鎮(zhèn)到順利開發(fā)也使得地方政府加大對古鎮(zhèn)保護(hù)與支持到力度,2016年6月當(dāng)?shù)卣畬蹑?zhèn)旅游給予財(cái)政補(bǔ)貼1.91億元,全部用于古鎮(zhèn)保護(hù)與開發(fā)。

古北水鎮(zhèn)開發(fā)融資方案

2010年7月中青旅設(shè)立北京古北水鎮(zhèn)旅游有限公司,注冊資本2.1億元,由中青旅全資控股,作為古北水鎮(zhèn)項(xiàng)目的建設(shè)主體,推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)工作。

整個(gè)古北水鎮(zhèn)景區(qū)規(guī)劃面積9平方公里,其中項(xiàng)目公司購買1000多畝土地,其它采用租賃形式使用土地。在景區(qū)規(guī)劃區(qū)域內(nèi),如果公司仍有用地需求,當(dāng)?shù)卣矔峁┫鄳?yīng)土地支持,推動景區(qū)長遠(yuǎn)發(fā)展。

當(dāng)?shù)卣畬?xiàng)目支持力度較高,采取市級部門領(lǐng)導(dǎo)、區(qū)縣政府牽頭到行政審批模式,除立項(xiàng)和建設(shè)用地手續(xù)外,市級行政審批權(quán)限一律下放,由密云縣統(tǒng)籌研究,依法依規(guī)辦理。密云縣成立了“古北水鎮(zhèn)”項(xiàng)目手續(xù)審批工作協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組,優(yōu)化審批流程,構(gòu)建“政府牽頭、部門協(xié)商、集中審批”的項(xiàng)目審批模式,在依法依規(guī)的前提下,最大限度地加快審批進(jìn)程,各相關(guān)部門從受理到審批均將時(shí)間壓縮在行政許可的最短時(shí)限。此外還提供財(cái)政補(bǔ)貼和政策支持,除項(xiàng)目拿地、征地、水電供暖、基建補(bǔ)貼等支持,在交通方面,政府還協(xié)助修建景區(qū)門口的道路。

2011年6月,中青旅為古北水鎮(zhèn)旅游公司以出具保函的方式向北京和諧成長投資中心借款 1 億元人民幣提供擔(dān)保,借款期限一年。同年8月,古北水鎮(zhèn)旅游公司取得國際休閑度假旅游區(qū)一期項(xiàng)目旅游用地,總面積717.54畝,成交價(jià)2.59億元;11月取得旅游用地359畝,成交價(jià)1.94億元。項(xiàng)目取得土地為當(dāng)?shù)卮迕裾?,借助新農(nóng)村的開發(fā)政策,村民獲得較高的拆遷補(bǔ)償收益,另外,在水鎮(zhèn)開發(fā)前吸收當(dāng)?shù)厝司蜆I(yè),優(yōu)先培訓(xùn)當(dāng)?shù)厝顺蔀楣ぷ魅藛T;水鎮(zhèn)開發(fā)后,設(shè)立一萬平米民俗區(qū),對社會公開招標(biāo),村民享有優(yōu)先租賃的權(quán)利。

在拿到土地后,為平衡前期投資支出,項(xiàng)目方與高端住宅開發(fā)商龍湖地產(chǎn)合作推出6.8萬平米長城源著項(xiàng)目,依托龍湖地產(chǎn)的設(shè)計(jì)和建設(shè),快速進(jìn)行建設(shè)和銷售,實(shí)現(xiàn)資金回籠。

2011年12月,古北水鎮(zhèn)旅游公司引入戰(zhàn)略投資者烏鎮(zhèn)旅游公司和IDG,旅游公司注冊資本由2.1億元增至5億元,增資后中青旅持股42%,烏鎮(zhèn)旅游持股18%,IDG持股40%。此次是中青旅與IDG的第二次合作,在上一輪合作中烏鎮(zhèn)旅游未能順利上市,此次合作增加了古北水鎮(zhèn)走資產(chǎn)證券化道路的預(yù)期。此外由于古北水鎮(zhèn)整體為仿古建筑群,能夠規(guī)避文化古跡的上市審核問題,預(yù)計(jì)古北水鎮(zhèn)上市可能性較高。

2012年8月古北水鎮(zhèn)旅游公司再次引入戰(zhàn)略投資者京能集團(tuán)(北京國資委直屬企業(yè))進(jìn)行增資擴(kuò)股,京能集團(tuán)投資5億元占股20%。增資完成后股權(quán)結(jié)構(gòu)變更如下。

增資后古北水鎮(zhèn)旅游公司自有資金達(dá)到15億元,為項(xiàng)目建設(shè)提供了充足的資金支持,增強(qiáng)了公司信用,降低了公司財(cái)務(wù)費(fèi)用,并提高了項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。同時(shí),項(xiàng)目的建設(shè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)、國有資本、戰(zhàn)略投資人持股比例均在15~20%之間,能很好的平衡項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)與資方的利益關(guān)系。

旅游公司以項(xiàng)目土地及地上建筑為抵押物,從中國銀行北京分行、交通銀行北京分行獲得合計(jì)15億元十年期銀團(tuán)貸款,加上旅游公司自有資金,項(xiàng)目建設(shè)資金已達(dá)到30億元。

2013年5月項(xiàng)目公司各股東方共同對古北水鎮(zhèn)公司進(jìn)行增資,合計(jì)增資金額3.02億元,增資后股權(quán)結(jié)構(gòu)變更如下。

由于中青旅持股比例的下降,古北水鎮(zhèn)不再納入財(cái)務(wù)報(bào)表合并范圍,變更為聯(lián)營子公司。

2013年10月水鎮(zhèn)項(xiàng)目一期開業(yè),2014年元旦開始試運(yùn)營,水鎮(zhèn)大酒店及部分民宿客房開始接待游客,部分游覽景點(diǎn)、文化展示體驗(yàn)區(qū)、商鋪和特色餐飲同步推出。試營業(yè)幾個(gè)月后的清明節(jié),游客量便迎來大爆發(fā),日均客流量達(dá)到2萬人次。

2014年7月古北水鎮(zhèn)各股東按持股比例對公司進(jìn)行增資,共計(jì)出資8億,將注冊資本由13.02億元增至15.32億元,為新增項(xiàng)目開發(fā)提供資金,降低財(cái)務(wù)費(fèi)用。

整個(gè)景區(qū)到商業(yè)模式,除了門票外,還包括索道、溫泉、餐飲、住宿、娛樂、演藝及展覽等,使得項(xiàng)目的收入來源能降低對門票收入的依賴性,同時(shí)各項(xiàng)目間能相互促進(jìn),提升整體收入規(guī)模。除通過招拍掛形式取得1000多畝外,原有古鎮(zhèn)采用租賃模式運(yùn)營,降低重資產(chǎn)投入的規(guī)模,提高投資回報(bào)率。古鎮(zhèn)中新建的酒店采用自持模式,其它商業(yè)物業(yè)自營,將計(jì)入利潤表的收入規(guī)模盡可能做大,便于未來持續(xù)融資。

成功方案背后的思考

烏鎮(zhèn)模式的成功在于資源、區(qū)位、政府支持和管理四要素,在政府的大力支持下,通過后天的改造和營銷運(yùn)作打造成觀光、休閑、度假游綜合目的地。雖說烏鎮(zhèn)本身的資源、區(qū)位及政府支持都十分可觀,但相比其他幾大江南古鎮(zhèn)并不是絕對有優(yōu)勢。烏鎮(zhèn)的成功靠的更主要還是管理團(tuán)隊(duì)經(jīng)營理念的卓越,使整個(gè)景區(qū)實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍。投資就是投人,這句話在企業(yè)發(fā)展的每個(gè)階段有效。

古北水鎮(zhèn)在項(xiàng)目是烏鎮(zhèn)模式的異地翻版,但同時(shí)也符合資源、區(qū)位、政府支持和管理四方面的成功要素。

1、項(xiàng)目所在區(qū)域具有稀缺性——依托司馬臺長城和鴛鴦湖,地理位置險(xiǎn)要,人文歷史遺跡、自然資源優(yōu)厚;

2、項(xiàng)目在建設(shè)進(jìn)程中即引發(fā)了多方關(guān)注,引入IDG資本及京能集團(tuán)等戰(zhàn)略投資者,并進(jìn)行了多輪增資,表明外部投資人極為看好項(xiàng)目前景;

3、政府通過財(cái)政及審批方面支持力度大,而且由于主要股東京能集團(tuán)為北京市屬國企,進(jìn)一步強(qiáng)化項(xiàng)目于地方政府的關(guān)系;

4、項(xiàng)目由烏鎮(zhèn)原班團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)打造,最大程度保證了項(xiàng)目質(zhì)量,項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)、未來到經(jīng)營管理和營銷宣傳都由烏鎮(zhèn)操盤,使得項(xiàng)目能在烏鎮(zhèn)成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上青出于藍(lán)而勝于藍(lán)。

古北水鎮(zhèn)和烏鎮(zhèn)打造一個(gè)成功景區(qū)所需要的四個(gè)要素,缺一不可。成功的景區(qū)都有相同的原因。目前烏鎮(zhèn)團(tuán)隊(duì)又要開始打造濮院古鎮(zhèn),期待又一個(gè)成功案例的出現(xiàn)。

* 本文由執(zhí)惠入駐媒體復(fù)世文旅智庫發(fā)表,作者周霄。


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