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過去5年，中國高檔酒店市場客房規(guī)?？焖僭鲩L，年均增長率達(dá)到了13%;從產(chǎn)值來看，其年均增長率滯后于客房數(shù)增長，但也達(dá)到了11%。截止2015年底，高檔酒店市場的規(guī)模達(dá)到65萬間客房，收入規(guī)模超過2074億人民幣。

持續(xù)增強(qiáng)的品牌滲透率

在此期間，高檔酒店的品牌滲透率持續(xù)增強(qiáng)，品牌連鎖酒店在高檔市場中的占比從2011年的39%提升至2015年底的56%，上升了17個(gè)百分點(diǎn)。

盈利下行壓力增大

在快速增長的客房供給壓力下，高檔酒店的盈利能力呈現(xiàn)出明顯下滑趨勢。過去十年，每間房經(jīng)營毛利水平年均下降5%，最近三年基本徘徊在每間房94000元人民幣水平。而經(jīng)營毛利率則從歷史最高點(diǎn)，即2006年的41%，持續(xù)跌至2015年的31%。這也是十年來的歷史最低點(diǎn)。

經(jīng)營毛利下滑的原因主要來自以下幾方面：

主要原因之一是總收入滯漲十分明顯。過去十年，盡管中國的通貨膨脹率居高不下，但高檔市場每間房總經(jīng)營收入不升反降，年均下滑1.2%。

而在收入部門內(nèi)，客房的經(jīng)營壓力略顯于餐飲部門。具體來看，客房收入年均下滑2%，而餐飲收入則些微增長，年均漲幅為0.1%。在客房部門內(nèi)，業(yè)績下滑的主要挑戰(zhàn)是住宿率，過去十年，住宿率下滑了8個(gè)百分點(diǎn)，而平均房價(jià)的年均波動(dòng)則幾近為0。

除了總收入下滑外，成本小幅上揚(yáng)也是經(jīng)營毛利下滑的原因之一， 經(jīng)營成本的年均增長率為0.2%.

在成本開支中需要重點(diǎn)注意的是人工成本，盡管因住宿率下滑，酒店的各項(xiàng)直接成本有所減少，但人工成本作為酒店最大的開支項(xiàng)，卻呈現(xiàn)出持續(xù)上升趨勢，年均漲幅達(dá)到3%。人工成本提升，而總經(jīng)營收入下滑，雙重作用下，人工成本占比也從2006年時(shí)的21%躍升至2015年的30%。

總結(jié)而言，過去十年，高端酒店市場歷經(jīng)快速擴(kuò)張，已然進(jìn)入了供給過剩時(shí)期，加上宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，盈利水平明顯下滑。展望未來，我們預(yù)期高端市場的開發(fā)速度將明顯放緩，市場重點(diǎn)關(guān)注的不再是增量，而是如何做好存量資產(chǎn)的價(jià)值提升。

開業(yè)率下行，緩解龐大的新增供給壓力

盡管高檔酒店市場仍有十分龐大的新增供給清單，其中高端及以上的新增供給量已達(dá)到了現(xiàn)有供給量的76%。

但開業(yè)率的明顯下行將有效緩解新增供給壓力。從圖中可以看到，2011年酒店開業(yè)率高達(dá)90%以上，但這一指標(biāo)在2012年驟降至49%，之后持續(xù)徘徊在50%左右，預(yù)期2016年開業(yè)率將進(jìn)一步下滑至42%左右。

導(dǎo)致開業(yè)率持續(xù)低迷的主要原因是房地產(chǎn)行業(yè)整體下行狀態(tài)，使得傳統(tǒng)酒店開發(fā)商的資金鏈處于緊張狀態(tài)，對(duì)酒店投資的期望值也逐漸回歸至理性;再加上高檔酒店持續(xù)下行的盈利能力，許多業(yè)主開始重新審視酒店開發(fā)的可行性。并且在中短期內(nèi)，預(yù)計(jì)高檔酒店的開業(yè)率，將不太可能出現(xiàn)明顯回升。而這將有效降低新增供給壓力。

存量資產(chǎn)關(guān)注價(jià)值提升

另一方面，未來高檔酒店市場重點(diǎn)關(guān)注的將不再是增量，而是存量，即在分享經(jīng)濟(jì)的時(shí)代背景下，如何轉(zhuǎn)變思維，做好存量資產(chǎn)的價(jià)值提升。這里所謂的價(jià)值包括兩重含義，即現(xiàn)金流價(jià)值與資產(chǎn)價(jià)值。未來，如何跳出酒店的慣性思維，打破酒店的設(shè)施規(guī)劃與功能布局常態(tài)，引入更多跨界業(yè)態(tài)的有機(jī)融合，真正從跨界思維出發(fā)實(shí)現(xiàn)坪效價(jià)值與資產(chǎn)價(jià)值的雙重提升，這是資產(chǎn)業(yè)主們應(yīng)當(dāng)細(xì)細(xì)思量的方向。

高檔酒店市場，可謂是深陷紅海困局。那么中檔酒店市場情況如何，是否一片藍(lán)海?

中檔酒店市場緩慢增長，市場份額持續(xù)縮減

相對(duì)于高速增長的高檔與經(jīng)濟(jì)型酒店，中檔酒店市場可謂是緩和增長，過去5年，客房數(shù)的年均增長率僅為5%，明顯低于經(jīng)濟(jì)型18%，高檔酒店16%的年均增長率。

鑒于中檔酒店明顯滯后的增長率，其在整體酒店市場中的份額也持續(xù)縮減，從五年前的45% 的占比遞減至2015年時(shí)的35%，下降了10個(gè)百分點(diǎn)。

中檔酒店品牌快速擴(kuò)張，品牌滲透率仍有限

在中檔市場中，其規(guī)模擴(kuò)張的最大動(dòng)力來自于品牌連鎖酒店，過去5年連鎖酒店的增長速度達(dá)到51%，相對(duì)而言，自行管理酒店的增長率幾近為0。

國內(nèi)品牌為主的競爭格局

盡管連鎖品牌的高增長率，其在中檔市場中的份額仍然明顯落后于自行管理酒店，2015年時(shí)品牌滲透率僅為20%，大大遜色于高檔與經(jīng)濟(jì)型酒店市場。這也意味著未來各大品牌進(jìn)軍中檔市場的巨大潛力。

中檔市場形成了以國內(nèi)品牌為主的競爭格局，按客房數(shù)計(jì)算，排名前十的酒店品牌80%為國內(nèi)品牌，國際品牌中只有智選假日與諾福特位列其中。預(yù)計(jì)隨著雅高與華住，希爾頓與鉑濤，萬豪與東呈聯(lián)姻模式的深入開展，尤其是國際品牌特許經(jīng)營模式的開放，這種品牌競爭格局有望改變。

中檔酒店市場的主流為精選服務(wù)、有限服務(wù)品牌而非全方位服務(wù)品牌，其最大的特色是在設(shè)施規(guī)劃上強(qiáng)調(diào)高毛利的客房部門，并大刀闊斧地縮減低毛利水平的餐飲、宴會(huì)與休閑娛樂設(shè)施。

精選服務(wù)與低人房比有效提高經(jīng)營毛利

精簡的設(shè)施規(guī)劃將有效地支持精選服務(wù)酒店實(shí)現(xiàn)優(yōu)秀的經(jīng)營毛利率。2015年，精選服務(wù)酒店比傳統(tǒng)的五星、四星酒店在毛利率方面高出至少20個(gè)百分點(diǎn)。而這樣優(yōu)秀的毛利率也受到了理性投資者的追捧。

此外，值得一提的是，精簡的設(shè)施規(guī)劃也使得精選服務(wù)酒店的人員配比高度精簡，人房比基本為0.5：1，這使得精選服務(wù)酒店的人工成本在總收入的占比僅為18%，遠(yuǎn)低于傳統(tǒng)五星與四星高達(dá)30%的占比，從而有效推動(dòng)經(jīng)營毛利的提升。

展望未來，我們可以斷言中檔酒店在中短期內(nèi)將成為投資開發(fā)的熱點(diǎn)，而其中生活方式酒店將是未來!

中檔酒店躍升為簽約新寵

中檔酒店的開發(fā)之熱可從最近幾年各大酒店集團(tuán)頻頻引入或發(fā)布特色中端品牌可略見一斑, 從Hampton，F(xiàn)airfield,到citizen M，Hub House等等，可謂精彩紛呈。

而最近兩年中檔酒店也躍升為品牌簽約的新寵，2015年及2016年上半年中檔酒店簽約均占到簽約總量的58%以上，充分顯示投資市場普遍看好高回報(bào)率的中檔產(chǎn)品。

中檔酒店品牌滲透率預(yù)期快速攀升

預(yù)計(jì)中檔酒店市場，尤其是品牌酒店將獲得長足的發(fā)展，主要支持因素包括中產(chǎn)階級(jí)隊(duì)伍的壯大，新一代消費(fèi)者的成長，住宿消費(fèi)升級(jí)的需求及休閑旅游需求的強(qiáng)勁發(fā)展等等。在國際品牌開發(fā)特許模式的刺激下，及各大經(jīng)濟(jì)型巨頭轉(zhuǎn)戰(zhàn)中檔市場的刺激下，中檔市場的品牌滲透率有望在2020之后躍升至54%左右。

中檔酒店市場份額進(jìn)一步擴(kuò)大

中檔市場的份額有望進(jìn)一步擴(kuò)大，在2020年后突破200萬間，市場份額達(dá)到38%。應(yīng)當(dāng)注意的是，中檔市場的增量將有部分是從自管的中檔酒店以及經(jīng)濟(jì)型酒店這些存量中轉(zhuǎn)化而來。因此，其增長率不會(huì)那么激進(jìn)，但更為健康。

此外，為迎合新一代消費(fèi)者及消費(fèi)升級(jí)的需求，同時(shí)應(yīng)對(duì)分享經(jīng)濟(jì)下非標(biāo)產(chǎn)品的個(gè)性化競爭，我們預(yù)計(jì)中檔產(chǎn)品也將出脫同質(zhì)化的產(chǎn)品困局，轉(zhuǎn)而尋求更具創(chuàng)意、更靈活多元、更具生活方式的產(chǎn)品之路。

高速膨脹的經(jīng)濟(jì)型酒店市場

從供給角度而言，最近五年經(jīng)濟(jì)型酒店仍然延續(xù)了過去的快速增長，年均增長率達(dá)到了18%，2015年底，經(jīng)濟(jì)型酒店已達(dá)到186萬間體量，近千億的收入規(guī)模。

極高的品牌滲透率

經(jīng)濟(jì)型市場同時(shí)也是高度品牌化、標(biāo)準(zhǔn)化的市場，其品牌滲透率遠(yuǎn)超高檔與中檔酒店市場，2015年底更是達(dá)到將近92%的水平。盡管高度標(biāo)準(zhǔn)化意味著擴(kuò)張效率，但過度同質(zhì)化也負(fù)面影響了經(jīng)濟(jì)型酒店對(duì)消費(fèi)者的吸引力。

持續(xù)下行的運(yùn)營業(yè)績

從經(jīng)營業(yè)績來看，在龐大的供給壓力下，尤其是分享經(jīng)濟(jì)下存量住宅也開始蠶食中低端酒店住宿市場，經(jīng)濟(jì)型酒店的經(jīng)營業(yè)績已然呈現(xiàn)出下滑的趨勢，特別是住宿率。此外，最近一年，本已低廉的平均房價(jià)也有所下降。

除了收入下降外，經(jīng)濟(jì)型酒店最大的兩個(gè)成本類項(xiàng)，也就是租金成本與人工成本卻頻頻上漲，這明顯壓縮了酒店的利潤空間。而最近兩年頻發(fā)的加盟商與品牌公司的矛盾，其背后的根源也就是大幅縮減的利潤如何合理分配的問題。

顯然，經(jīng)濟(jì)型酒店的傳統(tǒng)商業(yè)模型已然無以為繼，其增長乏力也已經(jīng)是一個(gè)無法回避的事實(shí)。薄利時(shí)代的來臨也使得各經(jīng)濟(jì)型酒店巨頭紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)中檔市場和短租公寓市場。因此，預(yù)計(jì)中短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)型酒店物業(yè)升級(jí)與改造將進(jìn)入高發(fā)期。

受國家政策的大力扶持，及中國休閑旅游需求強(qiáng)勁發(fā)展的推動(dòng)，旅游地產(chǎn)無疑迎來了爆發(fā)期，投資領(lǐng)域遍及滑雪、主題樂園、歷史遺產(chǎn)、古城鎮(zhèn)復(fù)興、山地海島等等。(我們?cè)凇逗迫A報(bào)告 | 未來十年酒店投資熱點(diǎn)，中國度假酒店市場回顧與展望》有詳細(xì)描述)

房價(jià)業(yè)績優(yōu)秀，住宿率遜色

在這一大潮下，總體而言，五星度假酒店的平均房價(jià)表現(xiàn)明顯高于城市酒店，溢價(jià)達(dá)到25%，但住宿率卻明顯遜色于城市酒店。綜合而言，度假酒店實(shí)現(xiàn)的平均每房收益高于城市酒店。

度假酒店顯著的季節(jié)性需求波動(dòng)是高房價(jià)，低住宿率的主要推手。相比國際度假市場，中國度假酒店的需求主要集中于幾個(gè)有限的旺季時(shí)段內(nèi)。旺季期間，需求顯著高于供給的局面推動(dòng)著酒店平均房價(jià)實(shí)現(xiàn)大幅上漲。但其他時(shí)間則是另一個(gè)極端，即需求疲軟，即使大幅調(diào)低房價(jià)也無法招徠足量的客人。所以顯著的季節(jié)性使得度假酒店能夠保有合理的高房價(jià)，但無法實(shí)現(xiàn)理想的住宿率。

疲軟的餐飲業(yè)績和較高的人工成本等多方面因素導(dǎo)致經(jīng)營毛利較低

盡管度假酒店更高的平均每間房收益，但它實(shí)現(xiàn)的每間可售房總收入和經(jīng)營毛利遜色于城市酒店，差距水平分別為8%和17%。導(dǎo)致度假酒店稍遜一籌的經(jīng)營毛利水平的主要原因包括三個(gè)方面：

首先，較為疲軟的餐飲業(yè)績制約了度假酒店的整體創(chuàng)收能力;區(qū)別于城市酒店，度假酒店缺乏龐大的外部用餐需求的有效支持;此外，中國度假酒店的客人更喜歡到外部餐廳用餐，這樣的消費(fèi)習(xí)慣直接影響了酒店的餐飲收入。

其次，度假酒店較高的人工成本也制約其盈利能力。按每可售房計(jì)算，度假酒店人工成本比城市酒店高出3%;但按每住客房計(jì)算，度假酒店則比城市酒店高出16%。

此外，不論是按每可售房還是按每平米計(jì)算，度假酒店的能源成本也明顯高于城市酒店，這也影響其盈利能力。

展望未來，盡管現(xiàn)有度假酒店面臨產(chǎn)品升級(jí)與運(yùn)營創(chuàng)新方面的挑戰(zhàn)，來改變當(dāng)前盈利能力較弱的局面，但我們認(rèn)為中國的度假酒店還處于發(fā)展初期，具有巨大的增長潛能。

從目前的簽約情況來看，目的地酒店已經(jīng)在傳統(tǒng)市場中逐漸搶占了一席之地。在國家政策的進(jìn)一步推動(dòng)下，隨著老景區(qū)更新浪潮的興起以及目的地開發(fā)熱潮的持續(xù)，我們預(yù)期旅游休閑產(chǎn)業(yè)將成為中國經(jīng)濟(jì)的另一增長極，而度假酒店的市場份額也將隨之進(jìn)一步擴(kuò)大。

度假酒店業(yè)績的健康與否很大程度上與其服務(wù)的經(jīng)濟(jì)半徑范圍的人口數(shù)量和財(cái)富水平息息相關(guān)。此外，我們判斷三大傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)圈，及主要二線城市周邊(包括以武漢、長沙為代表的華中區(qū)域，以成都為代表的西南，以西安為代表的西北，以哈大為代表的東北)因其輻射半徑范圍內(nèi)的大人口流量與居民較高的支付能力，有望成為熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域。

最后，我們用生命周期曲線簡要總結(jié)下四個(gè)酒店市場的生命軌跡變化。顯然，高檔酒店已然邁入了一個(gè)成熟期，這一時(shí)期的機(jī)會(huì)，存量優(yōu)先于增量，開發(fā)存量價(jià)值是重點(diǎn)。而中檔酒店則仍處于成長期，生活方式酒店是未來，而要點(diǎn)是酒店品質(zhì)與造價(jià)控制之間的有效平衡。經(jīng)濟(jì)型酒店呢，我們認(rèn)為它處于一個(gè)衰退期，資產(chǎn)更新升級(jí)是關(guān)鍵。度假酒店，就整個(gè)中國市場而言，我們認(rèn)為它尚處于一個(gè)起步期，投資開發(fā)的致勝法寶還是那句金科玉律“地點(diǎn)、地點(diǎn)、還是地點(diǎn)”。

產(chǎn)業(yè)的周期發(fā)展仍需要疊加經(jīng)濟(jì)的周期發(fā)展，在分享經(jīng)濟(jì)時(shí)代下，在顛覆者裹挾著變革浪潮蜂擁而至?xí)r，大住宿應(yīng)是傳統(tǒng)酒店業(yè)者的二次創(chuàng)業(yè)方向，主動(dòng)進(jìn)軍非標(biāo)領(lǐng)域，跨界零售、餐飲、文化、藝術(shù)等等，不僅是市場趨利的結(jié)果，也是酒店業(yè)自身定位的自我顛覆。

須知，大住宿，不僅僅是酒店!

*本文轉(zhuǎn)載自CHAT咨詢。