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租房市場(chǎng)萬億級(jí)規(guī)模曾吸引不少資金盲目追捧長(zhǎng)租公寓的風(fēng)口。由于前期投入大，在缺乏成熟的思考和模式的情況下，不少企業(yè)難以持續(xù)發(fā)展。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2019年就有超過20家長(zhǎng)租公寓因資金鏈斷裂爆雷。今年以來，長(zhǎng)租公寓暴雷事件愈演愈烈，僅8月單月爆雷數(shù)量就高達(dá)15家。近日，蛋殼的爆雷給風(fēng)波不斷的長(zhǎng)租公寓再次蒙上陰影。

為何頻繁爆雷

當(dāng)前市場(chǎng)上的長(zhǎng)租公寓可分為分散式與集中式兩類，其中分散式從個(gè)人房東處租賃房屋，房源分散，經(jīng)過裝修后對(duì)外出租，獲得租金差收入，俗稱“二房東”；集中式則是將整幢物業(yè)改造后出租，房源集中，管理方便，但前期投入較大。

從收益來看，集中式公寓因?yàn)楣芾硇矢蛹谢?，并且通過精細(xì)化運(yùn)營(yíng)這個(gè)放大器，能夠有效提升收益，獲得持續(xù)發(fā)展；而分散式前期資本沉淀較少，利于企業(yè)在短期內(nèi)快速擴(kuò)張，但成本利潤(rùn)難以控制。

與其它風(fēng)口一樣，不少分散式長(zhǎng)租公寓企業(yè)為迅速擴(kuò)大市場(chǎng)份額，采用“高收低出”、“長(zhǎng)收短付”的經(jīng)營(yíng)模式，即以較高的租金從房東手中收取房源，再以較低的租金出租，并且收取租戶租金的周期長(zhǎng)于支付給房東的周期，一旦長(zhǎng)租公寓因經(jīng)營(yíng)管理不善等原因?qū)е沦Y金鏈斷裂，矛盾就會(huì)轉(zhuǎn)嫁給房東和租客。

而部分企業(yè)則與金融機(jī)構(gòu)合作，將“高收低出”、“長(zhǎng)收短付”包裝成金融工具。查閱近期爆雷企業(yè)名單，絕大多數(shù)都采取的是“租金貸”模式，其中又以分散式長(zhǎng)租公寓為多。蛋殼正是通過使用“租金貸”這一金融工具讓租戶轉(zhuǎn)為與金融機(jī)構(gòu)簽約，租戶按月支付租金，企業(yè)卻能從金融機(jī)構(gòu)處一次性獲取所有租金，并繼續(xù)用于規(guī)模擴(kuò)張，通過金融杠桿無形中放大了爆雷風(fēng)險(xiǎn)。疫情讓“租金貸”這一商業(yè)模式的脆弱性加速暴露，即便是頭部企業(yè)也無法抵抗。據(jù)媒體報(bào)道，自如已緊急暫停部分租金貸業(yè)務(wù)。

另一類遠(yuǎn)離喧囂的運(yùn)營(yíng)商

頻頻爆雷之下，長(zhǎng)租公寓的矛盾日益突出。然而，這個(gè)賽道中還有一類勤懇耕耘的企業(yè)——房企系和酒店系出身的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商。

在需求走弱與政策嚴(yán)厲調(diào)控下，樓市由增量時(shí)代轉(zhuǎn)向存量時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步邁入了下行周期。如何在發(fā)力新業(yè)務(wù)的同時(shí)發(fā)掘存量資產(chǎn)的價(jià)值？成了擺在房企面前的新課題。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，萬科、碧桂園、保利、龍湖等多家大型房企已布局長(zhǎng)租公寓。

2015年，華住創(chuàng)始人、華住集團(tuán)董事長(zhǎng)兼CEO季琦投資城家，成為酒店系布局長(zhǎng)租公寓的標(biāo)志性事件。季琦在15年前開啟人生第三次創(chuàng)業(yè)，并成功將華住集團(tuán)打造成為全球規(guī)模前10的酒店集團(tuán)，在保持為出差客人提供美好酒店初心的同時(shí)，也為無數(shù)酒店投資者創(chuàng)造出豐厚的回報(bào)。城家的創(chuàng)立，為資產(chǎn)持有人、租房人群提供了新的投資和居住選擇，也是華住集團(tuán)對(duì)接存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和存量資產(chǎn)提升的重要布局。

在“加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系“的指導(dǎo)精神和后地產(chǎn)周期的背景下，主要業(yè)務(wù)分布在集中式長(zhǎng)租公寓的房企系和酒店系運(yùn)營(yíng)商，其目標(biāo)無外乎三點(diǎn)：1、激活存量資產(chǎn)；2、助推租賃市場(chǎng)供給側(cè)改革；3、為人才安家。

反思爆雷 推動(dòng)長(zhǎng)租公寓回歸本質(zhì)

近期，監(jiān)管政策密集出臺(tái)，要讓長(zhǎng)租公寓回歸“住”的本質(zhì)。這意味著，長(zhǎng)租公寓以往依靠“高收低出”、“長(zhǎng)租短付”、“租金貸”等手段大舉擴(kuò)張的時(shí)期已經(jīng)過去，行業(yè)正從重視規(guī)模轉(zhuǎn)向深耕運(yùn)營(yíng)。

今年以來，不少長(zhǎng)租公寓品牌規(guī)模擴(kuò)張速度大幅放緩，著手運(yùn)營(yíng)存量。而早在行業(yè)普遍而追求規(guī)模擴(kuò)張的階段，更重視資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓企業(yè)已經(jīng)在經(jīng)營(yíng)質(zhì)量和效率上布局發(fā)力，正因如此，在行業(yè)頻頻爆雷的情況下，這類企業(yè)展現(xiàn)出了更強(qiáng)的穩(wěn)定性和更大的潛力。如華住集團(tuán)投資的城家經(jīng)營(yíng)狀況自3月起逐步恢復(fù)，目前平均出租率已經(jīng)恢復(fù)至95%以上，部分門店甚至達(dá)到100%出租率。相較之下，近期爆雷的上市長(zhǎng)租企業(yè)2019年出租率僅維持在70%的水平。在其他企業(yè)瘋狂擴(kuò)張之時(shí)，暫緩對(duì)規(guī)模的追求，需要不小的克制力。據(jù)悉，城家發(fā)展至今沒有一筆“租金貸”，從一開始就非常堅(jiān)定，不做“租金貸”。此外，城家管理層也多次在公開場(chǎng)合表示：“長(zhǎng)租公寓行業(yè)應(yīng)去杠桿，通過租金貸擴(kuò)張沒有持續(xù)性?！?/p>

逆勢(shì)之下 各方戰(zhàn)略加碼資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商

與近幾年瘋狂擴(kuò)張的長(zhǎng)租公寓品牌比，業(yè)內(nèi)對(duì)城家的評(píng)價(jià)多是低調(diào)。作為資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，其價(jià)值已經(jīng)獲得了投資人、房企等機(jī)構(gòu)合作方的廣泛認(rèn)可。同行紛紛收縮之際，城家大動(dòng)作頗多。

2019年9月，城家完成了總額近3億美元的A輪融資，由博裕資本領(lǐng)投，阿里云鋒基金、華住集團(tuán)、雅詩閣、建銀國(guó)際、新加坡GIC等機(jī)構(gòu)跟投，創(chuàng)下了集中式長(zhǎng)租公寓單次融資金額紀(jì)錄。來自全球重量級(jí)資本組合對(duì)城家的看多，亦是對(duì)長(zhǎng)租公寓價(jià)值的肯定。另據(jù)消息人士透露，該輪融資中，戰(zhàn)略投資比例較高。

近期，城家又宣布與遠(yuǎn)洋集團(tuán)、華住集團(tuán)及遠(yuǎn)洋服務(wù)達(dá)成戰(zhàn)略合作，四方將在酒店及公寓、不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金、客戶服務(wù)、商務(wù)差旅、商品房銷售以及物業(yè)服務(wù)等方面進(jìn)行合作，業(yè)務(wù)板塊進(jìn)一步擴(kuò)張。

作為帶有酒店系基因的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，城家切入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的思路已逐漸清晰，即專注做好資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)品打磨，以鏈接頭部資源，打通存量物業(yè)市場(chǎng)。

規(guī)模與運(yùn)營(yíng) 長(zhǎng)租公寓的一體兩面

種種事實(shí)證明，通過租金貸擴(kuò)張的模式行不通。規(guī)模是先天優(yōu)勢(shì)，運(yùn)營(yíng)則是長(zhǎng)租公寓后天持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。如今，潮水退去，扎實(shí)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力成為城家的護(hù)城河。

作為工科生，季琦曾多次在公開場(chǎng)合表露出對(duì)產(chǎn)品和技術(shù)的重視。脫胎于華住的城家，在資產(chǎn)判斷與獲取能力、標(biāo)準(zhǔn)化多產(chǎn)品打造能力、運(yùn)營(yíng)管理能力、技術(shù)研發(fā)能力與銷售能力等五個(gè)方面，具有顯著優(yōu)勢(shì)。

由城家獨(dú)立開發(fā)的國(guó)內(nèi)第一個(gè)長(zhǎng)短租CAS系統(tǒng)，結(jié)合技術(shù)流與業(yè)務(wù)流，將業(yè)務(wù)場(chǎng)景、運(yùn)營(yíng)場(chǎng)景、消費(fèi)場(chǎng)景全打通。在產(chǎn)品力、技術(shù)力、銷售力加持之下，使得城家旗下產(chǎn)品在2020年的表現(xiàn)十分亮眼。

據(jù)了解，城家旗下針對(duì)白領(lǐng)人群的公寓產(chǎn)品目前平均出租率已經(jīng)恢復(fù)至95%以上，部分門店則長(zhǎng)期保持滿房狀態(tài)。與雅詩閣合作，城家管理的馨樂庭公寓酒店，租金12,000-17,000元/月，通過長(zhǎng)短租收益調(diào)節(jié)，整體門店平均客房收益達(dá)409元，客房入住率達(dá)88.6%。

實(shí)踐是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)。種種亂象表明，長(zhǎng)租公寓并不是一個(gè)暴利的行業(yè)，只有精細(xì)化運(yùn)營(yíng)才能讓長(zhǎng)租公寓獲得持續(xù)發(fā)展。當(dāng)別人不惜一切代價(jià)去追求高租金物業(yè)，盲目擴(kuò)張規(guī)模的時(shí)候，城家依靠華住集團(tuán)的采購(gòu)供應(yīng)鏈優(yōu)勢(shì)和15年的酒店運(yùn)營(yíng)實(shí)踐，將成本和管理做到了業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的水平。一瓶礦泉水到一張紙巾的成本管理，建立公寓行業(yè)第一個(gè)服務(wù)流程SOP和安全標(biāo)準(zhǔn)。通過這樣的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，加上集中規(guī)模的優(yōu)勢(shì)，才能把成本控制住，將收益做到最好。目前，城家公寓的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率達(dá)到了85%。

城家與遠(yuǎn)洋集團(tuán)兩大高手深度協(xié)同，可以瞥見長(zhǎng)租公寓正在迎來拐點(diǎn)。5年時(shí)間，城家埋頭打磨的這套有效提升資產(chǎn)價(jià)值和回報(bào)率的系統(tǒng)，正通過“房+管”的合作模式讓更多資產(chǎn)持有人受益，這或許就是長(zhǎng)租公寓持續(xù)發(fā)展的正確路徑。