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最近孫宏斌和融創(chuàng)著實火了一把，有段子手說IPO之后還有孫宏斌輪，有人說孫宏斌做了最大的接盤俠，接了樂視還能接王首富，人家都把爛攤子給孫宏斌。

更有網(wǎng)友開了腦洞：融創(chuàng)左手買樂視，右手買萬達文旅，回頭對樂視控股債務(wù)重組，獲取樂視網(wǎng)控股權(quán)，再把萬達文旅及酒店資產(chǎn)注入上市公司，把樂視強大的文化品牌和萬達文旅優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)結(jié)合起來，成為超越迪斯尼的文化旅游項目，分分鐘讓樂視網(wǎng)市值超過2000億。到那時，一個樂視生態(tài)，竟然由孫宏斌建成了。

但回過頭來看這段發(fā)生在2016年11月23日，孫宏斌在《中國不動產(chǎn)金融年會》上的內(nèi)部演講，就可以很清楚地理解這位27歲曾經(jīng)聯(lián)想少將，落魄后8年再到百億資產(chǎn)的牛人，最近幾次百億級并購的策略和邏輯了。

在這次內(nèi)部講話中的幾個重點：

1、對中國宏觀經(jīng)濟形勢的判斷，融創(chuàng)的定位

流動性寬松，利率很低，會改變嗎？專家總是分析拐點。

什么叫拐點？沒有拐點。因為你沒有辦法。如果說有變化的話，那可能是M2原來的增長是13%，變成12%或者11%，不可能變成不增長。所以你擔心什么？！13%變成12%、11%對企業(yè)沒有什么影響。

利率會漲嗎？美國肯定是要加息的，共和黨本來是要加利率的，特朗普要修路、修橋、要減稅，這兩點對通脹有預(yù)期，所以美國加息可能會快一點。但是美國加息中國就加息嗎？不太可能的。所以第二個判斷就是：流動性很多，還要繼續(xù)印錢，利率很低，這個是不會變的。

去杠桿、去產(chǎn)能、去庫存。去產(chǎn)能和去庫存相對容易些，但是去杠桿挺難的。因為差的企業(yè)，要想讓它活著，就要借他錢，讓他還利息，你不借他錢，還不了利息。好的企業(yè)，銀行想借他錢，所以杠桿肯定是要加的。如果說結(jié)構(gòu)性改革成功了，壞企業(yè)都死了，好企業(yè)銀行更想給錢了，然后杠桿就更高了。

在經(jīng)濟下行壓力大的時候，有很多并購的機會。誰能借更多的錢、更便宜的錢、更長的錢，可以穿越周期的錢，就有很大的優(yōu)勢。如果有這個機會不去做，反而減杠桿那是不對的。

全世界的貧富分化越來越嚴重。其實在2008年之前，美國老百姓的工資漲的很少，老板的錢更多了。邏輯就是，因為全球化把工廠搬到中國了，老百姓沒有工作了，但是老板成本降低了?；蛘呤怯辛诵畔⒒到y(tǒng)以后，比如說沃爾瑪商場，收銀員少了，但老板的成本降低了。

2008年以前的趨勢是，有錢人越來越有錢了，老百姓收入增長很慢。2008年量化寬松以后，美國的貧富分化更厲害。量化寬松那么多錢都去哪里了？窮人的收入并沒有很多的增加，錢都去有錢人那里了。所以，美國的貧富分化、歐洲的貧富分化都是很多很多年存在的事實。中國的貧富分化其實也是很嚴重的，不會比歐美要好。

這個問題怎么解決呢？西方是通過選舉和稅收來調(diào)節(jié)財富的重新分配，所以才會出現(xiàn)這樣選舉結(jié)果。

中國怎么辦？我不知道。但是有了這個判斷之后，我們做房地產(chǎn)怎么定位，就知道怎么變化了。融創(chuàng)做的是高端，如果算老百姓整體的收入房價比，怎么算都買不起房。但你算30%那是買的起的；如果算10%更買的起；如果算5%的話，那他什么房子都買得起。

因為房價漲得很快，GDP增長是6.7%，人民幣在貶值，老百姓的收入實際上并沒有增加。融創(chuàng)一直堅持做高端和改善的，將來一定是有市場的。

2、我的投資邏輯：買對地方、買對時間、多借點錢

這個行業(yè)一定要理解分兩段：投資、蓋房子。投資錯了，蓋什么房子都是賠錢的，你的地買錯了。投資本來就是很難的事，這個行業(yè)投資比別的行業(yè)更難。為什么？杠桿太多。有銀行、客戶預(yù)付款，有杠桿以后讓投資變得很復雜。現(xiàn)在投了錢以后，杠桿很高，而且能不能賺錢要在三年以后，比種莊稼還難。這個行業(yè)首先是投資，投錯了以后做什么都不行。地買對了以后有品牌，做高端的，就更好。

規(guī)模，這個行業(yè)去年不到10萬億的規(guī)模，到今年10月底9萬億了。10萬億的規(guī)模再增長也難了，但是在快速向大公司集中?，F(xiàn)在前100名占40%多，前10名占20%多。去年前10名占17%，今年已經(jīng)20%多了，前100名已經(jīng)占40%多了。我覺得，這個行業(yè)下一步5-10年或者5年左右前100名會占70%-80%，前10名會占35%-40%。這樣的話，前10名平均就要4000億，沒有兩三千億進不了前10名。

當然，這個是怎么形成的？小公司干不了了，買了地以后掙錢退出做不了讓大公司做，另外就是收購、兼并。這個行業(yè)本身就有金融屬性。這個特別重要。

這次的宏觀調(diào)控絕對是好事。對誰都是好事，客戶、開發(fā)商、銀行等都是好事。

地越來越貴、風險越來越大，最后錢更難掙了。這次調(diào)控的嚴厲程度是很多企業(yè)預(yù)計不足的。這次的宏觀調(diào)控力度超過每一次的，這一次是自上而下的，是目標管理的。所以每個地方的政策不一樣，所以執(zhí)行力度也不一樣。

宏觀調(diào)控以后，我們做高端的肯定好。原來買10套，現(xiàn)在買1套，一定買位置好、品牌好、品質(zhì)好、大一點的，那就是我們。

理解這個行業(yè)的三個特點：

第一點，投資也要做的好、房子也要蓋的好。有的公司，第一階段做得好，第二階段做的差；有的公司，第二階段做得好，第一階段做的差；哪個階段做不好都不行。

第二點，市場規(guī)律，在快速的向大公司集中。

第三點，是在時間和空間上都有錯配的情況，空間和時間帶來的不平衡。

有了這三點，我的投資邏輯就出來了：你要買對地方、買對時間，多借點錢。對現(xiàn)在來說，如果有錢的話放到賬上別著急花，后面還有機會?，F(xiàn)在還不是時間，多借點錢，最好借的長一點，可以穿越周期的。

這就是我說的投資邏輯。

3、如果你的公司現(xiàn)金流有問題了，但還有價值，那你就可以找我

不確定市場環(huán)境下的確定選擇，或者不確定經(jīng)濟形勢下的確定選擇。其實對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，就是買不買地或者賣不賣房子，還有什么選擇？有錢糾結(jié)，沒錢的話買不了地，就是賣不賣房子。

有錢別著急賣，沒錢趕緊賣，其實沒有什么可選擇的。其實你的選擇不多，任何形勢再不確定，你的選擇都是確定的。就那么點錢，買一塊地，能選什么？或者一塊地買不了，留著怕有風險。選什么？

所以要確定選擇。你要分析好了以后再選擇。

（一）現(xiàn)金流風險。沒有現(xiàn)金流就死了。

（二）價值。

這個公司有沒有價值。

我看了很多公司，一種是現(xiàn)金流沒有問題，價值有問題，然后就轉(zhuǎn)著轉(zhuǎn)著轉(zhuǎn)出一個窟窿；第二類公司是價值沒問題，現(xiàn)金流有問題，活不下去。對這個行業(yè)來說，第二類的企業(yè)可能更好一點。因為這個行業(yè)主要看中的是價值，這個行業(yè)和別的行業(yè)不一樣，別的行業(yè)并購的是資產(chǎn)占有率、是大腦，是專利。

而這個行業(yè)并購的就是土地的價值。所以這個行業(yè)如果你現(xiàn)金流沒有問題，但是你的土地沒有價值，轉(zhuǎn)著轉(zhuǎn)著最后轉(zhuǎn)了一個窟窿。如果你現(xiàn)金流有問題，但是你的土地是有價值的，那還是有人愿意收購你的，公司是可以賣掉的。

我覺得這個行業(yè)就是這兩個風險：

首先一定要控制現(xiàn)金流的風險。這個很多人都知道，但是沒有那么重視。

第二個就是價值。地別買錯了，地買錯了，即使現(xiàn)金流沒問題，最后也會成為窟窿；如果地買對了，即使現(xiàn)金流有問題，你還可以賣掉。

如果你的現(xiàn)金流沒問題，價值有問題，那就慘了。如果你的現(xiàn)金流有問題，但是有價值，你可以把公司賣了。如果想賣可以找我們，因為我們是市場公認的最好的合作伙伴。

......

解讀：經(jīng)濟下行，利率不變，有很多并購機會（撿便宜機會），而且要更多利用杠桿。有價值但沒現(xiàn)金流，底價并購。

在說這話后的200多天里，融創(chuàng)在并購交易上已經(jīng)花掉了1100億人民幣，不談賈布斯的樂視，萬達的13個文旅項目和76家酒店只是按照注冊資產(chǎn)來售賣，不管怎么說都是“賤賣”了，況且實際上這次收購還是王健林貸款給融創(chuàng)來收購自己的業(yè)務(wù)，所以這很符合孫宏斌一直的策略，合適的機會利用杠桿做并購。

同時，可以預(yù)期到的是，孫宏斌和融創(chuàng)的目標肯定不僅僅只是在地產(chǎn)商里排行前10，正如孫宏斌說的，未來要成為TOP3公司，資產(chǎn)規(guī)模至少要沖到3000億，所以在可以預(yù)見的未來，如果繼續(xù)發(fā)生諸如萬達這樣的并購案也不要覺得奇怪。

*本文來源：微信公眾號“文旅內(nèi)參”（ID：wenlvneican），原標題：《孫宏斌內(nèi)部演講曝光：1000億算什么》

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萬達 融創(chuàng) 孫宏斌

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