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萬達集團與融創(chuàng)中國（1918.HK）正在加碼合作。1月29日，融創(chuàng)公告顯示，將參與萬達商業(yè)（萬達集團旗下公司）私有化股份的回購計劃，出資95億元購買該公司股東持有的約3.91%股份。
一個月前，1月3日，萬達董事長王健林在總部會見了融創(chuàng)董事長孫宏斌，目的之一即商討此前懸而未決的萬達文旅城（下稱“萬達城”）資產交割問題。
孫宏斌一行6人到訪，包括行政總裁汪孟德、財務總監(jiān)曹鴻玲、法務總監(jiān)薛雯、首席運營官馬志霞等。這是融創(chuàng)集團高管團隊的大半壁江山，也是負責萬達城資產交割的最高決策層。
在2017年7月19日，融創(chuàng)以438.44億元收購13個萬達城91%的權益后至今，其中8個項目完成資產交割，另外5個項目的交割事宜卻一拖再拖。
“目標項目是由多種業(yè)態(tài)的銷售物業(yè)和持有物業(yè)構成的綜合性開發(fā)項目，且目標項目數量多、體量大，處于不同的開發(fā)和經營階段，因此需要較長的時間準備和編織須載入通函的經審核財務資料、估值報告及其他資料?！?nbsp;這是融創(chuàng)公告給出的延期交割理由，現實卻沒那么簡單。
盡管兩家公司在簽署交易協(xié)議時，承諾四個不變——“品牌不變”、“規(guī)劃內容不變”、“項目建設不變”、“運營管理不變”，但地方政府對融創(chuàng)這位“闖入者”，以及在緊急轉型的萬達城商業(yè)模式或許還存在著些許的疑慮。
“頭疼”的濟南萬達城
融創(chuàng)投資萬達的官方公告顯示，13個萬達城資產交割的預計完成日期是2017年10月15日或之前。
2017年10月11日，融創(chuàng)宣布已經接收前兩批、8個萬達城，剩余5個萬達城延遲至12月31日或之前。待到12月21日，融創(chuàng)宣布交割再度延遲，交割日期至2018年4月31日。
重慶、青島、昆明、濟南、?？?，這是剩余5個待交割的萬達城。其中，濟南萬達城不僅是所有萬達城當中投資額最高的一個，還是王健林和孫宏斌比較頭疼的一個。
（圖說：1月3日，濟南萬達城一期文旅工程還在地基施工階段。）
2016年8月26日，濟南市人民政府、歷城區(qū)人民政府、萬達集團共同簽署該項目的合作協(xié)議。萬達集團承諾投資630億，文化體育旅游產業(yè)部分的投資超280億元。
濟南市承諾出讓4200畝的低價建設用地給予萬達集團。2017年6月30日，首批1495畝土地定向拍賣給萬達，樓面價僅2800元/平方米，當時的拆遷補償價位13000元/平方米。此外，濟南的拆遷工作由政府承擔。濟南市政府當時用時5個月拆遷完畢，投入資金26億元。
拿地剛滿10天，情況突變，濟南萬達城91%的權益易手融創(chuàng)。此時，挖掘機剛進入位于濟南市蓮花山腳下的萬達城項目，開挖一期住宅項目的地基。
2017年7月22日，即在萬達、融創(chuàng)達成最終交易協(xié)議三天之后，王健林前往濟南市拜訪相關領導。
“這是由于濟南市政府暫停了濟南萬達城的土地出讓，王健林是去和當地政府溝通協(xié)商。”《財新》報道顯示，后據歷城區(qū)和濟南市國土反饋，濟南市同意繼續(xù)簽署土地出讓合同，但必須同時簽補充協(xié)議。補充協(xié)議對文旅城的建設時間、標準、后期運營提出嚴格要求，否則將采取不允許住宅銷售，收回土地等懲罰措施。
目前，仍有三個萬達城項目尚未全部完成土地出讓。其中濟南萬達城待供應土地尚有2705畝，相當于項目規(guī)劃用地的65%，昆明萬達城待供應土地占到項目規(guī)劃用地的82%。
廉價土地是地方政府給予萬達城項目的優(yōu)惠條件之一。正因如此，土地供應不會一次性完成，而是根據工程進度分批次出讓。而且，萬達城項目的每年給該項目土地供應，需要編入《濟南市本級年度土地供應計劃表》。2017年的供地指標已經完成，剩余2705畝按計劃在2020年計劃建成開業(yè)之前分批供應。
諸如濟南等尚未交割的萬達城項目，能否獲得后續(xù)數年的項目用地。對此，騰訊《棱鏡》向萬達、融創(chuàng)請求置評，但未獲回應。不過，王健林在這次在拜訪濟南市領導時的姿態(tài)值得玩味。
王健林此前兩度到訪濟南，萬達官網當時給出的報道口吻是，“王健林董事長會見濟南市領導”。2017年7月22日這次則變成“濟南市領導會見王健林董事長”。
一位接近融創(chuàng)的人士向騰訊《棱鏡》透露，王健林之外，孫宏斌與旗下高管同樣到訪濟南，依舊無法改變濟南萬達城延遲交割的現實。
對“闖入者”的疑慮
事實上，萬達城的“資產交割”并不復雜——比如西雙版納萬達城，包括資料、財務、人事、印章等項目的交割，一天之內宣告完成。“真正復雜的是協(xié)調地方政府關系。”接近此次萬達城交割的消息人士透露。
騰訊《棱鏡》多方求證獲悉，前8個項目之所以順利交割，與項目大多或已開業(yè)或將建成不無關系。另5個項目之所以交割延期，同樣受到項目建設進程影響。除青島項目將在2018年4月全面開業(yè)之后，其他四個預計在2020年-2021年方能建成開業(yè)。
“一個最明顯的疑慮就是，萬達自身的商業(yè)信譽、資金實力、開發(fā)運營才是地方政府愿意與其合作的關鍵，現在項目剛開始建，大股東突然換成融創(chuàng)了，換誰都會擔心。” 一位熟悉萬達和融創(chuàng)的房地產公司高管對騰訊《棱鏡》表示，“而且融創(chuàng)的資金實力、負債壓力、企業(yè)信譽，以及由此可能帶來的項目風險，都值得慎重再三。”
瑞信香港此前發(fā)布的研報顯示，融創(chuàng)杠桿率“冠絕內房股”。截止2017年上半年的凈負債率是260%?！叭粲嬋?016年發(fā)行的100億元永續(xù)債，其凈負債率達到390%?！?/strong>
在萬達城締造者王健林看來，建設萬達城，資金壓力相當大。
“每個萬達城項目需要七八年有息負債才能往下走，十幾年才能收回投資。十幾個項目疊加在一起，雖然通過銷售物業(yè)能回收大部分現金，但至少五到六年內，十三個每年凈增1000億負債，壓力相當大?！痹?017年萬達集團年會上，王健林再次強調，“這樣加杠桿、逆勢而為是不科學的?！?/p>
收購萬達城放大了融創(chuàng)的財務負擔。但孫宏斌曾對騰訊《棱鏡》表示，2017年將是融創(chuàng)負債率的拐點，融創(chuàng)接下來將加速銷售資金回籠，公司負債率會越來越低，并且融創(chuàng)有足夠的資金。
融創(chuàng)中期財務報告顯示，融創(chuàng)在手現金924.1億元，足以覆蓋金額為689億元的1年半以內到期的有息債務。按嚴謹口徑，扣除掉受限制現金，不受限制的現金為706億元，也仍可以覆蓋1年半以內的有息債務。
但融創(chuàng)依舊需要王健林。
“因為融創(chuàng)的地方政府關系非常薄弱，在萬達城交割中需要萬達給它背書?！?nbsp;前述房地產公司高管表示。
事實確系如此。
接近融創(chuàng)萬達高層的人士告訴騰訊《棱鏡》，在13個萬達城的資產交割當中，協(xié)調地方政府關系的工作主要由萬達負責，“前8個大多已經開業(yè)或者即將建成，協(xié)調起來比較簡單，融創(chuàng)最終負責財務、印章、工商登記變更這類事務性工作即可。剩下5個還在協(xié)調當中?！?/strong>
一家與融創(chuàng)有業(yè)務往來的信托公司高層向騰訊《棱鏡》指出，項目尚未交割，產權關系不清楚，就會影響項目的融資?！叭趧?chuàng)曾向我們公司尋求就某一萬達城項目進行抵押貸款，但就由于產權不清，而沒有接這個單子。”
上述信托高管進一步分析稱，項目融資不順，就有可能拖慢地產項目的資金回籠，繼而影響到文旅產業(yè)的工程進度，而工程進度又是資產交割過程中地方政府最關心的環(huán)節(jié)。“這是一個負向循環(huán)。”
（圖說：1月3日，濟南萬達城展示中心暨售樓處已經建成，目前一期樓盤開始預售。）
1月3日，孫宏斌帶領汪孟德等人拜訪王健林，訴求之一即希望王健林盡快破解這種負向循環(huán)。這同樣符合萬達自身的利益。
2017年是萬達的特殊時期，王健林坦誠“遭受磨難和風波”。因此，“如果萬達城的交割再出現問題，會對萬達在地方政府眼中的信譽造成直接傷害，王健林是不可能允許這種情況發(fā)生。”上述接近融創(chuàng)萬達高層人士透露。
按照王健林在2018年萬達年會上透露的目標，未來將保持每年50個萬達廣場的開業(yè)速度，到2020年開業(yè)800家。萬達要想達成這一目標，依舊需要得到地方政府在地價等方面給予政策優(yōu)惠。
“累活”和“精細活”無縫銜接
融創(chuàng)究竟有無能力保證萬達城的建成開業(yè)，這不僅是一個信用問題，還關涉萬達城自身的項目結構，以及萬達、融創(chuàng)在這一結構的分工。
13個萬達城當中，房地產開發(fā)這種銷售物業(yè)占比84%，剩下16%才是文旅、酒店等自持物業(yè)。比如，濟南萬達城首批出讓1495畝土地，銷售用地1085畝，用于文旅產業(yè)部分的自持用地410畝，支付土地出讓金66.75億元。
“土地出讓金是整個萬達城項目最大的一筆投資?！笔煜とf達城開發(fā)模式的業(yè)內人士告訴騰訊《棱鏡》，“萬達城后續(xù)投資，先依靠土地使用權抵押得來的貸款投入在建工程，再依靠在建工程抵押貸款投入住宅開發(fā)，繼而將住宅銷售資金投入文旅產業(yè)。”
因此，樓盤銷售速度決定整個萬達城項目的建設進展。
萬達集團正在淡化房地產這種重資產，謀求通過商業(yè)、文旅等地產項目中積累的品牌信譽、政府資源、運營經驗，完成商業(yè)模式的重塑。反之，融創(chuàng)卻是房地產行業(yè)新貴，銷售兇猛是其顯著特點，這家公司2010年銷售額86億元，2017年躥升至3600億元，行業(yè)排名僅次于碧桂園、萬科、恒大。
萬達與融創(chuàng)在前8個交割完畢的文旅城中的分工，同樣取決于雙方能力。萬達負責酒店、商管、樂園等自持物業(yè)的品牌管理、規(guī)劃內容、項目建設、運營管理，融創(chuàng)則負責房地產開發(fā)等銷售物業(yè)。
以南昌萬達城為例，該項目公司在完成工商信息變更之后，融創(chuàng)持股91%，融創(chuàng)武漢公司總經理王迎佳出任法定代表人，萬達助理總裁楊明明繼續(xù)擔任總經理。
在酒店、商管、樂園等自持物業(yè)的各個運營公司中，融創(chuàng)每個運營公司僅派駐一位財務代表、一位法務代表和一位業(yè)主代表，其余高管、員工繼續(xù)由萬達一方擔任。地產開發(fā)的銷售物業(yè)高管幾乎大換血，改由融創(chuàng)一方擔任，萬達普通員工如愿留下，要與融創(chuàng)簽署勞動合同。
（圖說：融創(chuàng)在接管南昌萬達城地產銷售后，開始招聘）
在入股樂視、并購萬達城之后，孫宏斌在多個場合宣講融創(chuàng)在文旅和消費領域的“美好生活”布局，但在現階段，他僅表示“我們只能干蓋房賣房這種臟活累活，文旅產業(yè)運營這種精細活兒還是老王（王健林）他們擅長?！?/p>
“在融創(chuàng)向文旅產業(yè)派駐的幾個業(yè)務代表中，還有一個是融創(chuàng)從其他文旅城挖來的原萬達員工?！蹦喜f達城內部人士告訴騰訊《棱鏡》，融創(chuàng)人才儲備不足只是一個方面，文旅產業(yè)的財務系統(tǒng)對其來說同樣陌生，“文旅跟地產的報表是不同的。比如商管公司的報表中有一個科目用來記錄租金收入，融創(chuàng)的人在接收財務時，還在問我們財務，這項用來干嘛？”
地產行業(yè)屬于“打一槍換一個地方”的快速周轉行業(yè)，文旅產業(yè)卻需要耐心培育區(qū)域市場，潛心經營十多年才能收回真正盈利。
“僅以地產行業(yè)的管理水平掌舵萬達文旅城，這遠遠不夠?！?nbsp;上述南昌萬達城內部人士坦言，萬達集團自身的文旅城經驗不過四五年時間，諸如萬達城中的海洋主題樂園，目前還在聘請韓國團隊代其管理，“所以我們總是調侃說，萬達做文旅的水平，距離迪士尼差著好多個長隆度假村。融創(chuàng)距離萬達，差著無數個萬信（萬達RTX名稱）?！?/p>
騰訊《棱鏡》就萬達城交割諸多問題請問融創(chuàng)與萬達進行置評，截止此次發(fā)稿未獲正面回應。據接近萬達方面的人士透露，雙方正在按照此前協(xié)議內容推進。
*本文來源：微信公眾平臺“棱鏡”（ID：lengjing_qqfinance），作者：張慶寧，原標題：《融創(chuàng)萬達：“世紀并購”身后事 | 棱鏡》。
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