欧美日韩一卡2卡三卡4卡 乱码欧美孕交-国产男小鲜肉同志免费-国产ww久久久久久久久久-久久久久久久性潮

文旅城、主題樂(lè)園、特色小鎮(zhèn)……近年來(lái)房企紛紛開(kāi)拓文旅版圖。文旅地產(chǎn)快速發(fā)展的同時(shí)，也不乏有一些開(kāi)發(fā)商打著 “文化”、“旅游”的幌子瘋狂圈地，導(dǎo)致低層級(jí)、同質(zhì)化項(xiàng)目遍地開(kāi)花。如今，大多數(shù)房企已意識(shí)到，賣(mài)房子、賣(mài)門(mén)票的“低級(jí)玩法”難以為繼。下個(gè)十年，以運(yùn)營(yíng)為導(dǎo)向、資源整合、精細(xì)化管理將成為文旅地產(chǎn)的新模式。

01、分布

依賴(lài)自然景觀(guān) 集中六大區(qū)域

近年來(lái)，我國(guó)旅游行業(yè)發(fā)展迅猛。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2016年我國(guó)旅游出行人次達(dá)到了44億，總收入超過(guò)4.6萬(wàn)億。根據(jù)世界旅游組織預(yù)測(cè)，到2020年，我國(guó)將成為世界第一大旅游目的地和第四大客源市場(chǎng)，未來(lái)度假旅游將成為人們一種常態(tài)化的生活方式。

在此背景下，兼具科學(xué)規(guī)劃、功能復(fù)合、高投資性等特征的文旅地產(chǎn)開(kāi)始進(jìn)入快速增長(zhǎng)期。據(jù)國(guó)家旅游局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2016年，我國(guó)文旅地產(chǎn)項(xiàng)目的數(shù)量約有1萬(wàn)個(gè)。

旅游與地產(chǎn)的結(jié)合，也認(rèn)為是當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的新方向之一。

就目前而言，我國(guó)文旅地產(chǎn)項(xiàng)目自然資源依賴(lài)度較高，大部分文旅地產(chǎn)項(xiàng)目仍以山地、湖濱和濱海等自然資源作為產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)。

項(xiàng)目也集中在環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、閩東南、兩廣、海南、西南六大自然資源較好的區(qū)域。RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心剛剛發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，海南、環(huán)渤海、長(zhǎng)三角三大區(qū)域的項(xiàng)目數(shù)量最多，分別占全國(guó)文旅地產(chǎn)總數(shù)量的21%、17%和16%。

近幾年，西南、兩廣和閩東南地區(qū)的文旅地產(chǎn)發(fā)展也異常迅速，六大區(qū)域共占到全國(guó)文旅地產(chǎn)總數(shù)的78%。

我國(guó)文旅項(xiàng)目種類(lèi)占比：游艇碼頭1%、文旅小鎮(zhèn)4%、溫泉4%、高爾夫12%、主題公園13%、濱海13%、山地24%、湖濱29%（數(shù)據(jù)來(lái)源：RET睿意德）。

02、現(xiàn)狀

“圈地賣(mài)房”難以為繼

與住宅類(lèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不同，旅游度假項(xiàng)目復(fù)合性更高，投資金額大、周期長(zhǎng)、見(jiàn)效慢，前期開(kāi)發(fā)與后期運(yùn)營(yíng)對(duì)企業(yè)都是嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

“以前一提旅游地產(chǎn)，就是去環(huán)境好的地方買(mǎi)套房子?！币环科舐糜味燃夙?xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言。不可否認(rèn)的是，目前中國(guó)大多數(shù)文旅地產(chǎn)項(xiàng)目仍以銷(xiāo)售為導(dǎo)向，且同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。

這也導(dǎo)致秦皇島、青島、云南等地出現(xiàn)大規(guī)模的“旅游地產(chǎn)”庫(kù)存。隨著行業(yè)集中度上升，開(kāi)發(fā)企業(yè)由傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲罡穆玫禺a(chǎn)，中國(guó)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體的洗牌調(diào)整逐步拉開(kāi)序幕。盲目跟風(fēng)、定位不清、以銷(xiāo)售為主導(dǎo)的項(xiàng)目將逐漸被市場(chǎng)淘汰。

如今，開(kāi)發(fā)商以地產(chǎn)銷(xiāo)售短線(xiàn)套取利潤(rùn)的開(kāi)發(fā)模式已難以為繼。為了獲取更大的利潤(rùn)空間與持續(xù)穩(wěn)定的收益，旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商都在向運(yùn)營(yíng)商和服務(wù)商轉(zhuǎn)變。

03、趨勢(shì)

主題樂(lè)園 市場(chǎng)潛力待挖掘

在文旅地產(chǎn)除舊布新的過(guò)程中，部分企業(yè)將目光轉(zhuǎn)向以運(yùn)營(yíng)為導(dǎo)向的主題樂(lè)園項(xiàng)目。

萬(wàn)達(dá)打造萬(wàn)達(dá)城、恒大開(kāi)發(fā)文旅城、山水文園聯(lián)合美國(guó)六旗建設(shè)主題樂(lè)園……于是乎，一夜之間國(guó)內(nèi)開(kāi)啟主題樂(lè)園的野蠻生長(zhǎng)時(shí)代。據(jù)睿意德提供數(shù)據(jù)顯示，截至目前，我國(guó)投資在5000萬(wàn)元以上的主題公園大概有300家。

然而，包括萬(wàn)達(dá)城在內(nèi)的大型文旅項(xiàng)目，盈利過(guò)于依賴(lài)門(mén)票收入，約占總收入的70%-80%。

開(kāi)發(fā)商憑借主題樂(lè)園持續(xù)的門(mén)票收益以及配套的商業(yè)和地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn)。相比之下，國(guó)外主題樂(lè)園門(mén)票收入一般只占總收入的50%，甚至更低，主要依靠衍生品銷(xiāo)售及食品飲料售賣(mài)進(jìn)行盈利。

目前國(guó)內(nèi)的主題樂(lè)園，開(kāi)發(fā)商主要憑借主題樂(lè)園持續(xù)的門(mén)票收益以及配套的商業(yè)和地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn)。

與此同時(shí)，隨著我國(guó)主題樂(lè)園的過(guò)快開(kāi)發(fā)，同質(zhì)化現(xiàn)象、消費(fèi)率及重游率低、顧客停留時(shí)間短、創(chuàng)意缺少亮點(diǎn)、衍生品IP缺乏等行業(yè)問(wèn)題也開(kāi)始逐步顯現(xiàn)。而之前提到的萬(wàn)達(dá)城，既是規(guī)模龐大的代表，同時(shí)也是缺乏IP的代表。

根據(jù)《世界旅游市場(chǎng)全球趨勢(shì)報(bào)告》的預(yù)測(cè)，到2020年，中國(guó)主題樂(lè)園零售額將達(dá)到120億美元，成為全球最大主題公園市場(chǎng)。

未來(lái)我國(guó)的主題樂(lè)園市場(chǎng)仍有潛力待挖掘。未來(lái)，隨著影視IP、觀(guān)光場(chǎng)景以及歷史人文等元素的植入，我國(guó)主題公園將更加多元化。有了文化、歷史、影視等IP支撐，主題樂(lè)園或?qū)⒆叩酶h(yuǎn)。

文旅小鎮(zhèn) 立于政策風(fēng)口

除主題樂(lè)園外，在近年來(lái)特色小鎮(zhèn)利好政策的刺激之下，文旅古鎮(zhèn)類(lèi)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展速度迅猛。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，中國(guó)現(xiàn)有“古村落”5000個(gè)左右，歷史文化村鎮(zhèn)和鄉(xiāng)土建筑遺產(chǎn)之多、地域分布之廣，世界罕見(jiàn)。而這些古村落也成為文化旅游地產(chǎn)中最吸引投資者的“資源”。

文化是項(xiàng)目的基因，是否具有這樣的基因是決定文旅項(xiàng)目做與不做的第一道門(mén)檻。只有具有厚重的文化底蘊(yùn)，具備能再現(xiàn)歷史、傳承文化、創(chuàng)意文化的良好基因的項(xiàng)目，才能吸引游客、投資人、租戶(hù)。

此外，輕資產(chǎn)則成為文旅古鎮(zhèn)重要運(yùn)營(yíng)模式。麗江大研花巷主題旅游小鎮(zhèn)，便是通過(guò)改造、修復(fù)原有街道景觀(guān)，統(tǒng)一對(duì)外運(yùn)營(yíng)。

文旅小鎮(zhèn)不需要巨大的硬件投入，在城鎮(zhèn)化趨勢(shì)下，各個(gè)省市推動(dòng)特色小鎮(zhèn)建設(shè)的政策紅利將相繼出臺(tái)，特色小鎮(zhèn)將成為文旅地產(chǎn)下一個(gè)風(fēng)口。

行業(yè)痛點(diǎn)：先靠賣(mài)房，再談運(yùn)營(yíng)

目前的度假模式，無(wú)論是分時(shí)還是分權(quán)都顯得不夠成熟。而在模式的背后，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)更多的還是用來(lái)“賣(mài)房”。

事實(shí)上，目前國(guó)內(nèi)分時(shí)度假的開(kāi)發(fā)商大多經(jīng)營(yíng)的度假產(chǎn)品十分有限。在這種限制之下，分時(shí)度假儼然成為了一種“長(zhǎng)租模式”。

一個(gè)成熟完善的分時(shí)度假市場(chǎng)，需要誠(chéng)實(shí)可信的開(kāi)發(fā)商、有合理期望值的消費(fèi)者、可靠的中介消費(fèi)機(jī)構(gòu)，還要有規(guī)范的相關(guān)法規(guī)政策，在規(guī)則不清晰的情況下，松散的分時(shí)度假提供者難以提供理想的服務(wù)，而只有管理集中的提供者才有可能率先成功。

*本文來(lái)源：微信公眾平臺(tái)“旅游產(chǎn)業(yè)觀(guān)察”，（ID：lycygc），原標(biāo)題：《文旅地產(chǎn)未來(lái)的路還能走多久？》。

版權(quán)聲明

房地產(chǎn) 文旅地產(chǎn)

發(fā)表評(píng)論

查看更多