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近年來，城市更新一直是地產(chǎn)圈的一個熱詞。隨著核心城市紛紛步入存量時代，新增土地稀缺已成為現(xiàn)實，城市更新也從“大拆大建”進入到了新的階段，其中圍繞著存量資產(chǎn)如何改造、重定位、運營從而最大化內(nèi)在價值及利用度成為各方探索的焦點。

本文將從城市更新的主要參與者：地產(chǎn)基金、開發(fā)商以及服務商的角度以案例的形式對城市更新展開分析。

城市更新的參與者

城市更新分為兩個階段，第一階段是拆除重建，第二階段是實行城市有機更新。西方國家的城市更新歷程，均由簡單拆除重建發(fā)展到有機更新。以倫敦為例，泰晤士河北岸作為發(fā)展了上百年的老城區(qū)，如今仍有二十多個腳手架在作業(yè)進行改造，城市更新是個持續(xù)的過程。

城市更新前期的參與者為政府，后期的主要參與者有投資機構(gòu)（基金、金融機構(gòu)等）、開發(fā)商、服務商，但他們在介入的時期、選擇的資產(chǎn)標的、商業(yè)模式及各自優(yōu)勢等方面均差異顯著。

投資機構(gòu)—城市更新階段早期參與者 

以高和資本為例：

1）城市更新介入模式和項目操作流

房地產(chǎn)基金作為新城市更新的早期參與者，根據(jù)專業(yè)判斷力尋找項目，引入資金方整體購入有增值空間的物業(yè)后，引入跨界資源對其再定位、改造，以增加租金回報率、提升物業(yè)估值；部分物業(yè)運營成熟后，將通過資產(chǎn)證券化或出售方式退出，獲取資產(chǎn)增值收益。

2）圍繞商辦存量物業(yè)更新及上下游產(chǎn)業(yè)鏈投資

高和資本的城市更新偏重一線城市商辦物業(yè)更新改造，其偏好價格合理、周期適中并具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的成熟資產(chǎn)，同時也對房地產(chǎn)運營公司進行股權投資，連接資金、資產(chǎn)和跨業(yè)資源打通整體產(chǎn)業(yè)鏈條。

3）改造運營后出售模式——以靜安高和大廈為例

高和聯(lián)合國開金融于2012年10月收購了上海市南京西路中華企業(yè)大廈（現(xiàn)名靜安高和大廈）標的約2.6萬㎡，交易金額7.9億元，由于寫字樓年代較早，交易價格相對較低項目改造后帶租約散售，租金漲幅達70%，售價每平米上漲100%，2年內(nèi)完成退出。

4）改造再運營、帶資管協(xié)議出售模式——以高和藍峰大廈為例

高和于2013年11月收購了北京市東三環(huán)丹陽大廈（現(xiàn)名高和藍峰大廈）改造中，引入不同行業(yè)的資源將項目整體再定位為文化創(chuàng)意寫字樓（共享辦公雛形）改造后再運營，租金漲幅高達75%，部分帶資管協(xié)議實現(xiàn)出售，為15年北京高端寫字樓銷售冠軍（成交8.5億）

開發(fā)商——城市更新新階段全面參與者

以萬科為例：

萬科目前已從多種方式積極切入城市更新，總部、地方公司均積極嘗試，輕重模式、基金模式綜合參與：

一、設立專門基金萬丈資本尋求一線城市的存量物業(yè)改造，主要是尋求舊商業(yè)體改造為新型商業(yè)體；

二、各地方公司自行探索，一線城市多方試水，逐步形成城市特色戰(zhàn)略，積極尋求舊商業(yè)體或舊廠房、倉庫等進行更新改造。

1）萬丈資本——地產(chǎn)基金運作模式：以上海企業(yè)天地3號項目為例

萬丈資本采用地產(chǎn)基金方式瞄準核心一線城市存量物業(yè)增值型投資；

目前已收購兩個上海項目，企業(yè)天地3號項目是萬丈小股操盤的首個落地項目；

由萬丈資本設立基金獲取項目、負責操盤，并聯(lián)合萬科物業(yè)共同進行運營管理。

2）北京萬科——“曼哈頓計劃” ：以北京西單商場改造為寫字樓為例

北京萬科2015年啟動“曼哈頓計劃”，旨在以相對低價獲取北京稀缺地段的存量物業(yè)，改造后獲取溢價；北京西單商場是“曼哈頓計劃”產(chǎn)業(yè)辦公戰(zhàn)略的首作品，萬科估計三年培育期后其資產(chǎn)回報率（ROA）超6%。

3）上海萬科——產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)改造戰(zhàn)略（重資產(chǎn)模式）：以張江國創(chuàng)中心為例

在上海萬科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略下，將舊工業(yè)物業(yè)改造產(chǎn)業(yè)辦公綜合體成為其切入城市更新的主要方式，輕重模式皆有嘗試，設立上海萬科產(chǎn)城發(fā)展負責產(chǎn)業(yè)園改造后的運營管理，同時成立星商匯產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)服務平臺為進駐企業(yè)提供服務，其中典型案例有張江國際中心，采取的是重資產(chǎn)模式。

4）上海萬科——產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)改造戰(zhàn)略（輕資產(chǎn)模式）：以哥倫比亞公園為例

上海萬科與原業(yè)主簽訂20年整租協(xié)議以輕資產(chǎn)方式獲取物業(yè)，對項目更新局部改造后，重新定位為商辦綜合體，仍有由上海萬科產(chǎn)城發(fā)展空星商匯負責運營管理，目前仍在招租。

服務商—城市更新新階段輕資產(chǎn)介入者

以世聯(lián)行為例：

1）世聯(lián)行：城市更新介入模式與項目操作流程

世聯(lián)行主要以租賃、合作的方式獲取投入較小、改造難度較低的項目，資金來源包括自身資金或通過發(fā)行基金尋求外部資金方，并通過專業(yè)能力進行對項目進行策劃、定位及裝修改造，并在持有環(huán)節(jié)輸出資管服務和自身品牌，最終實現(xiàn)物業(yè)租金增值。

2）世聯(lián)行：以上海長寧、蘇城項目為例

發(fā)行騰賦城市運營基金，引入啟動資金租賃并改造了上海長寧、蘇城兩個項目；在改造升級階段，世聯(lián)行進行了具體項目的操盤，統(tǒng)一策劃定位、裝修；在運營階段，世聯(lián)行則輸出旗下多樣的資管服務和品牌，如小貸、小樣等，最終兩個項目均實現(xiàn)了租金溢價。

3）其他服務商：合富輝煌集團舊廠房改造試水案例

合富與關聯(lián)企業(yè)邦華合作對破舊廠房改造更新為創(chuàng)意園—“一創(chuàng)社區(qū)”；合富進行前期咨詢，由邦華進行項目投標、承租項目十年租期并負責工程改造，持有運營階段則由合富進行招商和旗下物業(yè)主導運營，該項目入駐率達95%，租金溢價20%。

不同主體介入城市更新的總結(jié)

1）各主要參與方對城市更新項目偏好分析

通過對開發(fā)商、投資機構(gòu)、服務商等主要城市更新參與者的探索模式及成功案例進行剖析后，可以發(fā)現(xiàn)他們投資項目偏好不同，項目運作模式、成本、周期及回報率等均有不同的訴求和特點。

2）城市更新輕重模式之分

3）城市更新機會點總結(jié)

AFC資資樂研究員認為城市更新作為房地產(chǎn)未來持續(xù)發(fā)展的重要引擎，市場潛力廣闊，其中存在著并購紅利、資本紅利、運營紅利、政策紅利。與傳統(tǒng)房地產(chǎn)的“開發(fā)-銷售”鏈條相比，城市有機更新下，房地產(chǎn)鏈條轉(zhuǎn)變?yōu)椋骸巴顿Y-改造升級-運營-退出”，房地產(chǎn)配套服務需求急劇增長，機遇與挑戰(zhàn)并存！

*本文來源：微信公眾號“青藍文旅”（ID：tsiland），原標題：《城市 | 城市更新怎么玩？》。

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