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近年來，隨著親子游市場(chǎng)激增，呈現(xiàn)利潤(rùn)高、吸引力強(qiáng)、潛力大等特征，但產(chǎn)品形態(tài)、品質(zhì)和更新迭代，卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于城市中產(chǎn)階層的消費(fèi)需求。

如何抓住這個(gè)行業(yè)風(fēng)口？

我們認(rèn)為要以系統(tǒng)化的產(chǎn)業(yè)研究來指引旅游產(chǎn)品和產(chǎn)業(yè)鏈的快速發(fā)展，通過對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)、商業(yè)模式、國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀案例、以及各類產(chǎn)品迭代演變的詳細(xì)研究，我們提出了“親子休閑”的創(chuàng)新理念。

筆者在上期《景鑒研究 No.41：供給側(cè)變革，親子休閑的迭代和創(chuàng)新》中進(jìn)行了市場(chǎng)研究、理論闡述和產(chǎn)品趨勢(shì)分析，此后的幾篇我將從各個(gè)維度，去看國(guó)內(nèi)外各種類型的項(xiàng)目案例和企業(yè)案例，為業(yè)內(nèi)提供一些分析對(duì)比的參考。

案例一：巴黎自然村莊 VILLAGESNATURE PARIS

（親子休閑度假項(xiàng)目案例）

一.  項(xiàng)目簡(jiǎn)介：都市與自然間的國(guó)際標(biāo)桿親子休閑度假案例

巴黎自然村莊Villages Nature Paris，是由巴黎迪士尼樂園的運(yùn)營(yíng)管理商——?dú)W洲迪士尼運(yùn)營(yíng)集團(tuán)（Euro Disney S.C.A.）與歐洲旅游地產(chǎn)開發(fā)及管理集團(tuán) Pierre & Vacances-Center Parcs集團(tuán)（PVCP）各自占股50%合資開發(fā)的大型親子休閑度假村。

2013年，還在概念階段的巴黎自然村莊被聯(lián)合國(guó)環(huán)境規(guī)劃署（UNEP）列為“全球可持續(xù)生態(tài)旅游發(fā)展合作項(xiàng)目”（“Global Partnership for Sustainable Tourism”program）；同時(shí)憑借其在可持續(xù)發(fā)展及環(huán)境保護(hù)方面的示范性舉措，巴黎自然村莊還幫助PVCP集團(tuán)獲得了“最佳可持續(xù)發(fā)展與社會(huì)責(zé)任大獎(jiǎng)”。

總占地259公頃，一期占地120公頃的巴黎自然村莊是歐洲第一大生態(tài)環(huán)保度假村，總投資7億歐元，其中包括了2億歐元的政府投資。有賴于政府的大力支持和背書，其與戴高樂機(jī)場(chǎng)、凱旋門所在的拉德芳斯CBD商務(wù)區(qū)等一同位列“法國(guó)利益工程項(xiàng)目”，是有一定政治意義的城市更新工程。2014年由時(shí)任法國(guó)總理曼努埃爾·瓦爾斯（Manuel Valls）親自為其奠基。

2017年10月開園，開業(yè)三個(gè)月內(nèi)便已迎接10萬游客，始終保持著較高的入住率，每年接待游客達(dá)100萬人以上。

關(guān)鍵數(shù)據(jù)  / Key Data

1）占地259公頃（640英畝），其中一期開發(fā)面積120公頃（297英畝），建筑面積占比不到10%，讓人與自然和諧相處。

2）16公頃（40英畝）的娛樂設(shè)施用地。

3）五大休閑世界：地?zé)峤负蠘穲@、美麗生活農(nóng)場(chǎng)、主題花園、冒險(xiǎn)叢林、湖畔漫步長(zhǎng)廊。

4）916間度假別墅及公寓，分為3種風(fēng)格：Cocoon VIP、Country Premium與Clan Comfort。

5）預(yù)計(jì)每年游客量超過100萬人次。

6）開業(yè)時(shí)提供2600個(gè)直接與間接就業(yè)崗位（1000個(gè)直接崗位）。

7）度假村100%采用地?zé)峁┡?，包括水地?zé)峤负蠘穲@Aqualagon所有建筑和洗浴用水的加熱和熱水供應(yīng)。

8）一期工程為地方財(cái)政每年貢獻(xiàn)350萬歐元。

二.  區(qū)位選擇：都市近郊、便捷交通、毗鄰熱點(diǎn)

位于大巴黎地區(qū)東部的巴黎自然村莊，坐落在國(guó)際都市與大自然的交接之處，擁有得天獨(dú)厚的地理位置，距離巴黎市中心僅32公里（45分鐘車程），高鐵10分鐘可達(dá)巴黎戴高樂機(jī)場(chǎng)。毗鄰巴黎迪士尼樂園和巴黎河谷品牌折扣村（La Vallée Village），為其增色不少，且每10分鐘即有一班擺渡車往返其間。

正因?yàn)轫?xiàng)目位于重要的人群聚集地帶，通達(dá)性極佳，為巴黎自然村莊成為地標(biāo)式親子休閑旅游度假目的地，具備了優(yōu)秀的先天條件。

都市近郊、便捷交通、毗鄰熱點(diǎn)

三.  產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：一站式豐富體驗(yàn)，游樂和自然的結(jié)合

作為家庭友好、環(huán)境友好的親子休閑度假目的地，巴黎自然村莊主要提供中、短期度假服務(wù)，為都市人群提供一個(gè)脫離庸常瑣碎，與闔家歡聚體驗(yàn)的世外桃源。其由五大主題世界組成，提供65種不同的親子活動(dòng)體驗(yàn)。

五大休閑世界包括：

地?zé)峤负蠘穲@ Aqualagon

互動(dòng)農(nóng)場(chǎng) BelleVie Farm

瑰麗花園 Extraordinary Gardens

傳奇森林 Forest of Legends

湖畔漫步長(zhǎng)廊 Lakeside Promenade

這五大主題區(qū)塊由5位國(guó)際頂級(jí)設(shè)計(jì)師擔(dān)綱聯(lián)袂打造（如下圖）：

地?zé)峤负蠘穲@是整個(gè)項(xiàng)目的核心區(qū)塊，由2010年上海世博會(huì)法國(guó)館主設(shè)計(jì)師Jacques Ferrier設(shè)計(jì)建造。包括總面積9000平方米的玻璃金字塔水上樂園和2500平方米的大型露天地?zé)峤负?。得天?dú)厚的天然地?zé)豳Y源又為室內(nèi)外泳池供暖，純天然、無污染、可持續(xù)、可循環(huán)，確保全年恒溫30攝氏度。

室內(nèi)水樂園Aqua Mundo一直是PVCP太陽季度假樂園的標(biāo)志，地?zé)峤负蠘穲@的主體建筑更是獨(dú)具特色。整幢玻璃金字塔以折紙藝術(shù)為靈感，層層疊疊的空中花園、瀑布和水霧打造唯美視覺，猶如一個(gè)從湖中噴薄而出的新世界，提供了獨(dú)一無二的游玩體驗(yàn)。進(jìn)入水上樂園后，映入眼簾的是一片夢(mèng)幻，在大片水域中分布著大小不一、功能各異的島嶼，有不同的水上娛樂設(shè)施。7個(gè)巨型水滑梯、造浪池、溫泉水療、桑拿按摩等，超過15種活動(dòng)讓男女老少都可以樂在其中。

地?zé)峤负蠘穲@在有建筑界“奧斯卡獎(jiǎng)”之稱的Architizer A+ Awards大獎(jiǎng)中榮獲“在建運(yùn)動(dòng)與娛樂休閑類建筑項(xiàng)目大獎(jiǎng)”

七大巨型滑梯：火箭、火山口、升降機(jī)、感官體驗(yàn)、管道滑梯、連接滑梯、賽道滑梯，串聯(lián)起室內(nèi)和室外空間

除了地?zé)峤负蠘穲@所提供的各式水上活動(dòng)之外，小朋友們還可以在2.5公頃大的傳奇森林（Forest of Legends）中玩滑梯和吊床，或是去空中走廊和探險(xiǎn)小徑冒險(xiǎn)，也可以學(xué)習(xí)搭建小屋。

而在互動(dòng)農(nóng)場(chǎng)（BelleVie Farm）小朋友可以與小羊、小馬和小豬等動(dòng)物親密接觸，學(xué)習(xí)擠牛奶、釀蜂蜜、烤面包，或是與家人在一起去采摘新鮮蔬果并回到小屋做一頓營(yíng)養(yǎng)大餐。

如果步入瑰麗花園（Extraordinary Gardens）沿路有迷宮般的綠植、四時(shí)盛開的繁花，伴著潺潺的流水聲，組成了一段滿足五種感官的詩意之旅。孩子們可以在這里學(xué)習(xí)創(chuàng)作地景藝術(shù)、發(fā)現(xiàn)自然的萬千樂趣。

來到湖畔漫步長(zhǎng)廊（Lakeside Promenade）大家可以在這里休閑放松，享受各式各樣的風(fēng)味餐廳，或是參加各色家庭活動(dòng)，如保齡球、迷你高爾夫、葡萄酒品鑒等。

五大娛樂設(shè)施板塊，有約一百多種娛樂活動(dòng)，使游客在此充分享受一個(gè)獨(dú)特的假期。

四.  配套地產(chǎn)：售后回租，收益穩(wěn)定，稅費(fèi)優(yōu)惠

“旅游+地產(chǎn)”并非中國(guó)獨(dú)有的開發(fā)模式，在此項(xiàng)目中，地產(chǎn)也是一個(gè)非常重要的投資回報(bào)和資金流平衡板塊。

巴黎自然村莊配有916間度假別墅及公寓，分布在五大休閑世界里。配套地產(chǎn)采用售后回租的模式，投資人購(gòu)房（精裝修含家具），委托給PVCP集團(tuán)全權(quán)經(jīng)營(yíng)管理，產(chǎn)生收益后，投資人可獲得收益。

擁有916間度假別墅及公寓

目前，這個(gè)項(xiàng)目有三類房型可以選擇，分為度假公寓及別墅，房型從一室一廳至三室一廳，主要分為以下三大主題風(fēng)格：

根據(jù)PVCP璞蔚房地產(chǎn)的宣傳資料，每套房產(chǎn)總價(jià)在24-46萬歐元之間，均價(jià)算下來差不多是5000-7000歐元/平方米，另贈(zèng)送露臺(tái)和花園面積。永久產(chǎn)權(quán)可隨時(shí)轉(zhuǎn)售，10年租約可續(xù)租。租約期間零管理、維護(hù)費(fèi)用，每年凈收益為4%。另外，購(gòu)房之后，投資人可選擇擁有一部分的度假交換權(quán)，也就是說，可以在PVCP集團(tuán)旗下在歐洲不同地區(qū)200多座度假村度假。

購(gòu)買旅游地產(chǎn)，不僅要看收益，還有稅負(fù)方面的考量。一般來說法國(guó)普通自住房的持有成本很高，每年有高額的居住稅、每月幾百歐的物業(yè)管理費(fèi)、以及土地稅（15歐每平米每年）。然而，售后回租的旅游地產(chǎn)持有成本只有土地稅一項(xiàng)，沒有物業(yè)管理費(fèi)和居住稅。如果出租的話，普通住宅出租，房租收入每年有24%的稅費(fèi)，而旅游地產(chǎn)的房租收入所得稅幾乎為零。最重要的是，旅游地產(chǎn)免去了20%的購(gòu)房增值稅。這些法國(guó)的稅收政策也促進(jìn)了本案配套地產(chǎn)的一路熱銷，包括大量中國(guó)人成為此項(xiàng)目的業(yè)主（投資移民）。

五.  綠色自然：人與自然的永恒主題，人文追求的升華

巴黎自然村莊另一個(gè)值得稱道的地方就在于尊重自然、可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)開發(fā)方式。作為歐洲第一大生態(tài)度假村，設(shè)計(jì)定位即為人與自然的邂逅，整體設(shè)計(jì)非常注重綠色環(huán)保、清潔能源和健康快樂、文化交流的結(jié)合。這種先進(jìn)的旅游項(xiàng)目開發(fā)理念，無疑給當(dāng)下中國(guó)美麗鄉(xiāng)村及特色小鎮(zhèn)的開發(fā)熱潮帶來了新的啟發(fā)。

早在2013年巴黎自然村莊就入選了聯(lián)合國(guó)環(huán)境規(guī)劃署(UNEP)的“全球可持續(xù)旅游伙關(guān)系”，著名環(huán)保組織百瑞諾Bioregional合作，基于百瑞諾的“One Planet Living”準(zhǔn)則制定了《可持續(xù)行動(dòng)計(jì)劃》，目標(biāo)是盡可能減少度假村的生態(tài)足跡，在整個(gè)開發(fā)、設(shè)計(jì)與運(yùn)營(yíng)中全面貫徹10個(gè)要點(diǎn)（如下圖）：

《可持續(xù)行動(dòng)計(jì)劃》十大要點(diǎn)

人與自然和諧相處都是根本，無論是在親子休閑度假理念還是在度假村運(yùn)營(yíng)方面，巴黎自然村莊在歐洲甚至世界范圍內(nèi)成為生態(tài)旅游的標(biāo)桿。

案例二：從法國(guó)PVCP集團(tuán)的開發(fā)模式，看國(guó)內(nèi)外開發(fā)環(huán)境的異同

（企業(yè)和商業(yè)模式案例）

巴黎自然村莊的操盤方：Pierre & Vacances-Center Parcs集團(tuán)（PVCP）是創(chuàng)立于1967年的歐洲老牌親子休閑度假開發(fā)商，目前在全球打造了超過280座度假村，提供從建造度假村、銷售房產(chǎn)，到度假村運(yùn)營(yíng)的一站式服務(wù)。

它的經(jīng)營(yíng)模式和產(chǎn)品體系可與國(guó)內(nèi)的“旅游+地產(chǎn)”開發(fā)進(jìn)行很好的對(duì)比分析，對(duì)國(guó)內(nèi)親子休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展非常具有參考意義。

一.  PVCP太陽季度假樂園產(chǎn)品架構(gòu)

PVCP的標(biāo)志性親子休閑度假品牌是太陽季度假樂園（Sunparks ?），以大城市周邊短途度假、全家共享的度假小屋、豐富全年齡的活動(dòng)、室內(nèi)外恒溫水樂園和大型鄉(xiāng)創(chuàng)集市為產(chǎn)品特色（如下圖）：

1-3小時(shí)：城市近郊短途游，是親子休閑度假的黃金圈。

方便家庭出行是太陽季度假樂園選址的首要條件，這是保證樂園客流和客房入住率的關(guān)鍵，因此每家樂園均位于大城市周邊1-3小時(shí)車程的地點(diǎn)。

N類風(fēng)格：設(shè)計(jì)藝術(shù)與地方特色、鄉(xiāng)野環(huán)境的融合，住進(jìn)自然里營(yíng)造度假感。

在住宿方面，太陽季度假樂園多在當(dāng)?shù)亟ㄖL(fēng)格基礎(chǔ)上發(fā)揮創(chuàng)造性，并堅(jiān)持將人與自然融合的設(shè)計(jì)理念。各個(gè)度假小屋或是臨湖而建，或是藏在林中，都遵循把大自然請(qǐng)到房間中的原則。這種度假地產(chǎn)與國(guó)內(nèi)很多開發(fā)商直接把城市地產(chǎn)搬到度假區(qū)，毫無設(shè)計(jì)美學(xué)的功利性產(chǎn)品，完全是天壤之別。

設(shè)計(jì)藝術(shù)與地方特色、鄉(xiāng)野環(huán)境的融合

365天：太陽季經(jīng)典標(biāo)志，全天候全季節(jié)水上樂園。

從品牌創(chuàng)立之初，水上樂園（Aqua Mundo）就是太陽季度假樂園的標(biāo)志。全年恒溫30攝氏度，室內(nèi)室外相結(jié)合的設(shè)計(jì)，使得每一家太陽季度假樂園都可以提供全天候全季節(jié)的水上體驗(yàn)，親子假期不再受天氣打擾。更與眾不同的是，水樂園非常注重整體設(shè)計(jì)和園林環(huán)境的結(jié)合，其內(nèi)種植有大量熱帶植物，給游客到了熱帶雨林天堂的感覺，與外界強(qiáng)烈的景觀環(huán)境反差是一大吸引力。

全天候全季節(jié)水上樂園

60+種：一站式豐富體驗(yàn)，全年齡的自主活動(dòng)選擇。

太陽季度假樂園經(jīng)久不衰的魅力還在于豐富多樣的體驗(yàn)活動(dòng)。包括室內(nèi)和室外的無動(dòng)力樂園、萌寵樂園、體育設(shè)施、戶外拓展，平均每個(gè)度假村提供至少60種活動(dòng)，最多的超過100種，孩子可以根據(jù)不同年齡段和自身情況自由選擇。很多寓教于樂、豐富多彩的課程設(shè)計(jì)，激發(fā)孩子無窮的好奇心和創(chuàng)造力，打開知識(shí)之門。這種針對(duì)不同年齡段的親子體驗(yàn)產(chǎn)品，也是筆者前文所述非常值得國(guó)內(nèi)同行學(xué)習(xí)的。

室內(nèi)外無動(dòng)力樂園、萌寵樂園、體育設(shè)施、戶外拓展

多樣化親子項(xiàng)目

寓教于樂、豐富多彩的課程

15000+：集零售、餐飲、娛樂設(shè)施于一體的穹頂集市。

這個(gè)集市匯聚多個(gè)不同風(fēng)格的餐廳，游客也可采買食材（多為本地所產(chǎn)），利用度假木屋里的廚房，自行烹飪美味大餐。還有很多當(dāng)?shù)靥厣巢牡泥l(xiāng)創(chuàng)產(chǎn)品，可供購(gòu)買。地方鄉(xiāng)村特色豐富了旅游產(chǎn)品，而旅游又促進(jìn)了鄉(xiāng)村的收入。

穹頂集市：商品琳瑯滿目

綜上我們可以發(fā)現(xiàn)，整個(gè)太陽季度假樂園的產(chǎn)品體系非常全面，從室內(nèi)到戶外，兼顧了一年四季的親子休閑娛樂內(nèi)容。而且除了水樂園外，更多的產(chǎn)品在內(nèi)容體驗(yàn)，而不是靠娛樂設(shè)備的硬件堆砌（這在國(guó)內(nèi)很多大型文旅綜合體項(xiàng)目中一直是頑疾）。

二.  親子休閑與傳統(tǒng)親子度假的產(chǎn)品差異

說起PVCP和太陽季度假樂園（Sunparks）肯定會(huì)和另一家同是源自法國(guó)、又同樣以親子為客群定位的知名度假企業(yè)地中海俱樂部（ClubMed）進(jìn)行對(duì)比。這兩家的產(chǎn)品其也是典型的短途親子休閑與遠(yuǎn)途親子度假產(chǎn)品之別。

太陽季度假樂園立足于都市近郊，傾向于服務(wù)城市居民每年多次的短時(shí)短途度假，所以配置了一定體量的恒溫硬件設(shè)備和一年四季的游樂活動(dòng)。投入建設(shè)成本較高，必然需要用地產(chǎn)銷售來保證現(xiàn)金流。

而地中海俱樂部的典型風(fēng)格只有兩個(gè)：高山滑雪和陽光海島，所以落位區(qū)域非常受限，距離大城市也會(huì)遠(yuǎn)得多，產(chǎn)品更加適合于遠(yuǎn)途的長(zhǎng)假期度假，主要以自持或租賃物業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)為主要收入。它的親子內(nèi)容沒有太多的硬件配置，更傾向于軟性服務(wù)，即MiniClub和G.O。

MiniClub類似于幼兒園的托管模式，并有針對(duì)不同年齡段的趣味課程，目的是解放父母，讓大人在度假時(shí)能有屬于自己的浪漫時(shí)光。親子項(xiàng)目不一定是大人陪著孩子玩，或者一直看護(hù)著孩子，也可以讓大人和孩子各有各的快樂，這是個(gè)很有趣的國(guó)外概念。

而G.O是法語“Gentil Organisateur”的縮寫，意為：親切的組織者。他們是每個(gè)度假村的靈魂人物,既是為游客服務(wù)的接待人員，又是你的朋友或者玩伴，教你體驗(yàn)各項(xiàng)驚險(xiǎn)的活動(dòng)，甚至與你共進(jìn)早餐。他們通常來自世界各地，擁有一技之長(zhǎng)，精通兩門以上語言，且多才多藝。

那么，哪類親子產(chǎn)品更適合中國(guó)市場(chǎng)呢？

現(xiàn)實(shí)給了我們部分答案。

ClubMed在被復(fù)星集團(tuán)全資收購(gòu)后，開始進(jìn)行本土化產(chǎn)品改進(jìn)，原因很簡(jiǎn)單，其傳統(tǒng)產(chǎn)品的發(fā)展受限嚴(yán)重。在中國(guó)高山滑雪只有東北的部分地區(qū)具備先天條件，ClubMed已經(jīng)有了亞布力和北大壺兩個(gè)度假村；同樣具備熱帶陽光海島條件的只有海南，在三亞也有了一個(gè)度假村。其他地方出了景觀較為特殊的桂林有一個(gè)度假村外，沒有更多合適的區(qū)域落子了。

于是他們推出了中國(guó)化子品牌ClubMed Joyview，定位在大城市群附近的旅游目的地，目前落地三個(gè)項(xiàng)目，分別在浙江安吉、秦皇島北戴河、北京延慶。同樣走向了城市圈近郊的拓展路徑。

三.  PVCP在中國(guó)的發(fā)展

雖然PVCP的Sunparks更符合近郊親子休閑理念，更適合中國(guó)市場(chǎng)，但卻遇人不淑。

2015年11月，海航旅游集團(tuán)及法國(guó)PVCP集團(tuán)在北京簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，成立合資公司海航璞蔚，分別持股60%和40%。2016年3月，PVCP集團(tuán)宣布完成向海航旅游集團(tuán)的定向增發(fā)，海航旅游集團(tuán)持有PVCP集團(tuán)98萬股，占PVCP總資本的10%。

在海航的撮合下，2017年3月，海航璞蔚與山水文園集團(tuán)簽訂合作協(xié)議，在浙江海鹽和重慶共同打造山水主題小鎮(zhèn)。沒錯(cuò)，就是那個(gè)后來在海鹽扔下一大坨六旗樂園爛尾工程的山水文園。此后總共陸續(xù)簽約了11個(gè)項(xiàng)目（如下圖），此中多少個(gè)項(xiàng)目能最終落實(shí)還能難說。

隨著海航出現(xiàn)資金困難“回歸主業(yè)”，與海外公司終止合作、拋售海外資產(chǎn)，PVCV以1560萬歐元的價(jià)格從海航手中回購(gòu)了10%的PVCP股份，合資公司海航璞蔚的60%股權(quán)也被PVCP接手。

到了2019年5月，PVCP在中國(guó)的第一個(gè)項(xiàng)目宜興太陽季度假樂園正式發(fā)布，作為太華天谷項(xiàng)目的一部分，總占地面積約185萬平方米。其中一期為宜興太陽季度假樂園?書院度假村，總面積約19.57萬平方米，含5種度假公寓及別墅類型的144套產(chǎn)權(quán)式度假酒店客房，及3000平方米的公共配套設(shè)施及親子主題活動(dòng)區(qū)域，預(yù)計(jì)在2019年底2020年初開園。二期為宜興太陽季度假樂園，計(jì)劃于3年后落成，共約1000套度假住宅，將建設(shè)規(guī)劃面積超過9500平方米，集零售、餐飲、娛樂設(shè)施于一體的穹頂市集，以及規(guī)劃面積約8500平方米的室內(nèi)水樂園等設(shè)施。

宜興太陽季度樂園一期項(xiàng)目鳥瞰圖

四.  探究“親子休閑+地產(chǎn)開發(fā)”商業(yè)模式能否在國(guó)內(nèi)套用

太陽季度假樂園一般都配有數(shù)百甚至上千套的地產(chǎn)開發(fā)，投資者購(gòu)買PVCP集團(tuán)銷售的房產(chǎn)后，獲得永久產(chǎn)權(quán)的同時(shí)可與集團(tuán)簽訂長(zhǎng)期可續(xù)的固定收益租賃合同，這樣業(yè)主不僅可享受到酒店級(jí)的度假體驗(yàn)（權(quán)益可在整個(gè)PVCP度假村體系內(nèi)共享），在房產(chǎn)出租期間還可獲得一定的租金收益。

眾所周知，“旅游+地產(chǎn)”是國(guó)內(nèi)旅游開發(fā)的常見套路，但是絕大多數(shù)開發(fā)商的核心是地產(chǎn)利益。文旅部分即使大手筆投入如萬達(dá)文旅城，也僅僅是作為低價(jià)勾地的“餌”。文旅項(xiàng)目本身的自盈利能力極差，長(zhǎng)期來看基本都是不斷虧損的無底洞。

而“分時(shí)度假”在國(guó)內(nèi)更是廣為詬病，很多此類公司猶如傳銷團(tuán)伙，打著法律的擦邊球騙老人的養(yǎng)老錢，基本上成了騙局的代名詞。

那么PVCP是如何以這種模式可以持續(xù)、良好的經(jīng)營(yíng)50余年？此類親子休閑項(xiàng)目開發(fā)模式是否可以在我國(guó)簡(jiǎn)單套用？

筆者梳理出以下幾個(gè)條件，可與中國(guó)實(shí)際情況進(jìn)行對(duì)比：

1）市場(chǎng)基礎(chǔ)

歐洲人喜歡享受度假生活，以及有較高的消費(fèi)能力，這是親子休閑市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。所以法國(guó)的旅游地產(chǎn)收益一直非常穩(wěn)定，是很好的投資資產(chǎn)。有強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求，才能保證售后返租地產(chǎn)有良好的租金回報(bào)率，能快速銷售去化回流資金，這個(gè)模式才能跑通。

歐洲度假村

反之，如果國(guó)內(nèi)短途休閑度假的需求未起，或者消費(fèi)能力較低，持續(xù)經(jīng)營(yíng)售后返租的客房可能只有微利、甚至虧損。購(gòu)房業(yè)主收益無法保障，口碑很快就會(huì)坍塌，并且自身的投資也很難回收。

現(xiàn)如今，我國(guó)消費(fèi)與城市的雙重升級(jí)所產(chǎn)生的機(jī)遇和挑戰(zhàn)與歐洲早年相同。因此，旅游業(yè)的細(xì)分化和迭代升級(jí)是大勢(shì)所趨。我認(rèn)為至少在一二線城市的中產(chǎn)家庭，收入和消費(fèi)能力已可支撐此類親子休閑項(xiàng)目。至于是否可以進(jìn)一步消費(fèi)下沉，則可視項(xiàng)目成本控制和具體的投研分析來決定。

2）土地條件

歐美多為私有化土地，在土地成本上有較大優(yōu)勢(shì)。而在國(guó)內(nèi)，政府或其他方面的土地支持和政策補(bǔ)貼就顯得異常重要。

就拿前文巴黎自然村莊的例子來說，緊鄰巴黎迪士尼樂園和巴黎河谷品牌折扣村是其獲取流量和商業(yè)成功的關(guān)鍵之一。那么對(duì)應(yīng)的，如果在中國(guó)的上海迪士尼邊上新建一個(gè)親子休閑項(xiàng)目，不考慮建設(shè)成本、運(yùn)營(yíng)成本、融資成本，僅僅光是地價(jià)得多少錢？如果沒有各方面的支持，靠收門票、賣客房得多少年收得回地價(jià)？所以在中國(guó)的項(xiàng)目，我們只能去看經(jīng)營(yíng)性盈虧。

值得注意的是，上海迪士尼邊上還真有一家完全以親子休閑為定位的季高兔窩窩親子園，即將于今年5月16日正式開園。由上海迪士尼樂園的大股東——上海申迪提供土地，國(guó)內(nèi)知名的親子樂園運(yùn)營(yíng)商季高集團(tuán)全資投建。它是否能逐漸成長(zhǎng)為中國(guó)的親子休閑標(biāo)桿項(xiàng)目呢？值得期待一下。

季高兔窩窩親子園

3）產(chǎn)業(yè)傾向

不同產(chǎn)業(yè)的獲益差異，會(huì)形成產(chǎn)業(yè)傾向，進(jìn)而極大的影響到項(xiàng)目的“初心”，這對(duì)是否能做好一個(gè)文旅項(xiàng)目是非常重要的，也是商業(yè)行為的必然規(guī)律。

歐洲地產(chǎn)開發(fā)不存在暴利，所以開發(fā)商對(duì)于圈地蓋大體量的樓盤沒有太大動(dòng)力。雖然同樣賣房子，但售后返租從根本上來說還是靠實(shí)際經(jīng)營(yíng)來賺錢。所以PVCP之類的文旅地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)持續(xù)幾十年去打磨迭代度假產(chǎn)品，對(duì)各方面的品質(zhì)有精益求精的追求。

而國(guó)內(nèi)呢？長(zhǎng)期以來房地產(chǎn)的暴利不必贅述，一切當(dāng)然是以地產(chǎn)利益為重?！奥糜?地產(chǎn)”套路一般就是把房子一賣了之，然后留下一個(gè)持續(xù)虧損的爛攤子文旅項(xiàng)目。

“初心”往往會(huì)決定“結(jié)果”，隨著“房住不炒”的堅(jiān)定執(zhí)行，地產(chǎn)利益不斷降低，雖然會(huì)減少流入旅游行業(yè)的地產(chǎn)資本，導(dǎo)致旅游投資的下行。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，合理的地產(chǎn)利益，是文旅產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的保證。

*本文來源：微信公眾號(hào)“景鑒智庫”（ID：jjwlzk），原標(biāo)題：《親子文旅產(chǎn)業(yè)研究（二）：解析國(guó)外親子度假村案例，探究文旅發(fā)展新路（景鑒研究 No.42）》。

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