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五一假期給旅游業(yè)初露曙光，鄉(xiāng)村民宿契合了疫后周邊游、生態(tài)戶外游的旅游需求，假期訂單恢復(fù)率高達(dá)100%，相比之下，城市民宿訂單只占所有民宿訂單的40%，恢復(fù)壓力巨大。民宿經(jīng)營(yíng)界一時(shí)之間樂(lè)觀氣氛不再。市場(chǎng)的民宿投資熱情幾近消退之際，住房領(lǐng)域開(kāi)放型服務(wù)平臺(tái)伊巢網(wǎng)近日宣布獲得數(shù)千萬(wàn)元融資，伊巢的核心業(yè)務(wù)之一就是“伊間民宿”，“伊間民宿”2019年底推出城市民宿聯(lián)盟服務(wù)，賦能城市精品民宿經(jīng)營(yíng)者。伊巢網(wǎng)董事長(zhǎng)胡炯近日接受執(zhí)惠采訪，對(duì)城市民宿的長(zhǎng)期發(fā)展十分看好，他認(rèn)為現(xiàn)在是城市民宿發(fā)展最好的時(shí)間窗口。以下是執(zhí)惠專訪伊巢網(wǎng)董事長(zhǎng)胡炯的對(duì)談?dòng)涗洝?/p>

執(zhí)惠：您怎么定義城市民宿？有數(shù)據(jù)顯示，受疫情影響，城市民宿目前的復(fù)蘇狀況比鄉(xiāng)村民宿差，也面臨這比較高的運(yùn)營(yíng)壓力？

胡炯：城市民宿，人們一般叫“短租”，我們對(duì)于城市民宿有明確的定義——這間民宿一定是開(kāi)在核心城市的核心地帶，圍繞在核心商圈周圍，比如上海的南京路、外灘一帶商圈附近?？偨Y(jié)起來(lái)有4個(gè)關(guān)鍵要素，一二線城市、周圍有核心地標(biāo)、社區(qū)住宅為主、裝修精美有主題。

在我看來(lái)，疫情沖擊是短時(shí)的，今年民宿市場(chǎng)跟去年相比不會(huì)太差。境外游這部分大概率轉(zhuǎn)化成了國(guó)內(nèi)游，市場(chǎng)有補(bǔ)充。疫情即使說(shuō)“常態(tài)化”，那么也是這一兩年內(nèi)的影響。根據(jù)我們的研究，相比鄉(xiāng)村民宿，城市民宿高頻，市場(chǎng)更大，投資回報(bào)更快，長(zhǎng)線來(lái)看城市民宿有更高的發(fā)展空間。

執(zhí)惠：為什么這么說(shuō)？人們提到民宿，往往都會(huì)想到在景區(qū)或者是自然生態(tài)好，偏鄉(xiāng)村的地區(qū)開(kāi)的民宿？

胡炯：實(shí)際上，從我們2019年調(diào)研的結(jié)果看，全中國(guó)在線平臺(tái)可查的民宿房源一共130多萬(wàn)套，其中90%都是城市民宿。鄉(xiāng)村民宿看似紅火，總的體量其實(shí)并不大。

另外，鄉(xiāng)村民宿投資回報(bào)周期長(zhǎng)，有明顯的淡旺季之分，基本上只靠節(jié)假日客流，節(jié)假日、暑期等旺季鄉(xiāng)村民宿入住率可能能到90%以上，甚至100%，但平日入住率可能就要?dú)w零，平均下來(lái)年平均入住率可能只有30%-40%。但城市民宿淡旺季差距沒(méi)有那么大，周一到周四也有一定的客流，滿足旅游休息之外，聚會(huì)、差旅、醫(yī)院陪住等不同需求，大約在60%左右，節(jié)假日90%，全年平均在70%-80%浮動(dòng)，入住率還是可觀的。

那么高入住率就能轉(zhuǎn)化成收入、盈利。另外，城市民宿投資一套房的裝修成本比鄉(xiāng)村民宿低，這也是城市民宿投資回報(bào)更快的原因之一。

執(zhí)惠：不過(guò)城市核心地段，租金較高，投入成本不低，這點(diǎn)您怎么理解？城市民宿發(fā)展的根基、空間來(lái)自于哪里？

胡炯：第一，放到長(zhǎng)期來(lái)看。租金低的鄉(xiāng)村房源，一般需要的改造成本比較高，加上顯著的淡旺季差異，鄉(xiāng)村民宿要回本盈利，得要幾年時(shí)間；城市民宿房源，相對(duì)來(lái)說(shuō)品質(zhì)和標(biāo)準(zhǔn)都更好，改建成本沒(méi)有那么高，入住率比較平均，回本快。從這個(gè)角度來(lái)看，均攤各項(xiàng)投資成本，對(duì)比回報(bào)周期，單平方米投入，城市民宿的成本并沒(méi)有更高，也并非不可接受的。

第二，地段。實(shí)際上熱門景區(qū)的房源，就算是鄉(xiāng)村房源，租金也不便宜。屋主自建自營(yíng)那就是另一回事了。

我認(rèn)為做城市民宿現(xiàn)在是最好的時(shí)間窗口。原因有幾點(diǎn)：住房市場(chǎng)兩極分化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快、土地紅利未能充分利用、房住不炒已是既定國(guó)策。

從需求來(lái)看，人們經(jīng)濟(jì)水平提高，旅游意愿高，需求更加多樣，對(duì)旅游產(chǎn)品、住宿產(chǎn)品的品質(zhì)、個(gè)性化需求提出了更高要求。這是城市民宿之所以能發(fā)展的市場(chǎng)基礎(chǔ)。

從住房供應(yīng)端來(lái)看，也到了一個(gè)中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展在過(guò)去幾十年間高速發(fā)展，房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)，造就了今天房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大的住房存量。與此同時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)，一方面是可供住宿經(jīng)營(yíng)的商服用地大幅萎縮，另一方面商品房庫(kù)存積壓十分嚴(yán)重。近10年來(lái)，商旅用地的投資急劇下降，不是沒(méi)有人投或者不想投，是核心城市核心地段的土地沒(méi)有了，商旅酒店領(lǐng)域的土地紅利結(jié)束了。然而，2008年以來(lái)，二手房交易額成長(zhǎng)了10倍，2016年時(shí)，二手房交易額就已經(jīng)突破6.5萬(wàn)億，占新房交易55%。這說(shuō)明，大量商品房積壓，中國(guó)已經(jīng)全面進(jìn)入存量房時(shí)代。這個(gè)時(shí)候做城市民宿，是順勢(shì)而為。

存量和增量市場(chǎng)的根本差異是做存量市場(chǎng)，要慢經(jīng)營(yíng)，重品質(zhì)。我們統(tǒng)計(jì)，到2019年全國(guó)城鎮(zhèn)居民擁有房量在3.2億套，嚴(yán)重積壓的商品房庫(kù)存為7500萬(wàn)套，這里面適合改造為民宿的大概有1000萬(wàn)套。核心城市核心地段的商品房，是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，有良好位置資源和空間質(zhì)量，城市民宿的商用價(jià)值被嚴(yán)重低估，這是我們選擇進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)的原因，如何將這部分閑置物業(yè)向市場(chǎng)釋放，是我們發(fā)現(xiàn)的商機(jī)。城市民宿這一波土地紅利尚未開(kāi)始，而在“房住不炒”的國(guó)家政策倡導(dǎo)下，房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為王，正是城市民宿成長(zhǎng)的機(jī)會(huì)之一。

執(zhí)惠：城市民宿其實(shí)也不是一個(gè)新概念了，從Airbnb進(jìn)入中國(guó)開(kāi)始，國(guó)內(nèi)也已經(jīng)發(fā)展出了一些運(yùn)營(yíng)城市民宿的機(jī)構(gòu)，手上經(jīng)營(yíng)著幾套房源，也離“本地人招待”這種一開(kāi)始的民宿概念有點(diǎn)距離，展現(xiàn)出了商業(yè)化的勢(shì)頭。您怎么看目前的經(jīng)營(yíng)城市民宿的市場(chǎng)？

胡炯：這些城市民宿大部分經(jīng)營(yíng)得都不錯(cuò)，90%的民宿主都能盈利。這些城市民宿經(jīng)營(yíng)者絕大部分是小業(yè)主，擁有一套兩套，最多不超過(guò)5套的房源。夫妻老婆店模式是最多的，也最能盈利，因?yàn)轶w量小，成本也少。房子裝修改造幾萬(wàn)塊，接下來(lái)就是水、電、網(wǎng)絡(luò)等支出，有些幾乎不需要人力成本，不聘請(qǐng)員工，兩個(gè)人親力親為包攬一切工作，從保潔到接待，從線上到線下。這些城市民宿大多線下服務(wù)非常到位，有人文關(guān)懷。

參照歐美國(guó)家酒店-民宿的比率，國(guó)內(nèi)民宿在酒店的滲透率10%都不到，未來(lái)有巨大的增長(zhǎng)潛力。但是我們也看到，由小民宿主們帶動(dòng)起來(lái)的中國(guó)城市民宿發(fā)展，已經(jīng)遇到了瓶頸。

民宿主們有擴(kuò)張的需求和渴望，但是礙于自身能力，從5家在再擴(kuò)展到10家就比較力不從心，難以實(shí)現(xiàn)；也想提升入住率，但是在推廣、渠道鋪展上耗費(fèi)的時(shí)間金錢和精力，再對(duì)比上目前所有房源能接待的最大量、產(chǎn)生的盈利，就有點(diǎn)投入回報(bào)不大匹配。

另外，民宿作為一個(gè)非標(biāo)產(chǎn)品，優(yōu)勢(shì)在于非標(biāo)、個(gè)性化，痛點(diǎn)也在于此。干凈清潔、安全安心是住宿產(chǎn)品最核心的競(jìng)爭(zhēng)力，所有附加值必須圍繞這個(gè)根基才有做得長(zhǎng)久做得更好的空間，而房間的清潔服務(wù)怎么做、安全怎么保障，是需要有行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)規(guī)范，需要在住客心中建立這個(gè)信任度的。這是目前城市民宿市場(chǎng)還沒(méi)有成型的，所以整體水平參差不齊。

另外，這次疫情沖擊也暴露出了小民宿主經(jīng)營(yíng)城市民宿的不足之處，小體量的民宿主抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，遭遇了很大的打擊。伊間民宿去年籌建，今年初推出的伊間城市民宿聯(lián)盟，原本計(jì)劃在2020年吸引5000套民宿加盟，目前發(fā)展速度超過(guò)我們預(yù)期。疫情到來(lái)，讓小民宿主們覺(jué)察到危機(jī)，期待獲取更大的外部資源，贏得更大的發(fā)展力量，因此我們的聯(lián)盟服務(wù)需求非常旺盛。

執(zhí)惠：伊間的城市聯(lián)盟實(shí)際上有幫助這些民宿主突破了瓶頸嗎？怎么做到的？

胡炯：伊間民宿打出了“愛(ài)干凈的城市民宿”的品牌口號(hào)，我們做城市民宿聯(lián)盟，“干凈”是最重要的一個(gè)衡量標(biāo)準(zhǔn)，給每個(gè)加盟民宿主提供民宿衛(wèi)生保潔標(biāo)準(zhǔn)的指導(dǎo)，在標(biāo)準(zhǔn)化上疊加個(gè)性化，才能走得長(zhǎng)遠(yuǎn)。

伊間城市民宿聯(lián)盟可以做三件事，賦能、托管、智能化運(yùn)營(yíng)。

首先來(lái)說(shuō)直達(dá)痛點(diǎn)的，降本增效，提高收益。我們的“增量寶”業(yè)務(wù)就是首先幫小民宿主們打通渠道，通過(guò)智能系統(tǒng)把加盟民宿主的房源貼上“伊間民宿”品牌，進(jìn)行全渠道投放。當(dāng)然，民宿主們自有的渠道上保留是他們?cè)镜钠放频淖孕惺圪u，通過(guò)增量代運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)正常運(yùn)營(yíng)之外的增量銷售。渠道及運(yùn)營(yíng)能力的提升，相應(yīng)的預(yù)訂量也會(huì)跟上，在目前階段，平均每月每套房我們的增量渠道能帶來(lái)1-2個(gè)訂單、3-5個(gè)間夜的增量。

除了渠道和收益，聯(lián)盟在供應(yīng)鏈、服務(wù)、金融等多個(gè)端口都能賦能小民宿主。小民宿主們結(jié)成大聯(lián)盟，就能有更好的話語(yǔ)權(quán)、議價(jià)權(quán)。比如在清潔布草這塊，聯(lián)盟集中采購(gòu)就能給大家省不少錢，而這些東西過(guò)去大家可能不大在意，結(jié)成聯(lián)盟有大量采購(gòu)需求，我們就可以直接跟供應(yīng)商談價(jià)錢，拿到同等品質(zhì)同時(shí)降低成本。

說(shuō)到供應(yīng)鏈，一套優(yōu)質(zhì)城市民宿打造涉及了室內(nèi)設(shè)計(jì)、裝修施工、軟裝、上線渠道、營(yíng)銷等等非常多的過(guò)程，每個(gè)步驟都有不同的供應(yīng)鏈要打通，伊間民宿有供應(yīng)鏈積累的優(yōu)勢(shì)，也可以給到聯(lián)盟民宿主支持。

另外，目前市場(chǎng)行情會(huì)隨著消費(fèi)意愿而波動(dòng)，因此定價(jià)也是一門學(xué)問(wèn)，我們的數(shù)據(jù)系統(tǒng)可以及時(shí)跟蹤周邊同類產(chǎn)品，適時(shí)調(diào)價(jià)，智能化賦能民宿主。

執(zhí)惠：聽(tīng)起來(lái)跟酒店的連鎖經(jīng)營(yíng)是一個(gè)道理，為什么是聯(lián)盟而不是連鎖呢？

胡炯：個(gè)性鮮明，這是民宿非常重要的一個(gè)特點(diǎn)。所以我們不會(huì)要求加盟的民宿都做得一模一樣，這個(gè)不是聯(lián)盟的追求。民宿行業(yè)更需要的賦能，需要的是聚合形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，需要標(biāo)準(zhǔn)化之上的個(gè)性化，這些都是連鎖無(wú)法實(shí)現(xiàn)的。清潔是可以有標(biāo)準(zhǔn)的，但是在軟裝這塊，就得呈現(xiàn)個(gè)性化。伊間民宿有自己的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，所以對(duì)于聯(lián)盟民宿主，我們也提供設(shè)計(jì)方案賦能，一個(gè)城市有4種方案可以挑選，在這個(gè)基礎(chǔ)上，民宿主們當(dāng)然還可以添加自己的細(xì)節(jié)，打造溫馨的住宿體驗(yàn)。

執(zhí)惠：去哪些城市有什么標(biāo)準(zhǔn)嗎？目前拓展的進(jìn)度咋那么樣？

胡炯：在選址方面，我們會(huì)有包含城市旅游指數(shù)排名、城市GDP排名、酒店/民宿評(píng)論數(shù)、連鎖品牌門店數(shù)量、大型商圈數(shù)量、網(wǎng)紅打卡地?cái)?shù)量等13個(gè)維度幫助民宿主落地選址。城市民宿的客群畫(huà)像，我們也做過(guò)調(diào)研，其中旅游度假出行住宿需求占比70%、家庭出行占比70%、18-25歲的女性群體線上預(yù)訂占比70%。因此在選址時(shí)我們會(huì)圍繞這些特征進(jìn)行選址落地。

目前，我們的執(zhí)行成果已經(jīng)大幅超出預(yù)期，2020年能夠最終完成10000套房源接入。

執(zhí)惠：伊間民宿未來(lái)還打算怎么做？

胡炯：未來(lái)伊間民宿的自營(yíng)民宿也會(huì)增加，但在聯(lián)盟里整體會(huì)把比例控制在較低的范圍。自營(yíng)專注做體系、做標(biāo)準(zhǔn)。而聯(lián)盟業(yè)務(wù)，目前目標(biāo)是未來(lái)三五年內(nèi)，至少覆蓋10萬(wàn)套城市民宿，更重要的工作是孵化小民宿主，借助伊間民宿的聯(lián)盟賦能體系讓民宿創(chuàng)業(yè)成為創(chuàng)業(yè)小白也能輕松駕馭的創(chuàng)業(yè)品類，推動(dòng)城市民宿領(lǐng)域大眾創(chuàng)業(yè)、解決社會(huì)就業(yè)、繁榮城市旅游市場(chǎng)。這是我們的初心，也是我們的社會(huì)責(zé)任。

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