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雖有疫情影響，但今年上半年的文旅項目投資還算可以。執(zhí)惠不完全統(tǒng)計，今年上半年，國內(nèi)各地（涉）文旅康養(yǎng)項目簽約與投建，概算投資金額超過1115億元。其中多數(shù)為文旅康養(yǎng)地產(chǎn)項目。

另執(zhí)惠大致統(tǒng)計，今年中國指數(shù)研究院的百強房企中，前20強房企已多數(shù)進入文旅康養(yǎng)領(lǐng)域，布局有項目，包括恒大、碧桂園、萬科、保利發(fā)展、融創(chuàng)等，主要區(qū)別在于當(dāng)前業(yè)務(wù)體量、投入程度及計劃有不同。

20強房企中，至少有恒大、保利發(fā)展、綠地、龍湖、榮盛發(fā)展、金科地產(chǎn)成立了專門的文旅康養(yǎng)業(yè)務(wù)公司，比如恒大健康、綠地康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)集團、榮盛康旅、金科文旅康養(yǎng)集團等。

中國已日益老齡化，數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，我國60歲以上老年人達2.5億，占全國總?cè)丝诘?8%，按照“健康中國”規(guī)劃綱要，到2030年，我國健康服務(wù)業(yè)預(yù)計將達到16萬億市場規(guī)模。

這是康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的重要基底，其被認為在2020年就將達到10萬億規(guī)模（另一說法是大健康產(chǎn)業(yè)），而康養(yǎng)也被視為市場體量類同地產(chǎn)的行業(yè)。

此外，疫情影響，對文旅康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展反而帶來一定推動作用。

地產(chǎn)商、文旅目的地，都在更多的競奪文旅康養(yǎng)的“蛋糕”，但其又實不好“吃”。

20強房企多數(shù)入局文旅康養(yǎng)

在今年上半年概算超千億元的簽約/投建文旅康養(yǎng)項目中，房企綠地系相對突出，兩個項目，分別擬投200億元、150億元，共350億元，占概算總額超過三分之一。

其中一個是綠地香港（綠地控股子公司）在云南昆明晉寧區(qū)擬投建的運動康養(yǎng)文旅項目，投資額200億元，占地約4050畝，項目擬以云天修養(yǎng)區(qū)、云山運動區(qū)和云道康養(yǎng)區(qū)3大特色主題板塊賦能修養(yǎng)、運動、康療為核心的產(chǎn)業(yè)，同時發(fā)展會議會展、教育培訓(xùn)及文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)輔助項目核心產(chǎn)業(yè)快速落地，打造昆明首個運動康養(yǎng)大型文旅綜合體。

另一個150億元的項目擬落地河南滎陽，由綠地集團投資，占地約1000畝。

（2020年上半年文旅康養(yǎng)項目企業(yè)信息關(guān)鍵詞）

而據(jù)公開信息，早在2017年10月，綠地集團即成立了綠地康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)集團，負責(zé)綠地“醫(yī)康養(yǎng)”大健康核心產(chǎn)業(yè)平臺建設(shè)，參與大健康領(lǐng)域的“醫(yī)康養(yǎng)”產(chǎn)業(yè)項目的開發(fā)與運營，承擔(dān)綠地健康養(yǎng)生示范區(qū)“康養(yǎng)居”建設(shè)。

執(zhí)惠不完全統(tǒng)計，中國指數(shù)研究院的2020百強房企前20強中多數(shù)已布局文旅康養(yǎng)項目，包括恒大、碧桂園、萬科、保利發(fā)展、融創(chuàng)等，主要區(qū)別在于當(dāng)前業(yè)務(wù)體量、投入程度及計劃有不同。類同綠地集團，20強房企中，至少還有恒大、保利發(fā)展、龍湖、榮盛發(fā)展、金科地產(chǎn)成立了專門的文旅康養(yǎng)業(yè)務(wù)公司，比如恒大健康、榮盛康旅、金科文旅康養(yǎng)集團等。

就公開信息看，其中相對下重注者有恒大、融創(chuàng)、榮盛發(fā)展等。恒大健康集團主要產(chǎn)品為主打養(yǎng)生養(yǎng)老的“恒大養(yǎng)生谷”。恒大集團官網(wǎng)顯示現(xiàn)已至少布局13個養(yǎng)生谷項目，未來布局超50個并陸續(xù)開業(yè)。

榮盛康旅到2016年下半年，就已在秦皇島、野三坡、承德、邢臺、衡水、黃山、九華山、神農(nóng)架、海南、成都、西安和南京等地布局了14個康旅項目。

融創(chuàng)自不會“缺席”。

去年10月末，融創(chuàng)擬投入45億元，與清華大學(xué)在青島西海岸新區(qū)合作共建“清華大學(xué)附屬融創(chuàng)醫(yī)學(xué)中心”，這算是融創(chuàng)正式進入康養(yǎng)領(lǐng)域的一大“敲門磚”，分量不小，從地產(chǎn)市場和“健康中國”政策、市場等角度看，并不意外。

之后的12月，融創(chuàng)對外發(fā)布“融愛家”康養(yǎng)品牌，孫宏斌親自站臺助陣。融創(chuàng)的業(yè)務(wù)板塊也從地產(chǎn)、服務(wù)、文旅、文化四大板塊，變?yōu)榈禺a(chǎn)、服務(wù)、文旅、文化、會展會議、康養(yǎng)六大板塊。

延伸來看，國內(nèi)養(yǎng)老、醫(yī)療的市場需求帶來的大健康產(chǎn)業(yè)大勢，意味著這是一個巨大藍海，盡早入局占位，是為必然，地產(chǎn)商的資金之利和拿地拓展地產(chǎn)之需等，使得地產(chǎn)商成為這個產(chǎn)業(yè)重要的“選手”。

而站在融創(chuàng)的角度，其一，地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，業(yè)務(wù)觸角深入康養(yǎng)，屬正常，其地產(chǎn)銷售積累的客戶可以成為康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的流量入口；其二，上述醫(yī)學(xué)中心的建設(shè)，可以為融創(chuàng)拿地、房產(chǎn)銷售提供巨大便利，康養(yǎng)地產(chǎn)的一大關(guān)鍵就是醫(yī)養(yǎng)資源配套的強弱；其三，這一醫(yī)學(xué)中心的建設(shè)，既將清華大學(xué)的優(yōu)質(zhì)資源與己方資源互補，而資源和利益的綁定，也為融創(chuàng)接下來擴展布局帶來可能；其四，這個醫(yī)學(xué)中心某方面也充當(dāng)了融創(chuàng)康養(yǎng)地產(chǎn)模式的“試水之作”，為接下來進行復(fù)制提供模式參考。

目的地“康養(yǎng)之城”競奪加劇

回到今年上半年的文旅康養(yǎng)項目投資，其中一個地域相對突出，云南昆明晉寧區(qū)。

綠地為何在昆明晉寧投建康養(yǎng)項目？文旅康養(yǎng)的市場需求大勢是背景，而晉寧也有突出之處，其一，晉寧處于“滇中經(jīng)濟圈”的核心腹地，交通區(qū)位條件也不錯，是面向南亞、東南亞的南大門；其二，晉寧的文化旅游資源，包括生態(tài)資源條件也較為突出，有康養(yǎng)項目的基底；其三，晉寧的一個產(chǎn)業(yè)定位是打造成為面向南亞東南亞的國際康養(yǎng)旅游新區(qū)、高原湖濱宜居新城，在產(chǎn)業(yè)政策及支持方面，將有一定利好。

（2020年上半年文旅康養(yǎng)項目區(qū)域圖信息）

更早前，去年2月，云南城投在晉寧區(qū)拿下超過1331畝地，打造古滇綠色康養(yǎng)健康城；今年4月，華僑城控股的云南文投集團計劃投資100億元，在晉寧打造生活產(chǎn)業(yè)配套項目，合作內(nèi)容包括城市更新改造、康養(yǎng)、文化綜合體建設(shè)等。

整體來看，文旅康養(yǎng)項目青睞之地，較好的交通區(qū)位條件，較優(yōu)質(zhì)豐富的自然資源、旅游資源，以及較突出的醫(yī)療產(chǎn)業(yè)資源等都難以或缺。

這也是山東威海能成為康養(yǎng)項目重地之一的緣由。還有個細節(jié)，在山東，2017年老齡化最嚴重的是威海，老年人口比例已高達27.8%，這使得在康養(yǎng)地產(chǎn)其中的本地“消化”方面已有了較多需求。

公開信息顯示，融創(chuàng)在全國范圍內(nèi)布局的醫(yī)療康養(yǎng)項目，覆蓋了山東、云南、四川、浙江和海南等區(qū)域，其中山東和云南是融創(chuàng)醫(yī)療康養(yǎng)業(yè)務(wù)的重點布局區(qū)域。

這其中又脫離不開地方的產(chǎn)業(yè)發(fā)展計劃和政策。比如成都曾提出，到2022年，成都要形成商貿(mào)、旅游、文化、餐飲、康養(yǎng)五個千億級消費市場，生活型服務(wù)業(yè)增加值達到五千億以上，建成具有國際影響力的消費中心城市。這也意味著在推動本地康養(yǎng)消費、打造康養(yǎng)項目及推動康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)鏈打造方面，都將有更多的政策支持。

再比如山東是醫(yī)養(yǎng)結(jié)合示范省，醫(yī)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)在全省產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃中占有較突出位置。諸如山東濟南、青島都打出了康養(yǎng)招牌，并出臺了系列規(guī)劃。青島市提出以建設(shè)長江以北地區(qū)一流醫(yī)療中心城市為目標(biāo)。此外，海南三亞、?？?，云南昆明、玉溪等城市也都提出要打造康養(yǎng)之城，并出臺或醞釀出臺相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策。

綜觀當(dāng)前各區(qū)域文旅康養(yǎng)項目投建，以及其產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面優(yōu)劣勢條件，交通條件、康養(yǎng)資源等都有可取之處，但在醫(yī)療康養(yǎng)資源豐富度乃至產(chǎn)業(yè)鏈條構(gòu)建方面，整體還較為欠缺。

海南省政府官網(wǎng)顯示，2019年《關(guān)于促進海南自貿(mào)區(qū)健康養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的提案》提到，目前，海南健康養(yǎng)老機構(gòu)服務(wù)質(zhì)量普遍存在不足、健康養(yǎng)老醫(yī)療基礎(chǔ)設(shè)施較為薄弱、政策支持力度不夠、養(yǎng)老護理服務(wù)人才缺乏等。

康養(yǎng)雖和養(yǎng)老有些區(qū)別，但發(fā)展所需的醫(yī)療康養(yǎng)條件，嚴格上相差不大。

而若要較好發(fā)展文旅康養(yǎng)，包括文旅康養(yǎng)地產(chǎn)，上述問題的解決是為亟需。

康養(yǎng)項目，它需要投資方或操盤者具備足夠的優(yōu)質(zhì)資源包括較頂尖的醫(yī)院、醫(yī)生，乃至康養(yǎng)地產(chǎn)持續(xù)有效運營的人才，更需要落地區(qū)域有一定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、配套資源，能夠打造出較完整的產(chǎn)業(yè)鏈。

康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)被認為是可等同地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)，其利之多可見一斑。但當(dāng)前，很多地產(chǎn)商都嘗試分羹這一蛋糕，卻尚未能找到成熟的商業(yè)模式。

融創(chuàng)高管曾表示，醫(yī)療康養(yǎng)行業(yè)普遍虧損，還需地產(chǎn)業(yè)務(wù)進行反哺，或多或少帶有公益性質(zhì)，但從長期來看，隨著真正意義上的長護險推出，這將是非常有前途的產(chǎn)業(yè)。

孫宏斌也曾說，3-5年不掙錢也沒關(guān)系，把產(chǎn)品做好，一定會起來的。

“蛋糕”不太容易吃到。文旅康養(yǎng)項目，前期投資規(guī)模比文旅項目有過之無不及，運營難度也大，這要求開發(fā)商對項目的撬動盤活、差異化打造，以及配套體系打造等具體極強的綜合能力。

用地政策變化帶來利好

基于文旅康養(yǎng)項目中的地產(chǎn)邏輯，通過文旅康養(yǎng)名義或相關(guān)項目投建，來獲取大量的低價用地，并用這些地的部分實現(xiàn)住宅等地產(chǎn)板塊回流反哺康養(yǎng)項目，將是地產(chǎn)商“切”入文旅康養(yǎng)領(lǐng)域的關(guān)鍵之一。

而近兩三年，康養(yǎng)項目的用地有政策利好。

早在2018年，國家層面即提出，鼓勵鼓勵村集體建設(shè)用地優(yōu)先用于發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)……鼓勵各類社會主體參與生態(tài)保護修復(fù)，對集中連片開展生態(tài)修復(fù)達到一定規(guī)模的經(jīng)營主體，允許在符合土地管理法律法規(guī)和土地利用總體規(guī)劃、依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)、堅持節(jié)約集約用地的前提下，利用1%-3%治理面積從事旅游、康養(yǎng)、體育、設(shè)施農(nóng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)開發(fā)。

今年3月，國務(wù)院《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定（國發(fā)〔2020〕4號）》中，有兩個重要規(guī)定：一、將國務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準；二、試點將永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地和國務(wù)院批準土地征收審批事項委托部分省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。

領(lǐng)易咨詢總經(jīng)理鄒毅曾在其文章中提到，當(dāng)?shù)卣畬ν恋氐氖褂眯枨笞钋宄?，?dāng)?shù)卣畵碛辛送恋貙徟鷻?quán)，則可以有的放矢，大幅提高土地的使用效率。

其文章還提到，上述政策在對中國的文旅地產(chǎn)以及康養(yǎng)地產(chǎn)產(chǎn)品形成根本性的利好支撐。在文化旅游和康養(yǎng)項目的前期策劃中，經(jīng)常受制于基本農(nóng)田問題、農(nóng)用地轉(zhuǎn)型、農(nóng)用地與建設(shè)用地的沖突，生態(tài)紅線神圣不可侵犯。農(nóng)用地和開發(fā)用地的結(jié)合，使得土地的主動性和效率大幅增加，增加了文旅康養(yǎng)項目多樣發(fā)展的可能性。

而延續(xù)土地政策邏輯，以及結(jié)合當(dāng)?shù)匕l(fā)展文旅康養(yǎng)的條件等，海南或在接下來的文旅康養(yǎng)目的地競爭中，獲得一些相對優(yōu)勢。

今年6月中旬，《海南自由貿(mào)易港博鰲樂城國際醫(yī)療旅游先行區(qū)條例》（簡稱《條例》）正式公布，以推動海南自貿(mào)港博鰲樂城國際醫(yī)療旅游先行區(qū)（簡稱“先行區(qū)”）發(fā)展。

《條例》在土地政策方面，篇幅也不少，包括先行區(qū)土地利用應(yīng)當(dāng)符合先行區(qū)控制性詳細規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要，實施嚴格的節(jié)約集約用地制度，提升土地利用效益；統(tǒng)籌安排先行區(qū)年度新增建設(shè)用地計劃指標(biāo)，優(yōu)先保障重點產(chǎn)業(yè)、重點項目年度新增建設(shè)用地計劃指標(biāo)。在先行區(qū)可以采取劃撥、出讓、租賃、作價出資或者入股等靈活多樣的供地方式。允許以出讓、租賃、作價出資或者入股等方式利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地進行產(chǎn)業(yè)項目建設(shè)。

可見，先行區(qū)的新增用地保持相對緊縮控制但也留有開口的狀態(tài)，關(guān)鍵可能要看落地項目的體量大小或重要程度。綜合來看，地產(chǎn)商將可能是重要的參與者。一方面，隨著當(dāng)?shù)蒯t(yī)療條件、環(huán)境等方面的提升，醫(yī)療養(yǎng)老的需求將提升，為相應(yīng)的康養(yǎng)地產(chǎn)打開更多市場空間；另一方面，地產(chǎn)商拿地及發(fā)展康養(yǎng)地產(chǎn)的需求，以及康養(yǎng)地產(chǎn)的前景、先行區(qū)的優(yōu)惠政策、可想象空間等，都會是推動地產(chǎn)商入局分羹的緣由，況且，他們攜資金、醫(yī)療資源等進入，也將能與先行區(qū)加快推動建設(shè)形成合拍。

從政策落地方面看，該先行區(qū)建設(shè)前期乃至中期，在更積極推動醫(yī)療機構(gòu)入駐、醫(yī)療資源聚集等方面需要有更多動作和實質(zhì)成效，不少地產(chǎn)商也可能由此介入，推動文旅康養(yǎng)地產(chǎn)項目的落地，先行區(qū)如何在醫(yī)療康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展與避免地產(chǎn)化方面取得一定平衡，或?qū)⑹且淮箨P(guān)鍵。

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