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首次出現(xiàn)債券兌付違約，泰禾集團(tuán)股份有限公司（簡(jiǎn)稱“泰禾”或“泰禾集團(tuán)”）終于“暴雷”，這家千億房企走到了命運(yùn)危急關(guān)頭。

今天（7月7日），泰禾集團(tuán)公告稱，公司經(jīng)多方努力籌資，仍未能完成本次17泰禾MTN001本息的按時(shí)兌付?！?7泰禾MTN001”于2017年7月6日發(fā)行，發(fā)行規(guī)模15億，期限為3年期，票面利率7.5%，應(yīng)于今年7月6日到期兌付本息16.125億元。

在多年激進(jìn)擴(kuò)張后，泰禾在2017年邁進(jìn)銷售額千億元俱樂(lè)部，其掌門人黃其森隨之提出在2018年銷售額翻番達(dá)2000億元，但轉(zhuǎn)折點(diǎn)也出現(xiàn)在2018年，資金緊張及危機(jī)開(kāi)始顯現(xiàn)，并不斷壘高、重壓。背后是市場(chǎng)環(huán)境、業(yè)務(wù)模式乃至疫情等的綜合作用。

泰禾在銀行方面已失去“信任”，其他融資渠道也不順利，為緩解資金壓力，其旗下多個(gè)文旅大盤股權(quán)已相繼被出售，而尋覓戰(zhàn)略投資者，已行動(dòng)許久，包括黃其森計(jì)劃讓出第一大股東位置，但“緋聞?wù)摺倍啵嬲膭?dòng)下手者尚不明。

泰禾的危機(jī)還在走高，可能將有更多的“暴雷”，它能否及時(shí)等來(lái)白衣騎士？

危機(jī)已久，終于“暴雷”

在這次債券兌付違約前，泰禾的境況已有多個(gè)不利征兆。這也是其債務(wù)危機(jī)的又一次顯現(xiàn)。

早在6月18日，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)東方金誠(chéng)下調(diào)泰禾主體信用等級(jí)、債券“16泰禾02”和“16泰禾03”信用等級(jí)，理由包括：

公司（泰禾）存在的已到期未付借款金額為235.58億元，尚未支付的罰息為6.40億元，并且公司子公司未履行還款義務(wù)而被列為被執(zhí)行人等。

泰禾盈利能力下降。2019年及2020年一季度，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收分別為236.21億元和4.80億元，同比分別下降23.77%、93.57%，凈利潤(rùn)分別為7.28億元、-5.39億元，分別同比減少81.38%、154.08%。

泰禾債務(wù)負(fù)擔(dān)較重，2020年面臨債務(wù)集中償付壓力。截至2020年3月末，公司全部債務(wù)971.40億元，其中短期債務(wù)679.08億元，貨幣資金對(duì)短期有息債務(wù)的覆蓋倍數(shù)為0.08倍，2020年公司到期及回售的國(guó)內(nèi)信用債本金合計(jì)89.16億元。

控股股東所持有泰禾的部分股份被凍結(jié)，對(duì)流動(dòng)性和再融資能力形成制約。

7月3日，東方金誠(chéng)再次下調(diào)泰禾上述信用等級(jí)，給出的理由包括但不限于：泰禾銷售金額大幅下降，根據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)，2020年上半年，公司實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額和權(quán)益口徑銷售金額分別為254.10億元和193.60億元，分別同比下降44.36%和48.22%。

同時(shí)，控股股東所持有泰禾股份被凍結(jié)比例極高（所持全部股份被凍結(jié)），占泰禾總股本比例為62.69%。

這是泰禾掌門人黃其森更為“難過(guò)”的半年。除了直接的債務(wù)危機(jī)，他還曾被列入失信人名單，被樓盤客戶示威等。 

在6月初泰禾集團(tuán)聯(lián)席會(huì)上，泰禾集團(tuán)高管曾表示“我們現(xiàn)在是上甘嶺”。

危機(jī)，從來(lái)不是無(wú)來(lái)由、無(wú)代價(jià)。

2011年上市的泰禾總資產(chǎn)尚只有82多億，但到去年末，已升至超過(guò)2251億元，超過(guò)27倍增長(zhǎng)，但負(fù)債也飆升，埋下激進(jìn)擴(kuò)張隱患。

2017年是黃其森的高光時(shí)刻，當(dāng)年泰禾銷售額達(dá)1010億，躋身千億房企俱樂(lè)部，背后是其“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”策略作用。

泰禾曾是突出的“地王”。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2013年，泰禾在北京、上海和福建拿下800億元的土地。黃其森表示，從安全角度來(lái)說(shuō)，北京、上海一定要安全得多，所以當(dāng)時(shí)北京10塊地泰禾能拿7塊。

幾乎不惜代價(jià)、大量拿地。2015年至2017年，泰禾在廣深區(qū)域8個(gè)城市布局了11個(gè)項(xiàng)目，總貨值近千億元。

黃其森將巔峰后延，將2018年的銷售目標(biāo)定為2000億，直接翻番。也就在這一年，泰禾的資金鏈開(kāi)始變得緊張，命運(yùn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)出現(xiàn)。泰禾2019年財(cái)報(bào)顯示，其有息負(fù)債約為974億元，一年內(nèi)到期債務(wù)約為506億元，流動(dòng)負(fù)債達(dá)1464億元，非流動(dòng)負(fù)債超過(guò)441億元，負(fù)債率高達(dá)85%。

除了激進(jìn)擴(kuò)張推動(dòng)的隱患，大環(huán)境變化、泰禾模式的弊端等相互作用也是重要原因。2016年房地產(chǎn)調(diào)控政策逐漸走嚴(yán)，一二線重點(diǎn)城市是調(diào)控重地，而這恰好是泰禾的重注區(qū)域，其高周轉(zhuǎn)受制，且高端產(chǎn)品本身周轉(zhuǎn)就較慢，導(dǎo)致回流資金更加變緩；同時(shí)，一二線城市的拿地成本、項(xiàng)目成本都相對(duì)更高，沉淀了大量資金，前期資金壓力已很大；此外，泰禾頻繁更換高管，不只是推高管理成本，更在于內(nèi)部“動(dòng)蕩”，以及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)或操盤模式的頻繁變換，卻未能有效化解危機(jī)。這些因素多項(xiàng)相互作用，壘高危機(jī)。加之今年疫情影響，危機(jī)進(jìn)一步激化。

一個(gè)重要細(xì)節(jié)，公開(kāi)信息顯示，泰禾曾是發(fā)債大戶，但自2018年后未能繼續(xù)在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)發(fā)行債券，因?yàn)槠湫庞没久嬉阎饾u惡化。

泰禾2019年財(cái)報(bào)顯示，其獲得的銀行授信額度為1281.08億元，實(shí)際使用244.64億元，余額尚超千億元，但截至財(cái)報(bào)批準(zhǔn)日，泰禾的銀行借款中有235.58億已到期未歸還金額，銀行端融資已斷。

多個(gè)文旅大盤股權(quán)被出售

泰禾自然也沒(méi)有“放過(guò)”文旅地產(chǎn)領(lǐng)域，但當(dāng)前境況不算好。

去年11月初，泰禾集團(tuán)副總裁李亮曾對(duì)外表示，堅(jiān)信文旅產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展期，泰禾也開(kāi)始關(guān)注文旅產(chǎn)業(yè)。

李亮提出了一個(gè)“住假地產(chǎn)”的概念，即把“住”和“假”合在一起，在第一居所的功能屬性上，規(guī)劃更國(guó)際化的度假生活。他提到，泰禾要解決的不但要宜旅，還要宜居，不但讓客戶能夠過(guò)來(lái)旅游，還要讓客戶住下來(lái)。

從公開(kāi)信息看，福州青云小鎮(zhèn)、廈門灣、南昌茵夢(mèng)湖是泰禾文旅地產(chǎn)的部分代表項(xiàng)目。

泰禾官網(wǎng)信息顯示，泰禾青云小鎮(zhèn)是泰禾全國(guó)第一個(gè)小鎮(zhèn)系產(chǎn)品、首批住假產(chǎn)品，整體規(guī)劃4500畝，打造集納溫泉、醫(yī)養(yǎng)、教育、文旅、運(yùn)動(dòng)、田園、居住等功能于一體的住假小鎮(zhèn)，聚合了“泰禾+”的產(chǎn)業(yè)資源，包括教育、醫(yī)療、文化院線等。

教育、醫(yī)療、文化院線是泰禾多元化布局板塊，加之商業(yè)板塊（泰禾廣場(chǎng)）、酒店板塊（泰禾已經(jīng)在全國(guó)布局了近20家國(guó)際品牌酒店及自有品牌酒店），泰禾打造文旅地產(chǎn)項(xiàng)目已具備了一定的業(yè)態(tài)串聯(lián)融合基礎(chǔ)，尤在文旅康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目方面，醫(yī)療板塊是優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，泰禾“院子系”住宅產(chǎn)品積累的高端客群，可為這些文旅項(xiàng)目導(dǎo)流。

據(jù)泰禾官網(wǎng)介紹，其于2016年開(kāi)始正式進(jìn)軍醫(yī)療行業(yè)，成立了泰禾醫(yī)療板塊。其將建立完善的醫(yī)療體系，包括國(guó)際醫(yī)院、綜合臨床醫(yī)院、腫瘤及婦兒?？漆t(yī)院、健康管理中心及診所，形成三級(jí)醫(yī)聯(lián)體。目前以北京、上海、深圳、成都、福州、武漢六大城市為區(qū)域中心，依次進(jìn)入其他重點(diǎn)城市并輻射全國(guó)。

在文化領(lǐng)域，設(shè)立北京泰禾影視文化發(fā)展有限公司，以“院線+劇場(chǎng)”為突破口，“泰禾影城”是載體之一，形成集電影制作、發(fā)行、經(jīng)紀(jì)、廣告等產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢(shì)，打造電影文化運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。

教育方面，泰禾以“國(guó)際學(xué)校、品牌連鎖幼兒園、非盈利K12民辦學(xué)校、社區(qū)綜合教育服務(wù)體”為突破口，構(gòu)建教育科技與資源，專家團(tuán)隊(duì)與師資，學(xué)校教育與培訓(xùn)，學(xué)生升學(xué)與成才的泰禾教育生態(tài)圈。

在泰禾另一文旅地產(chǎn)大盤泰禾明昇·廈門灣中，整合了教育、康養(yǎng)醫(yī)療、酒店集群、地域文化、濱海商業(yè)、國(guó)際娛樂(lè)等多項(xiàng)旅游度假優(yōu)質(zhì)資源，規(guī)劃火山康養(yǎng)、濱海娛樂(lè)、生態(tài)田園、文化體驗(yàn)四大核心組團(tuán)，逾四十項(xiàng)度假產(chǎn)品，打造國(guó)際旅游度假城。

再看茵夢(mèng)湖項(xiàng)目。2018年1月，泰禾旗下公司競(jìng)得南昌茵夢(mèng)湖項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司多數(shù)股權(quán)，開(kāi)始主導(dǎo)該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。該項(xiàng)目未來(lái)可開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)面積超千畝，真正的大盤，泰禾的規(guī)劃是將其打造為昌南文旅新城，當(dāng)然依然還是文旅地產(chǎn)屬性。

這些項(xiàng)目大致反映出，從福建大本營(yíng)出發(fā)，尋求在他省省會(huì)城市擴(kuò)張，泰禾的文旅地產(chǎn)項(xiàng)目布局依然遵循既有地產(chǎn)擴(kuò)張邏輯，且這些大項(xiàng)目主要發(fā)生在2018年，一大目的地是擴(kuò)大土儲(chǔ)體量，尋求大幅增加銷售額，實(shí)現(xiàn)黃其森的“2000億”目標(biāo)。

而在2018年8月，泰禾與深汕特別合作區(qū)達(dá)成戰(zhàn)略合作意向，泰禾擬在深汕特別合作區(qū)投資建設(shè)國(guó)際康養(yǎng)特色小鎮(zhèn)，總投資180億元，拓展旅游、醫(yī)療、康養(yǎng)等領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)。

不過(guò)，泰禾的文旅大盤開(kāi)發(fā)走得不算順利，出售項(xiàng)目股權(quán)給同業(yè)，成為選擇。

2019年3月，泰禾公告稱，其全資子公司將向世茂房地產(chǎn)全資子公司轉(zhuǎn)讓茵夢(mèng)湖項(xiàng)目51%股權(quán)，交易完成后，泰禾將間接持有茵夢(mèng)湖項(xiàng)目49%股權(quán)。

這個(gè)項(xiàng)目泰禾拿下也就一年有余，且據(jù)稱2018年簽約時(shí)省、市、縣三級(jí)領(lǐng)導(dǎo)全部出席，可見(jiàn)重視程度。泰禾雖由此交易預(yù)計(jì)增加了歸母凈利潤(rùn)約4.23億元，但本質(zhì)上屬于無(wú)奈賣項(xiàng)目股，且是控股權(quán)，誰(shuí)不想獨(dú)吞大盤利益？雖也有規(guī)避一些開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的考慮，但泰禾的資金壓力由此顯現(xiàn)。

2019年8月，泰禾公告稱，其全資子公司轉(zhuǎn)讓湖南潯龍河小鎮(zhèn)康養(yǎng)社區(qū)項(xiàng)目80%股權(quán)。同年9月，泰禾又發(fā)公告，其全資子公司向南京世茂新發(fā)展（世茂系）轉(zhuǎn)讓青云小鎮(zhèn)項(xiàng)目50%股權(quán)。

同在去年9月，泰禾還向世茂集團(tuán)旗下世茂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓香山灣項(xiàng)目（廈門灣項(xiàng)目的一部分）30%股權(quán)。

不到緊要關(guān)頭，誰(shuí)會(huì)賣項(xiàng)目？尤其對(duì)泰禾這一已是千億房企，且志在繼續(xù)快速做大的企業(yè)來(lái)說(shuō)，賣項(xiàng)目，已可能是到了命運(yùn)攸關(guān)之時(shí)。

大魚(yú)也危險(xiǎn)，苦等白衣騎士拯救

如上述，泰禾的青云小鎮(zhèn)、廈門灣和茵夢(mèng)湖三個(gè)主要文旅大盤，皆被世茂系“染指”。

在今年1月“拿下”另一房企小巨頭福晟集團(tuán)后，世茂集團(tuán)董事局副主席、總裁許世壇曾表示，2019年對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)是蠻難的一年，以前是“大魚(yú)吃小魚(yú)”，現(xiàn)在是“大魚(yú)吃大魚(yú)”的整合時(shí)代，而不僅僅是拼規(guī)模。

“大魚(yú)”也危險(xiǎn)了。

就上述兌付違約的2017年度第一期中期票據(jù)，泰禾表示公司將協(xié)商解決辦法，以期盡快達(dá)成債權(quán)人認(rèn)可的解決方案、維護(hù)持有人利益；同時(shí)，綜合各方意見(jiàn)形成全面?zhèn)鶆?wù)重組解決方案；將繼續(xù)通過(guò)多種渠道籌集償債資金，同時(shí)公司控股股東泰禾投資集團(tuán)有限公司正在籌劃公司引入戰(zhàn)略投資者事宜。

泰禾其實(shí)之前通過(guò)賣項(xiàng)目補(bǔ)充了部分資金。

6月23日，泰禾公告稱全資子公司將廣州增城項(xiàng)目公司增城荔濤房地產(chǎn)有限公司、增城荔豐房地產(chǎn)有限公司19%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給五礦信托擬設(shè)立的信托計(jì)劃，總計(jì)10.98億元。

但泰禾稱，這一項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓款用于補(bǔ)充公司的流動(dòng)資金及項(xiàng)目建設(shè)等用途，非定向用于中票還款資金。

可是，舊債難還，新債即來(lái)。

公開(kāi)信息顯示，目前泰禾的債券只數(shù)為7只，債券余額超過(guò)89億元。除了上述到期債券外，一筆20億元中期票據(jù)將于9月8日到期；此外，還有兩筆共計(jì)24.16億元的私募債分別于8月15日和10月10日到期。

泰禾已失去銀行“信任”，其他非標(biāo)渠道融資既不容易，代價(jià)還相對(duì)高昂。如果接下來(lái)泰禾的現(xiàn)金流或融資局勢(shì)沒(méi)有得以有效改觀，接下來(lái)繼續(xù)暴雷是大概率事件。

從當(dāng)前局勢(shì)看，泰禾要尋求滾動(dòng)再融資已不太可能，而項(xiàng)目資產(chǎn)也在不斷售出，繼續(xù)售賣仍有可能，但終非長(zhǎng)久之計(jì)，且為救急，也不是合適的買賣，引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，緩解資金危機(jī)，相對(duì)更為緊要。

找白衣騎士或接盤者，泰禾早已行動(dòng)。從2019年第一次計(jì)劃引入戰(zhàn)投開(kāi)始算，截至目前，或隱或現(xiàn)的“緋聞”企業(yè)已有10多家。根據(jù)媒體報(bào)道，這個(gè)名單中包括不限于華僑城、世茂、中國(guó)金茂、廈門建發(fā)、廈門國(guó)貿(mào)、中國(guó)信達(dá)、中國(guó)建筑、保利、萬(wàn)科等。這其中有央企、地方國(guó)企、頭部房企等，但迄今無(wú)一確定者。

黃其森做出了“讓步”，愿意讓出第一大股東的位置。有分析認(rèn)為，黃其森這一舉措，是必須之舉。而要收拾好泰禾當(dāng)前的“亂”攤子，需要數(shù)百億的資金，以及盤活泰禾資產(chǎn)的能力。

這些要求不低，誰(shuí)將真正出手？泰禾等得及嗎？

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