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自新華聯(lián)控股陷入資金危機(jī)后，其打造多年的多產(chǎn)業(yè)發(fā)展出現(xiàn)了多米諾骨牌效應(yīng)。

去年底，新華聯(lián)控股遭遇一系列風(fēng)波，旗下上市公司新華聯(lián)文旅董事長兼總裁蘇波因個人問題正在公安機(jī)關(guān)協(xié)助調(diào)查；因未按照約定償還同業(yè)拆借的3億元本金及利息，新華聯(lián)控股下屬財務(wù)公司同業(yè)拆借違約，其流動性困境正式浮出水面。

迄今為止，這場危機(jī)仍在持續(xù)發(fā)酵。新華聯(lián)控股10億元債券兌付違約、所持多家上市公司股權(quán)被凍結(jié)、被法院多次納入被執(zhí)行人、存在不良征信記錄以及新華聯(lián)文旅董事會及高管等成員離職等事件，將其一次次推至輿論風(fēng)口浪尖。

“2015-2017年新華聯(lián)控股進(jìn)行了大額的金融資產(chǎn)及股權(quán)投資，導(dǎo)致自由現(xiàn)金流持續(xù)大幅凈流出，快速推升債務(wù)規(guī)模。近年公司流動性壓力攀升，受限資產(chǎn)比例較高，可自由動用資金規(guī)模較小，反映公司資金鏈已較為緊張?！敝薪鹱C券分析師許艷表示。

今年5月，新華聯(lián)控股董事長傅軍宣布擬為新華聯(lián)控股及下屬子公司新華聯(lián)文旅引入戰(zhàn)略投資者，以解決資金問題，但直到目前，“白衣騎士”仍未現(xiàn)身。

轉(zhuǎn)型文旅遇困

新華聯(lián)控股以氟化工、文旅地產(chǎn)、石油貿(mào)易、有色金屬為主業(yè)，旗下?lián)碛袞|岳集團(tuán)、新絲路文旅和新華聯(lián)文旅三家上市子公司，其中，新華聯(lián)文旅被傅軍寄予厚望。

據(jù)悉，新華聯(lián)文旅原本主要經(jīng)營住宅及商業(yè)地產(chǎn)，2012年開始向文化旅游地產(chǎn)方面轉(zhuǎn)型。2016年8月根據(jù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型需要，由新華聯(lián)不動產(chǎn)股份有限公司更名為新華聯(lián)文化旅游發(fā)展股份有限公司；2016年11月，確立了“古鎮(zhèn)+”模式的文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展路線，向外界傳遞出新華聯(lián)全面進(jìn)軍文旅產(chǎn)業(yè)的意愿。

在經(jīng)歷幾年發(fā)展后，新華聯(lián)文旅營收及凈利潤在2018年達(dá)到巔峰，全年營收140億元，凈利潤為11.86億元。

然而到2019年，其文旅項目凈利潤斷崖式下降。2019年新華聯(lián)文旅營收為119.9億元，同比下降14.37%；凈利潤8.10億元，同比下降31.74%；扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤5.13億元，同比下降47.04%。

“營業(yè)收入和盈利等數(shù)據(jù)同比都出現(xiàn)了明顯的下降，說明企業(yè)經(jīng)營方面遇到了阻力，也說明盈利方面的機(jī)制是有問題的?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者。

事實上，與大部分文旅地產(chǎn)公司一樣，新華聯(lián)文旅實際上借旅游之名，行地產(chǎn)開發(fā)之實。從其歷年的業(yè)績報表來看，文化旅游地產(chǎn)項目依托景區(qū)開發(fā)運營，整體建設(shè)周期較長，目前新華聯(lián)文旅的銷售仍以傳統(tǒng)住宅及商業(yè)地產(chǎn)為主。

然而，由于新華聯(lián)文旅在售房地產(chǎn)項目主要位于蕪湖、唐山、醴陵、銀川、西寧等三四線城市，存貨去化周期較長。海外房地產(chǎn)項目方面，新華聯(lián)文旅整體開發(fā)進(jìn)度緩慢，如公司2014 年就設(shè)立了韓國子公司并取得了項目用地用以開發(fā)韓國濟(jì)州島錦繡山莊項目，但2019年3月才公告稱取得開發(fā)許可。

此外，年報顯示，新華聯(lián)文旅的項目包括西寧索菲特大酒店、銅官窯項目、長春奧特萊斯購物公園、蕪湖新華聯(lián)大白鯨海洋公園、蕪湖鳩茲古鎮(zhèn)軍未辦妥產(chǎn)權(quán)證書，上述項目賬面價值共計50億元。

“由于大部分項目目前處于抵押狀態(tài)，需要解抵押后才可以開展產(chǎn)權(quán)辦理事宜，但根據(jù)目前的資金狀況，新華聯(lián)文旅在短時間內(nèi)資金匱乏無法解除抵押。”一位房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)分析師對財聯(lián)社記者表示。

整體看，該公司文旅地產(chǎn)相關(guān)存貨持續(xù)增加占用資金，截至2019年9月末存貨為227.8億元，占總資產(chǎn)比例42.95%。此外新華聯(lián)文旅債務(wù)居高不下，年報顯示，2019年末該公司資產(chǎn)負(fù)債率為81.68%，有息負(fù)債255.09億元。

在存貨去化緩慢的同時，新華聯(lián)文旅也暫停了拿地。除了2016-2017年在土地市場有所動作，2018年其未披露相關(guān)數(shù)據(jù)，2019年則暫停拿地。

“未來公司將繼續(xù)執(zhí)行區(qū)域深耕戰(zhàn)略，以審慎的態(tài)度控制公司的土地儲備規(guī)模?！毙氯A聯(lián)文旅方面表示。

“對于文旅地產(chǎn)來說，其本身開發(fā)周期就長，現(xiàn)金回籠較慢，疊加疫情嚴(yán)重影響建設(shè)、銷售和項目運營，必然會對公司的現(xiàn)金流造成十分嚴(yán)重的損害，因此新華聯(lián)面臨的危機(jī)會更加嚴(yán)峻?！敝袊髽I(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜告訴記者。

債務(wù)壓力劇增

經(jīng)營遇阻的新華聯(lián)文旅，去年即陷入現(xiàn)金流短缺的困境，疫情的影響更使其處境雪上加霜。

2019年報顯示，新華聯(lián)文旅短期借款和一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債分別為15.8億元和67.9億元，合計金額為83.75億元。2019年年末可自由支配的貨幣資金僅為13.74億元。

2020年上半年新華聯(lián)文旅到期債務(wù)33.3億元，而上半年累計實現(xiàn)房產(chǎn)銷售回款僅為26.55億元，尚不足以覆蓋上半年到期債務(wù)。

截至2020年6月16日，新華聯(lián)文旅存在2.12億元借款本金到期未償還的情況，其中1.4億元尚未簽訂相關(guān)的展期協(xié)議。

此外，新華聯(lián)文旅發(fā)行的“15華聯(lián)債”在原定回售日存在未完整兌付或未申報回售的情況，將回售兌付日由2020年4月1日調(diào)整至2020年9月30日。

“15 華聯(lián)債的擔(dān)保方是新華聯(lián)控股，在擔(dān)保方已實質(zhì)性違約的背景下，新華聯(lián)文旅的流動性壓力進(jìn)一步加大?！痹S艷稱。

“房企很大一部分資金是通過銷售回款，但最近一段時間可以預(yù)見的銷售回款資金會非常有限，部分民資房企的資金鏈會吃緊?！币晃环科蟾吖軐τ浾咧赋?。

值得關(guān)注的是，根據(jù)公開披露的數(shù)據(jù)，新華聯(lián)文旅下半年的到期債務(wù)高達(dá)50.38億元。

對于下半年的債務(wù)清償安排，新華聯(lián)文旅方面表示，下半年公司擬以現(xiàn)金清償 16.55億元，擬展期、置換19.26億元。

“文旅地產(chǎn)板塊項目建設(shè)周期和存貨去化周期均較長，加上關(guān)聯(lián)方占用資金現(xiàn)象較嚴(yán)重，公司整體盈利變現(xiàn)效率較弱?！痹S艷表示。

新華聯(lián)文旅2020年上半年業(yè)績預(yù)告顯示，上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損5.3億元-5.8億元，較上年同期1.06億元的盈利，下降逾6倍?；久抗墒找嫣潛p0.28 元-0.31 元，而上年同期為盈利0.06 元。

“受新冠疫情影響，公司房地產(chǎn)銷售、景區(qū)、酒店、商場等收入均出現(xiàn)較大幅度下降，部分項目的銷售尚未達(dá)到交付條件，不能結(jié)轉(zhuǎn)收入，導(dǎo)致半年度利潤出現(xiàn)虧損。”新華聯(lián)文旅方面表示。

其補(bǔ)充道，為提升流動性，控制財務(wù)風(fēng)險，控股股東正積極推進(jìn)引進(jìn)戰(zhàn)略投資者的工作，以期為公司注入資金、改善債務(wù)結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)；并加強(qiáng)大宗物業(yè)的銷售去化，在降低債務(wù)的同時實現(xiàn)現(xiàn)金增量。

截至2020年6月30日，新華聯(lián)文旅下半年預(yù)計可售貨值為237.27億元，可供出售的酒店、商業(yè)等大宗物業(yè)預(yù)計貨值136.8億元。

“戰(zhàn)略投資者引入，是可以應(yīng)對很多問題，但要注重資金用到關(guān)鍵點，這樣有助于真正助推業(yè)務(wù)的發(fā)展?！眹?yán)躍進(jìn)表示。

值得關(guān)注的是，目前新華聯(lián)控股作為新華聯(lián)文旅的控股股東，所持公司全部股權(quán)被司法凍結(jié)，占公司總股本的61.17%。

“母公司對核心子公司新華聯(lián)文旅的股權(quán)已接近全部質(zhì)押，若發(fā)生股票觸及平倉線、股份被司法凍結(jié)和輪候凍結(jié)等負(fù)面事件，公司可能失去對核心子公司的控制權(quán)，這將對公司經(jīng)營產(chǎn)生嚴(yán)重的負(fù)面影響，導(dǎo)致公司再融資渠道進(jìn)一步收窄，加劇資金鏈緊張程度?！痹S艷如是說。

*本文來源：財聯(lián)社，作者：李潔，原標(biāo)題：《債務(wù)危機(jī)持續(xù)發(fā)酵 苦等戰(zhàn)投的新華聯(lián)文旅還能撐多久？》。

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