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近400天過去，新華聯(lián)文化旅游發(fā)展股份有限公司（簡稱“新華聯(lián)文旅”）還沒能等來戰(zhàn)略投資者，而其自身及其控股股東的流動(dòng)性危機(jī)都還未有緩解。

早在去年5月13日，新華聯(lián)集團(tuán)董事局主席、總裁傅軍在與中金公司的合作儀式上曾表示，希望能為新華聯(lián)控股和新華聯(lián)文旅盡快引進(jìn)實(shí)力雄厚的戰(zhàn)略投資者，特別是要注重引進(jìn)央企或國企投資者。

彼時(shí)，中金相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，中金公司將以協(xié)議簽訂為起點(diǎn)，配備精干團(tuán)隊(duì)快速推動(dòng)戰(zhàn)投引進(jìn)和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解工作。

債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解，是核心信息。

這包括新華聯(lián)集團(tuán)名下多只債券實(shí)質(zhì)違約，其直接持有的新華聯(lián)文旅、北京銀行等上市公司股權(quán)全部遭到司法凍結(jié)、輪侯凍結(jié)，困頓加劇。

其中，作為核心板塊之一的新華聯(lián)文旅股權(quán)已被輪侯凍結(jié)10次。

更甚者，新華聯(lián)文旅自身也陷入困境，甚至“危局”，其2019年?duì)I收和凈利潤都同比下滑，出現(xiàn)近五年最差業(yè)績。受疫情影響，其2020年?duì)I收大幅下落，凈虧損延續(xù)至今年第一季度。

債務(wù)逾期背景下，新華聯(lián)文旅正加速去化，售賣較好區(qū)域的大宗物業(yè)，以求降低負(fù)債，穩(wěn)現(xiàn)金流。

靠自己？等戰(zhàn)投？新華聯(lián)文旅如何熬過去？

還沒止住的危機(jī)

新華聯(lián)集團(tuán)的債務(wù)危機(jī)在2020年算是全面爆發(fā)，典型表現(xiàn)之一是其名下多只債券實(shí)質(zhì)違約，該年5月中旬不完全統(tǒng)計(jì)顯示，其超過23億元債券實(shí)質(zhì)違約、10億元債券展期，另有20億元債券將要到期。這些違約導(dǎo)致新華聯(lián)集團(tuán)繼續(xù)通過債務(wù)融資能力的中斷，加之其直接持有的新華聯(lián)文旅、北京銀行等上市公司股權(quán)全部遭到司法凍結(jié)、輪侯凍結(jié)，困頓加劇。

新華聯(lián)文旅6月11日的公告顯示，因受疫情影響，新華聯(lián)控股出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，部分債務(wù)到期未償還，其已于2020年5月成立了新華聯(lián)集團(tuán)債權(quán)人委員會(huì)，目前由債委會(huì)聘請(qǐng)的中介機(jī)構(gòu)已擬定債務(wù)化解方案，并已報(bào)送債委會(huì)主席團(tuán)及主要債權(quán)人討論， 后續(xù)新華聯(lián)控股將按照債委會(huì)最終形成的債務(wù)重組方案一致行動(dòng)，保障全體債權(quán)人權(quán)益，維持企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，穩(wěn)步化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

債務(wù)危機(jī)延續(xù)至今，債券違約、股份凍結(jié)，還在繼續(xù)。

4月26日，作為承銷商，海通證券和民生銀行聯(lián)合發(fā)布公告，截至中票“19新華聯(lián)控MTN001 ”實(shí)際付息日2020年11月2日終，發(fā)行人未能按照約定將“19新華聯(lián)控MTN001”利息支付至托管機(jī)構(gòu)，已構(gòu)成實(shí)質(zhì)違約。

就在幾天前的6月14日，新華聯(lián)文旅發(fā)布公告稱，其控股股東新華聯(lián)控股持有的股份，累計(jì)被凍結(jié)和輪侯凍結(jié)11.6億股，占其持有公司股份總數(shù)的100%，占公司總股本的61.17%。

截圖來源：新華聯(lián)文旅公告

參看新華聯(lián)披露的公告，2020年4月至今，上述11.6億股股份已先后被全部輪侯凍結(jié)10次。

新華聯(lián)文旅公告稱，公司目前未收到上述被凍結(jié)股份進(jìn)入司法處置程序的信息，故新華聯(lián)控股對(duì)公司的控制權(quán)未受影響；若其所持本公司股份被司法處置，則存在實(shí)際控制權(quán)發(fā)生變更的風(fēng)險(xiǎn)。 

中國房地產(chǎn)報(bào)6月16日的報(bào)道中提到，新華聯(lián)文旅董秘辦一位工作人員回應(yīng)稱，上市公司盡量加強(qiáng)經(jīng)營回款，通過自身經(jīng)營產(chǎn)生的現(xiàn)金流解決債務(wù)問題。目前，公司正在同金融機(jī)構(gòu)洽談債務(wù)展期等事宜，也有計(jì)劃處置一些大宗物業(yè)。

新華聯(lián)文旅是新華聯(lián)控股的“關(guān)鍵先生”，參考兩者2019年的數(shù)據(jù)，新華聯(lián)控股總資產(chǎn)超1300億元，年?duì)I收超過1000億元，而新華聯(lián)文旅總資產(chǎn)超過530億元，營收近120億元。

問題在于，新華聯(lián)文旅自身也存在多重困境，包括不限于營收模式、業(yè)績、資金、債務(wù)，以及持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展等，都存在程度不一的風(fēng)險(xiǎn)。

換句話說，一張版圖里的關(guān)鍵組成部分存在較大不確定性，這問題就更大了。

新華聯(lián)文旅2020年財(cái)報(bào)顯示，該年?duì)I收為70.84億元，同比下降40.91%；歸屬于上市公司股東的凈虧損為12.85億元，較上年同期下降258.72%，上年同期盈利8.1億元。

造成營收下降的原因是：公司房地產(chǎn)銷售、景區(qū)、酒店、商場等受新冠疫情影響，收入下降；另外，部分項(xiàng)目的銷售尚未達(dá)到交付條件，不能結(jié)轉(zhuǎn)收入。

凈利潤下降的主要原因是：本期房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)收入較上年下降；計(jì)提的減值準(zhǔn)備較上年增加；財(cái)務(wù)費(fèi)用較上年增加；政府補(bǔ)助較上年下降。

2021年第一季度新華聯(lián)文旅預(yù)計(jì)凈虧損3-4億元，也基本是上述原因。

說到底，還是賣房子不順利，成為業(yè)績不佳的根本原因之一。畢竟，雖“文旅”標(biāo)簽算已突出，但新華聯(lián)文旅的核心業(yè)務(wù)還是地產(chǎn)，其模式依然“窠臼”明顯：文旅增值地產(chǎn)、地產(chǎn)回流資金反哺文旅。

回到新華聯(lián)文旅的兩個(gè)支撐元素文旅項(xiàng)目與地產(chǎn)，再一窺這家企業(yè)困境的背后。

新華聯(lián)文旅現(xiàn)已開業(yè)四個(gè)文旅項(xiàng)目，三個(gè)古鎮(zhèn)，即湖南長沙銅官窯古鎮(zhèn)、安徽蕪湖鳩茲古鎮(zhèn)和四川閬中古城；一個(gè)主題樂園，青海西寧新華聯(lián)童夢(mèng)樂園。

這其中尤以銅官窯古鎮(zhèn)最為突出，畢竟這曾被新華聯(lián)文旅稱為“一號(hào)工程”。這個(gè)古鎮(zhèn)有文化IP，打造了酒店、文化演藝中心、博物館、兒童游樂場、5D 電影院、水上運(yùn)動(dòng)、叢林運(yùn)動(dòng)、陶瓷論壇、藝術(shù)家創(chuàng)作基地等業(yè)態(tài)，號(hào)稱有30處人文景點(diǎn)、19大民宿客棧群、7大博物館、4大實(shí)景演藝、3大星級(jí)酒店，旅游+藝術(shù)+人文+商業(yè)+餐飲，“妥妥”的綜合體。

銅官窯古鎮(zhèn)負(fù)責(zé)人曾提出該古鎮(zhèn)打造的是“古鎮(zhèn)+主題樂園”概念，比如烏鎮(zhèn)+迪士尼，古北水鎮(zhèn)+環(huán)球影城，“既有文化的底蘊(yùn)，又有科技娛樂和大型演藝，這種模式和規(guī)模在全國是首創(chuàng)”。簡單一想，這沒問題啊，產(chǎn)品模式邏輯挺好，細(xì)一想，這不就是大雜糅的“創(chuàng)新”嫌疑嗎？烏鎮(zhèn)+迪士尼，古北水鎮(zhèn)+環(huán)球影城，該負(fù)責(zé)人可能是為形象化描述，若真如此成一體，該是怎樣的神奇組合？說好聽點(diǎn)，是文化挖掘與現(xiàn)代科技、需求相結(jié)合，全年齡段客群都可以來，總有一款產(chǎn)品符合你；說不太好聽的，這個(gè)古鎮(zhèn)項(xiàng)目核心標(biāo)簽是什么？核心吸引物又是什么？都會(huì)比較模糊，這就比較難辦了。

其實(shí)，銅官窯古鎮(zhèn)這類文旅項(xiàng)目，算是當(dāng)前文旅項(xiàng)目尤其文旅古鎮(zhèn)的典型之一。從積極視角來說，這是城市目的地文旅產(chǎn)品體系的又一更新，甚至一定程度的升級(jí)（畢竟是個(gè)新的多業(yè)態(tài)綜合體），對(duì)城市目的地來說，挖掘了本地文化，對(duì)外有個(gè)文化展示物、旅游吸引物，對(duì)內(nèi)城市居民提供了新的文旅消費(fèi)場所，其中的新場景、新體驗(yàn)等構(gòu)建了一種新消費(fèi)形態(tài)，想想一些城市新的商業(yè)街開業(yè)的人流量，大致就能了解一些這類項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)鼐用窦跋M(fèi)的意義。

但另一個(gè)角度來說，這類古鎮(zhèn)項(xiàng)目多是一定量（少量）的文旅項(xiàng)目+大量商業(yè)業(yè)態(tài)，對(duì)外地游客的吸引力不夠強(qiáng)，對(duì)本地居民的吸引力多集中在開業(yè)前期、主要節(jié)假日，平時(shí)的高黏性、高頻次也難以保證，這背后涉及是否需要大門票、產(chǎn)品價(jià)格、商業(yè)業(yè)態(tài)的領(lǐng)先程度，以及業(yè)態(tài)更新的頻次等。從基本面看，這些古鎮(zhèn)整體較為同質(zhì)化，持續(xù)運(yùn)營做高營收等面臨不小壓力。

白馬騎士為何遲遲不來？

當(dāng)然了，這類古鎮(zhèn)項(xiàng)目本身就是仰賴配套地產(chǎn)來回流反哺的，如果房子賣得好，迅速回本賺錢了，你就不好說這個(gè)古鎮(zhèn)怎樣怎樣，接下來能維持運(yùn)營，保證一定客流量和營收，為項(xiàng)目所在區(qū)域持續(xù)營造消費(fèi)活力，這事也說得過去了。

新華聯(lián)文旅高層曾經(jīng)透露的幾個(gè)數(shù)據(jù)，頗有參考價(jià)值。

其一是2017年透露，新華聯(lián)文旅在未來5年內(nèi)，力爭開發(fā)不超過5家精品文旅項(xiàng)目，預(yù)計(jì)每個(gè)項(xiàng)目不超過100億元。成熟后所有文旅項(xiàng)目將達(dá)到一定收入規(guī)模（含門票、二次銷售等），以文化旅游為依托的房地產(chǎn)銷售占其比重可達(dá)60%-70%。

其二是，鳩茲古鎮(zhèn)項(xiàng)目（2019年12月開業(yè)）可銷售物業(yè)的價(jià)格是周邊其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的三倍以上，通過可銷售物業(yè)的銷售就能夠基本覆蓋公司資金投入的80%，其他長期的物業(yè)出租與門票收益等則能輕松回收剩余的20%資金投入。

這說明什么？

1、古鎮(zhèn)項(xiàng)目的配套地產(chǎn)營收要占到項(xiàng)目總投資的六七成，甚至8成，占比挺高，賣房太重要了；

2、古鎮(zhèn)房子的價(jià)格要比周邊房子高出2倍多，古鎮(zhèn)項(xiàng)目的溢價(jià)效應(yīng)能這么厲害？靠譜嗎？如果賣不到這個(gè)價(jià)，是不是就達(dá)不到上述六到八成的占比？如果達(dá)不到，又該怎么辦？

新華聯(lián)文旅上述幾個(gè)文旅項(xiàng)目的房子賣得怎樣？公開渠道里暫未看到具體信息，新華聯(lián)文旅若能公布，倒是可以提供一些佐證。

而若參考新華聯(lián)文旅2019年、2020年的數(shù)據(jù)，后者房子確實(shí)賣得不太好。其年報(bào)顯示，2019年商品房銷售約91.15億元，占營收的76.03%；2020年商品房銷售約52.92億元，占營收的74.71%。

其在2020年財(cái)報(bào)中提到，針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售，公司將結(jié)合市場與政策的變化，繼續(xù)根據(jù)城市、業(yè)態(tài)及產(chǎn)品打造有針對(duì)性的營銷策略及激勵(lì)機(jī)制，加快產(chǎn)品去化速度;同時(shí)，依托各大文旅景區(qū)及專業(yè)公司，開展聯(lián)動(dòng)營銷，力求房地產(chǎn)業(yè)務(wù)平穩(wěn)發(fā)展。新的一年，公司力爭在大宗物業(yè)處置方面取得突破，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，降低負(fù)債水平，改善公司現(xiàn)金流。 

其還提到，面對(duì)公司部分債務(wù)逾期的情況，公司將積極與債權(quán)人及相關(guān)方進(jìn)行溝通，爭取獲得債權(quán)人諒解、達(dá)成展期與和解，同時(shí)將積極籌措還款資金，力爭妥善解決債務(wù)逾期問題。面對(duì)公司資金緊張的局面，公司將不斷嘗試創(chuàng)新營銷模式，努力保持產(chǎn)品的去化能力和去化速度，最大限度回籠資金;同時(shí)，進(jìn)一步加大酒店、商場等非景區(qū)大宗物業(yè)的處置力度，爭取實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金增量。 

而在近期回復(fù)深交所問詢函中，新華聯(lián)文旅透露，公司預(yù)計(jì)2021年度銷售回款 100 億元，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)計(jì)劃回款70億元，文化旅游及其他業(yè)務(wù)計(jì)劃回款30 億元，為實(shí)現(xiàn)上述回款計(jì)劃，公司制定了一系列營銷激勵(lì)、回款考核措施。 

同時(shí)，公司2021年度確定了全力推進(jìn)大宗物業(yè)去化、加速實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流的經(jīng)營 策略，計(jì)劃快速減持公司目前持有的星級(jí)酒店和大型商業(yè)，以改善公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)， 提高流動(dòng)性，涉及資產(chǎn)價(jià)值逾 100 億元，其中大部分位于京、滬及省會(huì)城市，大宗物業(yè)所在城市擁有成熟的大宗物業(yè)市場。 

又有幾個(gè)核心信息：1、債務(wù)逾期；2、加速去化，降負(fù)債（插個(gè)信息：新華聯(lián)文旅2020年負(fù)債率83.45%，2019年為81.69%）、穩(wěn)現(xiàn)金流；3、要賣大宗物業(yè)，且多在較好區(qū)域。

不管是服從于控股股東的意志，還是為自己松緩困境提供可能，加速去化、售賣資產(chǎn).......新華聯(lián)文旅當(dāng)前已是不得不為之。

而再提尋找戰(zhàn)投，某方面也可能說明了新華聯(lián)文旅、新華聯(lián)控股等“新華聯(lián)系”對(duì)大局難逆已有準(zhǔn)備心理，尋求外援打破困局成為無奈選擇。

6月10日，新華聯(lián)文旅在回復(fù)深交所2020年年報(bào)問詢函中表示，鑒于新華聯(lián)控股擬在新華聯(lián)控股及或下屬子公司（包括本公司）層面引入戰(zhàn)略投資者，同時(shí)新華聯(lián)控股所持公司股份已被全部凍結(jié)和輪候凍結(jié)，不排除未來公司控制權(quán)變更的可能性。 

可問題是，就算是想交出控制權(quán)，也還未有接盤者或白馬騎士出現(xiàn)，自首次公開提及，迄今為止，新華聯(lián)控股的戰(zhàn)投引進(jìn)尚未有公開的實(shí)質(zhì)進(jìn)展。

白馬騎士時(shí)有，但都是生意，做生意就要看買賣價(jià)格、企業(yè)潛力，看眼前收益，更看長遠(yuǎn)利益。

新華聯(lián)控股或新華聯(lián)文旅是否已接觸意向戰(zhàn)略投資者，且就接盤價(jià)碼進(jìn)行談判，尚不可知。單就企業(yè)潛力，到時(shí)可以說道幾句。

主要說新華聯(lián)文旅，其未來發(fā)展?jié)摿γ撾x不開現(xiàn)有地產(chǎn)項(xiàng)目、土地儲(chǔ)備、拿地能力；現(xiàn)有文旅項(xiàng)目、未來開拓新文旅項(xiàng)目的能力等。

新華聯(lián)文旅去化不是很樂觀，多少說明了地產(chǎn)項(xiàng)目的一些現(xiàn)狀。土儲(chǔ)方面，其2019年整年僅新增一宗土地；2020年新增兩宗土地，分別是住宅商服用地、商住用地，面積分別為6246.9平方米、9846.59平方米。截至2020年末，剩余可開發(fā)建筑面積為149.11萬平方米。拿地不多、剩余土地不多，這可不利于長期穩(wěn)定發(fā)展。

截圖來源：新華聯(lián)文旅2020年財(cái)報(bào)

通過文旅概念包括已現(xiàn)有文旅項(xiàng)目作為樣本敲門磚，去開拓拿下新土地，自然會(huì)是策略之一，但這些項(xiàng)目帶來的效能如何、去哪里開拓拿地等，也是直接問題，涉及地方政府的認(rèn)可度（它們可都更精明了）、區(qū)域優(yōu)質(zhì)度等。非優(yōu)質(zhì)區(qū)域拿地賣房，也不甚樂觀。

加上當(dāng)前22個(gè)重點(diǎn)城市集中供地新政，要擠進(jìn)去這些地方拿到新土地，對(duì)新華聯(lián)文旅來說可不容易。

黃奇帆在2019年12月曾說過，在今后的十幾年，房地產(chǎn)開發(fā)不再是四處開花，而會(huì)相對(duì)集聚在省會(huì)城市即同等級(jí)區(qū)域性中心城市、都市圈中的中小城市和城市群中的大中型城市三個(gè)熱點(diǎn)地區(qū)。所言有理，背后一大因素是城鎮(zhèn)化繼續(xù)推進(jìn)帶來的效應(yīng)，在十四五規(guī)劃中也提到要壯大都市圈、城市群，也有一些暗合之意。

這意味著，圍繞這三個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)市場競奪會(huì)加劇，比拼財(cái)力、資源、產(chǎn)品力等等，新華聯(lián)文旅的優(yōu)勢(shì)并不明顯，如果有央企或國企戰(zhàn)投助力，自是不同局面，但是，它自己得有讓央企或國企足夠動(dòng)心的“資本”。

所以，這看似一個(gè)循環(huán)的“結(jié)”，該從哪頭解開呢？來得及解開嗎？

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