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房企正在暴力浸染康養(yǎng)藍(lán)海。

先是康養(yǎng)農(nóng)業(yè)領(lǐng)域迎來變革。今年3月，佳兆業(yè)健康發(fā)布公告稱，將注資1.2億在上海合作成立項(xiàng)目公司，旨在振興及改造伏虎村為擁有優(yōu)良基建設(shè)施和全新農(nóng)村形象的馳名農(nóng)業(yè)康養(yǎng)村。

此外，去年10月，佳兆業(yè)健康就曾披露將與旅游開發(fā)公司合作，擬共同發(fā)展金鼎湖，將該地區(qū)轉(zhuǎn)型為京津冀地區(qū)的農(nóng)村振興示范區(qū)及高端康養(yǎng)度假區(qū)。

后又有養(yǎng)老領(lǐng)域被一線房企搶占市場份額。綠城康養(yǎng)集團(tuán)旗下的“大愛天下”與“綠城暖君”在5月分別榮獲了“2021中國養(yǎng)老十大品牌”與“2021中國養(yǎng)老創(chuàng)新十大品牌”兩大獎(jiǎng)項(xiàng)。

緊接著再來看一組數(shù)據(jù)。據(jù)遠(yuǎn)東資信統(tǒng)計(jì)，2018年初至2021年2月期間，在國內(nèi)發(fā)行過債券的房地產(chǎn)企業(yè)共有289家，其中有108家已進(jìn)入康養(yǎng)地產(chǎn)領(lǐng)域，占比為37.37%。

同時(shí)，大健康產(chǎn)業(yè)的崛起也為康養(yǎng)地產(chǎn)帶來了發(fā)展機(jī)遇。據(jù)《“健康中國2030”規(guī)劃綱要》信息：到2020年，健康服務(wù)業(yè)總規(guī)模超8萬億，到2030年達(dá)16萬億。作為大健康產(chǎn)業(yè)的重要一環(huán)，據(jù)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)推算，到2030年，康養(yǎng)地產(chǎn)的規(guī)模將達(dá)到10萬億左右。

以上種種跡象與數(shù)據(jù)直觀地透露出，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)已成為大多數(shù)房企前瞻性戰(zhàn)略布局的重點(diǎn)方向。當(dāng)然，力的作用是相互的，房企作為拉升發(fā)展曲線的航母，也在加速助推康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)。

不過，扎堆入局朝陽產(chǎn)業(yè)的房企們，并沒有像險(xiǎn)企那樣順風(fēng)順?biāo)?，反而陷入了進(jìn)退兩難的尷尬境地。

唯利出發(fā)，入局是必然選擇

從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的維度來看，近幾年不斷加重的人口老齡化趨勢，激發(fā)了康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的無限爆金潛力。

與之相反的是曾經(jīng)風(fēng)光淘金，如今舉步維艱的房企。

受政策影響，目前房地產(chǎn)市場的供需兩端都被卡緊，“規(guī)模為王”的時(shí)代成為歷史，行業(yè)加速轉(zhuǎn)入存量時(shí)代。

存量時(shí)代下，行業(yè)面臨不斷整合，為了活下去，開發(fā)商們開始積極地“去地產(chǎn)化”，以至于都到了談“房”色變的地步。而想活下去就勢必要尋找新增長曲線，因此，恰逢出現(xiàn)在房企轉(zhuǎn)型風(fēng)口的康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，憑借龐大的市場缺口及優(yōu)勢，成為被爭相奪食的香餑餑。

并且，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)還可以作為工具，滿足上層房企的野心。我們都知道密集出臺(tái)的調(diào)控政策讓房企拿地變得很困難，想拿到優(yōu)質(zhì)土地就不得不采取一些手段，比如利用康養(yǎng)項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)業(yè)勾地。

圖片來源：頭豹研究院

此外，眾多房企入局康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)除了自身發(fā)展的需要與龐大的市場需求缺口以外，也是趨于政策導(dǎo)向。

基于我國目前人口老齡化趨勢加重的現(xiàn)狀，中央在“十四五規(guī)劃和2035遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議”中明確提出：要推動(dòng)養(yǎng)老事業(yè)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展，健全基本養(yǎng)老服務(wù)體系，發(fā)展普惠型養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和互助性養(yǎng)老，支持家庭承擔(dān)養(yǎng)老功能，培育養(yǎng)老新業(yè)態(tài)，構(gòu)建居家社區(qū)機(jī)構(gòu)相協(xié)調(diào)、醫(yī)養(yǎng)康養(yǎng)相結(jié)合的養(yǎng)老服務(wù)體系。

第七次人口普查各年齡組人口比例

因此，將傳統(tǒng)的居住功能與康養(yǎng)旅居、醫(yī)療等服務(wù)相結(jié)合的康養(yǎng)地產(chǎn)，迎合當(dāng)下社會(huì)發(fā)展主旋律，往后或?qū)@得更多、更大的扶持力度。比如近幾年，住建部、國土資源部、民政部等多部門就在土地供應(yīng)等方面出臺(tái)了扶持康養(yǎng)地產(chǎn)發(fā)展的政策。

綜合以上種種因素，在此背景下，房企們各懷鬼胎，扎堆入場。

值得注意的是，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)不僅資金投入大，周期長，需持續(xù)運(yùn)營，且盈利回收還慢，顯然，這套打法與“高周轉(zhuǎn)”模式下的房企背道而馳，成為了房企當(dāng)下的攻堅(jiān)難題。

局勢不明朗下的進(jìn)退兩難

目前，“康養(yǎng)+醫(yī)養(yǎng)+旅游+地產(chǎn)”的復(fù)合型開發(fā)模式，是房企們布局康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的基本操作。

在房地產(chǎn)層面愈演愈烈的“馬太效應(yīng)”也同樣復(fù)刻到了康養(yǎng)地產(chǎn)板塊。如今，領(lǐng)跑康養(yǎng)地產(chǎn)的是萬科、綠城、保利等TOP級老牌房企。

其中，萬科最先下探市場，進(jìn)行布局。在2009年還沒有康養(yǎng)這一概念時(shí)，萬科就提出養(yǎng)老為主的開發(fā)模式，立項(xiàng)首個(gè)養(yǎng)老社區(qū)“隨園嘉樹”。

“隨園嘉樹”這個(gè)項(xiàng)目是萬科開發(fā)的首個(gè)真正意義上的養(yǎng)老項(xiàng)目，項(xiàng)目采用“大社區(qū)+養(yǎng)老組團(tuán)”的開發(fā)模式，所用土地屬性為40年產(chǎn)權(quán)旅游用地。在項(xiàng)目推出三個(gè)月后，隨園嘉樹老年公寓實(shí)現(xiàn)真實(shí)入住106戶，1年內(nèi)隨園嘉樹內(nèi)的120張床位的隨園護(hù)理院即實(shí)現(xiàn)100%入住率，良好的市場業(yè)績讓其一度成為養(yǎng)老社區(qū)的標(biāo)桿。

而綠城是從2010年在杭州試水第一個(gè)嵌入式養(yǎng)老機(jī)構(gòu)“綠城藍(lán)庭護(hù)理院”開始，把康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)作為了企業(yè)的重要發(fā)展路徑。

其中，綠城烏鎮(zhèn)雅園的康養(yǎng)項(xiàng)目被封為神盤。這個(gè)項(xiàng)目中國首個(gè)國家社保基金參與投資的以“學(xué)院式養(yǎng)老”為主題的綜合性康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。項(xiàng)目采用“健康醫(yī)療+養(yǎng)生養(yǎng)老+休閑度假”的全新模式，引入浙江雅達(dá)國際康復(fù)醫(yī)院以及德國醫(yī)療專家團(tuán)隊(duì)，以健康醫(yī)療為特色服務(wù)配套，滿足了養(yǎng)生養(yǎng)老、休閑度假等多種需求。

猶記郁亮曾在2017年萬科業(yè)績會(huì)上公開表示：“目前萬科在全國的養(yǎng)老項(xiàng)目都沒賺錢。養(yǎng)老業(yè)務(wù)剛發(fā)芽，前期試錯(cuò)階段我們可以不掙錢，甚至可以虧本，但一定要突破過去做地產(chǎn)的思維和習(xí)慣。在我退休前，我一定要把萬科養(yǎng)老業(yè)務(wù)做好了再離開！”。

他確實(shí)說到做到了。萬科自2010年推行住宅產(chǎn)業(yè)化、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)三大戰(zhàn)略后，就積極在杭州、北京等一線城市開拓發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，截止目前，萬科養(yǎng)老業(yè)務(wù)布局已達(dá)16個(gè)城市。當(dāng)下，萬科的康養(yǎng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)集中在建設(shè)養(yǎng)老住宅和提供養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)等方面。

不過，康養(yǎng)與地產(chǎn)錯(cuò)位的開發(fā)模式還是受到了反噬。2018年萬科關(guān)停北京“萬科·幸福家”社區(qū)養(yǎng)老中心，接著在2019年關(guān)停北京“萬科·嘉園”社區(qū)嵌入中心。同年，萬科退出北萬光熙康復(fù)醫(yī)院的運(yùn)營。

隨著這3個(gè)項(xiàng)目的相繼關(guān)停和退出，萬科曾經(jīng)信誓旦旦的“3+N”養(yǎng)老產(chǎn)品線，只剩下了一個(gè)公建民營、非營利性CCRC（持續(xù)照料退休社區(qū)）“隨園”，和一個(gè)重資產(chǎn)、營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)“怡園”，在運(yùn)營項(xiàng)目也從5個(gè)減持到了2個(gè)。

如果重點(diǎn)關(guān)注康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)就會(huì)明白，萬科的關(guān)停動(dòng)作其實(shí)是康養(yǎng)地產(chǎn)現(xiàn)狀的縮影。

截至目前，布局了22個(gè)康養(yǎng)項(xiàng)目的融創(chuàng)中國董事會(huì)主席孫宏斌曾表示：“康養(yǎng)是一個(gè)超過10萬億的行業(yè)。這是一個(gè)巨大的市場，但也是一個(gè)比較難做的市場?！?，此外，融創(chuàng)執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁兼北京區(qū)域集團(tuán)總裁荊宏也曾在融創(chuàng)康養(yǎng)品牌發(fā)布會(huì)上承認(rèn)：近期看，行業(yè)普遍呈現(xiàn)虧損的狀態(tài)，仍需要從地產(chǎn)等其他業(yè)務(wù)板塊進(jìn)行反哺。

作為市場亟待開發(fā)的新興產(chǎn)業(yè)，在局勢尚不明朗的情況下，房企大都進(jìn)退兩難。進(jìn)一步盈利不佳的康養(yǎng)項(xiàng)目會(huì)帶來資金鏈風(fēng)險(xiǎn)，退一步又怕錯(cuò)過風(fēng)口得不到新增長曲線，死于不斷整合的行業(yè)環(huán)境。

回歸到根本原因，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的盈利模式是房企殺手。

中國康養(yǎng)地產(chǎn)盈利模式（圖源：頭豹研究院）

眾所周知，房地產(chǎn)的“高周轉(zhuǎn)”開發(fā)模式是要求4個(gè)月開盤，5個(gè)月資金為正，6個(gè)月回籠資金。而對于以持有為主的康養(yǎng)地產(chǎn)，業(yè)內(nèi)的普遍觀點(diǎn)是10-15年的投資回收期，每年8%-10%的回報(bào)率。（為了公平比對，這里以持有為主的康養(yǎng)地產(chǎn)舉例）

因此，房地產(chǎn)企業(yè)如果開發(fā)自持運(yùn)營類型的康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目的話，一方面會(huì)產(chǎn)生很大的資金沉淀，資金利用效率比較低。

另一方面則會(huì)增加債務(wù)融資需求，不僅負(fù)債水平會(huì)上升，相應(yīng)地償債能力也可能會(huì)受到影響。同時(shí)，開發(fā)康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目或?qū)?dǎo)致使長期債務(wù)占比上升。

所以，隨著市場開發(fā)率不斷提升，大部分康養(yǎng)地產(chǎn)選擇采用租售結(jié)合的形式以提前收回部分現(xiàn)金，確保項(xiàng)目可以正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

由此可見，未來房企想在康養(yǎng)領(lǐng)域持續(xù)深耕，不因盈利虧損致使錯(cuò)失千億藍(lán)海，就必須探索更加有效、多樣的盈利模式。不然，不僅不會(huì)開發(fā)出新增長曲線，還將會(huì)因?yàn)楸罃嗟馁Y金鏈毀壞主營的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

房企的這場康養(yǎng)戰(zhàn)事，目前仍是寸步難行，勝負(fù)難分。

*本文來源：微信公眾號“鹿鳴財(cái)經(jīng)”（ID:luminglab），作者：惠比壽，原標(biāo)題：《房企的康養(yǎng)戰(zhàn)事，全軍覆沒？》。

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