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登錄文旅和地產(chǎn)有著千絲萬縷的聯(lián)系,仔細(xì)看文旅的各個細(xì)分業(yè)態(tài),我們會發(fā)現(xiàn),住宿+地產(chǎn),度假區(qū)+地產(chǎn),主題公園+地產(chǎn),特色小鎮(zhèn)+地產(chǎn),康養(yǎng)+地產(chǎn)等等。
這些文旅業(yè)態(tài)為什么要加地產(chǎn)?以后還能加嗎?
這些業(yè)態(tài)加地產(chǎn)的核心邏輯核心還是投資回報快慢的問題,文旅項目典型大投資、慢周轉(zhuǎn)、慢回收,文旅產(chǎn)品從打造到運(yùn)營,周期漫長,目前稍微成功的項目都在8年以上,很少有前幾年就能收回投資,快速盈利的,除非輕投資或者強(qiáng)IP,所以大部分文旅投資回報期平均8-15年才能收回,這還要看投資強(qiáng)度和運(yùn)營能力,文旅講求的是好產(chǎn)品、強(qiáng)運(yùn)營、慢品牌的緩慢積累和釋放,慢工出細(xì)活。
而地產(chǎn)是大投資、快周轉(zhuǎn)、短周期,講求的是效率,是快速的土地溢價及地產(chǎn)去化,弱產(chǎn)品、少運(yùn)營,快速營銷,賣房子,二者邏輯有本質(zhì)的區(qū)別。
但不加地產(chǎn)的文旅還能做嗎?文旅的投資邏輯既然如此,就必須考慮投資回報率,考慮資金平衡的問題,但隨著國家對地產(chǎn)政策的收緊,從銀行貸款,到土地供給,到去化限制,地產(chǎn)的好日子很難再持續(xù),文旅地產(chǎn)勾地的套路和打法也基本被目的地政府熟知,層層限制,比如要求文旅地產(chǎn)企業(yè)明確出資主體,是地產(chǎn)企業(yè)還是文旅性質(zhì),明確資金來源,是自有資金還是銀行貸款,以及運(yùn)營邏輯的論證,土地供給上還要層層審批,分效果供給,這就極大加大了文旅地產(chǎn)企業(yè)獲取低價土地的難度,更對文旅招商帶來極大的影響。
層層疊加的地產(chǎn)調(diào)控政策:
2020年8月20日,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會,會議上,明確了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則,被稱為“三道紅線”。該政策將于2021年1月1日起全行業(yè)全面推行。
“三道紅線”包括房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;房企的凈負(fù)債率不得大于100%;房企的“現(xiàn)金短債比”小于1 。此外,拿地銷售比是否過高、經(jīng)營性現(xiàn)金流情況兩個方面也將作為監(jiān)管機(jī)構(gòu)考察的重要指標(biāo)。
參加此次重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會的房企包括12家,分別是碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城。對這12家房企將進(jìn)行融資債務(wù)總規(guī)模的控制。
房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)規(guī)模也將受到控制,相關(guān)方面對房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理,分檔設(shè)定為有息負(fù)債規(guī)模增速閾值,每降低一檔,上限增加5%。踩中兩條,有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過 5%;踩中一條,增速不得超過 10%;一條未中,不得超過 15%。
2020年12月31日,央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》(下稱《通知》),對中國境內(nèi)的所有法人銀行房地產(chǎn)貸款集中度進(jìn)行管理。
具體為,房地產(chǎn)貸款余額占該機(jī)構(gòu)人民幣各項貸款余額的比例(以下簡稱房地產(chǎn)貸款占比)和個人住房貸款余額占該機(jī)構(gòu)人民幣各項貸款余額的比例(以下簡稱個人住房貸款占比)應(yīng)不得高于兩部委確定的房地產(chǎn)貸款占比上限和個人住房貸款占比上限。
(圖片來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道)
2021年2月,按照住宅用地分類調(diào)控文件要求,22個重點城市實現(xiàn)兩“兩集中”:一是集中發(fā)布出讓公告,且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次;二是集中組織出讓活動。同時,22個重點城市暫停發(fā)布住宅用地公告。22個重點城市除了北上廣深四個一線城市外,還有南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫18個二線城市。
2021年7月22日,中央高層出席加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作電視電話會議并講話,其指出,不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段,全面落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的房地產(chǎn)長效機(jī)制,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
同一天,住建部和央行分別對保障性租賃住房、房地產(chǎn)調(diào)控和房地產(chǎn)金融調(diào)控發(fā)表權(quán)威解讀。
住建部在解讀中表示,未來將對調(diào)控工作不力、房價上漲過快的城市堅決予以問責(zé),下一步還將加強(qiáng)房地產(chǎn)金融管控,完善房地產(chǎn)企業(yè)三線四檔融資管理規(guī)則,落實銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理,堅決查處經(jīng)營貸、消費(fèi)貸、信用貸違規(guī)用于購房。
央行強(qiáng)調(diào),下一步,將繼續(xù)圍繞穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo),持續(xù)完善房地產(chǎn)金融管理長效機(jī)制。
2021年7月23日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等8部門發(fā)布《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》(以下簡稱“通知”)。通知主要從房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃以及物業(yè)服務(wù)四個方面切入,對房地產(chǎn)市場秩序進(jìn)行全面規(guī)范。
未來文旅如何去做?我想還是要回歸產(chǎn)業(yè)的本質(zhì)和基本規(guī)律,一是控制投資體量,文旅一定需要較大的投資,但真的需要動輒幾十億上百億嗎?如果沒有了地產(chǎn)的念想,是否要回歸理性?
二是認(rèn)真打造產(chǎn)品及服務(wù),文旅的本質(zhì)是消費(fèi)品,是打動人心的產(chǎn)品,豪華的硬件如果沒有了靈魂很難獲得真正的生命力;三是文旅文旅要持續(xù)運(yùn)營迭代產(chǎn)品,才能在長達(dá)平均十年的時間里獲得長遠(yuǎn)的收益,這個收益不會很快,更不會像地產(chǎn)般暴利,細(xì)水長流,但帶給目的地的是綜合收益,是投資方與目的地的長期共贏。
地產(chǎn)支撐的文旅模式經(jīng)歷了假文旅真地產(chǎn)、真文旅真地產(chǎn),以后會到真文旅半地產(chǎn),一定配套的地產(chǎn)用以更好的支持文旅發(fā)展及資源要素升值,形成真正良性的共贏局面才能長久,全依賴地產(chǎn)支撐的文旅要告一段落了。